Wohnung teilgewerblich anmieten

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

ich bin Studentin und auf der Suche nach einer neuen Bleibe. Zwecks-WG Gründung haben wir nun eine Immobilie gefunden. Eine Schöne Altbauwohnung. Nun zu meinen Bedenken:

Es ist so, die Vermietung erfolgt auf Basis des Hamburger Mietvertrages für Kontore und gewerbliche Flächen. Dieses Objekt eignet sich hervorragend als Wohnbüro (für Freiberufler oder Selbständige), zur Weitervermietung an Wohngemeinschaften oder als Atelier.

In dem Haus wohnen auch andere WGs, eine Renterin und noch 2 Personen, die es teilgewerblich nutzen.

Um diese Wohnung also anmieten zu können, müsste ein Elternteil den Vertrag unterschreiben und an uns Studenten weitervermieten.

Mich würde eure Meinung interessieren, wie das bzgl Steuern, Recht usw aussieht.

Denn üblich ist diese Art Vermietung ja nicht, oder? Der Makler meinte, es würden keine Steuerkosten auf uns zukommen. Stimmt das?

Freue mich auf Antworten.

LG

#2

Hallo,

leider sagt mir dieser spezielle Hamburger Mietvertrag für Kontore und gewerbliche Flächen nichts. Ich habe mich kurz im Netz umgeschaut und in der Tat scheinen diese teilgewerblichen Flächen öfter für WGs genutzt zu werden.

Durch die Untervermietung werden jedenfalls bei den Eltern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung generiert. Auch wenn die Eltern damit keinen Gewinn erzielen, da die Einkünfte den Werbungskosten entsprechen dürften, müssten Sie im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung vermutlich die Anlage V ausfüllen, was wenigstens zu Aufwand führt (s. Zeile 31 Anlage V). Steuern dürften jedenfalls nicht anfallen, soweit das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird und hieraus keine Gewinne erwitschaftet werden.

Vielleicht fragst Du mal bei der anderen WG nach, wie deren Erfahrung mit dieser Art der Vermietung sind.

Viele Grüße

#3

Hallo,
die Frage bezieht sich vermutlich auf die steuerliche Beurteilung bei der Person, die anmietet und dann untervermietet. Steuerlich macht es keinen Unterschied, um welche Art von Mietvertrag es sich handelt. Die betreffende Person erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und muss diese in der Einkommensteuererklärung angeben. Dabei sind als Einnahmen die eigenen Mieteinnahmen und als Werbungskosten die an den Eigentümer gezahlten Mieten anzugeben. Heben sich diese Beträge der Höhe nach auf, ergeben sich keine steuerlichen Auswirkungen.
Viele Grüße
Schlorf

#4

Ich kenne mich nicht aus

gruß
Marinel

#5

Ich würde so etwas niemals machen, dafür kenne ich einfach zu viele Fälle, in denen diese Konstellation nach hinten losging. Für den vermietenden Elternteil wird m.E. die Zweitwohnungssteuer fällig. Außerdem ist er für alle Schäden, die die Studenten in der Wohnung hinterlassen haftbar. Studenten haben nämlich noch kein pfändbares Einkommen. Vielleicht auch keine Haftpflichtversicherung? - und wenn dann etwas mit der Wohnung passiert? Nein, das würde den Ruin einer Person bedeuten, die eigentlich nur helfen wollte.

#6

Hallo.

Da kann ich nix verbindliches zu sagen.

Gruß

#7

Ich möchte Ihnen raten, Elternteil den vertrag unterschreiben will, sollte im Ort eine Steuerberater fragen.

#8

Hallo Cusa,
wenn du kein Gewerbe ausübst oder mit der Wohnung keine Einkünfte erzielst, wirst du auch keine anderen Steuern zahlen als bisher auch. Unüblich ist solcherlei Vermietung nicht. Beim hauptmietenden Elternteil könnten allerdings Steuerfragen auftreten, da er/sie ja durch die Weitervermietung ‚Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung‘ hat, die zu versteuern sind (bei Gegenrechnung der Aufwendungen). Kommt halt auf die steuerliche Gesamtsituation bei dem Elternteil an. Dieser ‚Gutmensch‘ sollte das vorher (!) mit seinem Steuerberater klären. Rechtlich ist das so eine Sache. Dieses Elternteil wird ja Mieter und geht damit alle Verpflichtungen ein, z.B. jahrelange Mietbindung, wenn der Mietvertrag für mehrere Jahre geschlossen wird, was im Gewerbe üblich ist. Ziehen die Studies irgendwann alle aus oder es will niemand dort wohnen, dann muss er/sie trotzdem die Miete weiterzahlen. Kommt eben auch ein bisschen auf den Mietvertrag drauf an und wie der Wohnungs-/Gewerbemarkt sich entwickelt. Als Elternteil würde ich es nicht machen. Sollen die Studies doch als WG 'ne BGB-Gesellschaft gründen und den Mietvertrag selber unterschreiben. Studenten können doch sowieso auch teilgewerbliche Räume anmieten. Die Eltern kommen doch gewöhnlich nur ins Spiel, weil die Studies keine eigenen Einkünfte haben und der Vermieter sicher gehen will, seine Miete zu bekommen. Als Elternteil könnte man dann immer noch die Kaution stellen oder eine Mietausfallbürgschaft o.ä. übernehmen. Und falls eine teilgewerbliche Ausübung für die Räume zwingend vorgeschrieben ist, dann könntet ihr als Studenten auch beim Finanzamt eine nebenberufliche Tätigkeit anmelden. Als Bildungsreferenten z.B. oder was sonst zu euren Studiengängen passt. Das würde euch zudem zugleich die Möglichkeit eröffnen, Aufträge gegen Rechnung anzunehmen und während des Studiums Einkünfte zu erzielen (die natürlich in einer jährlichen Steuererklärung anzugeben sind). Fragt doch mal beim ASTA nach, ob die euch da weiterhelfen können oder sucht euch eine/n gestandene/n Kaufmann/frau aus dem Familienkreis für eine Beratung. Der Makler scheint ja mit seinen Vorstellungen ein bisschen begrenzt zu sein. Gruß, Daniela

#9

Hallo

Also grundsätzlich ist es völlig üblich, Wohnungen als Gewerberaum zu vermieten, wenn dies örtlich zulässig ist. Desweiteren ist es auch üblich, Wohnungen an einen Hauptmieter zu vermieten, der diese dann widerum weiter vermitete (Untermieteverhältnis), sofern der Vermieter dies mitmacht.

Ich versteht allerdings das Problem nicht ganz? Wieso sollen Eltern die Wohnung anmieten? Wieso wir die Wohnung dann nicht direkt angemietet?..
Sollte sie im Rahmen des Studiums dann bereits (teil)-gewerblich genutzt werden (z.B. als Attelier, als Büro) so koennten hier auch anteilige Kosten ggfl.s als vorweggenommene Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben angesetzt werden. Unter Umständen hätte man sogar einen Vorsteuervorteil, sollte die Wohnung mit Umsatzsteuer vermietet werden.

Da ein Student heute immer über 18 ist, kann er bedenkenlos die Wohnung selber anmieten.

#10

Die Beratung zu konkreten Sachverhalten ist in diesem Forum aus rechtlichen Gründen nicht zulässig.
Siehe FAQs.
Gruß, RHG.

#11

Hallo,

Aus steuerlicher Sicht sehe ich keine Probleme; Die Eltern haben zum einen Einnahmen nach § 21 EStG und zum anderen Werbungskosten, die sich gegenseitig aufheben; das Ergebnis ist also regelmäßig 0 Euro; ich empfehle aber, dass die Eltern eine Anlage V zur ESt-Erklärung abgeben.

mfG

UG

#12

Hallo, leider kenn ich mich da nicht aus. Ich kenne diese Art der Vermietung nicht. Steuerliche Kosten kommen bei Vermietung wohl nicht dazu, wenn es aber (teil)gewerblich ist weiß ich es auch nicht. Im Zweifel die Finger davon lassen oder vom Makler alles genau erklären lassen und schriftlich geben lassen. Viel Glück!

#13

hallo cusa, ich habe dir im april schon mal geantwortet… leider kann ich hier keine antwort geben, sorry…viele glück, bacco