Ich bin Eigentümer innerhalb einer WEG und möchte das Objekt mit 20 WE selbst verwalten.
Kann mich die WEG als Verwalter im Rahmen einer geringfügigen Beschäftigung einstellen? Wie sieht es dann mit der Haftung aus? Auf was muss ich achten?
Hallo micado-pit,
normalerweise wird der Verwalter in einer WE-Versammlung mit Mehrheit bestellt. Die Verwaltervergütung wird (wie vieles andere auch) in einem Verwaltervertrag festgelegt. In allen Fällen, die ich kenne, wird ein fester Betrag vereinbart, der unabhängig von Wohnungsgröße/Miteigentumsanteil den einzelnen WE belastet wird. Gelegentlich, aber eher selten, wird diese Vergütung auch entsprechend Miteigentumsanteilen bezahlt. In der Regel entnimmt der Verwalter seine Vergütung monatlich im Voraus aus dem Gemeinschaftskonto. Ich habe lange Jahre u. a. auch unsere eigene Gemeinschaft verwaltet wobei genau so verfahren wurde, wie bei den anderen WEG´s auch.
Das alles zeigt deutlich, daß die Stellung des Verwalters in der Regel eine völlig andere ist, als z. B. die eines Hausmeisters, dessen Vertrag wie alle anderen Verträge vom Verwalter abgeschlossen wird. Das ist ja auch aus den gesetzlichen Bestimmungen ersichtlich. Grundsätzlich erscheint mir nicht ausgeschlossen, daß eine Gemeinschaft sich einen Verwalter als Angstellten hält. Allerdings ergeben sich dann möglicherweise komplizierte Haftungsfragen, denn der Verwalter verwaltet ja das Vermögen der Gemeinschaft und hat vollen Zugriff auf alle Konten der Gemeinschaft. Fraglich ist auch, ob z. B.die Banken eine solche Konstruktion akzeptieren würden, denn die verlangen die Vorlage eines Verwaltervertrages oder einer Verwaltervollmacht. Aber wie gesagt, solche Fälle kenne ich nicht. Da sollte einmal ein Rechtsanwalt befragt werden.
Abschließend meine ganz persönliche Meinung:
Ich würde als WE einer solchen Konstruktion unter keinen Umständen zustimmen und als Verwalter eine solche unter keinen Umständen akzeptieren.
Mit freundlichen Grüßen
Sealord
Hallo, es spricht überhaupt nichts dagegen, dass ein Eigentümer die Verwaltungsaufgaben übernimmt.
Sie müssen in der Eigentümerversammlung gewählt werden; es muss ein Verwaltervertrag abgeschlossen werden; ob eine Anstellung als Minijobber Sinn macht, möchte ich bezweifeln, besser wäre eine Vergütung pro WE pro Monat.
Außerdem müssen Sie natürlich eine Versicherung abschließen, schon im eigenen Interesse.
Grüße, Zita
Generell würde ich davon abraten, denn für ca. 400,- EUR könnt ihr einen professionellen Verwalter haben (je nach REgion vielleicht auch etwas mehr oder weniger).
Der hat dann eine ordentliche Berufshaftplicht, kennt sich aus und wird alle gesetzlichen Bestimmungen beachten und berücksichtigen.
Wenn du das selbst machen willst, haftest du für Fehler und müsstest dich selbst im WEG ausbilden, alle relevanten Bestimmungen für ein ger. Beschäftigung einhalten, die Beiträge abführen, regelmäßig monatlich anmelden, die SV-Software installieren, etc. etc.
Ich kann nicht wirklich irgendeinen Vorteil für die WEG erkennen, auch nicht für dich, also wofür?
Ich habe über 10 Jahre Verwaltungserfahrung und rate daher dringend ab. Wenn du Zahnschmerzen hast, lässt du dich bestimmt auch nicht gegen geringes Honorar vom Nachbarn behandeln, oder ? 
Ohne entsprechende Vorbildung würde dringend davon abraten. Über Kurz oder lang gibt das nur Ärger. Der Verwalter haftet gegenüber der Gemeinschaft auf jeden Fall ohne Einschränkung und sollte dringend eine entsprechende Versicherung abschließen. Ob ein Verwalter im Angestelltenverhältnis zu einer WEG tätig sein, weis ich nicht.
Es ist grundsätzlich möglich, als Verwalter im Rahmen eines Dienstvertrages nach §§ 611 ff. BGB wie ein Arbeitnehmer beschäftigt zu werden. Allerdings ist dieser Bereich wie so vieles nicht eindeutig geregelt. Da vorwiegend Fragen der geringfügigen Beschäftigung zu klären sind, empfiehlt es sich dringend , eine Statusanfrage beim Sozialversicherungsträger- Knappschaft-einzuholen. Dabei wird der beabsichtigte Vertrag vorzulegen sein, damit dort beurteilt werden kann , ob eine überwiegend selbstständige oder abhängige Beschäftigung vorliegt.
