Wohnungskauf mit Anzahlung?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

wir wollen eine Eigentumswohnung kaufen. Fest steht schon welche Wohnung es sein soll, nun haben wir ein paar Fragen da es doch etwas komplizierter ist.

Die Wohnung mit dem Kaufpreis X wird zum Oktober 2014 frei (jetzige Besitzer wollen in eine Neubauwohnung ziehen die dann erst fertig wird). Der Notarvertrag soll schon im Januar gemacht werden um beiden Seiten (Käufer & Verkäufer) eine Sicherheit zu geben.

Die Verkäufer wollen für die Wohnung eine Anzahlung in Höhe von zwischen 10-15% des Kaufpreises. Diese Anzahlung soll ebenfalls als Sicherheit für den Verkäufer dienen (und vermutlich auch um einen guten Zins zu sichern bzw. als Eigenkapitalnachweis für deren Kauf). Diese Anzahlung soll auch auf unseren Wunsch in den Notarvertrag aufgenommen werden.

Unsere Fragen wären nun:

  1. Ist eine Anzahlung beim Kauf einer Immobilie üblich? 

  2. Wenn ja, kann man dies (zur Sicherheit für den Käufer) im Notarvertrag festhalten?

  3. Sollte die Anzahlung direkt an die Verkäufer gehen oder über den Notar?

  4. Kann der Verkäufer vom Vertrag zurück treten und wenn ja, was ist mit der Anzahlung?

  5. Welche Sicherheit hat der Käufer noch, außer dass die Anzahlung zurück gezahlt wird wenn der Verkäufer vom Vertrag zurück tritt?

  6. Wann ist Notargebühr fällig?

  7. Wann ist Grunderwerbsteuer fällig? (Bei kompletter Bezahlung im Oktober oder bei Vertragsabschluss im Januar?)

Eine Menge Fragen, wir wären euch aber sehr dankbar für jede Antwort.

Viele Grüße

#2
  • Ist eine Anzahlung beim Kauf einer Immobilie üblich? 

nein, denn dafür geht man ja zum notar und macht dinglich alles wasserdicht.

hier werden ja keine autos in gravenbruch vertickert.

  • Wenn ja, kann man dies (zur Sicherheit für den Käufer) im
    Notarvertrag festhalten?

da steht soviel zeugs drin, warum nicht auch das?

  • Sollte die Anzahlung direkt an die Verkäufer gehen oder über
    den Notar?

der notar tritt heutzutage bei immobiliengeschäften kaum noch als treuhänder auf

  • Kann der Verkäufer vom Vertrag zurück treten und wenn ja, was
    ist mit der Anzahlung?

nein, kann er normalerweise nicht. es sei denn, es ist im vertrag vereinbart,

  • Welche Sicherheit hat der Käufer noch, außer dass die
    Anzahlung zurück gezahlt wird wenn der Verkäufer vom Vertrag
    zurück tritt?

s.o.

  • Wann ist Notargebühr fällig?

wenn er die rechnung geschrieben hat. das macht er bestimmt recht zackig

  • Wann ist Grunderwerbsteuer fällig? (Bei kompletter Bezahlung
    im Oktober oder bei Vertragsabschluss im Januar?)

ca. nach eintragung im grundbuch

Eine Menge Fragen, wir wären euch aber sehr dankbar für jede
Antwort.

ihr solltet dem, was der notar tut, etwas mehr vertrauen schenken

#3
  • Ist eine Anzahlung beim Kauf einer Immobilie üblich? 

Nein

  • Sollte die Anzahlung direkt an die Verkäufer gehen oder über
    den Notar?

Weder noch, die Bank kann eine Garantie ausstellen, dass das Geld da ist und ausbezahlt werden kann, wenn

  1. Der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht (Dies ist sogar im Sinne des Käufers)
  2. Die Bank im Grundbuch an erster Stelle steht weil die Immobilie als Sicherheit dient (purer Eigennutz der Bank, aber da 2 . ohne 1. nicht geht freut sich der Käufer)
  • Kann der Verkäufer vom Vertrag zurück treten und wenn ja, was
    ist mit der Anzahlung?

Es wird keine Anzahlung gemacht. Geld fließt erst wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht. Vorher keinen Cent zahlen.

  • Welche Sicherheit hat der Käufer noch, außer dass die
    Anzahlung zurück gezahlt wird wenn der Verkäufer vom Vertrag
    zurück tritt?

Der Käufer hat gar keine Sicherheit. Deswegen zahlt er ja auch erst wenn er im Grundbuch steht. Und wenn der Verkäufer ein Betrüger ist? Dann ist die Anzahlung futsch.

  • Wann ist Notargebühr fällig?

Nachdem der Notar ALLE seine Arbeiten erledigt hat.

  • Wann ist Grunderwerbsteuer fällig? (Bei kompletter Bezahlung
    im Oktober oder bei Vertragsabschluss im Januar?)

Nachdem der Kauf vollständig abgeschlossen ist und man den Grund erworben hat.

#4

Eintrag ins Grundbuch erfolgt erst, wenn das Finanzamtes die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt hat.

vnA

#5

Wo kaufst/verkaufst du Grundstücke?
Eine Anzahlung ist nicht unüblich, wenn der Übergang erst zu einem späteren Termin erfolgt.
Was aber überhaupt nicht geht ist ein Eigentumsübergang ohne Zahlung. Kein vernünftiger Verkäufer wird einer Grundbuchumschreibung zustimmen, wenn der Kaufpreis nicht geflossen ist. Wie soll ein Verkäufer ein Betrüger sein? Nimmt er einfach sein Grundstück und verschwindet? Gezahlt wird zum vereinbarten Termin, wenn die Löschungsbewilligung der Bank vorliegt (sofern noch eine Hypothek existiert) Danach wird der Notar die Umschreibung veranlassen. Grunderwerbsteuer ist vorher zu zahlen.

vnA

#6

Moin,

so unüblich sind Anzahlungen nicht, aber … ihr sollt eine Anzahlung leisten mit der Option, dann im Herbst 2014 eine Wohnung beziehen zu können, die nur dann zur Verfügung steht, wenn der aktuelle Eigentümer eine wohl noch zu errichtende Wohnung beziehen kann … ah ja - und was kriegt ihr, wenn der nicht rechtzeitig ausziehen kann, weil es eben nicht rechtzeitig fertig ist?

Ich würde eine Alternative der Anzahlung suchen - nicht direkt an den Verkäufern, sondern z.B. vereinbaren, dass diese Anzahlung beim Notar hinterlegt wird, AUszahlung bei Übergabe der Wohnung. Eine Auflassungsvormerkung mit Abschluss des Kaufvertrages macht natürlich auch SInn - dann kann so schnell niemand dazwischenfunken. Kleine Sicherheit für euch.

Der Notar wird seine Rechnung sehr bald nach Termin stellen, es hängt letztlich davon ab (ob er alles oder nur in Teilen berechnet), mit was er beauftragt ist: nur mit dem Vertrag und daran anhängenden Tätigkeiten (Grundbuch etc.) oder auch mit der Überwachung der Abwicklung danach.

Ich finde einen VOrlauf von knapp einem Jahr schon krass - und Anzahlung würde ich mir doch sehr ernsthaft überlegen. Je nachdem, was die Wohnung kosten soll, sind auch 10-15% ein Haufen Geld, mind. diverse Tausend Euro. Egal, zu was ihr euch entschliesst: nur zustimmen, wenn sichergestellt ist, dass der Verkäufer das Geld erst kriegt, wenn ihr die Wohnung bekommt (eben über Notaranderkonto, Nachweis seitens der Bank, Bürgschaft oder ähnliches).

Viel Glück.
Ex.

#7

Wo kaufst/verkaufst du Grundstücke?

Deutschland

Eine Anzahlung ist nicht unüblich, wenn der Übergang erst zu
einem späteren Termin erfolgt.

Noch nie gemacht.

Was aber überhaupt nicht geht ist ein Eigentumsübergang ohne
Zahlung.

Ich sage ja nicht, dass überhaupt nicht gezahlt wird. Ich sage nur, dass die Reihenfolge richtig sein muss.
Erst der Eigentumsübergang, danach die Zahlung. Da die Bank den Kredit/Hypothek erst auszahlt, wenn sie selber im Grundbuch steht und somit ihre Sicherheit hat ist dies auch gar nicht anders möglich.

Kein vernünftiger Verkäufer wird einer
Grundbuchumschreibung zustimmen, wenn der Kaufpreis nicht
geflossen ist.

Wieso passiert das dann tagtäglich?
Ganz einfach. Die Bank garantiert: Wenn die Überschreibung erfolgt ist, dann wird auch gezahlt.

Wie soll ein Verkäufer ein Betrüger sein? Nimmt
er einfach sein Grundstück und verschwindet?

Nö, der angebliche Verkäufer ist gar nicht der Eigentümer und verschwindet mit der Anzahlung.

#8

Hallo,

eine Anzahlung ist durchaus nicht unüblich gerade wie in der Konstellation wie geschildert. Das ganze muss natürlich in den Kaufvertrag.
Wenn die Beurkundung demnächst erfolgt wird dann auch sicherlich vorab die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Dies geschieht binnen weniger Tage. Es ist wohl das beste wenn man die Fällligkeit der Anzahlung auf die Eintragung der AV abstellt.
Grundsätzlich kann/sollte ein Kaufvertrag auch die Modalitäten einer Rückabwicklung enthalten. In diesem Passus sollte dann auch die Rückzahlung einer Anzahlung enthalten sein (Eintritt, Fälligkeit, Verzinsung bei Verzug, Unterwerfung in die ZV ect.)

ml.

#9

da ihr den notar zahlt sollte er euch das a
les verbindlich (er)klären.
Anzahlung ist nicht unueBloch, Rest alles regelbar, viel Erfolg!

#10

Hallo n1Xx, eine Anzahlung beim Kauf einer Immobilie ist eigentlich nicht üblich. Wahrscheinlich soll sie zur Ablösung einer noch bestehenden Verbindlichkeit (Grundschuld) des Verkäufers dienen.
Auf jeden Fall darf die Zahlung erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung für Sie auf ein Notaranderkonto erfolgen. Die Zahlungsmodalitäten gehören in den notariellen Kaufvertrag, der nach Beurkundung nur noch aus ganz besonderen Gründen kündbar ist. Die Notarkosten sind sicherlich nach Beurkundung des Vertrages fällig, bei der Gewerbesteuer weis ich es leider nicht.
Viel Glück und Erfolg bei Ihrem Wohnungskauf. Gruß Arthur

#11

Hallo!
Zu 1. bis 3.: nicht üblich! Gilt als ungesicherte Vorleistung, da es hierfür eigentlich keine Gegensicherheit gibt. Speziell hierüber mit dem ausführenden Notar entsprechende, wenn für beide Parteien annehmbare Vereinbarung treffen!
Zu 4.: Genau das ist dabei das Problem!
Wenn der Verkäufer sieht, dass Sie einen verbindlicher Darlehensvertrag (dessen 2 wöchiges Rücktrittsrecht bereits abgelaufen ist) sowie die Restkaufpreissumme durch Eigenkapital nachweisen können, genügt dass völlig!
Diese Voraussetzungen kann der Notar in den Kaufvertrag mit aufnehmen.

Warum reicht das?
Weil eine nicht in Anspruchnahme des Darlehensvertrages eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Käufer nach sich ziehen würde, die vermutlich weit höher wäre wie Ihr Eigenkapital! 
Achten Sie darauf, dass innerhalb einer Frist ab Unterschrift des Notarvertrages (3 Wochen! Solange kann der Notar diesen Kaufvertrag sicher ruhend bei sich behalten, bevor er ihn zur Auflassungsvormerkung an die Grundbuchstelle schickt) sie dann diese Nachweise dem Notar/ Verkäufer gegenüber erbringen können.

