Hallo Experten!
Nach harten Jahren des Studiums arbeite ich nun seit einigen Monaten. Ich habe ein hohes Einstiegsgehalt allerdings auch hohe Mietkosten in Höhe von 1.300,- DM warm. Nun denke ich darüber nach eine Wohnung zu kaufen. Konkrete Vorstellungen über Größe und Kaufpreis habe ich noch nicht, allerdings sind die Kaufpreise in Düsseldorf ziemlich hoch.
Wie finanziere ich am besten eine Wohnung ohne Eigenkapital?
Vielen Dank,
Mark
Hi Mark,
laß die Finger davon, wenn du kein Eigenkapital hast!
Spare erst einmal, bis du einen Betrag von ca. 100.000,- bis 150.000,- zusammen hast. Dann kannst du an ein solches Objekt heran gehen.
Faustregel: Etwa 30% Eigenkapital ist notwendig, damit die Sache als gesunde Finanzierung gelten kann.
Gruß,
Francesco
Hi!
Endlich kann ich Dir mal widersprechen ;o))))
Ich habe mir auch ohne Eigenkapital (reichte gerade mal für Steuern und Maler) eine Wohnung gekauft und die Finanzierung ist mehr als gesund, was natürlich auch an meinem rel. hohem Einkommen liegt!
Wenn er entsprechendes Einkommen hat (hat ja von hohem Einstiegsgehalt geredet) kann es sich eventuell schon lohnen (sofern die Stelle/Branche rel. sicher ist), zumal man sich ds REcht auf Sondertilgung einräumen lassen kann um evtl. schnell von der Anfangs hohen Schuldenlast zu kommen!
Allerdings sollte es natürlich nicht geich ne Luxuswohnung sein, sondern ne kleine günstigere oder - wie ich - eine im Mehrfamilienhaus, die ja etwas günstiger sind, wobei man da auf nen guten Hausverwalter achten muß!
Gruß
Bernd
Hi,
du räumst aber selbst schon ein, dass sein Job/Branche sicher sein muß… Das läßt sich fortsetzen. Risiken bestehen immer. Das Ziel sollte doch sein, eine Finanzierung auf die Beine zu stellen, die einen nicht beim leisesten Windstoß schon umhaut.
Die Banken haben bei der Anschaffung und Finanzierung von Immobilien Beleihungsgrenzen, die sie ohne weiteres nicht überschreiten dürfen. Es ist also in Fällen ohne Eigenkapital notwendig, besondere Finanzierungskosntruktionen zu schaffen. Und alle haben irgendwo einen Haken, ich meine ein besonderes hohes Risikopotential.
Wenn ich dagegen Eigenkapital einbringe, kann die Finanzierung so gestaltet werden, dass im schlimmsten Fall das Objekt z.B. im Wege einer Zwangsversteigerung verloren geht, aber keine Schuldenberge zurück bleiben.
Wie du weisst, bin ich Schuldnerberater und habe in der Praxis 100e solcher Geschichten gehört. Ehescheidung, Krankheit, Arbeitsplatzverlust usw. und dann geht alles verloren.
Um bildlich zu sprechen, man kann am Roulette-Tisch sein ganzes Vermögen auf rot setzen. Die Chance zu gewinnen leigt bei 50%. Wenn ich gewinne, hat sich mein Vermögen verdoppelt. Wenn schwarz kommt, bin ich platt. Da bin ich doch für den risikoärmeren Weg.
Gruß,
Francesco
Hallo Mark,
das ganze hängt an der Frage, was Du unter „hoch“ verstehst. Da du 1300,- Warmmiete als viel ansiehst sind es wohl keine 200000,- DM/Jahr. Zudem gilt immer noch: Der kluge Mann wohnt zur Miete! Eigentum ist immer teurer als Miete. Dein Vermieter kann nämlich diverse Kosten von der Steuer absetzen, was Du als Eigentümer nicht kannst. Wenn Du aber aus Qualitätsgründen eine Eigentumswohnung willst kannst Du die auch zu 100% bei einer Bank finanzieren. Du musst dann normalerweise einen Zuschlag (typischerweise 0.625%) für den über 80% gehenden Teil bezahlen.
