ich habe folgendes „Problem“: ich habe eine Wohnung verkauft weil ich nur Ärger damit hatte (Schimmel, Miteigentümer, Mieter, etc). Jetzt will ich mir eine andere (gleiche Grössenordnung, nur besserer Zustand) kaufen-wiederum um sie zu vermieten (läuft im Prinzip auf einen Tausch hinaus).
Meine Frage ist: LOHNT SICH DAS ÜBERHAUPT? Wohnung kaufen um sie zu vermieten?
Finanzieren müsste ich also nichts, allerdings könnte ich auch nichts absetzen, da ich im Ausland lebe, die Wohnung aber in D kaufen würde…
Hallo, nun stellt sich die Frage, wie lange hatten Sie die alte Whg. bereits? Wenn Sie diese bereits über 10 Jahre hatten, dann haben Sie nichts zu befürchten. Wenn unter 10 Jahre, dann ist der Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten ect. der alten Whg. Einkünfte aus Spekulationsgeschäft ( sonstige Eink. )Bei der Anschaffung der neuen Whg. mit Vermietungsabsicht, können ( auch wenn vorerst keine Mieter da sind )z.Bsp. lineare Abschreibung aus den Anschaffungskosten incl. Notar, Grundbuch usw.). Man hat in Deutschland keinen Chance zu verbergen, dass man eine Whg gekauft oder verkauft hat. Das Finanzamt kommt früher oder später, aber es kommt.
Ich hoffe , dass ich Ihnen etwas weiterhelfen konnte.
Mit freundlichen Grüßen Kinematze
Nun, wie ich schon oben sagte: ich lebe im Ausland und zahle Quellensteuer. Ich bin auch nicht mehr in D gemeldet. Deswegen habe ich weder beim Verkauf etwas zu befürchten, noch beim Neukauf Möglichkeiten, etwas abzusetzen.
Die alte Wohnung hatte ich erst wenige Jahre, habe sie aber nicht gekauft, sondern überschrieben bekommen.
Aber diese Whg. ist in Ihren Besitz ( Nutzen-Lasten ) übergegangen.
Ich weiß nicht in welchem Land Sie leben, aber ich betreue seit vielen Jahren Schweizer, Franzosen und Amerikaner. Mehrere Schweizer und ein in den USA lebender Mandant habe sich hier in Deutschland ebenfalls eine Whg. gekauft und vermietet, und sie müssen, obwohl sie nicht in Deutschland gemeldet sind hier eine Einkommensteuererklärung abgeben. Die Einkünfte aus Vermietung werden nach dem deutschen Steuerrecht versteuert und die Ausländischen Einkünfte ( die dem DBA unterliegen/----- Brasilien ist z.Bsp. Steuerfrei und nicht steuerbar—also kein Progreionsvorbehalt ) werden unter Progressionsvorbahlt auch in Deutschland noch einmal versteuert.
MfG.
Kinematze
Diese Frage musst Du selber beantworten:
Was hatte Deine Wohnung gekostet, was hattest du über die Haltedauer an Einnahmen/Ausgaben? Was hat Dich der Ärger, in monetären Einheiten gemessen, gekostet?
Was hast Du an Verkaufserlös erhalten?
Bist Du tatsächlich Steuerausländer? Keine Versteuerung der Einnahmen aus Dtl./in Dtl?
Ich würde mir diese Fragen einmal beantworten und dann einmel sehen ob es sich tatsächlich „lohnt“
Außerdem würde ich mich fragen ob es gut ist eine Wohnung zu haben, die man nicht selber aufsuchen kann, weil man im Außland lebt.
Meine Pers. Meinung: Immobilienanlage eher als Mehrfamilienhaus, bessere Kaufpreise und Skaleneffekte in der Verwaltung und Selbstbestimmung.
Ggf. würde ich eine Geldanlage in Aktien/Rentenwerten bevorzugen.
Hallo
in diesem Falle lege das Geld auf ein Konto und nehme die Zinsen. Zur Zeit gibt es zwischen 2 und 13 %, eine andere Möglichkeit vorzuschlagen ist nach meiner Meinung nur Farlässig. Die gesamte Fragestellung zeigt ein Unwissen der steuerlichen und verfahrenstechnischen Behandlung. Diese muss vorhanden sein, wenn man mit Immobilien „Geld“ verdienen will.
