Wohnung kaufen, welche man zuvor gemietet hatte

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hi!

Wie seht Ihr das?
Wenn man eine Wohnung kaufen möchte, die man zuvor bereits als Mieter genutzt hatte, gibt es natürlich einiges an Verhandlungspunkten.

Will der Eigentümer die Wohnung ohnehin verkaufen, was hier der Fall ist, müsste er sie ja renovieren. Ich würde nun anbieten, die Wohnung wie sie ist zu übernehmen und möchte nun von Euch gerne wissen, ob man hier einen Nachlass im Preis erwarten darf.

Des weiteren wäre ich sehr an ein paar Tipps zur Finanzierung einer gebrauchten Wohnung interessiert. Verschiedene Vorteile wie staatliche Förderungen, Abschreibungsvorteile u.s.w. fallen ja sicherlich weg.
Welche Art der Finanzierung macht Sinn? Es handelt sich um ein recht hochwertiges Objekt (ca. 360 TEUR) und ich möchte ein Eigenkapital von ca. 50-100 TEUR einbringen.

Die Immorechner der versch. Banken fragten so lange irgendwelche Rahmenbedingungen ab, die ich nicht kenne, bis ich aufgegeben habe. Ich möchte auf 200 - 300 EUR genau wissen, was mich die Sache kostet, Finanzierungsdauer ca. 25 Jahre. Mehr will ich doch gar nicht!

Wer weiß progressiven Rat?

Danke und Grüße,

Mathias

#2

Hallo Mathias,

wir befinden uns derzeit in der umgekehrten Situation. Unser Mieter möchte das gemietete Haus kaufen.
Nun hat er uns geschrieben und auf angeblich notwendige, umfangreiche Reparaturmaßnahmen hingewiesen. Insgesamt um die 70.000 €, um die er den Kaufpreis drücken will. Das finden wir so dreist, daß uns die Lust am Verkauf schon etwas vergangen ist. Soll er eben kündigen oder in einem Haus wohnen bleiben daß ihm nicht perfekt gefällt. Wir haben Zeit (Obwohl wir wirklich gerne verkaufen würden.
Fazit: Sei Nett zum Vermieter :smile:
Natürlich kann der Hinweis auf wirklich dringend nötige Reparaturen oder Mängel den Kaufpreis drücken, aber nur in dem Maße, in dem er das auch tun würde wenn ihr nicht Mieter wärt.
Des weiteren: Wir würden das Objekt garantiert nicht renovieren. Allenfalls ein bischen Raufaser streichen. Die Kosten für wirkliche Renovierungen/Reparaturen kriegen wir beim Verkauf nicht rein. Also lassen wir es bleiben. Wir würden uns auch nicht um den Preis drücken lassen.
Zu den Kosten:
Preis 360000,-€
Eigenkapital: 60000,-€
Kredit: 300000,-€
Laufzeit 25 Jahre.
Zins: 5,8%
Monatliche Rate: 1860,-€

Max

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#3

Hallo Matthias,

die Wohnung hätte im unvermieteten und renovierten Zustand irgend einen Marktwert. Durch die Vermietung - Du sitzt wie eine Glucke in der Wohnung und denkst nicht an Auszug - hat sie einen deutlich geringeren Marktwert. Schließlich kann der zukünftige Käufer die Wohnung nur als Anlageobjekt erwerben und absehbar nicht selbst nutzen.

Verhandlungsbasis mit dem jetzigen Eigentümer müßte also der Preis für die vermietete Wohnung sein.

Gruß
Wolfgang

#4

Hi!

Wie seht Ihr das?
Wenn man eine Wohnung kaufen möchte, die man zuvor bereits als
Mieter genutzt hatte, gibt es natürlich einiges an
Verhandlungspunkten.

Will der Eigentümer die Wohnung ohnehin verkaufen, was hier
der Fall ist, müsste er sie ja renovieren. Ich würde nun
anbieten, die Wohnung wie sie ist zu übernehmen und möchte nun
von Euch gerne wissen, ob man hier einen Nachlass im Preis
erwarten darf.

Wenn euer Mietvertrag recht alt ist, Miete nicht ortsüblich angepasst und/oder Wohnraum bei euch knapp ist - besteht schon ein erheblicher Preisunterschied zwischen vermieteter und leerer Wohnung. Dann ist es auf jeden Fall günstig als Mieter ein Angebot für eure vermietete Wohnung zu machen. In Berlin werden in der Regel mit 25% Abschlag für vermietete Wohnung in guten bis sehr guten Wohnlagen gegenüber vergleichbaren Leerwohnungen gerechnet.(evtl. sogar Bruttomietvertrag, alte oder gehandikapte Mieter)

Des weiteren wäre ich sehr an ein paar Tipps zur Finanzierung
einer gebrauchten Wohnung interessiert. Verschiedene Vorteile
wie staatliche Förderungen,

Abschreibungsvorteile u.s.w.

fallen ja sicherlich weg.

du willst doch selber drinne wohnen bleiben,oder…!!!

