ZMR 2009, Heft: 9, Seite: 656 ff.
Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen
Immobilienverkauf – mietrechtliche Auswirkungen
Das Phänomen der multinationalen Finanz- und Wirtschaftskrise, die ihren Ursprung in der US-amerikanischen Immobilienkrise zeigt, wird auch im deutschen Immobilienmarkt zu großen Umwälzungen führen. Denn Immobilien als Sachwerte versprechen in Zeiten unsicherer Aktien-, Fonds- und Investment-märkte eine noch relativ wertbeständige Anlageform. Entsprechend gesteigert zeigt sich das Investment-interesse, entsprechend hoch werden sich die Verkaufszahlen innerhalb des vermieteten Immobilienbestands entwickeln. Schon im Jahre 2006 beschrieb Rips1 die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen von Unternehmens- und Wohnungsverkäufen an ausländische Investoren, einschließlich der daran anknüpfenden Privatisierung des Wohnungsbestandes durch Umwandlung in Wohnungseigentum und Weiterverkauf. Diese unabhängig voneinander entstandenen, aber additiv verlaufenden Prozesse bereiten Rechtsfragen um den Vermieterwechsel durch – die vermehrt auftretende – Veräußerung des Mietobjekts neuen Boden. Die vorliegende Abhandlung stellt die dazu ergangene Rechtsprechung vor.
- Grundaussagen
Hat der Vermieter das vermietete Hausgrundstück
• verkauft,
• verschenkt,
• in der Zwangsversteigerung an einen Ersteher verloren(§ 57 ZVG),
• durch Veräußerung des Insolvenzverwalters verloren (§ 111 InsO),
so tritt gemäß §§ 566, 578 BGB der Erwerber des Mietobjekts an Stelle des Vermieters in den Mietvertrag mit dem Mieter2 ein. Ebenso liegt es bei der Beendigung des dinglichen Nießbrauchs (§ 1056 BGB), bei Heimfall des Erbbaurechts (§ 30 ErbbauVO) und bei Eintritt der Nacherbfolge
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(§§ 2135, 1056 BGB), wenn der Vermieter über die Dauer seines Rechts hinaus vermietet hat. Der Übergang der Mietsache unter Nießbrauchsvorbehalt zugunsten des Veräußerers berührt das Mietverhältnis nicht. Denn als Nießbraucher bleibt der Veräußerer Vermieter.3
Der Mietvertrag wird dadurch inhaltlich nicht geändert oder nur beeinflußt.4 Dies gilt für Wohn- und Gewerbe-raummietverhältnisse sowie für Mietverhältnisse über Grundstücke und sonstige Räume. Bei der Vermietung von Immobilien ist als Zeitpunkt des gesetzlichen Eigentumserwerbs die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch maßgebend.
§§ 566a bis 566e BGB regeln Folgefragen dieses gesetzlichen Rechtsübergangs im Bezug auf die Miet-sicherheit, auf die Miete und auf ihre Vorausverfügung, sowie Aufrechnungsmöglichkeiten durch den Mieter.
Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein. Alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigen-tumswechsel entstehen oder fällig werden.5
- Vertragliche Regelungen
Erst mit Vollzug des Eigentumserwerbs tritt der Erwerber in die gesetzliche und vertragliche Stellung des Veräußerers als Vermieter ein.
