Wohnung stinkt seit einem Jahr vor sich hin

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe Experten,
vermutlich kann man da nichts tun, aber vielleicht hat jemand einen Tipp:

Haus mit 9 Mietwohnungen. Wir bewohnen eine davon.

Eine andere Wohnung eines alten Mannes stank schon einige Jahre vor seinem Tod so entsetzlich, dass Handwerker oder andere Personen sich zunehmend weigerten, dort reinzugehen.
Vermutlich hatte der Mann seinen Geruchssinn verloren, nie mehr sauber gemacht, Lebensmittel irgendwo im Schrank oder sonstwo vergessen - dann kam ihn sein geistig behinderter inkontinenter erwachsener Sohn öfter besuchen - genau weiß ich es nicht. Wenn der alte Mann seine Wohnung verlies, stank nach dem kurzen Türöffnen das ganze Treppenhaus.

So. Nun ist der alte Mann vor genau einem Jahr gestorben.
Wie ich heute erfahren habe, hat man wohl nur den toten Mann herausgeholt (und wohl beerdigt) und anschließend die Wohnung wieder verschlossen, ohne irgend etwas zu ändern. Alle Bakterienkulturen, Insekten, Würmer, Schimmel oder was auch immer dürfen sich da also ungestört entwickeln.

Offenbar (ob das stimmt, weiß ich nicht) ist das Problem, dass die Vermieterin darauf warten muss, bis die Erbsache geklärt ist. Vermutlich geht es darum, Erben in Amerika ausfindig zu machen und zu klären, ob die das Erbe (stinkende Möbel und Kleidung…) annehmen oder ausschlagen wollen.

Natürlich weiß ich nicht, ob die entsprechende Behörde die Sache verschleppt, oder die Wohnungsverwaltung (für die Vermieterin), oder ob es einfach nicht schneller geht.

Kann man da irgend etwas machen? Stinken tut das Treppenhaus tatsächlich nicht mehr und auf dem Balkon auch nicht, da alle Fenster zu sind.

#2

Selber nach den Erben suchen und schneller sein. Warum Vermeiter nicht vom Gericht einen Nachlassverwalter einsetzten läst und diesen dann die Kündigung der Wohnung zu überreichen verstehe ich aber nicht. Leerstand ist teuer.

#3

Ich glaube tatsächlich, dass diese Möglichkeit nur die wenigsten kennen. Man bekommt ja bei Erstvermietung kein Merkblatt „Was Sie als Vermieter machen sollten, wenn der Mieter stirbt“ ausgehändigt und Mitglied bei Haus+Grund, wo man vielleicht als erstes mal nachfragen würde, ist ja bei weitem nicht jeder Vermieter.

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#4

Beim Gesundheitsamt fragen, ob man die möglichen Gesundheitsgefahren als Bewohner so hinnehmen muss? Ansonsten könnte man natürlich die Miete mindern, wenn der Gestand unzumutbar ist. Ansonsten schwierig.

Gruß
C.

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#5

Also ein Vermieter kann beim Tod eines Mieters einen Nachlassverwalter bei Gericht beantragen, wenn die Erben nicht innerhalb einer bestimmten Zeit tätig werden?
Und den kann der Vermieter dann kündigen?
Aber der Nachlassverwalter muss ja dann auch versuchen, die Erben ausfindig zu machen, oder?

#6

Ja, der springende Punkt hier ist ein anderer: Der Nachlasspfleger nach § 1960 BGB nimmt die Interessen der noch unbekannten Erben war und handelt dabei in pflichtgemäßem Ermessen so, wie es ein vernünftiger Erbe tun würde. D.h. kein vernünftiger Erbe (abgesehen von Haushaltsangehörigen) würde mehr als nötig über den Tod des Erblassers hinaus dessen Wohnung weiter kostenträchtig mieten. Insbesondere würde es ein vernünftiger Erbe nicht zulassen, dass sich die gemietete Wohnung von Tag zu Tag durch darin befindlichen Müll, … verschlechtert, was zu Schadenersatzforderungen des Vermieters führen wird, …

Vielmehr sieht der Regelfall einer Nachlassabwicklung für einen vernünftigen Erben so aus, dass er den Nachlass sichtet, alles entsorgt, was keinen erkennbaren Wert hat, den werthaltigen Teil verwertet/mitnimmt und dann die Wohnung schnellstmöglich kündigt und aus dem Erbe ggf. noch rückständige Mieten und ggf. fälligen Schadenersatz an den Vermieter bezahlt (wobei der Nachlasspfleger nicht Vertreter der Gläubiger ist oder in deren Interesse, sondern hierbei nur insoweit tätig wird, wie es ein vernünftiger Erbe tun würde). Und genau so agiert dann eben auch ein Nachlasspfleger. Der hat dann noch ein paar besondere Vorschriften zu beachten was die Aufbewahrung Nachlassgegenständen angeht, aber die Bestellung eines Nachlasspflegers ist für einen Vermieter in Bezug auf Räumung der Wohnung und ggf. auch in Bezug auf Ausgleich seiner Kosten und ausstehender Miete immer das große Los, wenn Erben noch unbekannt sind.

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#7

Hallo, eine Frage an die anderen Antwortenden Naseweis, C_Punkt und Wiz hierzu:
Ist es aussichtsreich bzw. beim Vermieter beschleunigend wirkend, hier eine Mietminderung vorzunehmen?