Mfg
tummle
es geht mir nicht darum, Geld zu verdienen, sondern keines zu verlieren. In so unsicheren Zeiten hab ich halt nicht gern solche Summen in Cash- oder Zertifikaten rumliegen…
Sie scheinen sich ja wirklich auszukennen, vielleicht muss ich weiter ausholen:
Die Wohnung wurde von meinem Vater überschrieben (Wert lt. Vertrag 100000). Er hatte jedoch ein Niessbrauchrecht eingetragen, d.h. ich bezog keine Einkünfte aus der Whg, hab also auch wirklich nix zu versteuern.
Ich frage mich nur grad, wie es nun mit dem „Spekulationsgewinn“ aussieht…Verkaufspreis war 160000, davon laut Überlassungsvertrag Vater und Sohn je die Hälfte aus dem Erlös. Wie will man da denn was berechnen?! Und überhaupt: kann man bei Familienüberschreibungen von Spekulationsobjekt reden?
Ich habe jetzt also aus dem Vertrag 80000 bekommen aus einem ursprünglich geschenkten fiktiven Wert von 100000…
knifflig
Und nochmal: mir geht es nicht darum, Geld damit zu verdienen, sondern keines zu verlieren. Ich (wir) will einfach den Erlös (in diesen Zeiten) nicht cash oder in Zertifikaten rumliegen haben.
es geht mir nicht darum, Geld zu verdienen, sondern keines zu
verlieren. In so unsicheren Zeiten hab ich halt nicht gern
solche Summen in Cash- oder Zertifikaten rumliegen…
Hallo,
ohne jetzt weiter in die Systematik von Geld verdienen einsteigen zu wollen, Zinsen für Tagesgeld, oder gesunde Anleihe ist keine unsichere Sache. Aber der Ansatz mit der Immobilie ist falsch, dass schon Geld verloren ist, wenn man dies umsetzt. Da ich hier keine Beratung machen kann, ist es besser eine offizielle Stelle, Steuerberater u. s. w. aufzusuchen und danach hier die konkrete Frage zu stellen. Die weitere Frage ist, wo ist der Wohnsitz, wo geht die Miete hin? Warum keine Hypotheke bei Fremdvermietung und wer garantiert, dass in die neue Wohnung nicht Mieter kommen, welche auch nicht heitzen und lüften. Ich liebe solche Wohnungen, die kann ich billig kaufen und wieder verkaufen oder vermieten, der Mieter muss hier eine Versicherung haben.
Gruß
tummle
Ich denke ob sich das lohnt kann man nur über die Verzinsung des eingesetzen Kapitals errechnen.
Immobilien sind eine Form der Geldanlage,wobei bei einer Immobilie 3 Dinge wichtig sind 1.Lage,2.Lage,3.Lage.
Vergleich Deinen Ertrag mal mit den Erträgen aus vergleichsweiser sicherer Geldanlage dann kann und wird eine Immobilie auf Dauer der Sieger sein.(Betongold)
Da die Immobilie aus eigenen Mittel erworben wird
ist das Risiko eines Mietausfalles z.B.wegen Leerstandes nicht wesentlich.
Die Verzinsung errechnet man Kaltmiete ./. 25% laufende Kosten (Ausfälle,Verwaltungskosten,Hausgeld)
z.B. Kaufpreis 100.000.- Euro Kaltmietertrag p.a. 4.800.- ./. 25% Kosten netto Miete 3.600.- p.a. Verzinsung 3,6% vor Steuer das ist für die heutige Zeit im Euroland spitze.
Betrachte aber auch eine Immobilie wie eine Aktie die auch den Schwankungen des Marktes unterliegt.
Da ich nicht weiss welchen Kenntnisstand Du über diese Dinge hast will es dabei belassen.
danke für die Antwort!
Die Lage ist ok, das Haus gerade mal 5 Jahre alt und es handelt sich um eine Seniorenwohnung (welche künftig ja mehr gefragt sein sollten).