Obgleich in der Regelung eines notariellen Kaufvertrages über den Nutzen- und Lastenwechsel bezüglich des vermieteten Grundstücks zugleich eine Abtretung der ab Nutzungsübergang entstehenden Mietforderungen liegt,6 kann der Erwerber vor seinem Eintrag ins Grundbuch als neuer Eigentümer aufgrund dieser Klausel nicht rechtsgestaltend in das Mietverhältnis eingreifen, insbesondere nicht wirksam Mieterhöhungen, Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen oder Kündigungen7 aussprechen. Denn in diesen Fällen handelt es sich um ein unselbständiges Gestaltungsrecht, dessen isolierte Abtretung unwirksam ist.8
Veräußerer und Erwerber bleibt es dagegen unbenommen, das Verbot der isolierten Abtretung von unselb-ständigen Gestaltungsrechten dadurch zu umgehen, daß der Veräußerer den Erwerber ausdrücklich bevoll-mächtigt, den Mietvertrag zu gestalten.9 Der Erwerber handelt also im Namen des von ihm vertretenen Ver-äußerers. Dabei ist insbesondere darauf zu achten, daß die Vollmachtsurkunde in Urschrift vorgelegt, also der Erklärung über die Ausübung des Gestaltungsrechts (z.B. Kündigung, Mieterhöhung, Erhöhung der Betriebskostenumlage) in dieser Form beigelegt werden muß.10 Auf das sonst mögliche Recht der Zurück-weisung der Erklärung nach § 174 BGB ist in diesem Zusammenhang hinzuweisen. Eine Übermittlung der Vollmachtsurkunde per Telefax reicht nicht aus.11
Innerhalb des Interregnums zwischen dem Abschluß des Kaufvertrages und dem Eintrag des Erwerbers im Grundbuch kann der Erwerber jedenfalls durch Ermächtigung des Verkäufers dessen rechtliche Stellung als Vermieter im eigenen Namen ausüben (§ 185 BGB), insbesondere im Hinblick auf Modernisierungsmaß-nahmen,12 Mieterhöhungen und Kündigungen.13 Dabei ist eine etwa unwirksame Abtretung jedenfalls in eine wirksame Ermächtigung umzudeuten, die Kündigungsbefugnis im eigenen Namen geltend zu machen, wes-halb der BGH die Frage einer Unwirksamkeit isolierter Abtretungen von Gestaltungsrechten offengelassen hat.14
Die vorgestellten Regeln des § 566 BGB sind abdingbar, allerdings nur durch Individualvereinbarung.15 Das gilt auch für die Haftung des Erwerbers nach § 566 Abs. 2 wie
ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Weicht die Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber zuungunsten des Mieters von § 566 BGB ab, so ist seine Zustimmung für die Wirksamkeit der Abrede erforderlich. Anderenfalls liegt eine unwirksame Abrede zu Lasten eines Dritten vor.16 Formularklauseln scheitern an § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gehört zum gesetzlichen Leitbild des Mietrechts.17
Das gilt so auch für die Frage der Abdingbarkeit der Subsidiärhaftung des veräußernden Vermieters nach § 566a Satz 2 BGB. Sie kann ebenfalls nur durch Individualvereinbarung beschränkt oder ausgeschlossen werden.18 Vermieter verlangen aus Anlaß eines Eigentümer- und Vermieterwechsels vom Mieter häufig, daß er der Übertragung seiner Mietkaution auf den Erwerber zustimmt. Dadurch könnte der ursprüngliche Eigen-tümer aus seiner Haftung gemäß § 566a Satz 2 BGB entlassen werden. Denn der Mieter hat sich dann mit der Übertragung seiner Mietkaution an den neuen Vermieter ausdrücklich einverstanden erklärt. Rechtlich wäre jedoch ein entsprechender Haftungsverzicht nur zu unterstellen, wenn der Mieter bei seiner Erklärung auch ein entsprechendes Erklärungsbewußtsein hätte. Im übrigen wird es an einer Individualvereinbarung in der Praxis nahezu regelmäßig fehlen. Denn das Vorliegen einer Individualvereinbarung muß der Vermieter als Verwender des Mietvertrags beweisen.19 Dazu muß er darlegen und unter Beweis stellen, daß die Ver-tragsbedingung zwischen den Vertragsparteien im einzelnen ausgehandelt worden ist (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dies kann nur gelingen, wenn er die Bestimmung inhaltlich ernsthaft zur Verhandlungsdisposition gestellt hat und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumte. Ebenso muß er vortragen, daß damit zumindest die reale Möglichkeit verbunden war, daß der Vertrags-partner die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingung beeinflussen konnte.20
Den umgekehrten Fall der Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts über Mietforderungen zwischen Mieter und bisherigem Vermieter gegenüber dem Erwerber regelt § 566c BGB. Die Vorschrift behandelt nur den Ver-äußerungsfall.
- Kaution und sonstige Sicherheitsleistungen
Sicherheitsrechte wie Kautionen und Mietbürgschaften gehen nach § 566a Satz 1 BGB auf den Erwerber über. Gemäß § 578 Abs. 1 BGB gilt § 566a BGB auch für Grundstücke sowie für Geschäfts- und Gewerbe-raum (§ 578 Abs. 2 i.V.m. §§ 578 Abs. 1, 566 BGB).
