Wohnungskauf durch mehrere Personen

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo,

Man hört ja immer wieder, dass man durch den Erwerb einer Wohnung steuerliche Vorteile hätte. Daher eine Frage zu einem speziefischen Fallbeispiel.

Angenommen 2 oder mehr Personen möchten sich eine Wohnung als Geldanlage kaufen und diese dann vermieten. Da sie diese nur über eine GbR führen können entstehen ihnen durch den Kauf erstmal keine steuerlichen Vorteile.
Die Mieteinnahmen werden unter den Mitgliedern der GbR aufgeteilt. Diese müssen auf die Mieteinnahmen dann wieder Steuern zahlen. Also auch hier keine steuerlichen Vorteile. 

Ist das soweit korrekt? Falls ja, kann man es aus steuerlicher Sicht geschickter lösen?

#2

Das hat, glaube ich, weniger mit den Einnahmen, denn mit der Finazierung zu tun.
http://www.steuerimmobilie.de/vorteile-nachteile.html

Ob das dann 1:1 auf eine GbR zu übertragen ist, dass würde ich am besten mit einem Steuerberater klären.

#3

Hallo,

Man hört ja immer wieder, dass man durch den Erwerb einer Wohnung steuerliche Vorteile hätte.

nur stimmt das leider für die meisten Leute nicht.

über eine GbR führen können entstehen ihnen durch den Kauf erstmal keine steuerlichen Vorteile.

???

Ist das soweit korrekt?

Ja.

Falls ja, kann man es aus steuerlicher Sicht geschickter lösen?

Aus steuerlicher Sicht nicht. Interessant sind Immobilieninvestitionen aus einem anderen Grund. Bei den heutigen Finanzierungszinsen kann man Immobiloien in guter Lage rein aus der Miete finanzieren. Also Vermögensaufbau ohne nennenswerten Kapitaleinsatz.

Bei großen Investitionen kann man auch einen Liquiditätszufluß erreichen, der allerdings wieder steuerpflichtig wäre.

Also: Nicht alles durch die Steuer-Brille betrachten.

Gruß

Nordlicht

#4

Man hört ja immer wieder, dass man durch den Erwerb einer
Wohnung steuerliche Vorteile hätte.

das war frühers, als es noch ordentlich abschreibung und hohe zinsen gab. jetzt ist nur noch denkmalgeschichte interessant.

Angenommen 2 oder mehr Personen möchten sich eine Wohnung als
Geldanlage kaufen und diese dann vermieten. Da sie diese nur
über eine GbR führen können entstehen ihnen durch den Kauf
erstmal keine steuerlichen Vorteile.

  • die gbr entsteht automatisch mit kauf der wohnung und wird nicht „geführt“
  • eine gbr unterliegt den gleichen steuerlichen vorschriften wie ein einzelner stpfl. der die wohnung gekauft hätte, von daher verstehe ich die aussage oben nicht

Die Mieteinnahmen werden unter den Mitgliedern der GbR
aufgeteilt.

das ist so üblich

Diese müssen auf die Mieteinnahmen dann wieder
Steuern zahlen.

nicht auf die einnahmen, sondern auf die einnahmen abzgl. der werbungskosten

Also auch hier keine steuerlichen Vorteile. 

kommt auf die werbungskosten an

Ist das soweit korrekt?

kaum

Falls ja, kann man es aus steuerlicher
Sicht geschickter lösen?

man kann ein wenig mit der (steuerlichen) gewinnverteilung spielen unter den eigentümern, aber das macht nur sinn, bei unterschiedlichen einkommensverhältnissen

gruß inder

#5

Bei großen Investitionen kann man auch einen Liquiditätszufluß
erreichen, der allerdings wieder steuerpflichtig wäre.

die steuerpflicht entsteht nicht durch einen liquiditätsüberschuss, sondern durch die ermittlung der einnahmen und werbungskosten.

abschreibung und tilgung von darlehen sind wesentliche sachverhalte bei einkünften aus vermietung die a) keinen einfluss auf den geldfluss und b) keinen einfluss auf den steuerlichen überschuss haben.

gruß inder

#6

die steuerpflicht entsteht nicht durch einen
liquiditätsüberschuss, sondern durch die ermittlung der
einnahmen und werbungskosten.

