Einem guten Freund von mir wurde waehrend seiner einjaehrigen Abwesenheit seine Wohnung an Dritte verkauft.
Mein Freund vereinbarte schriftlich mit seinem Vermieter, das er waehrend seiner Abwesenheit fuer ein Jahr die Kaltmiete weiter bezahlt. Muendlich vereinbarte er, das er dann somit nach seiner Rueckkehr die Wohnung weiter bewohnen kann.
Nun kam er wieder und sein Vermieter sagte ihm, er haette die Wohnung verkauft. Ohne ihn irgentwie zu informieren (Kontaktdaten waren vorhanden). Ausserdem waren weder Strom noch Heizung intakt.
Sein Vermieter gab ihm die Adresse des Kaufers/ seines neuen Vermieters. Dieser wiederrum sagte ihm er haette die Wohnung an einen neuen Interessenten wieder verkauft und muesse in wenigen Wochen aussziehen.
Frage: Hat mein Freund irgentwelche Rechte in diesem Fall?
Er war voellig unvorbereitet in diese Situation gerutscht. Und die Miete fuer ein Jahr ist nun auch umsonst, da er sie ja nur gezahlt hat mit der Option das er weiter drin wohnen kann.
Der neue „Noch Vermieter“ bot ihm den Umzug in eine andere, jedoch minderwertige Wohnung an.
Hat er sich damit abgesichert oder muss er etwas gleichwertiges anbieten (die alte Wohnung war Bestlage und kostete 1400Euro)?
Mein Freund ist Amerikaner und spricht kein Deutsch, deswegen versuche ich ihm zu helfen.
Ich moechte nicht das er „ueber den Nuckel gezogen wird“ da er weder Deutsch spricht noch versteht und sich nicht mit dem Deutschen Recht auskennt.
Hi, da kenne ich mich rechtlich nicht genug aus würde Dir aber raten Dich an den Mieterbund zu wenden, www.mieterbund.de.
Selbst wenn Du extra Mitglied werden musst denke ich dass es sich lohnt.
Einfach ohne jegliche Vorwarnung die Wohnung verkaufen und dann den Mieter rausschmeissen kann doch nicht angehen, beweist allerdings leider dass mündliche Vereinbarungen nur bei ehrlichen Menschen zählen.
Viel Erfolg, und es ist nett dass Du Deinem Freund da hilfst.
Wenn Dein Freund die Wohnung behalten möchte, sollte er auf jeden Fall einen Rechtsanwalt einschalten. Hier gibt es viele Fallstricke.
Ohne selbst Jurist zu sein, kann ich nur sagen, dass ein neuer Eigentümer alle Pflichten aus vorherigen Verträgen übernehmen muss. Auch wenn nochmal weiter verkauft wird. Dem Mieter muss fristgerecht gekündigt werden. Die Kündigungsfrist kommt auch darauf an, wie lange das Mietverhältniss bereits bestanden hat. Wenn der Mieter nicht zustimmt, kann eigentlich nur wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Eine gleichwertige oder auch geringer wertige Wohnung muss nicht angeboten, und auch nicht angenommen werden.
Mündliche Vereinbarungen gelten, soweit sie durch Zeugen nachgewiesen werden können. Zum Thema Heizung und Strom ist es so, dass die Heizung ja wieder in Betrieb genommen werden kann, und muss. Hierzu gibt es im Gesetz ganz klare Regelungen. Strom ist ja Sache des Mieters. Er muss sich einen Stromanbieter neu aussuchen, und einen neuen Vetrag abschließen. Sollten vorher noch offene Rechnungen bei einem alten Versorger gewesen sein, so kann es sein, dass dieser den Anschluß gesperrt hat. Hier müssen vorher die offenen Rechnungen beglichen werden, damit eine ev. Sperrung aufgehoben werden kann.
In solchen verzwickten Fällen kann ich nur den Gang zum Rechtsanwalt empfehlen.
Dass der Vermieter und Eigentümer die Wohnung verkaufen kann ist sein Recht. Klar ist jedoch, dass Kauf Miete nicht bricht und somit der Mietvertrag immer wieder auf den neuen Eigentümer übergeht. Der neue Eigentümer hat auch das Recht zu kündigen, wobei die Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Ob Ihr Freund Gründe hat diese abzulehnen kann ich nicht beurteilen.
Sinvoll wäre es hier einen Rat von einem Rechtsanwalt einzuholen. Der kann Ihnen bzw. ihren Freund genaues sagen.
MfG Roland Ritt
wenn nicht, ist das sehr schwer zu beurteilen. Grundsätzlich hat er die gesetzlichen Kündigungsfristen für diese Wohnung (immer unter der Voraussetzung, daß er gegebenenfalls nachweisen kann, das er diese Wohnung gemietet hat).
2.) Natürlich hat der Eigentümer jederzeit das Recht, sein Eigentum zu verkaufen. Der Käufer tritt dann immer in den bestehenden Mietvertrag ein (Kündigungszeiten übernimmt er, sowie alle Verpflichtungen).
Ausnahmen gibt es nur bei Zwangsversteigerungen (außerordentliches Kündigungsrecht).
3.) Das anbieten einer vergleichbaren Wohnung ist keine Pflicht.
Ups - Diese Situation mit gleich mehreren Nachfolgevermietern ist wirklich sehr speziell.
Rechtsauskünfte kann, will und darf ich hier nicht geben - mein Rat daher: Dein Freund soll sich dringend an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden - es gibt in Deutschland durchaus auch englisch/amerikanisch sprachige Anwälte.
Grundsätzlich gibt es in Deutschland einen Rechtsgrundsatz der besagt „Kauf bricht nicht Miete“.
Es wäre allerdings zu klären, inwieweit schriftliche Vereinbarungen (Mietvertrag) mit dem ursprünglichen Vermieter getroffen wurden und welche dies genau sind. Der Käufer einer Immobilie hat in vielen Fällen allerdings ein Sonderkündigungsrecht, sofern er die Immobilie selbst nutzen möchte…hier kommt es allerdings auf die Kündigungsfrist an.
Der ursprüngliche Vermieter/Eigentümer ist keineswegs verpflichtet, dem Mieter die Verkaufsabsicht anzuzeigen - lediglich der neue Eigentümer muss dem Mieter anzeigen, dass er nun Vermieter ist und dass die Miete nunmehr auf sein Konto zu zahlen ist.
Wenn - wie in diesem Fall - die Miete bereits im Voraus auf das Konto des ursprünglichen Vermieters gezahlt wurde, so kann der Freund das sicherlich nachweisen und wir gehen einmal davon aus, dass der jeweilige Betrag an den jeweils neuen Eigentümer weitergegeben wurde.
Was die Defekte an Heizung etc. in der Wohnung angeht, so muss Dein Freund sich gewisse „Obliegenheitspflichtverletzungen“ anrechnen lassen. Es geht nicht, eine Wohnung einfach ein Jahr leer stehen zu lassen und nicht für ordnungsgemäße Beheizung und/oder Be-/Entlüftung zu sorgen - notfalls durch einen Dritten (wie Dich z. B.)…Wenn hierdurch Schäden an der Mietsache entstehen, so wäre dies in hohem Maße das Verschulden des Mieters. Leider.
Da das in dem Fall deines Bekannten wie du schreibst nicht passiert ist liegt gar keine Kündigung vor und die neuen Eigentümer haben sozusagen den Mietvertrag mitgekauft. Dass diese von der mündlichen Vereinbarung vermutlich nichts wussten ist nur nachteilig für deinen Freund, wenn der Vertrag in seiner Abwesenheit ein anderer war als vorher - das ist jedoch grds. ein Problem zwischen dem alten und den neuen Eigentümern.
Auch ein neuer Eigentümer muss schon dringenden Eigenbedarf anmelden, um deinen Freund zu einem schnellen Auszug zwingen zu können.
Zu der „Ersatz“-Wohnung des alten Eigentümers:
Der ist mit dem Verkauf aus einer möglichen Verpflichtung deinem Freund gegenüber raus - der aktuelle Eigentümer muss sich darum kümmern. (Wobei dieser sich vermutlich im Streitfall an den alten Eigentümer wenden wird.) Welchen Standard die Wohnung jedoch haben muss, kann ich leider nicht beantworten. Wenn es eine hochwertige Wohnung war, wird ein adäquater Ersatz kaum möglich sein und dein Freund muss Abstriche hinnehmen.
Hallo
leider kenne ich mich nur mit Schweizer Recht aus. Es scheint mir aber, dass alles mit rechten Dingen zu gegangen ist.
Die wirklich interessante Frage ist: muss der neue Käufer die bestehenden Mietverträge übernehmen?
Diese Frage ist bestimmt nicht einfach zu klären, weshalb ich sofort einen Rechtsexperten einschalten würde. Drohen Sie vorsorglich mal mit einer Klage.
meine Wohnung, in der zur Miete wohne, wurde auch erst vor kurzem verkauft. Mir wurde gesagt, dass grundsätzich die Gültigkeit des Mietvertrages bei einem Eigentümerwechsel nicht betroffen ist. Der neue Vermieter muss den bestehenden Mietvertrag ohne Änderung übernehmen. Bei mir wurde dieser nicht einmal auf die neuen Vermieter umgeschrieben. Änderungen können nur im beiderseitigen Einverständnis vorgenommen werden, nie einseitig. Auf das Angebot mit der neuen Wohnung würde ich mich nicht einlassen, denn es besteht kein Grund auszuziehen. Letztendlich ist nämlich der neue Eigentümer auch der neue Vermieter, der den bestehenden Mietvertrag übernehmen muss. Meiner Ansicht nach hat der Noch- Vermieter die Wohnung wahrscheinlich als unvermietet verkauft und versucht nun den Mieter los zu werden. Ich hoffe damit geholfen zu haben. Im Falle deines Freundes rate ich erst mal mit dem neuen Eigentümer zu reden und falls notwendig doch einen Fachanwalt zu konsultieren, da der ganze Sachverhalt mit dem mehrmaligen Weiterverkauf der Wohnung und der Mietpause doch recht komplex ist.
Hallo sugarfairy,
leider bin ich auf Reise, daher eine kanpe Antwort.
Sofortiger Auszug ist natürlich nicht richtig. Der Mieter hat immer noch Kündigungsrecht.
hagen05
schön, dass Du helfen willst, aber hier fehlt es wirklich an Grundverständnis.
Wichtigste Regel:
KAUF BRICHT NICHT MIETE !!
Wer eine Wohnung verkauft, darf dies IMMER ohne den Mieter zu informieren, wo kämen wir denn da hin, wenn nicht.
Allerdings hat der Käufer eine vermietete Wohnung verkauft und NIEMAND kann den Mieter zum Auszug zwingen!!!
Ich würde so eine Wohnung gar nicht erst kaufen, möglicherweise ist der Verkauf nur vorgetäuscht im Bekanntenkreis o.ä., um den Mieter rauszuekeln.
Es gibt KEINE REGEL, dass ein Vermieter eine Ersatzwohnung anbieten darf - der Mieter kann drin bleiben! Ein Vermieter kann überhaupt NUR kündigen, wenn er keine Miete bekommt!
Hat sich der Vermieter Zutrittsrecht zur Wohnung verschafft, um diese besichtigen zu lassen?
Mein ultimativer Rat:
SOFORT EINEN RECHTSANWALT AUFSUCHEN !
Mietvertrag vorlegen, Schlüsselgewalt mit einstweiliger Verfügung per Amtsgericht erwirken,
Strom wieder anmelden, Heizung anmelden oder einklagen.
Wenn alles so stimmt, wie Sie sagen, zahlt der Vermieter, der in nicht mehr einziehen läßt.
tipp: Grundbuchauszug zeigen lassen, um den echten Eigentümer zu wissen. Bei berechtigtem Interesse kann man das Grundbuch auch beim Amtsgericht einsehen!
Sorry für die verspätete Antwort - bin gerade aus dem Urlaub zurück.
Ganz ehrlich: Zu diesem Thema kann ich Dir nicht wirklich weiterhelfen … mir scheint eher, dass das ein Fall für einen Rechtsanwalt ist. Denn schließlich hat Dein Freund für ein Jahr die Kaltmiete bezahlt und kann jetzt diese Wohnung nicht - wie vereinbart - nutzen. Bei dieser Rechtslage kann ich Dir leider nicht weiterhelfen - tut mir Leid.