Bei Grundstücksübertragungen ab dem 1.9.2001 haftet der frühere Vermieter für die Mietsicherheit, wenn der Mieter diese vom Grundstückserwerber nicht erlangen kann. Der Erwerber eines Grundstücks haftet bei Beendigung des Mietvertrags ebenfalls für die Rückgewähr einer Mietsicherheit nach § 566a Satz 1 BGB unabhängig davon, ob sie ihm vom Veräußerer ausgehändigt worden ist oder nicht.21 Eine abweichende Vereinbarung ist nur durch Individualvereinbarung möglich.22
So ist auch der Zwangsverwalter einer Mietwohnung dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgehändigt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters § 566a BGB noch nicht heranzuziehen ist.23
Darüber hinaus orientiert sich § 566a Satz 2 BGB an der Ansicht des BGH,24 nach der der Veräußerer sub-sidiär haftet, wenn der Mieter die Mietsicherheit vom Erwerber nicht erlangen kann. Offen ist die Be-antwortung der Frage, welche rechtlichen Schritte der Mieter vor Inanspruchnahme des Veräußerers unter-nehmen muß. Dem reinen Wortlaut der Vorschrift folgend, muß er das gesamte prozessuale Erkenntnisver-fahren durchlaufen und zumindest nachweisen können, daß eine Zwangsvollstreckung erfolglos bleibt. Zumindest trägt der Mieter grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.25
Die Rückzahlungsverpflichtung des Erwerbers erstreckt sich auch auf die Kautionszinsen im Fall der Bar-kaution.
Das Problem, daß ein Erwerber für eine Rückgewähr in Anspruch genommen wird, wenn ihm die Miet-sicherheit nicht ausgehändigt worden ist, stellt sich nicht bei der Anlage einer Barkaution nach § 552 Abs. 1 Satz 3 BGB und einer Bürgschaft. In diesen Fällen vollzieht sich mit dem Erwerb eines vermieteten Grund-stücks auch ein gesetzlicher Wechsel beim Inhaber des Kontos der Mietkaution26 sowie ein Wechsel der Rechtsinhaberschaft bei einer Mietbürgschaft (§ 401 BGB).27 Deshalb entfällt die Gefahr, daß der Erwerber nach § 566a Satz 1 BGB ohne Aushändigung der Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses für die Rückgewähr in Anspruch genommen wird.
Erfolgt die Veräußerung eines Grundstücks nach Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters, so führt sie nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietvertrag und der Sicherungsabrede der Mietkaution. Entscheidend ist, daß die §§ 566, 566a BGB grundsätzlich ein im Zeitpunkt des Eigentumswechsels bestehendes Mietverhält-nis voraussetzen.28 Etwas anderes gilt nur, wenn im Zeitpunkt des Eigentumswechsels die Wohnung trotz Ablaufs des Mietvertrags noch nicht geräumt ist. In diesem Fall tritt der Erwerber entsprechend § 566 BGB in das Abwicklungsverhältnis ein.29
Bei Grundstücksübertragungen vor dem 1.9.2001 gilt altes Recht, wenn das Mietverhältnis auch heute erst beendet wird.30 Denn das Mietrechtsreformgesetz kennt für die Haftung des Erwerbers keine Übergangs-regelung. Sie gilt also auch für Altverträge, bei denen die Grundstücksveräußerung vor dem 1.9.2001 bereits vollzogen ist. Das Gesetz greift damit in einen abgeschlossenen Erwerbsvorgang ein. Deshalb wird eine nicht verfassungskonforme echte Rückwirkung angenommen.31 § 572 BGB a.F. wird in diesen Fällen weiter-hin für anwendbar gehalten.32 Vor der Mietrechtsreform zum 1.9.2001 war der Vermieter zur Rückzahlung der Kaution nur verpflichtet, wenn sie ihm tatsächlich ausgehändigt worden ist oder er dem Verkäufer gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat. Anderenfalls konnte sich der Mieter nicht an den neuen Eigentümer halten. Im Streitfall mußte der Mieter beweisen, daß der Vermieter die Kaution erhalten hat.33 Im Zweifel war der Mieter folglich auf den alten Vermieter verwiesen, auch wenn ihm dessen Aufenthalt aufgrund des beendeten Kontakts nicht bekannt war. Ausnahme auch nach altem Recht:
Die Rückzahlungspflicht trifft den Erwerber (neuer Vermieter) immer dann, wenn ihm die Kaution zugeflossen ist,34 so etwa, wenn die Kautionsleistungen mit dem Kaufpreis des Hauses verrechnet wurden.35
- Mieterhöhung
Hat der alte Eigentümer kurz vor dem Verkauf ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt, tritt der Käufer in die dadurch begründeten Rechte ein und kann ab Eigentumswechsel selbst auf Zustimmung klagen.36 Dies kann durch Ermächtigung (§ 185 BGB) des Erwerbers durch den Veräußerer auch vorgezogen werden.37 Ansonsten ist der Erwerber an die allgemeinen Voraussetzungen in §§ 558 ff. BGB (insbesondere Wartefrist, Kappungsgrenze und ortsübliches Vergleichsniveau) gebunden.