Welche Art der Finanzierung macht Sinn? Es handelt sich um ein
recht hochwertiges Objekt (ca. 360 TEUR) und ich möchte ein
Eigenkapital von ca. 50-100 TEUR einbringen.

Kaufpreis 360
+Nebenkosten ca. 20
-Eigenkapital 100

zu finanzieren 280T €
d.h. 1596 € pro Monat
bei
Hyp.darl. 5,84% mit 1% Tilg. (z.B. Postbank 10 Jahre fest)

Achtung: Als Eigentümer kommen auf dich anstatt der Betriebskosten, das Wohngeld zu. Es besteht aus deinen bisherigen Betriebskosten + Verwalter (ca. 20€/Monat)+ Instandhaltungsrücklagen(ca. 9€/qm und Jahr, falls die Rücklagen wesentlich geringer sind, kommt hin-und wieder ne Sonderumlage)+ Kleinkram (anteilig: Kontoführung, Rechtsanwaltkosten, einmalige Anschaffungen etc.)

Die Immorechner der versch. Banken fragten so lange
irgendwelche Rahmenbedingungen ab, die ich nicht kenne, bis
ich aufgegeben habe. Ich möchte auf 200 - 300 EUR genau
wissen, was mich die Sache kostet, Finanzierungsdauer ca. 25
Jahre. Mehr will ich doch gar nicht!

Wer weiß progressiven Rat?

Danke und Grüße,

Mathias

#5

Danke und Kommentar
Danke Euch!

Ich muss noch dazu sagen, daß die Begründung, daß die Wohnung vermietet sei und daher deutlich weniger wert, sehr interessant ist. Allerdings kenne ich den Vermieter gut und lange und möchte nicht mit derart harten Bandagen kämpfen.

Ich danke Euch für Eure Tipps.

Grüße,

Mathias

#6

Hallo,

ich bin sozusagen seit heute in einer ähnlichen Situation.
Allerdings hat mir der Vermieter gesagt, daß er für die vermietete Wohnung überhaupt keine Käufer findet und uns deswegen raus haben will, falls wir sie nicht selbst kaufen wollen.

Die Frage: welche Aussicht auf Erfolg hat er? Der Mietvertrag besteht seit 6 Jahren, er ist unbefristet, wir haben 3 Kinder - mit welcher Frist kann er uns kündigen?

Gruß

J

#7

Hallo,

ich bin sozusagen seit heute in einer ähnlichen Situation.
Allerdings hat mir der Vermieter gesagt, daß er für die
vermietete Wohnung überhaupt keine Käufer findet und uns
deswegen raus haben will, falls wir sie nicht selbst kaufen
wollen.

Die Frage: welche Aussicht auf Erfolg hat er? Der Mietvertrag
besteht seit 6 Jahren, er ist unbefristet, wir haben 3 Kinder

  • mit welcher Frist kann er uns kündigen?

Gruß

Hi,

gar nicht. Solange ihr eure Miete zahlt kann er nichts machen. Habt ihr Zeugen für die Aussage er wolle euch raushaben um die Wohnung besser verkaufen zu können? Das würde eure Postion nochmals verbessern.
Im Ernst, unser Mieter hat schon mehrmals sehr schleppend gezahlt, angemahnt ist er auch schon. Noch eine Verfehlung und wir könnten ihn kündigen. Aber solange das nicht passiert gibt es da wirklich keine Chance. Auch mit dem berüchtigten Eigenbedarf ist es bei weitem nicht so einfach wie oft gesagt. Selbst wenn der Vermieter sehr böswillig ist zieht sich das über mehrere Jahre hin. Und damit lohnt es sich schlichtweg nicht mehr.

Max

#8

Hallo José

Die Frage: welche Aussicht auf Erfolg hat er? Der Mietvertrag
besteht seit 6 Jahren, er ist unbefristet, wir haben 3 Kinder

  • mit welcher Frist kann er uns kündigen?

Dein Vermieter kann selbstverständlich kündigen. Er muss dann jedoch nachweisen, dass er einen Käufer hat, der einen gewissen und realistischen Preis nicht zahlen will und dass Du erhebliche wirtschaftliche Nachteile zu erwarten hast, wenn weiterhin vermietet ist. Unter der Voraussetzung, dass ihr nicht mit dem Vermieter in einem Haus wohnt und nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, kann er unter den oben genannten Bedingungen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Ihr könnt dann der Kündigung widersprechen und verlangen, dass potentielle Käufer namentlich benannt werden, das Angebot benannt wird - vermietet und unvermietet - damit geprüft werden kann, ob die Kündigung berechtigt ist.

