Wohnung zu klein - Zeitpunkt der Vermessung

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo! Folgende Frage: Angenommen eine Wohnung ist laut einer offiziellen Vermessung 15% kleiner als im Mietvertrag steht, und der Mieter will daher die Miete kürzen. Nun sei die Vermessung allerdings schon eine Weile her (ca.1 Jahr), und der Mieter hat da erstmal nichts unternommen. Nun will er die Miete senken und die zuviel gezahlte Miete der letzten Monate zurückfordern. Jetzt ist die Frage ob es ein Nachteil für den Mieter ist dass die Vermessung schon länger zurückliegt. Irgendjemand meint, dass dadurch dass sich der Mieter damals nicht sofort beim Vermieter gemeldet habe, er quasi die zu geringe Grösse der Wohnung akzeptiert habe, und demnach für den Zeitraum von der Vermessung bis jetzt rückwirkend keine Erstattung der Miete bekommen könnte.

Kennt sich da jemand aus?

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Hallo !

Hier wäre doch aber wichtig,WER hat vermessen ?

Ein Baufachmann im Auftrag des Mieters (weil der der Sache nicht traute und Klarheit wollte) oder ein vom Vermieter beauftragter Fachmann (warum sollte das gemacht worden sein,ohne Grund ?).

Grundsätzlich kann man bei einem Mangel erst ab der Mängelanzeige beim Vermieter mindern,nie rückwirkend.

Hier ist es m.E. etwas anders,wenn erst später festgestellt,Wohnfläche weicht stark ab,dann kann man auch rückwirkend eine Neuberechnung erwirken. Lange Zeit zurück wäre aber von der 3-jährigen(?) Verjährungsfrist betroffen.

Wichtig, auch die nach m² umgelegten Nebenkosten sind betroffen und könnten nachberechnet und Überzahlung erstattet werden.
Es betrifft nicht nur die Kaltmiete.

MfG
duck313

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Hat der Mieter die Größe der Wohnung bei der Anmietung schon gekannt, kommt eine Minderung bereits wegen § 536b BGB nicht in Betracht.

Wurde das erst später bekannt, steht der Minderung per se nichts entgegen. Problematisch ist nur die Frage der Rückforderung der bereits „zu viel“ geleisteten Miete seit Kenntnis.

Zwar gibt es nach der Mietrechtsreform eine Verwirkung der Minderung durch Zahlung trotz Kenntnis nicht mehr, da der Rückforderungsanspruch aber auf § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) beruht, kann dem § 814 BGB (Leistung trotz Kenntnis der Nichtschuld) entgegen stehen. Insofern ist es idR. erforderlich, dass man unter Vorbehalt geleistet hat.

Gruß
Dea

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Insofern ist es idR. erforderlich, dass man unter Vorbehalt geleistet
hat.

Das interessiert mich. Ich habe hier mal gelesen, eine „Zahlung unter Vorbehalt“ wäre rechtlich völlig irrelevant, weil eine Forderung entweder berechtigt oder unberechtigt sei. Wann macht „Zahlung unter Vorbehalt“ denn Sinn und was genau ist die Konsequenz?

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Das interessiert mich. Ich habe hier mal gelesen, eine
„Zahlung unter Vorbehalt“ wäre rechtlich völlig irrelevant,
weil eine Forderung entweder berechtigt oder unberechtigt sei.

Das ist richtig und das hatte ich selbst vor einiger Zeit geschrieben. Das war aber ein anderer Zusammenhang und bezog sich darauf, dass die Idee im Raum stand, man könne jede Zahlung zurück fordern, wenn man nur unter Vorbehalt leiste. Das geht aber nicht, da es dafür, wem das Geld rechtlich an sich zusteht, auf den Anspruch ankommt.

Wann macht „Zahlung unter Vorbehalt“ denn Sinn und was genau
ist die Konsequenz?

Das ist eine Besonderheit, wenn Zahlungen auf tatsächlich nicht bestehende Ansprüche geleistet werden. Solche kann man an sich zurück fordern gem. § 812 BGB. Hierbei gibt es aber das Sonderproblem des § 814 BGB, dass man das nicht kann, wenn man wusste, dass man nicht zahlen musste.

Eine „Zahlung unter Vorbehalt“ ändert hier somit zwar nichts am Rechtscharakter der Leistung, denn es tritt mangels Anspruchs der Gegenseite so oder so keine Erfüllung ein, die eine Zurückforderung ausschließen würde. Man gibt hier aber zu erkennen, dass man nicht weiß, ob man tatsächlich leisten muss, sich deshalb die Rückforderung vorbehält und somit ausschließt, dass der Empfänger sich auf § 814 BGB beruft und sagt: Ich hatte zwar keinen Anspruch, aber Du wusstes das und hast dennoch gezahlt. Nur für diesen Sonderfall hat eine solche Vorbehaltszahlung eine Bedeutung, keine rechtliche hinsichtlich des Anspruchs, aber eine tatsächliche dahingehend, dass man sich keine positive Kenntnis der Nichtschuld zuschreiben lassen muss.

Der praktische Anwendungsfall hiervon ist meist der, dass man eben nicht weiß, ob der Anspruch besteht, aber Konsequenzen einer Nichtzahlung dadurch vermeiden will, dass man erst mal zahlt (zB. Kündigung bei Mietminderung). Ob man letztlich zahlen musste oder nicht und somit im letzteren Fall einen Rückzahlungsanspruch gem. § 812 BGB hat, hat nun mit der Zahlung unter Vorbehalt rein garnichts zu tun, sondern allein damit, ob ein Anspruch auf Zahlung bestand (was im Streitfall ein Gericht durch Prüfung des Anspruchs feststellt). Sollte aber am Ende herauskommen, dass kein Anspruch bestand, kann dem Rückforderungseinwand zumindest nicht der § 814 BGB entgegen gehalten werden.

Gruß
Dea

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