Vereinbarungen über Mieterhöhungen zwischen Mieter und Erwerber aus der Zeit vor dem Eigentumsüber-gang und seinem Eintritt in das Mietverhältnis binden nicht.38
- Betriebskostenabrechnung
Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.39 Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Ab-rechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen war. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter.40
Der Erwerber muß die Abrechnung für die zur Zeit des Eigentumsübergangs laufende Abrechnungsperiode erteilen.41 Abrechnungsguthaben hat er auszuzahlen, selbst wenn er Vorauszahlungen nicht erhalten hat. Nachzahlungsansprüche stehen ihm spiegelbildlich ebenso zu.42
- Mietvorauszahlung und Baukostenzuschuß
Bei Vorauszahlungen auf die Miete oder bei einem bereits gezahlten Baukostenvorschuß gelten §§ 566b, 566c BGB. Danach gelten Vorauszahlungen auf die Miete oder Rechtsgeschäfte über die Miete wie z.B. Aufrechnung oder Erlaß dem Erwerber gegenüber nur für den laufenden Kalendermonat, in den der Eigen-tumsübergang fällt bzw. für den folgenden Kalendermonat, wenn der Eigentumsübergang nach dem 15. Tag eines Monats erfolgt ist. Darüber hinausgehende Vorausverfügungen muß der Erwerber nicht gegen sich gelten lassen. Er kann die Miete von dem Mieter noch einmal verlangen. Der Mieter ist auf Schadensersatz-ansprüche gegen den Veräußerer angewiesen.
- Erfüllungsanspruch
Der Anspruch auf Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist un-abhängig davon, ob der zu beseitigende Mangel vor oder nach dem Eigentumsübergang entstanden ist. Bei der Erhaltungspflicht des Vermieters handelt es sich um eine Dauerverpflichtung, die auch hinsichtlich der Mängel, die vor dem Eigentumswechsel aufgetreten sind, in die Zukunft gerichtet ist. Sie stellt die Gegen-leistung für die laufend geschuldete Miete dar.
Den Erwerber des Grundstücks trifft also mit dem Eigentumsübergang insbesondere die Pflicht zur Ge-währung des vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) und zur Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand während der Mietzeit (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Gewährleistung
Ebenso trifft den Erwerber die Gewährleistungspflicht für Sach- und Rechtsmängel (§§ 536 ff. BGB).43 Daraus leitet sich ab, daß der Mieter Leistungsverweigerungs- und Zurückbehaltungsrechte aus sach-mängelbedingten Gründen an der rückständigen Miete wegen eines vor der Veräußerung entstandenen Mangels gegenüber dem Veräußerer mit Eigentumsübergang auf den Erwerber verliert. Er muß also jetzt an den Veräußerer zahlen. Denn nur noch der Erwerber ist ab dem Eigentumsübertragungszeitpunkt aus dem Mietvertrag verpflichtet. Nur ihm gegenüber besteht deshalb noch ein sachmangelbedingtes Zurückbehaltungsoder Leistungsverweigerungsrecht.44 Wegen der mit dem Eigentumswechsel verbundenen Zäsur ist vom Zeitpunkt der Veräußerung an nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet.
Beim Schadensersatz aus § 536a BGB ist zu unterscheiden, ob der Schaden vor oder nach dem Eigen-tumsübergang eingetreten ist. Denn aus der Grundregel des § 566 Abs. 1 BGB leitet sich ab, daß der Ver-mieter als Veräußerer diejenigen vertraglichen und gesetzlichen Ansprüche gegenüber dem Mieter behält, die bis zum Eigentumsübergang entstanden und fällig geworden sind.