Haftungsregelungen: im Innenverhältnis allgemein: Prüfungsreihenfolge: Schaden entstanden, schuldhafter Pflichtenverstoß- Schadensersatzpflicht(unabdingbare WEG-Normen,individuelle Regelungen beachten,Teilungsordnung, Verwaltervertrag, Vereinbarungen, Beschlüsse, ergänzend BGB z.B. §§ 242 pVV , 276, 278, 249. Bei 20 ! WE an Abschluß von sep. Verwalter-Vermögensschadenshaftpflicht denken.
Hallo,
selbstverwaltung ist lt. WEG machbar. Der Verwalter wird von der Versammlung gewählt bzw. der Beirat bevollmächtigt durch die Verwaltung sucht den Verwalter nach eigenen Kriterien aus.
Die Verwaltertätigkeit ist eine selbständige Tätigkeit, kann also nicht im Rahmen einer geringfügigen Beschäftigung angestellt sein. Er benötigt eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.
Es gibt auch gute und preiswerte Verwalter. Bei der Größenordnung der Anlage kann man mit ab € 10,-- je WE und Monat zzgl MwSt rechnen. In welchen Raum befindet sich das Objekt?
Gruß
HGH
Ich bin Eigentümer innerhalb einer WEG und möchte das Objekt.
mit 20 WE selbst verwalten.
Kann mich die WEG als Verwalter im Rahmen einer geringfügigen
Beschäftigung einstellen? Wie sieht es dann mit der Haftung
aus? Auf was muss ich achten?
Die Einstellung im Rahmen einer geringfügigen Beschäftigung nach Minijob-Gesetz geht. Die WEG ist teilrechtsfähig und kann Arbeitgeber sein. Anmeldungen bei Knappschaft und Genossenschaft müssen sein.
Dies wäre alles.
Da aber im Zuge jeglicher Pauschallierung hier alles abgegolten ist - können keine Werbungskosten geltend gemacht werden.
Andere Alternative ist: als Gewerbe anmelden und Einkünfte aus selbständiger Arbeit haben. Jeglicher Büroaufwand, anteiliges Arbeitszimmer, Fahrtkosten etc. kann den Einnahmen gegengerechnet werden.
Da unter € 17.500,-- im Jahr hast Du mit Mehrwertsteuer nichts zu tun.
Es ist alles ein Rechenexempel - was besser ist und was die WEG bereit ist zu zahlen. Bei einem Honorar von z.B. € 18,-- pro WE/Mon netto sind das € 360,-- zzgl. 31 % Pauschalen = € 111,60 - bedeutet für die WEG € 471,60 = € 23,58 WE/Mon
Im Falle des Gewerbes ber nur € 18,-- WE/Mon.
Freundliche Grüße
Roland
Hallo Roland,
deine Auskunft hilft mir sehr weiter. Vielen Dank!
Da jedoch beim Minijob 30% Steuer+SV zu zahlen sind , ist diese Variante wahrscheinlich zu teuer?
Weißt Du mit welchen Kosten ich bei Einkünften aus selbständiger Tätigkeit zu rechnen hätte? Ich bin selbst hauptberuflich angestellt und habe in der Steuerklasse 3 einen Steuersatz von ca. 10%. Damit würde die WEG und ich weit aus günstiger fahren? Was meinst Du?
Herzlichen Dank und viele Grüße!
Hallo und Vielen Dank!
Die WEG befindet sich in Mannheim.
Ist auch eine Betriebshaftpflicht nötig, wenn ja wie viel kostet diese ca.?
Welche Abgaben hätte ich als Selbständiger noch?
Herzlichen Dank!
Hallo und vielen Dank!
Ist auch eine Betriebshaftpflicht sinnvoll?
Wie sieht es dann mit dem Restrisiko aus, was würde die Versicherung nicht decken?
Stellt sich die Frage einer Beschränkung der Haftung über eine GmbH?
Herzliche Grüße!
Für welchen Betrieb? Die WEG ? unbedingt.Auch hier- vorher individuelle Ausschlüsse bei Versicherung erfragen.Deckungsumfang ist Frage der Prämie. AVB aushändigen lassen. GmbH als Verwalter möglich . Auch neue Mini GmbH, wegen geringen Stammkapitals. Auch hier gilt, Kostenrelation. Anfrage Finanzamt und Stadtverwaltung , ob Körperschafts- und Gewerbesteuer zusätzlich anfällt.
frdl. Gruß
Hallo,
in meiner ersten Mail muss es heißen „bzw. der Beirat bevollmächtigt durch die Gemeinschaft (nicht Verwaltung)…“
Betriebshaftpflicht gibt es nicht für Verwaltertätigkeit (evtl. nur für den Bürobetrieb an sich). Es heißt Vermögenschadenhaftpflichtversicherung wie schon mitgeteilt. Kosten ca. €235 - 352 plus Steuer jährlich.