Wichtig!!
Der Ablauf des Widerrufsrechts des Darlehensvertrages sollte nach dem Notarvertrag erfolgen, da Sie so noch kostenfrei widerrufen können, falls der Verkäufer doch noch abspringt und den Notartermin platzen lassen würde.
Im Grunde ist dieser zeitlich 10 Monate vor (wenn ich es richtig verstanden habe) Nutzen Lasten Übergang bereits erfolgter Verkauf ein Sicherheitsschutz für den Verkäufer!
Sie haben dabei evtl. denn Nachteil, Bereitstellungszinsen für Ihr Darlehen zahlen zu müssen!

Ach ja
Zu 5.: Welches Rücktrittsrecht? Nicht üblich!
Zu 6.: Ca.2 Wochen nach Notartermin
Zu 7.: Kann vertraglich gesteuert werden, abhängig von Auflassungsvormerkung;

Gruß A. Meier, M&amp:stuck_out_tongue_winking_eye: www.finanzierung-ohne-eigenkapital.de

#12

Hallo,

besprechen Sie alles mit dem Notar. Machen Sie keine Anzahlung, die nicht im Notarvertrag vereinbart wurde.

MfG

Jens Gause
www.der-Hausinspektor.de

#13

Dann habe ich irgendwie etwas anderes gemacht als Häuser gekauft.
Mein Eintrag in das Grundbuch erfolgte immer Wochen nach dem Zahlungstermin.

Anzahlung natürlich nur nach Notarieller Beurkundung. Wie dann jemand „kein Eigentümer“ sein kann, erschließt sich mir jetzt gerade nicht.

Ein Rat fehlt noch:
Vertragswerk von einem unabhängigen Rechtsanwalt, der in Grundstücksangelegenheiten bewandert ist, prüfen lassen. Kostet zwar was, ist aber gut angelegtes Geld.

vnA

#14

owt

#15

ja. Aber nicht der Grundbucheintrag, Der kommt später.

vnA

#16

Tach!

Zu Deinen Fragen hast Du ja schon einiges gelesen. Der Notar kriegt das hin.

Wenn ich lese, dass de Verkjäufer neu bauen, möchte ich zudem empfehlen, die Möglichkeit zu berücksichtigen, dass sich die Fertigstellung des Baus verzögert.
Legt einen Übergabetermin fest und Ausgleichszahlung für jede angefangene Woche, die die Wohnung nach diesem Termin nicht bezogen werden kann.

Ein Bekannter von mir wartet mittlerweile seit 30 Monaten auf den Einzug, eine solche Klausel kann im Einzelfall also schon hilfreich sein.

Gruß,
M.

#17

Hallo,
ich habe mein Haus auch gekauft, sofort den vollen Kaufpreis gezahlt und die vorherigen Eigentümer waren noch mehrere Monate (8 glaube ich) im Haus.
Der Notarin hat das nicht so gut gefallen, sie hat jedoch ihr bestes getan, den Vertrag entsprechend wasserdicht zu machen. Ich hatte es sogar auch so gemacht, dass die Nebenkosten (auch Schneeräumdienst etc) noch komplett auf dem vorherigen Besitzer lagen.
Daher: stellt alle eure Fragen dem Notar! Und achtet darauf, dass es ein guter Notar ist, der sich die Zeit nimmt - am besten empfehlen lassen.
Ich glaube, die Grunderwerbsteuer wird mit Eintrag in das Grundbuch fällig. Aber ruft doch einfach mal die Gemeinde an oder googelt es, das findet man problemlos.
Ein wichiger Tipp, wenn mit Anzahlung gearbeitet wird: unbedingt alles fotographieren in der Wohnung. Das dient dir als Nachweis, falls es doch zu Streitigkeiten kommt.Ich hatte es damals so gemacht, dass ich dem Verkäufer sagte, ich brauche die Bilder zur Planung der Renovierung/des Umbaus (und dafür waren sie dann auch tatsächlich sehr hilfreich).
Ich hoffe, das hilft!