Ist der Schaden zu einem Zeitpunkt eingetreten, als das Objekt noch nicht veräußert war, haftet der ur-sprüngliche Eigentümer. Ist der Schaden nach Veräußerung eingetreten, so haftet der Erwerber, wenn es sich um einen anfänglichen Mangel gehandelt hatte, weil es dann auf ein Verschulden wegen § 536a Abs. 1 1. Alt. BGB nicht ankommt. Dagegen haftet der alte Eigentümer bei einem nachträglichen Mangel nur dann auf Schadensersatz, wenn er den Mangel oder den Verzug zu vertreten hatte.
Für die Haftung des Erwerbers kommt es weiter darauf an, ob das Vertretenmüssen des Veräußerers dem Erwerber zugerechnet werden kann. Der BGH nimmt diese Zurechnung vor. Die mieterschützende Funktion des § 566 BGB erfordere, daß der Mieter bei Fälligkeit einer Forderung diese gegenüber der Person geltend machen könne, die zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist. Anderenfalls würde das Recht des Mieters verkürzt werden, was dem Zweck des Gesetzes zuwiderliefe.45 Befindet sich also der Wohnungsvermieter dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.
Da sich ein Wohnungsbesichtigungsrecht nur für den Vermieter diskutieren läßt, steht dieses Recht ab dem Eigentumsübergang nur noch dem Erwerber, nicht mehr dem Veräußerer zu.46 Beweissichernde Maßnahmen sollten deshalb unbedingt vor der Umschreibung des Grundbuchs auf den Erwerber vom Veräußerer noch vorgenommen werden, damit dieser seine Ansprüche weiter verfolgen kann.
Bleibt die Schadensursache dagegen unklar und kann sie deshalb dem Mieter nicht zugerechnet werden, trägt der Veräußerer bis zum Eigentumsübergang die Erhaltungspflicht, also die Pflicht zur Beseitigung von Schäden. Der Erwerber tritt ab dem Eigentumsübergang in diese Pflicht kraft Gesetzes ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Veräußerer wird frei. Der Mieter verliert dagegen ab dem Eigentumsübergang etwa ausgeübte sachmangelbedingte Zurückbehaltungs- und Leistungsverweigerungsrechte gegenüber dem Veräußerer. Die einbehaltenen Mietanteile muß er also zahlen, ohne Rücksicht auf ein weiteres Bestehen der Mangellage. Einbehaltene Minderungsbeträge sind für den Veräußerer dagegen endgültig verloren, wenn ein Schaden als Sachmangel bestand, der dem Mieter nicht eindeutig zurechenbar ist, und die Minderungsquote angemessen gebildet wurde.
- Schadensersatz
Schadensersatzansprüche stehen dem Veräußerer zu, wenn der Schaden vor der Veräußerung eingetreten ist. Achtung: die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB gilt. Sie gehen nicht auf den Erwerber über.47 Nicht nur der vertragliche Anspruch des Vermieters auf Naturalrestitution aus § 249 Abs. 1 BGB erlischt, wenn der Vermieter die beschädigte Mietsache veräußert, sondern auch sein Schadensersatzanspruch nach § 249 Abs. 2 BGB (hier: Anspruch auf Erstattung der Handwerkerrechnung). Maßgebend ist der Zeitpunkt des vollendeten Eigentumserwerbs, bei Grundstücken also die Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch.48
Schadensersatzansprüche richten sich gegen den Erwerber, wenn sie nach dem Eigentumsübergang ent-standen sind oder fällig werden. Es genügt, daß der Veräußerer sich im Verzug befand.49
- Aufwendungsersatz
Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz (§ 539 BGB), die während des Mietverhältnisses mit dem Voreigentümer entstanden sind, richten sich nicht gegen den Erwerber, sondern den bisherigen Grund-stückseigentümer,50 es sei denn, sie würden durch Vereinbarung erst nach dem Eigentumswechsel fällig.51
Die Ansprüche aus §§ 536a Abs. 2, 539 Abs. 1 BGB entstehen mit der Vornahme der Aufwendungen.52 Sie werden auch nicht erst bei Vertragsende, sondern grundsätzlich mit der Vornahme der Aufwendung fällig.53 Deshalb ist grundsätzlich derjenige Anspruchsgegner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendung Ver-mieter ist, nicht dagegen der spätere Grundstückserwerber. Aufwendungsersatzansprüche richten sich dem-gemäß nur dann gegen den Erwerber, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder, obwohl sie vorher entstanden sind, z.B. aufgrund von Parteiabsprachen erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden.54
Bereicherungsschuldner für die wertsteigernden Investitionen des Mieters ist bei einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks dagegen nicht derjenige, der zur Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Erwerber.55 Das gilt auch dann, wenn der Erwerber als neuer Vermieter den Kaufpreis unter Berücksichtigung der Mieterinvestitionen in das Objekt bezahlt hat.56 Diese Grundsätze gelten allerdings nicht bei einem Erwerb des Mietgrundstücks im Wege der Zwangsversteigerung.57 Die genannte Ent-scheidung des OLG Düsseldorf erlangt besondere Brisanz durch die ersatzlose Streichung der §§ 57c und d ZVG zum 1.2.2007. Hierdurch wird es dem Ersteher ermöglicht, auch langfristige Mietverträge über Ge-schäftsräume mit der Frist des § 580a Abs. 2, 4 BGB ohne Rücksicht auf die Investitionen des Mieters ge-mäß § 57a ZVG zu kündigen. Hat der gewerbliche Mieter für diesen Fall seine Investitionen in die Mietsache bei Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses nicht dinglich oder durch eine Bürgschaft ge-sichert, bleibt ihm nur ein i.d.R. wertloser Schadensersatz- bzw. Bereicherungsanspruch gegen den ur-sprünglichen Vermieter.