Die Neufassung des WEG stellt an den Verwalter gewisse Ansprüche. Wenn jemand keine Erfahrung hat, kann das schon mal schiefgehen oder Probleme bereiten.
Die selbständige Tätigkeit kann man ja auch nebenberuflich ausüben, insofern benötigt man keine weiteren Zulassungen.
Gruß
HGH
Ich bin Eigentümer innerhalb einer WEG und möchte das Objekt
mit 20 WE selbst verwalten.
Kann mich die WEG als Verwalter im Rahmen einer geringfügigen
Beschäftigung einstellen? Wie sieht es dann mit der Haftung
aus? Auf was muss ich achten?
Hallo Micado-Pit,
für die WEG ist die Minijob-Gesetz-Variante die teurere.
Wenn Du Dich selbständig machst und die Verwaltung als Gewerbe anmeldest, hast Du zwar Einkünfte aus selbständiger Arbeit, von denen Du Werbungskosten - wie Papier, Tinte, Büromaterial, Kosten für Arbeitszimmer abziehen kannst - aber letztlich natürlich Einkünfte, die auf Dein zu versteuerndes Einkommen oben drauf kommen. Davon zahlst Du letztlich wirklich etwas an Steuern - leider auch so Sachen - wie ein IHK Beitrag, weitere GEZ-Gebühren ( da Autoradio auch gewerblich genutzt wird - toll was ?! ). Diese Werbungskosten fallen Dir tatsächlich an und musst Du Dir von Deinem Honorar von z.B. € 18,–
WE/Mon netto noch herunterrechnen.
Wie gesagt - alles Rechenexempel und was die WEG zu zahlen bereit ist.
Freundliche Grüße
Roland
Jedermann kann als HV tätig werden, weil insoweit kein
Berufsschutz besteht. Vorteilhaft wäre einem Dachverband der Hausverwalter beizutreten, der Ihnen bei Rechtsfragen etc. hilft. Insoweit werden Sie selbständig tätig, nicht als Arbeitnehmer. Wenn Sie keine Fachkenntnisse vorweisen können, wird Sie die WEG
nicht so ohne weiteres „mit Verwaltervertrag“ bestellen. Selbstverständlich benötigen Sie dann auch eine Berufshaftpflichtversicherung, falls Ihnen vorwerfbare Fehler unterlaufen. Vorteilhaft wäre es, einen Verwaltungsbeirat aus mind. 3 Personen bestellen zu lassen (z. B. ein Betriebswirt, ein Techniker, kenntnisreiche Leute zu Ihrer Unterstützung eben).
Guten Tag,
wegen Existenzgründung kam ich nicht dazu kurzfristig zu antworten und bitte um Verständnis.
Ist Ihr Anliegen mittlerweile realisiert? - Da ich kein RA bin kann ich immer nur mitteilen, wie ich mich an Ihrer Stelle verhalten würde. Falls Sie noch Fragen haben, werde ich Ihnen in diesem Sinne gerne antworten.
Es grüßt Sie freundlich,
Dego
Hallo Micado-pit,
was lange währt, wird endlich wahr oder auch nicht.
Sorry, aber dieses Forum habe ich total vergessen.
Hast du Antworten erhalten? Geht das? Ich hätte es sowieso nicht gewußt.
Mich beschäftigt grade die Frage, wer eine Putzfrau einstellen kann. Ist hier die WEG der Arbeitgeber oder der Verwalter?
viele Grüße Sonni
Hi, denke,dass man auch geringfügig beschäftig sein kann, ist aber eher eine Frage für einen Steuerberater.
Zur Haftung. Als Verwalter haftet man in vollem Umfange, wenn die Eigentümergemeinschaft durch etwaige Versäumnisse des Verwalters Schaden erleidet.
Kann böse ins Auge gehen.
Aus diesem Grunde sollte eine Vermögensschadenhaftplichtversicherung abgeschlossen werden.
Bei 20 WE kann es natürlich auch zwischen den Eigentümern zu Streitigkeiten kommen, die bis hin zum Gericht gehen. Der Verwalter sitzt immer mitten drin.
Auch wenn irgendwann einem Eigentümer die Nase des Verwalters nicht mehr passt.
Als Miteigentümer selber verwalten ist immer schwierig, weil man immer irgendwie vorgeworfen bekommt, dass man die eigenen Interessen vertritt und nicht so sehr das Wohl der Gemeinschaft im Auge hat.
Der Verwalter sollte wie ein Notar handeln, also völlig neutral und streng nach WEG.
Es grüßt
Roger Kleinemühl
Ich bin Eigentümer innerhalb einer WEG und möchte das Objekt
mit 20 WE selbst verwalten.
Kann mich die WEG als Verwalter im Rahmen einer geringfügigen
Beschäftigung einstellen? Wie sieht es dann mit der Haftung
aus? Auf was muss ich achten?