Mein Überlegung ist schlicht und einfach: eine Immobilie kann zwar an Wert verlieren, aber bleibt letztlich auch bei einer starken Geldabwertung bestehen. Gold ist derzeit viel zu teuer. Und Vermögen auf Papier ist im Extremfall auch nichts mehr wert…
Ok, nicht dass ich wirklich an ev. Hyperinflation glaube, aber irgendwie würde ich mich doch besser fühlen, zumal das ja nicht die gesamte Kohle ist, die investiert wird ^^
Vielen Dank für Ihre näheren Angaben. Ich muß jetzt noch einmal hinterfragen. Ihr Vater hat die Whg. auch schon länger als 10 Jahre besessen ? Wenn die Whg. dann an Sie überschrieben worden ist, zählt die Überschreibung wie einen vorwegenommene Erbfolge. Das heißt, Sie sind nicht in der Speku drin ( vorausgesetzt Ihr Vater hat die Whg. bereits länger als 10 Jahre besessen und Sie sind mit Ihrem Vater in gerader Linie verwandt ) Dann sind Sie mit den 80 000 Euro auch noch locker unter den Freibeträgen für die Erbschaftsteuer.
Wenn Sie dann das Geld für ein zu vermietendes Objekt ausgeben, sind Sie in den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. ( auch wenn Sie im Ausland leben )Wenn mit dem Staat, in dem Sie leben noch ein DBA ( Doppelbesteuerungsabkommen ) mit Deutschland besteht, dann dürfen Sie in Deutschland noch einmal für Ihre ausländischen Einkünfte eine Steuer unter Progressionsvorbehalt abführen. Wenn Sie allerdings Verluste aus der Vermietung " einfahren " ist mir zum Beispiel bekannt, dass die schweizerischen Behörden den Verlust aus V+V ( aus der deutschen Steuererklärung )in der schweizerischen Erklärung berücksichtigen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen erst einmal ausreichend Anworten aus Ihre Fragen geben konnte.
MfG
Kinematze
Hallo,
lohnt sich bedingt. Kommt auf die Lage an.
Sie haben doch die Kosten und Einnahmen von der alten Wohnung. Da sehen Sie doch genau was Sie verdient haben.
Hier muss man erst mal philosophisch werden ! Was ist für Sie lohnend ? Wenn Sie im Ausland leben und arbeiten und nicht mehr nach Deutschland zurück wollen, sehe ich keinen Sinn in einer solchen Kapitalanlage,denn das wäre die Wohnung.
Ob das Kapiltal sinnvoll angelegt ist,kommt auf die zu erwirtschaftende Rendite an. Das wiederum hat enorm viele Verleiche notwendig. Wenn sie nach Abzug aller Kosten mehr Überschüsse haben als Sie bei der mehr oder weniger gleicher Risikolage bei einer Geldanlage Festgeld/Aktien/Fonds oder was auch immer haben, dann lohnt es sich nicht, wenn doch, dann schon…
Wichtig ist die persönliche Lebensplanung und -Ziele mit der Sicherheiit und der späteren Verwendung einer Immobilie zu vergleichen. Wichtig ist auch die mögliche „Abnutzung“ durch Mieter, den eventuellen Mietausfall durch Zahlungsausfall oder Leerstand zu beachten. Hierzu ist dann auch noch die Lage und der örtliche Wohnungsmarkt als auch die zu erwartende Entwicklung zu werten. Das ist also eine extrem komplexte Abwägung der verschiedensten Parameter, um diese Frage zu beantworten.
Kürzer, meine persönliche Entscheidung wäre, das Geld in ein Mehrfamilienhaus zu stecken,dass dann auch noch teilfinanziert werden müsste, dann könnte man ggf. steuerliche Vorteile bei den dann zu erwartenden Einnahmen und der Kapitalbildung erwarten. Das würde aber bedeuten, dass man sich mit diesem Thema schon engagieren müsste. Also Aufwand. Was dann steuerlich über die Grenzen möglich ist, sollte besser von einem Steuerberater beantwortet werden.
Ich denke eine Investition in Immobilien ist in der derzeitigen Situation nicht das Schlechteste. Entscheidend ist aber immer die jeweilige Immobilie. Mieterstruktur, Lage, Lage, Zustand, Lage usw…
Eine allgemeingültige Antwort kann man hier nicht geben.
Eine Investition nur aus steuerlichen Gründen geht übrigens meistens nach hinten los…
also ich hatte zeitweise eine Einliegerwohnung vermietet, die grundmiete wurde durch Einkommenssteuer geschluckt es verblieb mir nur der Betrag der Nebenkosten, das Finanzamt hat mich derart genervt …ich vermiete nicht mehr…, mein Fazit wenn keine Schulden mehr auf dem Haus dann lohnt es sich nur für größere Unternehmen