- Konkurrenzschutz
Bei der Veräußerung des Grundstücks, in dem das Mietobjekt liegt, geht auch die Konkurrenzschutzver-pflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter auf den Erwerber über.58 Hat andererseits der Mieter sich verpflichtet, für die Zeit nach Vertragsbeendigung dem Vermieter keine Konkurrenz zu machen, soll diese Vereinbarung nicht auf den Grundstückserwerber übergehen. Der Grund: Es sollen nur typische Mietver-tragsklauseln übergehen, nicht aber selbständige Nebenabreden. Daher sollte bei der Vereinbarung eines nachvertraglichen Konkurrenzschutzes zugunsten des Vermieters klargestellt werden, daß dieser auch gegenüber einem eventuellen Grundstückserwerber gilt.59
- Modernisierung
Mit Urteil vom 13.2.200860 hat der BGH entschieden, daß der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), gegeben sind.
In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich er-mächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie ent-sprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an; dem traten die Beklagten erfolglos entgegen.
Der neue Eigentümer kann die Miete auch wegen Modernisierungsmaßnahmen anheben, die noch vom alten Vermieter vor dem Eigentümerwechsel durchgeführt worden sind.61
- Verjährung
Ansprüche des Mieters gegen den früheren Vermieter bei Vermieterwechsel beginnen in ihrer Verjährungsfrist erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Die allgemeine Kenntnis vom Verkauf des Grundstücks ist ohne Belang.62
- Kündigung
Erst nach Vollendung des Rechtserwerbs durch Eintragung im Grundbuch kommt eine wirksame Kündigung des Erwerbers in eigenem Namen und aus eigenem Recht in Betracht.63 Deshalb kann der Mieter auch nach Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber dessen erteilte Kündigungsvollmacht mit der Folge unverzüglich zurückweisen, daß die Kündigung unwirksam wird.64
Zu untersuchen bleibt, ob und unter welchen Voraussetzungen der Erwerber in Kündigungslagen einrücken kann. Lagen die Kündigungsgründe für eine fristlose Kündigung bereits bei Eigentumsübergang vor und wirken sie fort, muß der Erwerber zur Kündigung berechtigt sein, so etwa nach Erfüllungsverweigerung oder hartnäckiger unerlaubter Untervermietung.65
Eigenbedarf des Veräußerers rechtfertigt keine Kündigung des Erwerbers. Denn der Kündigungsgrund ist personen- und situationsgebunden und auf den Veräußerer fixiert. Hat der Veräußerer also wegen Eigen-bedarfs wirksam gekündigt, muß der Erwerber das Mietverhältnis fortsetzen, wenn die Kündigungsfrist bei Eigentumswechsel noch nicht abgelaufen ist.66 Ist sie abgelaufen, beendet die ausgesprochene Kündigung des Veräußerers das Mietverhältnis. Denn sein Eigenbedarf ist dann zumindest nicht innerhalb der Kündigungsfrist weggefallen. Nur ein Eigenbedarf, der bis zum Ende der Kündigungsfrist wegfällt, macht die Kündigung unwirksam.67 Aus eigenem Recht kann der Erwerber vor Eintritt in das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs nicht wirksam kündigen.68
Bei Vertragsverletzungen des Mieters kommt es ebenfalls auf ihre fortbestehende Wirkung und die Zumut-barkeit der Vertragsfortführung durch den Erwerber an.69
Wegen Mietrückständen, die in der Zeit vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, kann der Erwerber nur dann kündigen, wenn die Mietforderung an ihn abgetreten ist.70 Mit dem Veräußerer vereinbarte Stundungen muß der Erwerber gegen sich gelten lassen.
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Immer kann der Veräußerer aber bei vorhandenen Kündigungslagen den Erwerber ermächtigen, die Kündigung im eigenen Namen auszusprechen.71 Der Erwerber ist dann aber nur befugt, das Kündigungs-recht des Veräußerers zu realisieren. Er darf dies nicht mit einem eigenen nach Eigentumsübergang ent-stehenden Kündigungsrecht vermengen. Deswegen müßte er erneut kündigen.
- Abwicklung des Mietverhältnisses
§§ 566, 566a BGB greifen nur, wenn im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht und sich der Mieter noch im Besitz der Wohnung befindet. Sie sind ebenfalls anwendbar, wenn der Mieter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels die Wohnung trotz Ablauf des Mietvertrags noch nicht geräumt hat. In diesem Fall tritt der Erwerber analog § 566 BGB in das Abwicklungsverhältnis mit dem Mieter ein.72 Zwar setzt der Rechtsübergang nach §§ 566, 578 BGB auf den Erwerber grundsätzlich ein bestehendes Mietverhältnis voraus, die Schadensersatzansprüche wegen Räumungsverzugs nach § 546a BGB und die Rückgabeansprüche nach § 546 Abs. 1 BGB sind jedoch Ausfluß eines Mietverhältnisses, so daß auch An-sprüche aus dem Abwicklungsverhältnis übergehen. Dazu gehören auch Ansprüche auf Nutzungsent-schädigung (§ 546a BGB).73
Die Vorschriften über den Vermieterwechsel sind dagegen nicht anwendbar, wenn der Mieter die Wohnung im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bereits geräumt hat. In diesem Fall tritt der Erwerber also nicht in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis ein. Soweit dem Mieter in diesem Fall noch Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses zustehen, wie z.B. auf die Ab-rechnung von Betriebskosten über die laufende Abrechnungsperiode oder auf Rückzahlung der Kaution, so kann er diese nur gegen den Verkäufer, also seinen bisherigen Vermieter geltend machen.74
- Mietprozeß
Beim Vermieterwechsel gilt: Für seine entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche behält der ver-äußernde Vermieter seine Gläubigerstellung und damit auch seine Klagebefugnis. Er kann also auch nach dem Eigentumsübergang diese Ansprüche weiterhin gegen den Mieter einklagen. Dagegen wechselt mit dem Eigentumsübergang die Schuldnerstellung auf den Erwerber. So sind zum Beispiel entstandene Mangellagen und daraus folgende Sachmängelgewährleistungsrechte des Mieters ab dem Eigentumsüber-gang nur noch gegenüber dem Erwerber als Beklagten zu verfolgen. Er ist also ab dieser Zäsur der richtige Beklagte.
Vollzieht sich der Erwerb erst während des Rechtsstreits, so gelten §§ 265, 325 Abs. 1 ZPO.75 Nur § 265 ZPO ist bei der Veräußerung des Mietgrundstücks als streitbefangene Sache auf Klagen aus dem über-gehenden Mietverhältnis (§ 566 BGB) anwendbar. Das gilt insbesondere für Klagen wegen Mietmängeln.76 § 266 ZPO stellt allein auf dingliche Rechte am Grundstück ab und ist deshalb auf Klagen aus obligatorischen Rechten wie Miet- oder Pachtverträgen nicht anwendbar.77
Der veräußernde Vermieter kann also seinen Schadensersatzprozeß gegen den Mieter als Kläger weiter betreiben, auch wenn er die streitbefangene Sache – das Mietgrundstück – während des Prozesses ver-äußert (§ 265 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 ZPO). Ebenso kann er jetzt Mietforderungsteile einklagen, die bisher dem Zurückbehaltungs- und Leistungsverweigerungsrecht des Mieters unterlagen. §§ 265 Abs. 3, 325 Abs. 1 ZPO stehen nicht entgegen. Denn der Erwerber ist im Bezug auf das Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB nicht der Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern tritt automatisch kraft Gesetzes in das Vertragsverhältnis ein.78
Klagt umgekehrt der Mieter auf Mängelbeseitigung und wird die Mietsache während des Rechtsstreits ver-äußert, so ist der Veräußerer ab dem Eigentumsübergang nicht mehr der richtige Beklagte. Denn der Er-werber ist unabhängig davon Schuldner des Mangelbeseitigungsanspruchs aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, ob der Mangel vor oder nach Eigentumsübergang entstanden ist. Denn bei der Verpflichtung des Ver-mieters, die Mietsache während der Mietzeit in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, handelt es sich um eine Dauerverpflichtung, die auch hinsichtlich solcher Mängel, die bereits vor Eigentumsübergang aufgetreten sind, in die Zukunft gerichtet ist und die Gegenleistung für die laufend ge-schuldete Miete darstellt. Deshalb wird der Erwerber an Stelle des bisherigen Vermieters verpflichtet. Der auf Mängelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch gegen den Veräußerer geht unter.79 Der Mieter muß also mit dem Eigentumsübergang den Erwerber verklagen, die bisher gegen den Veräußerer geführte Klage in der Hauptsache für erledigt erklären und diesbezüglich Kostenantrag stellen (§ 91a Abs. 1 ZPO).