Dann kommen zum Kaufpreis noch Kosten für Grunderwerbssteuer, Notar und meist noch Makler.
Für eine Eigentumswohung in Düsseldorf mußt Du sicher als Minimum mit 4000,- DM/qm rechnen (kann auch leicht deutlich mehr werden). Bei einer 50 qm Wohnung sind das mit Nebenkosten Rund 215000,- Bei 6% Zinsen macht das fast 1100,- DM im Monat nur für Zinsen. Heizkosten, Müllabführ, Grundsteuer etc kommen dann noch dazu und weiter bist Du auf einmal für alle Reparaturen zuständig. Auch wnn das ganze Haus z.B: ein neues Dach braucht muss Du zahlen.
Das würde ich mir SEHR gut überlegen.
Also nochmal: Eigene Wohnung macht Sinn wenn Du auf Komfort wert legst (Kein Stress mit Vermieter, Umbau nach belieben etc) oder Du sicher bist daß der Wert der Wohnung steigt (Dann sag mir bitte auch die Lottozahlen von nächstem Samstag).
Aus Kostengründen ist es nicht sinnvoll.
Max
Danke für die lange Antwort!
Das Miete günstiger als Kauf sein soll ist mir allerdings neu.
Wenn ich davon ausgehe, für 30 Jahre eine Wohnung für 1.300,- DM Mieten zu müssen, komme ich auf 468.000,- DM (12*30*1300).
Natürlich wird mein Einkommen steigen und somit auch meine Ansprüche an Wohnung usw.
Für den Betrag von 468.000,- DM hätte ich auch schon eine Wohnung finanzieren können, die mir dann am Ende sogar gehört.
Problem ist bei mir eben, das ich als Berufseinsteiger nicht genügend Eigenkapital besitze, aber meine Einkommensaussichten sehr positiv sind.
Viele Grüße,
Mark
Hi Mark,
die Rechnung sagt leider nur die halbe Wahrheit. Sie geht nämlch davon aus daß eine bezahlte Wohnung nichts kostet (Schließlich überweist Du auch kein Geld mehr an die Bank) Das ist aber nicht richtig. Du bindest nämlich Dein Kapital. Die Alternative wäre doch Das Geld anzulegen und zur Miete zu wohnen. Und da bleibt Schlicht noch etwas übrig.
Max
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Hallo Mark,
deine Rechnung hat einen groben Fehler : Für eine Fremdfinanzierung zahlst du Zinsen !
Mit 1000,- DM monatlich kannst du bei einem (realistisch angesetzten) Zinssatz von 6 % , 1 % Tilgung und einer Laufzeit von knapp 30 Jahre gerade mal 170 TDM finanzieren. Rechnet man noch Makler, Notar und Grunderwerbsteuer ab, darf die Wohnung also gerade mal ca. 160 TDM kosten. Dazu kommt dann noch mtl. Wohngeld, das ausser den Nebenkosten (Heizung, Müll, Wasser…) die du auch als Mieter bezahlst noch Kosten wie Hausverwaltung, Gebäudeversicherung usw. enthält. Bei einem kleinen Apartement (mehr wirst du für 160 TDM nicht kriegen) schätze ich mal so 200,-DM mtl.
Dazu dann noch die jährliche Grundsteuer und evtl. fällige Sonderumlagen z.B. für größere Reparaturen oder Anschaffungen für die Gemeinschaft.
Also, ohne Eigenkapital ist eine selbstgenutzte Wohnung schon ein teures Vergnügen und zwar über viele Jahre !
Probier lieber noch einige Zeit aus, wieviel du wirklich mtl. aufbringen kannst. Zahl deine Miete und lege jeden Monat noch 1000 oder 2000 DM an, dann kannst du besser ermessen welche Monatsbelastung du aufbringen kannst und sparst gleichzeitig schon etwas Eigenkapital an.
Grundsätzlich ist eine ETW sicher ein lohnendes Ziel !
Gruß
Heidi
Hi!
Hallo Mark,
das ganze hängt an der Frage, was Du unter „hoch“ verstehst.
Da du 1300,- Warmmiete als viel ansiehst sind es wohl keine
200000,- DM/Jahr. Zudem gilt immer noch: Der kluge Mann wohnt
zur Miete!
Sorry, aber warum wird dann ne Eigentumswohnungen immer noch als beste Kapitalanlage gesehen…wenn du zur Miete wohnst finanzierst du lediglich die Eigentumswohnung eines anderen und das kann wohl kaum klug genannt werden…nehm mal an der Spruch stammt von Dir ;o))
Eigentum ist immer teurer als Miete.
Hmm…auch wenn die Wohnung abbezahlt ist ;o))
Dein Vermieter
kann nämlich diverse Kosten von der Steuer absetzen, was Du
als Eigentümer nicht kannst.
Naja… dafür bekommst du immerhin 20.000 (40.000 bei Neubau zzgl Geld für Kinder…) vom Staat geschenkt!
Wenn Du aber aus Qualitätsgründen
eine Eigentumswohnung willst kannst Du die auch zu 100% bei
einer Bank finanzieren. Du musst dann normalerweise einen
Zuschlag (typischerweise 0.625%)
bei mir warens bei den Banken 0.5 Zuschlag
für den über 80% gehenden
Teil bezahlen.
Dann kommen zum Kaufpreis noch Kosten für Grunderwerbssteuer,
Notar und meist noch Makler.
Für eine Eigentumswohung in Düsseldorf mußt Du sicher als
Minimum mit 4000,- DM/qm rechnen (kann auch leicht deutlich
mehr werden).
Ich denke mal in „bunkern“, d. h. größeren Mehrfamilienhäusern gehts wesentlich billiger und je nach Zustand des Hauses eine sehr gute Alternative
Bei einer 50 qm Wohnung sind das mit Nebenkosten
Rund 215000,- Bei 6% Zinsen macht das fast 1100,- DM im Monat
nur für Zinsen. Heizkosten, Müllabführ, Grundsteuer etc kommen
dann noch dazu und weiter bist Du auf einmal für alle
Reparaturen zuständig. Auch wnn das ganze Haus z.B: ein neues
Dach braucht muss Du zahlen.
Das würde ich mir SEHR gut überlegen.
YEP
Also nochmal: Eigene Wohnung macht Sinn wenn Du auf Komfort
wert legst (Kein Stress mit Vermieter, Umbau nach belieben
etc) oder Du sicher bist daß der Wert der Wohnung steigt (Dann
sag mir bitte auch die Lottozahlen von nächstem Samstag).
Aus Kostengründen ist es nicht sinnvoll.
Genau… da finanziert man lieber sein Leben lang die Wohnungen von anderen ;o))))
Bernd
Hallo Bernd,
Hallo Mark,
das ganze hängt an der Frage, was Du unter „hoch“ verstehst.
Da du 1300,- Warmmiete als viel ansiehst sind es wohl keine
200000,- DM/Jahr. Zudem gilt immer noch: Der kluge Mann wohnt
zur Miete!Sorry, aber warum wird dann ne Eigentumswohnungen immer noch
als beste Kapitalanlage gesehen…wenn du zur Miete wohnst
finanzierst du lediglich die Eigentumswohnung eines anderen
und das kann wohl kaum klug genannt werden…nehm mal an der
Spruch stammt von Dir ;o))
Wirtschaftlich betrachtet hat er recht. Wenn man nur Kosten betrachtet lohnt sich die Eigentumswohnung nie, es sei denn Du vermietest Sie. Wer die Eigentumswohnung als beste Kapitalanlage betrachtet kann Steuervorteile nutzen oder er irrt sich.
Denke Dir zwei absolut identische Wohnungen. Eine kaufst Du, und vermietest sie. Die andere mietest Du. Mit der Miete der gekauften Wohnung zahlst Du Deine eigene Miete, und nutzt zusätzlich die Stuervorteile. Ziehst Du statt dessen in Deine eigene Wohnung verzichtest Du auf die Steuervorteile.
