Hallo, ein Mieter hat die Angabe 75 qm „CA“ im Mietvertrag
Die Wohnung kommt anderen, Besuchern kleiner vor.
In der Nebenkostenabrechnung geht man ebenso von dieser Größe aus.
Auffällig dabei ist ein großer rundum Balkon, der mit keinem Wort bei der Berrechnung erwähnt wird. Kann man davon ausgehen dass dieser zu 100% in die Wohnfläche von 75 qm eingerecnet wurde?
Das darf so doch nicht sein, sondern nur zu 25 bzw. 50%. Aber wo muß dies in der Abrechnung ersichtlich sein.
Morgen,
bitte den Vermieter doch um einen Grundriss mit vermaßung oder messe die Räume mal nach. Dann erhältst du zumindest eine Annäherungsgröße der Wohnung. Genaues Messen nach div. Normen schafft in der Regel kein normal Sterblicher sondern das müsste dann ein Experte machen.
Anhand deiner Maße kannst du dann grob abschätzen ob die 75 qm stimmen können. Eine Div. von
Auffällig dabei ist ein großer rundum Balkon, der mit keinem
Wort bei der Berrechnung erwähnt wird.
Die Berechnung der Wohnfläche muss in der NK-Abrechnung nicht erläutert werden, es gilt die Angabe im Vertrag…
Kann man davon ausgehen
dass dieser zu 100% in die Wohnfläche von 75 qm eingerecnet
wurde?
Das darf so doch nicht sein, sondern nur zu 25 bzw. 50%. Aber
wo muß dies in der Abrechnung ersichtlich sein.
Vermutlich wurde dies auch so getan, die Berechnung der Wohnfläche muss in der Abrechnung nicht ausgewiesen werden…
Wenn überhaupt könnte die Anrechnung der Balkonfläche in der NK-Abrechnung nur in der Heizkostenabrechnung Auswirkung haben. Die Wohnfläche würde dann von der beheizbaren Fläche abweichen, die Auswirkung auf den Flächenanteil der HK-Abrechnung hat.
Die Ermittlung der tatsächlich anrechenbaren Wohnfläche ist eine derart komplexe Thematik, dass die Justiz eine Abweichung von 10% noch als rechtlich zulässig beurteilt hat. In dieser Größenordnung und bei den Summen um die es dabei geht(Miete, NK, HK, Kaution), ist das eigentlich ein unerhörter Vorgang.
vnA
Die Ermittlung der tatsächlich anrechenbaren Wohnfläche ist
eine derart komplexe Thematik, dass die Justiz eine Abweichung
von 10% noch als rechtlich zulässig beurteilt hat. In dieser
Größenordnung und bei den Summen um die es dabei geht(Miete,
NK, HK, Kaution), ist das eigentlich ein unerhörter Vorgang.
Die Rechtsprechung des BGH ist ohnehin in sich völlig inkonsistent und unlogisch, das ist insgesamt unerhört, da ist dies nur ein kleiner Teil davon…
Danke, man hat den Vermieter bereits um Grundriss gebeten. Leider existiert von dieser Wohnung keiner mehr. Was nun?
Der Mieter nimmt an, der gesamte, große Balkon ist in den 75 qm enthalten. Jeder weiss aber das dieser nicht zu 100 % angerecnet werden darf. Ob sich um dieses Thema der Mieterbund kümmert?
…Vermutlich wurde dies auch so getan, die Berechnung der Wohnfläche muss in der Abrechnung nicht ausgewiesen werden…
damit bin ich nicht einverstanden. VERMUTLICH? ich denke die Abrechnung muss für den Mieter nachvollziebar sein? Eine Vermutung an sich kann demnach zu teuer sein.
VERMUTLICH? ich denke die
Abrechnung muss für den Mieter nachvollziebar sein? Eine
Vermutung an sich kann demnach zu teuer sein.
Die Abrechnung ist ja für den Mieter nachvollziehbar, denn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche wurde ja als Abrechnungsschlüssel aufgeführt, mehr verlant die Rechtsprechung nicht. Die der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen können ansonsten beim Vermieter nach Terminabsprache eingesehen werde, diese müssen aber der Abrechnung weder beigefügt noch in dieser erläutert werden…
Ansonsten müsste der Vermieter auch noch jeder Abrechnung u.a. die Wohnflächenberechnung, den dem zugrunde liegenden Gesetzestext, die Namen der Abgeordneten, die dies beschlossen haben und deren Stammbaum mit beilegen, oder wie ist „nachvollziehbar“ Deiner Meinung nach zu verstehen??? Demnächst gibt es dann für die Abgeordneten auch noch der Transparenz wegen Ohrmarken wie bei Rindern, damit man die Herkunft nachvollziehen kann…
Ich versteh’ nicht ganz, wo eigentlich das Problem sein soll. Die Wohnfläche ist doch vertraglich vereinbart, wenn der Mieter diese anzweifelt, muss er dafür Beweis antreten. Also, Zollstock gezückt, alles vermessen (inkl. Balkon zu 25%), gerechnet, und entweder kommt mehr als 10 % Abweichung nach unten raus oder eben nicht. Wo ist das Problem???