Gruss Günter

#9

Hallo José

Die Frage: welche Aussicht auf Erfolg hat er? Der Mietvertrag
besteht seit 6 Jahren, er ist unbefristet, wir haben 3 Kinder

  • mit welcher Frist kann er uns kündigen?

Dein Vermieter kann selbstverständlich kündigen. Er muss dann
jedoch nachweisen, dass er einen Käufer hat, der einen
gewissen und realistischen Preis nicht zahlen will und dass Du
erhebliche wirtschaftliche Nachteile zu erwarten hast, wenn
weiterhin vermietet ist.

Hmmm, die Sache ist wohl komplizierter. Er will die Wohnung verkaufen, da er das Haus, in dem er selbst zur Miete wohnt, kaufen will. Dazu braucht er das Geld - nun kriegt er aber wegen des vermieteten Zustands keine Angebote. Die Bank, die ihm bei der Finanzierung seines Hauskaufs zur Seite steht, hat ihm wohl signalisiert, daß die Wohnung im unvermieteten Zustand einen bestimmten Geldwert hätte. In diesem Zusammenhang hat er uns auch den Kauf der Wohnung angeboten, was ich aber skeptisch sehe.

Kann man in so einer Situation überhaupt von Eigenbedarf reden?

Unter der Voraussetzung, dass ihr
nicht mit dem Vermieter in einem Haus wohnt und nicht mehr als
zwei Wohnungen vorhanden sind, kann er unter den oben
genannten Bedingungen mit einer Frist von sechs Monaten
kündigen.

Es ist eine Eigentumswohnung in einem Haus mit 6 Parteien.

Danke nochmal für Deine Hilfe!

Gruß

J.

#10

Hallo José,

Hmmm, die Sache ist wohl komplizierter. Er will die Wohnung
verkaufen, da er das Haus, in dem er selbst zur Miete wohnt,
kaufen will. Dazu braucht er das Geld - nun kriegt er aber
wegen des vermieteten Zustands keine Angebote. Die Bank, die
ihm bei der Finanzierung seines Hauskaufs zur Seite steht, hat
ihm wohl signalisiert, daß die Wohnung im unvermieteten
Zustand einen bestimmten Geldwert hätte.

Wenn die Geschichte schon jetzt so läuft, dass er nicht einmal einen Interessenten hat, wird er wohl auch nicht allzu viel Glück haben, wenn das Haus leer ist.

Kann man in so einer Situation überhaupt von Eigenbedarf
reden?

Nein, grundsätzlich ist das Vorhaben, ein Haus verkaufen zu wollen, kein Eigenbedarf. Wer wegen Eigenbedarf kündigt und es stellt sich heraus, dass das Haus verkauft wird, wird als Vermieter wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf schadenersatzpflichtig. Dies kann bedeuten, dass alle Umzugskosten, alle Umzugsnebenkosten und sogar wenn die neue Miete über der bisherigen Miete liegt (vergleichbare Wohnung vorausgesetzt) könnte der Vermieter bis zu 24 Monaten, in Einzelfällen wurden auch schon 36 Monate zugestanden, zur Zahlung der Differenz heran gezogen werden.

Vorschlag: Da es ein Mehrfamilienhaus ist und der Vermieter im Moment keinen Kündigungsgrund hat, auch rechtlich derzeit ohne Interessenten und somit ohne konkrete Angebote keine Chance bei einer Kündigung hat, stellst sich die Frage, ob ihr nicht mit dem Eigentümer verhandelt und dann freiwillig auszieht.

z… kann man verhandeln, dass bei Auszug geschuldete Schönheitsreparaturen nicht zu leisten sind, dass der Vermieter bei Auszug bis … € xxxx, bei Auszug bis … €… sowieso usw. zahlt. Hier kann man eine Obergrenze nehmen und diese sodann monatlich reduzieren. Nehmt mehrere Mieten und reduziert jeweils um eine Monatsmiete. Und man kann natürlich auch vereinbaren, dass der Vermieter bei einem vorzeitigen Auszug die Umzugskosten in voller Höhe, einen Anteil usw. trägt.

Aus der Praxis ist jedoch grundsätzlich zu empfehlen, dass die finanziellen Zusagen durch Bankbürgschaft des Vermieters und deren Hinterlegung bei einem Anwalt gesichert werden. Oft ist es auch so, dass jemand verkaufen muss, Zusagen erteilt, die er dann nicht halten kann. Und …keine Vereinbarung ohne dass sie in Schriftform gefasst wird.

Gruss Günter

#11

ohne Text