Was anderes ist ein „Überschuß“ ?

abschreibung und tilgung von darlehen sind wesentliche
sachverhalte bei einkünften aus vermietung die a) keinen
einfluss auf den geldfluss und b) keinen einfluss auf den
steuerlichen überschuss haben.

Ich wollte auch keine gelehrte Abhandlung schreiben, sondern nur darauf hinweisen, dass man seine Einnahmen nicht unbedingt komplett ins eigene Säckel stecken kann.

#7

Hallo,

Man hört ja immer wieder, dass man durch den Erwerb einer
Wohnung steuerliche Vorteile hätte.

und wie errechnet sich dieser Vorteil?

Mieteinnahmen warm minus Ausgaben.

und was ist normalerweise der Löwenanteil der Ausgaben?

Die Schuldzinsen

und wo sind die Zinsen zur Zeit?

im Keller

und so ist es mir in der Praxis schon passiert, dass Leute vor mir saßen, die hatten ohne vorherige Beratung eine Immobilie erworben, meinten, wer weiß was, wie hoch ihre Steuerentlastung dadurch wäre und tatsächlich war ihre Steuerlast dadurch sogar noch angestiegen!

Gruß
Lawrence

#8

Die Schuldzinsen

und wo sind die Zinsen zur Zeit?

im Keller

und so ist es mir in der Praxis schon passiert, daß Leute vor
mir saßen, die hatten ohne vorherige Beratung eine Immobilie
erworben, meinten, wer weiß was, wie hoch ihre
Steuerentlastung dadurch wäre und tatsächlich war ihre
Steuerlast dadurch sogar noch angestiegen!

Na toll, wenn die Leute mehr Steuern zahlten, muß sich das mit der Investition ja gelohnt haben, da sie netto mehr als vorher hatten.

Mit freundlichen Grüßen

Ronald

#9

die steuerpflicht entsteht nicht durch einen
liquiditätsüberschuss, sondern durch die ermittlung der
einnahmen und werbungskosten.

Was anderes ist ein „Überschuß“ ?

du sprachst von einem „zu versteuernden liquiditätsüberschuss“ und das ist falsch und irreführend.

es gibt durchaus fälle, wo man regelmäßig einen erheblichen liquiditätsüberschuss aus einem objekt erzielt und trotzdem die einkünfte 0,00 oder negativ sind.

das hängt nicht unbedingt zusammen.

und solange ich solche falschen antworten hier lese, werde ich sie im sinne der allgemeinheit auch berichtigen. so wie du das in deinem spezielgebiet der versicherungen auch sicher machen wirst.

prost

#10

Servus,

auch zu Zeiten höherer (Sonder-)Abschreibungsmöglichkeiten auf Wohnungen bestanden die ESt-Effekte bei Investition in ein zu vermietetendes Objekt immer bloß aus einer Verschiebung der Einkünfte in die Zukunft: Was heute mehr abgeschrieben wird, lässt sich in Zukunft weniger abschreiben.

Das kann interessant sein, wenn man für relativ kurze Dauer ein hohes zu versteuerndes Einkommen hat und damit rechnet, dass das nicht so bleiben wird - z.B. als Sportler, Popmusiker, Leiter im Vertrieb von irgendwas usw.

Wenn man sowas haben möchte, sind derzeit nur noch denkmalgeschützte Objekte interessant, die mit relativ hohem Aufwand saniert werden, so dass ein hoher Anteil der Anschaffungskosten in die Bemessungsgrundlage für Sonderabschreibung nach § 7i EStG reinläuft. Vorsicht: Finger weg von Objekten, die alleine durch den ESt-Effekt „rentabel“ werden sollen - das funktioniert nicht.

Es gibt eine ganze Reihe von Bauträgern, die sich auf 7i-Objekte spezialisiert haben - wenige gute und viele Luschen. Nicht mit Reden besoffen machen lassen, wenn man so einen Bauträger kontaktiert.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder