Wohnungskauf - mit Bankkredit oder wie?

Geld & Sparen Geldanlage
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Dieser Beitrag steht auch unter „Immobilien“.

Ich habe mir mal die Mühe gemacht, zwei Finanzierungsmodelle rechnerisch miteinander zu vergleichen.
Unser Ziel lautet:
Kauf einer 300.000,- DM teuren Immobilie (Wohnung) innerhalb eines Zeitraums von 15 Jahren.
Bei beiden Modellen steht uns ein Anfangskapital in Höhe von 100.000,- DM zur Verfügung.

Modell A:

Wir zahlen unsere 100.000,- DM an und bezahlen die restlichen 200.000,- DM mit Hilfe eines Bankdarlehens (Laufzeit 15 Jahre) ab. Ich gehe davon aus, daß wir während dieser Zeit auch in dieser Wohnung leben. Somit fallen Mietzahlungen und -einnahmen weg (Renovierungs- und/oder Instandhaltungskosten/laufende Kosten etc. werden nicht berücksichtigt).
Endergebnis nach 15 Jahren: Wir sind Eigentümer einer 300.000,- DM teuren Wohnung und haben 15 Jahre lang keine Miete bezahlen müssen.

Modell B:

Wir legen unsere 100.000,- DM in einen konservativen Aktienfonds an. Wir haben uns vorher informiert (haben evt. Top-Ten-Listen miteinander verglichen, uns Charts angeschaut usw.), und uns bewußt einen sicheren Fonds ausgesucht, der seit der mehrere Jahre zurückliegenden Auflegung ein gleichbleibendes jährliches Wachstum hingelegt hat. Um die Sache jedoch bewußt pessimistisch zu betrachten, gehen wir davon aus, daß uns dieser Aktienfonds nur 15% Gewinn pro Jahr einbringt. Somit hätten wir eine äußerst niedrige Rendite zugrundegelegt, die sich heutzutage kaum ein Fondsmanager erlauben kann, und wie wir mittlerweile wissen, bringen die meisten Aktienfonds ab 20% aufwärts bis zu 100% und mehr Rendite im Jahr. In unserer minimalen Rendite von 15% sind eventuelle Crashs, vorübergehende Erfolglosigkeit des Fondsmanagements und dergleichen mit eingerechnet.

Somit stellt sich die Entwicklung unseres Kapitals ungefähr wie folgt dar:

  1. Jahr : 100.000,- DM + 15% = 115.000,- DM
  2. Jahr : 115.000,- DM + 15% = 132.250,- DM
  3. Jahr : 132.250,- DM + 15% = 152.087,- DM
  4. Jahr : 152.087,- DM + 15% = 174.900,- DM
  5. Jahr : 174.900,- DM + 15% = 201.135,- DM
  6. Jahr : 201.135,- DM + 15% = 231.306,- DM
  7. Jahr : 231.306,- DM + 15% = 266.001,- DM
  8. Jahr : 266.001,- DM + 15% = 305.902,- DM
  9. Jahr : 305.902,- DM + 15% = 351.787,- DM
  10. Jahr: 351.787,- DM + 15% = 404.555,- DM
  11. Jahr: 404.555,- DM + 15% = 465.239,- DM
  12. Jahr: 465.239,- DM + 15% = 535.025,- DM
  13. Jahr: 535.025,- DM + 15% = 615.278,- DM
  14. Jahr: 615.278,- DM + 15% = 707.569,- DM
  15. Jahr: 707.569,- DM + 15% = 813.705,- DM

Endergebnis nach 15 Jahren: Wir haben ein steuerfreies Kapital in Höhe von 813.705,- DM zusammengespart. Davon ziehen wir jetzt die Mietzahlungen ab, die wir 15 Jahre lang geleistet haben (unsere Miete betrug 1.111,- DM pro Monat).
Also ergibt sich: 15 Jahre x 13.332,- DM pro Jahr = rund 200.000,- DM.
Bleiben uns also: 813.705,- DM - 200.000,- DM = 613.705,- DM.

Nochmal zur Erinnerung: Bei Modell A (Bankfinanzierung) sind wir nach 15 Jahren Eigentümer einer 300.000,- DM teuren Wohnung. Bei Modell B hingegen verfügen wir nach Ablauf desselben Zeitraums über 613.705,- DM (die über 15 Jahre gezahlte Miete ist hier bereits abgezogen worden) und stehen somit wirtschaftlich doppelt so gut da wie bei der Bankfinanzierung.

Wichtiger Hinweis noch:
Wenn wir beim Aktienfonds nicht von 15% Rendite, sondern von 20% ausgehen (und dies ist eine Rendite, die heutzutage normalerweise langfristig als Minimum anzusehen ist), werden aus unseren 100.000,- DM nach 15 Jahren sage und schreibe 1,5 Mio. DM!

Donovan

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Wichtiger Rechenfehler bei Modell A

Ich habe bei Modell A (Bankfinanzierung) einen wichtigen Rechenfehler gemacht:

Und zwar habe ich die Zinsen vergessen, die man der Bank bezahlen muß. Wenn man das genauer ausrechnet (bei 6% Zinsen an die Bank), kommt am Ende ungefähr folgendes heraus:
Man hat nach 15 Jahren für die Wohnung insgesamt (Zinsen, Tilgungsraten und die anfangs gezahlten 100.000,- DM zusammenaddiert) rund 450.000,- bezahlt und besitzt eine Wohnung, deren Wert nach 15 Jahren bestenfalls auf 350.000,- gestiegen ist. Man hat somit 100.000,- DM Verlust gemacht.

Stellt man diese 100.000 DM Verlust von Modell A dem Gewinn von Modell A in Höhe von rund 600.000,- gegenüber, ergibt sich eine Differenz in Höhe von 700.000,- DM. So hoch ist unser finanzieller Vorteil, wenn wir uns für Modell B entscheiden.

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Hallo,

die Mühe, Deine Zinseszinsrechnung zu überprüfen, habe ich mir gespart; ich denke mal, daß sie stimmt.

Endlich mal jemand, der es begriffen hat. Würdest Du bitte Deinen Artikel in jedem Forum posten. Am besten noch, Du beklebst jedes Schaufenster der Banken damit. Zusammengeknüllt kannst Du ihn in den Mund eines Bankers stopfen, der das Wort „Bausparvertrag“ ausspricht, auf das er daran ersticke :smile:

Es ist doch so: Warum soll man sich über Jahre Schulden ans Bein binden, wenn man sich auch ein wenig bescheiden kann und unabhängig von einer Bank eine Immobilie erwerben kann. Was leistet eine Bank eigentlich für ihre Zinsen? Sie stellt Geld zur Verfügung, das ist nett. Und was sonst?

Ein Fehler ist Dir unterlaufen. Du mußt davon ausgehen, daß der Wert der Immobilie in den 15 Jahren steigt. Aber selbst damit ist Modell B immer noch unschlagbar.

Viel Glück

Andreas

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Hi Donovan,

schönes rechenbeispiel.
Hat nur einen kleinen fehler!

Wer bitte hat schon 100.000 DM zur Verfügung???

Ich nicht.

MrTom

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Hallo Andreas!

Endlich mal jemand, der es begriffen hat.
Würdest Du bitte Deinen Artikel in jedem
Forum posten. Am besten noch, Du beklebst
jedes Schaufenster der Banken damit.
Zusammengeknüllt kannst Du ihn in den
Mund eines Bankers stopfen, der das Wort
„Bausparvertrag“ ausspricht, auf das er
daran ersticke :smile:

Die Bankangestellten tun auch nur ihren Job: Die Interessen der Bank vertreten (während sie privat mit Aktien Geld scheffeln).

Es ist doch so: Warum soll man sich über
Jahre Schulden ans Bein binden, wenn man
sich auch ein wenig bescheiden kann und
unabhängig von einer Bank eine Immobilie
erwerben kann. Was leistet eine Bank
eigentlich für ihre Zinsen? Sie stellt
Geld zur Verfügung, das ist nett. Und was
sonst?

Keine Ahnung. Ich wüßte nichts.

Ein Fehler ist Dir unterlaufen. Du mußt
davon ausgehen, daß der Wert der
Immobilie in den 15 Jahren steigt. Aber
selbst damit ist Modell B immer noch
unschlagbar.

Siehe meinen anderen Beitrag untendrunter, den ich am selben Tag angefügt habe („Rechenfehler…“). Dort sind alle Fehler berücksichtigt.

Donovan

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Hi Mr.Tom,
Du kannst das Rechenbeispiel natürlich auch auf jeder andere Summe übertragen. Es ist völlig wurscht, ob Du 100 Fiat Lupos mit 100 Porsche Carrera vergleichst, oder 10 Fiats mit 10 Porsches.

)

Donovan

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Man hat nach 15 Jahren für die Wohnung
insgesamt (Zinsen, Tilgungsraten und die
anfangs gezahlten 100.000,- DM
zusammenaddiert) rund 450.000,- bezahlt
und besitzt eine Wohnung, deren Wert nach
15 Jahren bestenfalls auf 350.000,-
gestiegen ist.

Naja, Wertsteigerung um 50 000 DM in 15 Jahren ist nicht gerade knackig, oder?

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50.000 DM sind übrigens auch noch übertrieben. In der Realität hast Du vielleicht 10% in 15 Jahren, also 30.000,- DM.
Donovan
PS: Du kannst meinen Beitrag gerne in allen Foren posten und an die Schaufenster von Banken kleben.

)
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9

Kommt darauf an, wo Du eine Wohnung / Haus kaufst. In der Nähe von München steigert sich der Wert wohl eher, als in Bitterfeld.

Voll des Lobes für Deine Strategie bin ich, weil so wenig Leute darauf kommen. Die Zahl derer, die sich Bausparverträge und ähnlichen Quatsch aufschwatzen läßt, ist hingegen sehr groß. Wußtest Du, daß jährlich um die 50 000 Wohnungen etc. zwangsgeräumt werden, weil den Eignern die Luft ausgeht?

Da warte ich doch lieber ein paar Jährchen. Hast Du Dir schon Fonds ausgesucht? Wenn ja, schieb mal die WKN rüber.

Gruß

A.

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Hallo Donovan,

Deine Idde ist grundsätzlich richtig. Aber Deine Renditeerwartungen an Aktienfonds sind irrwitzig. 20% als Minimum über einen 15 Jahrezeitraum zu betrachten ist fern jeglicher Realität. Der langfrisige Schnitt liegt bei etwa 8-9%.
Auch damit kommt Deine Rechnung immer noch auf Modell B hinaus, vorausgesetzt ein Zins für das tilgungsfreie Darlehen von derzeit etwa 6,6%. Du kanns allerdings nicht unbedingt davon ausgehen nach 15 Jahren bereits getilgt zu haben, das kommt auf die Höhe der Zahlungen an. (wenn Du willst rechne ich es Dir durch, email genügt).
Das heißt aber Du hast das Risiko in 15 Jahren noch einmal Geld zu leihen und Du trägst dann das Risiko das die Zinsen dann höher sind als derzeit und das Aktien dann vielleicht gerade sehr schlecht laufen.
Weil Du dieses Risiko allein trägst sind die Zinssätze für tilgungsfreie Datrlehen übrigens niedriger als für Tilgungsdarlehen.

Fazit: Das Prinzip ist richtig. Ich habe es auch so gemacht (allerdings Tilgung über Lebensversicherung, aber das ist eine andere Sache), aber ganz so sensationell ist das Ergebnis nicht.

Max

Max

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Deine Idde ist grundsätzlich richtig.
Aber Deine Renditeerwartungen an
Aktienfonds sind irrwitzig. 20% als
Minimum über einen 15 Jahrezeitraum zu
betrachten ist fern jeglicher Realität.
Der langfrisige Schnitt liegt bei etwa
8-9%.

Maximilian!
Denk dran: Wir geben uns mit 8-9% gar nicht zufrieden. Wenn wir jeweils nach einem Jahr, daß wir weniger als 20% hatten, kündigen wir uns nehmen einen Fonds mit einer besseren Performance. Ich weiß nicht, wo Du Deine 8-9% her hast, sie erscheinen mir erst recht irrwitzig und lächerlich niedrig. Denk dran, daß es Hunderte von Fonds gibt, die 4-5 Jahre lang immer über 30% gebracht haben. Um auf 8-9% zu kommen, müßten sie genauso oft im 2x-Minusbereich liegen, und ein solches Fondsmanagement wird nicht lange bestehen können.

Auch damit kommt Deine Rechnung immer
noch auf Modell B hinaus, vorausgesetzt
ein Zins für das tilgungsfreie Darlehen
von derzeit etwa 6,6%. Du kanns
allerdings nicht unbedingt davon ausgehen
nach 15 Jahren bereits getilgt zu haben,
das kommt auf die Höhe der Zahlungen an.
(wenn Du willst rechne ich es Dir durch,
email genügt).

Brauchst Du nicht. Schau doch bitte einfach mal weiter unten in meinen Beitrag „… Rechenfehler bei Modell A“. Dort habe ich diese von Dir angesprochenen Dinge berücksichtigt, und noch mehr.

Fazit: Das Prinzip ist richtig. Ich habe
es auch so gemacht (allerdings Tilgung
über Lebensversicherung, aber das ist
eine andere Sache), aber ganz so
sensationell ist das Ergebnis nicht.

Irrtum. Es ist noch viel sensationeller, als ich beschrieben habe. Denn glaub mir: Langfristige 15% für einen erfolgreichen Aktienfonds, am besten für einen der vielen Chart-Winner (geschweige denn Deine 8-9%) sind ein riesiger Witz. Kein moderner Anleger würde einem solchen Fonds treu bleiben. Mein Beitrag ist für Leute geschrieben, die ihr Geld

  • so sicher wie nur möglich (durch die breite Streuung im Fonds)
  • so rentabel wie möglich
    anlegen wollen, und nicht für Leute, die nach 12-15 Jahren plötzlich die ganzen Briefe der Fondsgesellschaft angucken und sehen: „Oh, das waren ja all die Jahre nur 9%!!“

Donovan

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Kommt darauf an, wo Du eine Wohnung /
Haus kaufst. In der Nähe von München
steigert sich der Wert wohl eher, als in
Bitterfeld.

Klar.

Voll des Lobes für Deine Strategie bin
ich, weil so wenig Leute darauf kommen.
Die Zahl derer, die sich Bausparverträge
und ähnlichen Quatsch aufschwatzen läßt,
ist hingegen sehr groß.

Viel zu groß.

Wußtest Du, daß
jährlich um die 50 000 Wohnungen etc.
zwangsgeräumt werden, weil den Eignern
die Luft ausgeht?

Interessant, diese Zahl war mir nicht bekannt.

Da warte ich doch lieber ein paar
Jährchen. Hast Du Dir schon Fonds
ausgesucht? Wenn ja, schieb mal die WKN
rüber.

Ehrlich gesagt bin ich am Neuen Markt aktiv. Als ich sah, wie mein Bruder sein Startkapital in Höhe 100.000 DM am Neuen Markt in nur 2 Jahren verzehnfacht hat (!!), habe ich alle meine Sparverträge, priv. Rentenversicherungen und Aktienfonds gekündigt (sogar den erfolgreichen „European Growth Fund“ von Fidelity, www.fidelity.de, der mir in nur 5 Monaten 18% gebracht hat) und habe all mein Geld in 2-3 Goldesel des Neuen Marktes investiert (seit letzten Sommer). Mein Geld hat sich seitdem verdoppelt. Ich werde mich mit Sicherheit niemals wieder für eine konservative Geldanlageform entscheiden, da wäre ich ja schön blöd. Mein Bruder ist am Neuen Markt in nur 2 Jahren DM-Millionär geworden. Aber ich habe Glück, daß ich durch ihn eine perfekte Informationsquelle habe, denn er kennt sich verdammt gut aus und bleibt immer am Ball, so daß ich die Goldesen immer mitkriege.
Donovan
PS: Ab hier lieber per Email kommunizieren.

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Hi Donovan,

es ist vermutlich hoffnungslos Dich zu überzeugen. Daher schlage ich Dir folgendes Geschäft vor. Da Du ja glaubst mit Sicherheit 20% erwirtschaften zu können machen wir folgendes Geschäft. Ich leihe Dir 100000,- auf 15 Jahre zu 15%. Selbstverständlich verlange ich eine Garantie daß ich wirklich in 15 Jahren das Geld inklusive Zinsen, also 813706,- DM zurückbekomme. Dafür nehmen wir eine Grundschuld auf Deine Immobilien auf und Du verpfändest Dein Gehalt, Deine Rente und alle sonstigen Vermögenswerte. Da Du ja meinst, sichere 20% erwirtschaften zu können ist das ganze für Dich eine sichere Sache.

Max

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Hi Max,

es ist vermutlich hoffnungslos Dich zu
überzeugen.

Richtig. Konservative Modelle können mich nicht mehr überzeugen. Lies bitte mal weiter unten den Beitrag von mir, in dem ich von meinem Bruder erzähle, der in 2 Jahren aus 100.000 DM 1 Mio. DM gemacht hat. Ich erwirtschafte 100-200% Gewinn im Jahr am Neuen Markt, brauche also kein Darlehen von Privatpersonen, um mir 5% dazu zu verdienen. Trotzdem vielen Dank für Dein „interessantes“ Angebot.
Donovan

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Hi,

Wenn Du meinst 200% zu machen um so besser für Dich. Ich will ja nur sichere 15. Wenn Du Dich also nicht traust DIr 100000,- zu leihen ist alles nur wischiwaschi.

Mmax

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Wenn Du Dich also nicht traust DIr
100000,- zu leihen ist alles nur
wischiwaschi.

Eine sachliche Antwort auf unsachliche Bemerkungen wie diese möchte ich mir ersparen. Mach’s gut.
Donovan

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Hi nochmal,

was ist denn daran unsachlich? Du behauptest 100 - 200% sicher zu maachen. Ich biete an Dir Geld zu 15% zu leihen damit Du es zu 100-200% anlegen kannst und reich wirst. Du kneifst. Ich sage Dir daraufhin daß Deine Gerede von sicheren 200% eben nur dummes Gelaber von jemandem ist der von Geld anscheinend nichts versteht. Daraufhin sagst Du mir ich sei unsachlich.

Max

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Eine sachliche Antwort auf unsachliche
Bemerkungen wie diese möchte ich mir
ersparen. Mach’s gut.
Donovan

Hi nochmal,

was ist denn daran unsachlich? Du
behauptest 100 - 200% sicher zu maachen.
Ich biete an Dir Geld zu 15% zu leihen
damit Du es zu 100-200% anlegen kannst
und reich wirst. Du kneifst. Ich sage Dir
daraufhin daß Deine Gerede von sicheren
200% eben nur dummes Gelaber von jemandem
ist der von Geld anscheinend nichts
versteht. Daraufhin sagst Du mir ich sei
unsachlich.

Hi Max!
sag mal, wer bist Du überhaupt, daß Du mir „dummes Gelaber“ vorwirfst? Wir kennen uns überhaupt nicht, und Du schlägst mir vor und drängst mir geradezu auf, ich solle mit irgendeinem Wildfremden (Dir) Geldgeschäfte machen. Bist Du von allen guten Geistern verlassen oder was?
Ende der Diskussion.
Donovan

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Hi,

ich bin ein wildfremder, der Dir 100000,- DM leihen will!
Warum nimmst Du nicht an? Doch offenbar weil Du selbst nicht glaubst wirklich mehr als 15% erwirtschaften zu können. Deine Erzählungen man könne 100% und mehr erwirtschaften sind eben nur dummes Gelaber.

Max

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