#8

Was das beim Vermieter auslöst, kann ich von hier aus nicht beurteilen. Eine Mietminderung wäre statthaft, wenn die Gestank dauerhaft vorhanden ist und gesundheitliche Folgen hat - und damit sind schon Übelkeit und Kopfschmerzen gemeint.

Unabhängig von der Rechtslage käme ich als Mieter nie auf den Gedanken, die Miete für etwas zu mindern, das nicht im Einflussbereich des Vermieters liegt und als Vermieter fände ich das seitens meiner Mieter auch etwas befremdlich. Aber sowohl als Mieter als auch als Vermieter war ich auch immer auf einen fairen und partnerschaftlichen Umgang miteinander aus.

Wenn ich schon selbst den Kummer mit der stinkenden Bude hätte und den Plunder aufgrund unklarer Erbschaftsverhältnisse aus der Hütte nicht rausbekäme, wäre das letzte, was mich zu Begeisterungsstürmen verleiten würde, eine Mietminderung meiner Miete. Wenn aber der Vermieter seit Monaten nichts macht, dann ist eine Mietminderung vielleicht das richtige, um einen Anreiz zu setzen.

Wie im konkreten Fall die Lage und Stimmung ist, kann ich nicht beurteilen.

Gruß
C.

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#9

Danke für die interessanten Information! Muss der Vermieter eine bestimmte Frist abwarten, bis er einen Nachlasspfleger beantragen kann?

#10

Meiner kenntnis nach muss er keine Fristen beachten.

#11

Dazu sagte mir mal ein Anwalt, dass man dort ruhig etwas selbstbewusster handeln solle - aber mit freundlicher Ansprache an den Vermieter. Schließlich erhöhe sich der Mietzins ja ebenfalls durch Merkmale, die nicht der Vermieter beeinflussen könne; etwa eine ruhige Wohnlage, die Nähe von Schulen, Kindergärten oder Einkaufsmöglichkeiten.

#12

Nein, wenn so eine Situation bekannt wird, hat das Gericht nach § 1960 BGB tätig zu werden. In § 1961 BGB ist sogar speziell geregelt, dass ein Gläubiger die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen kann.

Das geht dann natürlich auch alles nicht von heute auf morgen, aber doch in überschaubarer Zeit. Meine Frau hat mit solchen Fällen häufiger in ihren Einrichtungen zu tun. Wenn sich da kurz nach einem Sterbefall niemand meldet und auch sonst nichts bekannt ist, wer sich um den Nachlass kümmern soll, geht das sofort ans Gericht, damit die Wohnungen schnellstmöglich geräumt und wieder vermietet werden können. Denn selbst wenn ein Nachlass nicht werthaltig ist, und man bzgl. Räumungskosten und Verwahrung des Nachlasses dann noch mal in die Tasche greifen muss, ist das allemal besser, als wenn man so eine Wohnung dann auf Ewigkeiten in der Hoffnung vor sich hingammeln lässt, dass dann doch noch jemand erscheint, der dann auch brav die dann schon ewig aufgelaufenen Mieten und die inzwischen notwendige vollständige Sanierung so einer Wohnung übernimmt. Wie schon gesagt: Die frühest mögliche Beendigung des Mietverhältnisses ist ja im Sinne aller Beteiligten.

Problematisch wird die Sache halt dann, wenn der Vermieter auch nichts auf der Naht hat um die Räumung und Einlagerung veranlassen zu können. Der Nachlasspfleger bringt ja keinen Sack Geld mit, sondern kann auch nur mit dem agieren, was der Nachlass her gibt. Und wenn auf beiden Seiten nichts ist, dann entsteht ggf. ein ganz hässliches Patt.

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#13

Dass man das auch anders sehen kann und die Rechtslage eine andere ist, ist mir bewusst, nur sehe ich das für mich halt anders. Mit mangelndem Selbstbewusstsein hat das auch eher weniger zu tun.

#14

Ganz klare Antwort:

Es kommt eben immer drauf an.

Steht das Interesse des Vermieters an der Unversehrtheit der von ihm vermieteten Sache dem der etwaigen Erben am Nachlass des verstorbenen Mieters nach?

#15

Da geht das große Abwägen los. Zunächst einmal besteht da noch ein Mietvertrag, mit allen Rechten und Pflichten, was u.a. auch bedeutet, dass der Vermieter nicht einfach in die Wohnung hineingehen darf. Andererseits gibt dann das Thema der Gefahrenabwehr. Und irgendwo dazwischen muss man dann einen Weg finden.

#16

Na ja, manche Mieter trauen sich zu wenig - und andere sind dummdreist frech.
Ein vernünftiger Mieter, der mit einem vernünftigen Vermieter auf vernünftige Art und Weise redet - das wäre doch etwas Schönes.

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#17

Lt. Ursprungsposting geht seit dem Tod des Mannes von der Wohnung keine Geruchsbelästigung mehr aus:

Insoweit gibt es hier aktuell keinen Grund für eine Mietminderung. Die bloße Vorstellung, wie es in der Wohnung aktuell aussehen könnte, … reicht dafür nicht aus.

#18

Moin,

was nicht ist, kann noch werden. Der nächste Sommer kommt bestimmt.

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