Eigentum ist immer teurer als Miete.
Hmm…auch wenn die Wohnung abbezahlt ist ;o))
Ja, siehe oben…
Naja… dafür bekommst du immerhin 20.000 (40.000 bei Neubau
zzgl Geld für Kinder…) vom Staat geschenkt!
Aber nur, wenn Dein Einkommen so niedrig ist, daß Du Dir eh’ keine gescheite Wohnung leisten kannst (Jedenfalls nicht in Düsseldorf oder München) 
((
Also nochmal: Eigene Wohnung macht Sinn wenn Du auf Komfort
wert legst (Kein Stress mit Vermieter, Umbau nach belieben
etc) oder Du sicher bist daß der Wert der Wohnung steigt
Aus Kostengründen ist es nicht sinnvoll.
Genau… da finanziert man lieber sein Leben lang die
Wohnungen von anderen ;o))))
Und lässt Andere die eigenen Wohnungen finanzieren. So sind unsere Steuergesetze.
Gruß
Werner
(der trotzdem z.Z. eine bezahlbare Dachgeschosswohnung sucht)
Bernd
Hi!
Hallo Mark,
das ganze hängt an der Frage, was Du unter „hoch“ verstehst.
Da du 1300,- Warmmiete als viel ansiehst sind es wohl keine
200000,- DM/Jahr. Zudem gilt immer noch: Der kluge Mann wohnt
zur Miete!Sorry, aber warum wird dann ne Eigentumswohnungen immer noch
als beste Kapitalanlage gesehen…wenn du zur Miete wohnst
finanzierst du lediglich die Eigentumswohnung eines anderen
und das kann wohl kaum klug genannt werden…nehm mal an der
Spruch stammt von Dir ;o))
Der Spruch stammt von einem Bekannten aus der Immobilienbranche.
Eigentumswohnungen werden von Maklern und finanzierenden Banken empfohlen.
Eigentum ist immer teurer als Miete.
Hmm…auch wenn die Wohnung abbezahlt ist ;o))
JA!
Dein Vermieter
kann nämlich diverse Kosten von der Steuer absetzen, was Du
als Eigentümer nicht kannst.Naja… dafür bekommst du immerhin 20.000 (40.000 bei Neubau
zzgl Geld für Kinder…) vom Staat geschenkt!
Aber nur einmal. Bei einer SEHR preiswerten Wohnug mag das viel sein, die kostet aber auch nur wenig Miete.
Wenn Du aber aus Qualitätsgründen
eine Eigentumswohnung willst kannst Du die auch zu 100% bei
einer Bank finanzieren. Du musst dann normalerweise einen
Zuschlag (typischerweise 0.625%)bei mir warens bei den Banken 0.5 Zuschlag
Korinthenkacker
Ich denke mal in „bunkern“, d. h. größeren Mehrfamilienhäusern
gehts wesentlich billiger und je nach Zustand des Hauses eine
sehr gute Alternative
Du musst immer die Miete im selben Objekt ve3rgleichen.
Bei einer 50 qm Wohnung sind das mit Nebenkosten
Rund 215000,- Bei 6% Zinsen macht das fast 1100,- DM im Monat
nur für Zinsen. Heizkosten, Müllabführ, Grundsteuer etc kommen
dann noch dazu und weiter bist Du auf einmal für alle
Reparaturen zuständig. Auch wnn das ganze Haus z.B: ein neues
Dach braucht muss Du zahlen.
Das würde ich mir SEHR gut überlegen.YEP
Also nochmal: Eigene Wohnung macht Sinn wenn Du auf Komfort
wert legst (Kein Stress mit Vermieter, Umbau nach belieben
etc) oder Du sicher bist daß der Wert der Wohnung steigt (Dann
sag mir bitte auch die Lottozahlen von nächstem Samstag).
Aus Kostengründen ist es nicht sinnvoll.Genau… da finanziert man lieber sein Leben lang die
Wohnungen von anderen ;o))))
wessen? Die der Vemrieter etwa? Das ist einfach falsch.
Max