Hallo, liebes WWW-Team,
Angenommen folgende Situation:
Angenommen, Familie F. erwirbt im Jahr 2013 eine Dachgeschoss-Eigentumswohnung. Die Vorbesitzer hatten diese im Jahr 2009 ausgebaut (vorher war es ein unausgebautes Dachgeschoss). Dabei wurden die Dachfenster nicht fachgerecht verbaut: es fehlen Fensterschürzen, wodurch bei Regen Feuchtigkeit ins Dach / den Fensterbereich eindringen kann. Dies stellt also einen Baumangel dar.
Wer trägt die Kosten? Gemeinschaft oder Teileigentümer?
Nun stellt sich die Frage, wer für die Kosten der Mängelbeseitigung aufkommen muss.
Denn weiter angenommen: Gemäß Teilungserklärung sind die Fenster Gemeinschaftseigentum:
TE-Auszug 1
“[…] Demnach gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, soweit vorhanden, insbesondere: […] alle Fenster […]; der Innenanstrich […] im räumlichen Bereich des Sondereigentums obliegt ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens jedoch dem Wohnungseigentümer. Den Außenanstrich darf nur die Gemeinschaft ausführen”
Allerdings gebe es in der Teilungserklärung weitere Paragrafen, die den Dachgeschossausbau in der Wohnanlage regeln:
TE-Auszug 2:
“Alle im Zusammenhang mit der Durchführung der Ausbaumaßnahmen entstehenden Kosten, Schäden und Folgeschäden, und zwar einschließlich auch derjenigen, die durch Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums entstehen, gehen zu Lasten des den Ausbau veranlassenden Teileigentümers. Zu den angegebenen Schäden und Folgeschäden gehören auch berechtigte Mietminderungen durch Mieter anderer Einheiten, welche durch den Ausbau des Teileigentums entstehen”
⇒ Zwischendeutung: Da Familie F. nicht die Teileigentümer sind, die den Ausbau veranlasst haben, dürfte ihr gemäß dieses Absatzes, die Kosten der Mängelbeseitigung nicht auferlegt werden
TE-Auszug 3:
“Mehrkosten für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die in der Folge des Ausbaus zusätzlich gegenüber den Kosten entstehen, die ohne den Ausbau ohnehin entstanden wären, trägt der jeweilige Eigentümer der jeweiligen Dachgeschosseinheit allein und gesondert”
⇒ Zwischendeutung: Dieser Absatz scheint im Widerspruch zu 6.5 zu stehen, denn hier ist nicht mehr vom Ausbau veranlassenden Teileigentümer die Rede, sondern vom “jeweiligen Eigentümer”
Ferner finden sich in einem Gerichtsurteil zu einem ähnlichen Sachverhalt folgende Anmerkungen:
“2 . Eine Eigentümergemeinschaft hat hier gegen einen ausbauenden Wohnungseigentümer sowie gegen einen Beauftragten Ansprüche auf vollständige und mangelfreie Erstellung konstruktiv wichtiger Dachteile, die im Gemeinschaftseigentum liegen (hier: mangelhafte und erneuerungsbedürftige Dampfsperre).
3 . Wird nun eine erst noch ganz oder teilweise auszubauende Dachgeschosswohnung veräußert, besitzen Ersterwerber und erst recht weitere Folgeerwerber gegen die Gemeinschaft Ansprüche auf Instandhaltung eines bisher fehlerhaft ausgebauten Gemeinschaftseigentums im Dachbereich. Mangels ausdrücklicher anderweitiger Vereinbarungsregelung in der Teilungserklärung geht eine solche Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Erstherstellung nicht von einem ausbaupflichtigen Wohnungseigentümer auf spätere Erwerber über.”
⇒ Zwischendeutung: Spätere Erwerber müssen die Kosten nicht tragen, außer es ist in der Teilungserklärung gesondert geregelt. Wodurch also oben die Absätze zur Teilungserklärung relevant sein dürften.
Konkrete Schlussfragen:
- 1 - Wer sollte nun in der obigen Situation für die Kosten der Mängelbeseitigung aufkommen?
- Die Eigentümergemeinschaft oder der Teileigentümer?
- 2 - Wer sollte für regelmäßige Fensterwartungen/Instandsetzung aufkommen? Konkret:
- Austausch der Luftfilter und Schaumdichtungen
- Scharniere reinigen und gangbar machen
- Reinigung der Fenster-Wasserablaufrinnen von Schmutz und Laub
- Beseitigung von Rissen im Holz-Fensterrahmen an der Innenseite
- 3 - Gibt es Verjährungsfristen?
- Für den Fall, dass der Teileigentümer einige/alle der Kosten übernehmen muss