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o.k.
vermutlich habe ich mich falsch ausgedrückt. Versuch ich nochmal.
Der Mietvertrag lautet auf ca. 75qm.
Es ist aus dem MV nicht ersichtlich ob 75 qm reine WOHNFLÄCHE zzgl. eines Balkons oder bereits incl. eines Balkons.
Bei der Nebenkostenabrechnung auf Wohnfläche bezogen, wird von 75 qm
ausgegangen. Also ist demnach der Balkon zu 100% in die reine Wohnfläche mit eingerechnet worden. Ein Balkon gehört doch aber nicht zur Wohnfläche direkt, deshalb wird doch ein Balkon oder Terasse jeweils nur zu 25 bzw. 50% eingerechnet.
Man müßte demnach die Wohnung und den Balkon ausmessen. Beträgt demnach die Wohnung nur ca 60 qm und der gemessene Balkon 20qm kann ich davon ausgehen, daß der Balkon falscherweise zu 100 %in der Wohnfläche eingerechnet wurde, waas falsch ist. Höhere KOsten für den Mieter zur Folge hat. Der Mieter will diese zu viel gezahlten Kosten zurück
Der Mietvertrag lautet auf ca. 75qm.
Es ist aus dem MV nicht ersichtlich ob 75 qm reine WOHNFLÄCHE
zzgl. eines Balkons oder bereits incl. eines Balkons.
Das muss es auch nicht…
Bei der Nebenkostenabrechnung auf Wohnfläche bezogen, wird von
75 qm
ausgegangen. Also ist demnach der Balkon zu 100% in die reine
Wohnfläche mit eingerechnet worden.
Nein, wie kommst Du darauf???
Wenn dort von „Wohnfläche“ die Rede ist, muss man zunächst mal davon ausgehen, dass diese korrekt gem. WoFlV berechnet wurde und der Balkon zum Anteil entsprechend Vorschrift darin beinhaltet ist. Bisher hast Du hier noch keinen Anhaltspunkt genannt, der dem wiedersprechen würde…
Ein Balkon gehört doch
aber nicht zur Wohnfläche direkt, deshalb wird doch ein Balkon
oder Terasse jeweils nur zu 25 bzw. 50% eingerechnet.
Ja, und wie kommst Du darauf, dass das hier nicht so ist???
Man müßte demnach die Wohnung und den Balkon ausmessen.
Beträgt demnach die Wohnung nur ca 60 qm und der gemessene
Balkon 20qm kann ich davon ausgehen, daß der Balkon
falscherweise zu 100 %in der Wohnfläche eingerechnet wurde,
waas falsch ist.
Exakt…
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Beträgt demnach die Wohnung nur ca 60 qm und der gemessene
Balkon 20qm kann ich davon ausgehen, daß der Balkon
falscherweise zu 100 %in der Wohnfläche eingerechnet wurde,
waas falsch ist.
Nur am Rande: WoFlV gilt für Sozialen Wohnungsbau. Wobei die Gerichte in letzter Zeit auch bei freifinanziertem Wohnungsbau darauf Bezug nehmen. Aber nicht müssen. Es bleibt daher ein nicht unerhebliches Prozessrisiko, das letztendlich richtig teuer werden kann.
Zu deinem Beispiel:
60 m² Wohnung + 50% von 20 m² Balkon= 70m²
Angabe im Mietvertrag: ca 75m²
75 - 10% = 75 - 7=68m²
Damit ist die Angabe im Mietvertrag nicht zu beanstanden und löst auch keine Schadenersatzforderung des Mieters aus.
Oder habe ich da was falsch verstanden?
vnA
Die Rechtsprechung des BGH ist ohnehin in sich völlig
inkonsistent und unlogisch,
Finde ich nicht, hast du mal ein Beispiel den VIII Zivilsenat betreffend?
Gruß
Joschi
Dazu muss ich ein wenig ausholen und ich habe auch keine Lust, die ganzen BGH-Urteile rauszusuchen, wer sie nicht kennt, glaube mir bitte, dass es sie gibt, oder schlage selbst nach:
Thema Wohnungsgröße:
Der BGH hat ja nun entschieden, dass die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße Vertragsgrundlage ist, egal ob sie stimmt oder nicht. Von der 10 %-Abweichung mal abgesehen ist das, wie Du selbst schreibst, schon recht merkwürdig, da selbstverständlich auch eine Abweichung um 9,4 % nach unten eine Benachteiligung des Mieters ist, die aber wohl i.O. ist. Der BGH hat ferner entschieden, dass auch in Betriebskostenabrechnungen bei Umlage nach Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist, und nicht die tatsächliche. Auch hier gilt wieder, dass der Mieter durchaus benachteiligt sein kann. Und übrigens werden durch diese Regelung auch alle übrigen Mieter benachteiligt, denn wenn in einem Mietvertrag z.B. eine um 50 % zu kleine Wohnungsgröße vereinbart ist (was ja völlig i.O. ist), wird nach dieser abgerechnet, der Mieter zahlt also weniger, als er müsste, die Kosten, die ja aber dennoch entstanden sind, werden dann aber absolut rechtmäßig auf die anderen Mietparteien verteilt, diese zahlen nach dieser Regelung also zuviel. Aber gut, Tenor: Es gilt die vertragliche Regelung, die Realität wird ausgeblendet.
Thema Schönheitsreparaturen:
Der BGH hat entschieden, dass die Renovierungspflicht sich nicht nach einer Fristenregelung richten darf, sondern nur nach dem tatsächlichen Abnutzungsgrad. In diesem Fall argumentiert der BGH also genau umgekehrt, der Vertrag wird ausgeblendet, es gilt die Realität. Da frage ich mich, wo da die Konsistenz ist und an was sich ein Vermieter denn nun halten soll???
Tatsache ist, dass die Verleger von Mietvertragsformularen seit Jahrzehnten bei der Korrektur dieser der Rechtsprechung des BGH hinterherhecheln, aber niemand in der Lage ist, in der BGH-Rechtsprechung eine Linie zu erkennen und somit ein auf Dauer rechtssicheres Vertragsformular zu entwerfen. Wo der BGH 10 Jahre zuvor noch Ein- und Auszugsrenovierungen verboten hat und eine Fristenregelung ausdrücklich bejaht hat, wirft er diese 10 Jahre später wieder komplett über den Haufen. Für mich ist die BGH Rechtsprechung in Einzelfällen zwar nachvollziehbar, in Gänze aber komplett ohne nachvollziehbare Linie…
Der BGH hat ja nun entschieden, dass die im Mietvertrag
vereinbarte Wohnungsgröße Vertragsgrundlage ist, egal ob sie
stimmt oder nicht.
Das Urteil möchte ich sehen!
Von der 10 %-Abweichung mal abgesehen ist
das, wie Du selbst schreibst, schon recht merkwürdig, da
selbstverständlich auch eine Abweichung um 9,4 % nach unten
eine Benachteiligung des Mieters ist, die aber wohl i.O. ist.
Man muß halt mal Toleranzen festlegen. 10% sind nun wirklich nicht die Welt. Stell dir mal vor, die Toleranz wäre auf 1qm festgelegt, da müßte fast jeder Vermieter seine Mieten neu berechnen. Selbst wenn man die Baupläne als Grundlage nehmen würde, bekommst du schon Abweichungen, wenn mal eine Wand neu verputzt wird. Ganz zu schweigen wenn du eine Dachschräge neu verkleidest. Ruck zuck haste dann mal 2qm weniger Wohnfläche. Der BGH ist hier also durchaus sehr nahe an der Realität was die tatsächliche Durchführbarkeit betrifft.
Der BGH hat ferner entschieden, dass auch in
Betriebskostenabrechnungen bei Umlage nach Wohnfläche die im
Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist, und
nicht die tatsächliche.
Wenn sie dann nicht mehr als 10% na oben hin abweicht. Wie gesagt, das ganze muß durchführbar sein.
Und übrigens werden durch diese Regelung auch alle übrigen Mieter benachteiligt, denn
wenn in einem Mietvertrag z.B. eine um 50 % zu kleine
Wohnungsgröße vereinbart ist (was ja völlig i.O. ist), wird
nach dieser abgerechnet, der Mieter zahlt also weniger, als er
müsste, die Kosten, die ja aber dennoch entstanden sind,
werden dann aber absolut rechtmäßig auf die anderen
Mietparteien verteilt, diese zahlen nach dieser Regelung also
zuviel. Aber gut, Tenor: Es gilt die vertragliche Regelung,
die Realität wird ausgeblendet.
Wenn die berechnete Gesamtfläche in der Nebenkostenabrechung fehlerhaft ist und somit andere Mieter benachteiligt sind, so können sie durchaus die fehlerhafte NK-Abrechnung bemängeln.
Der BGH hat entschieden, dass die Renovierungspflicht sich
nicht nach einer Fristenregelung richten darf, sondern nur
nach dem tatsächlichen Abnutzungsgrad. In diesem Fall
argumentiert der BGH also genau umgekehrt, der Vertrag wird
ausgeblendet, es gilt die Realität.
Verstehe ich nicht, warum argumentiert er dann genau umgekehrt? Mal davon abgesehen ist das auch mehr ein „Problem“ der Gültigkeit von AGB. Individualvertraglich ist da viel mehr möglich.
Da frage ich mich, wo da die Konsistenz ist und an was sich ein Vermieter denn nun halten soll???
Ich verstehe nicht ganz, wo du da eine widersprüchliche Rechtsprechung siehst. Der BGH ist doch recht gradlinig in seiner Rechtsprechung.
Tatsache ist, dass die Verleger von Mietvertragsformularen
seit Jahrzehnten bei der Korrektur dieser der Rechtsprechung
des BGH hinterherhecheln, aber niemand in der Lage ist, in der
BGH-Rechtsprechung eine Linie zu erkennen und somit ein auf
Dauer rechtssicheres Vertragsformular zu entwerfen.
Es gibt halt zig Millionen Mietverträge in Deutschland. Da bleibt es eben nicht aus, dass mit der Zeit jedes noch so kleine Detail mal vom BGH bewertet wird und dies dann halt eben diese zig Millionen von Mietverträgen betrifft. Kaum ein Rechtsgebiet ist wohl deshalb bis ins kleinste hochrichterlich abgeurteilt. Btw, so viel weltbewegend neues gibt es seit den letzten 5 Jahren nicht wirklich.
Wo der BGH 10 Jahre zuvor noch Ein- und Auszugsrenovierungen verboten hat und eine Fristenregelung ausdrücklich bejaht hat, wirft er diese 10 Jahre später wieder komplett über den Haufen.
Hast du das Urteil griffbereit?
Für mich ist die BGH Rechtsprechung in Einzelfällen zwar
nachvollziehbar, in Gänze aber komplett ohne nachvollziehbare
Linie…
Meine persönliche Meinung? BGH-Urteile sind sehr gradlinig.
Gruß
Joschi
Wenn die berechnete Gesamtfläche in der Nebenkostenabrechung
fehlerhaft ist und somit andere Mieter benachteiligt sind, so
können sie durchaus die fehlerhafte NK-Abrechnung bemängeln.
Nein, eben nicht. Beispiel: ein Haus hat 10 Wohnungen á (real) 50 m², Grundsteuer wird nach Wohnfläche verteilt, beträgt jährlich 500 Euro. Jede Wohnung müsste also 50 Euro tragen. Wird nun aber in einem Mietvertrag die Fläche nur mit 10 m² vereinbart, in den anderen 50 m², was laut BGH ohne Weiteres zulässig wäre (insgesamt also nur 460 m²), zahlt diese Wohnung nur 10,87 Euro, alle anderen Wohnungen 54,35 Euro. Und gemäß BGH-Rechtsprechung ist das absolut rechtens. Im Gegenteil, eine Klage dagegen muss zwingend verloren gehen, da der BGH ja ausdrücklich auf die Umlage nach vereinbarter Fläche abgestellt hat, also eine Klage wegen falsch vereinbarter Fläche IN EINEM ANDEREN Vertrag und daraus resultierender falscher Gesamtfläche ausdrücklich korrekt ist. Bei jedem anderen Urteil würde der BGH sich selbst widersprechen…
Hallo,
kann ich fast nicht glauben. Hast du das Aktenzeichen des Urteiles?
Gruß
Joschi
Welches genau? Das mit der Abrechnung nach vereinbarter Wohnungsgröße sollte allgemein bekannt sein, alles andere ist logische Schlussfolgerung…
Welches genau?
Aus dem hervorgeht, dass eine fehlerhafte Gesamtfläche (in der NK-Abrechnung) aufgrund falscher Berechung einer Wohnfläche nicht beanstandet werden kann.
[…] alles andere ist
logische Schlussfolgerung…
Man muß aufpassen, dass man in einzelne Urteile nicht zuviel hineiniterpretiert.
Gruß
Hallo,
das Problem ist, dass Laenge und Breite selbst gemessen werden muessten und im Internet die Formel fuer die Wohnflaeche erfragt werden muesste. Nichtrecherchiert, machen LASSEN ist das Gebot der Stunde.
Im Ernst, was nuetzt es dem einen Mieter, wenn seine Wohnflaeche kleiner angesetzt wuerde und angenommen die Wohnflaeche der Wohnung exakt darueber auch, dann zahlt er immer noch die Haelfte vom Gas, denn das wird nicht weniger. Vereinfacht, zugegeben.
Gruss Helmut