Fußnoten:
1
Rips, Unternehmens- und Wohnungsverkäufe – rechtliche und wirtschaftliche Folgen, Festvortrag zum Deutschen Mietgerichtstag am 31.3.2006, Dortmund, in: WuM 2006, 227 ff.
2
Eingehend: Derleder, Der „mitgekaufte“ Mieter, NJW 2008, 1189 ff.
3
OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 570.
4
Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Ver-äußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Die Erwerber treten in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft: BGH, Urteil vom 28.9.2005 – VIII ZR 399/03 –, NZM 2005, 941 = WuM 2005, 790 = NJW 2005, 3781 = GE 2005, 1548 = ZMR 2006, 30 = MDR 2006, 380; auch wird der Lauf der Frist bei einem auf 30 Jahre abgeschlossenen Mietvertrag durch den Erwerbs-vorgang nicht beeinflußt: OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.12.2007 – 1 U 119/07 –, ZMR 2008, 533 [535] = DWW 2008, 178.
5
BGH, Urteil vom 9.2.2005 – VIII ZR 22/04 –, ZMR 2005, 354 [356] = NJW 2005, 1187 = NZM 2005, 253, dort auch zu der Frage, ob dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus §§ 536a Abs. 1, 3. Fall, 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB gegen den Erwerber zusteht, wenn der Verzug hinsichtlich der Mängelbe-seitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist – bejaht.
6
BGH, Urteil vom 2.7.2003 – XII ZR 34/02 –, NZM 2003, 716 = GE 2003, 1209 = NJW 2003, 2987 = ZMR 2003, 732, wonach der isolierten Abtretung von Mietansprüchen ohne gleichzeitige Übernahme der Pflichten aus einem Mietvertrag weder der Schutzzweck des § 566 BGB, noch die enge Verknüpfung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag entgegensteht; ebenso schon LG Berlin, GE 1998, 617; a.A. Gather, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 566 BGB Rdn. 64.
7
Zu den Voraussetzungen, unter denen vor Eintragung im Grundbuch eine Kündigung des Mietverhält-nisses durch den Erwerber möglich ist: KG, Urteil vom 4.2.2008 – 8 U 167/07 –, ZMR 2008, 365; zur Kündigungsvollmacht vor Eintragung ins Grundbuch: LG Flensburg, Beschluß vom 1.10.2007 – 1 T 50/07 –, ZMR 2008, 380 = WuM 2007, 634; zur Kündigung durch den Erwerber in eigenem Namen: LG Flensburg, Beschluß vom 1.10.2007 – 1 T 50/07 –, ZMR 2008, 380; OLG Stuttgart, Urteil vom 6.3.2006 – 5 U 197/05 –, WuM 2007, 64; BGH, Urteil vom 12.12.2006 – VI ZR 224/05 –, WuM 2007, 62; zum Schmerzensgeldanspruch des Mieters wegen erlittener Sorge um den Bestand des Mietvertrags infolge einer unzulässigen Kündigung durch den Grundstückserwerber vor dessen Grundbucheintragung als Eigentümer: AG Leipzig, Urteil vom 26.6.2007 – 165 C 8909/06 –, WuM 2007, 517.
8
Gather, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 566 BGB Rdn. 49 m.w.Nachw. zur Rspr.; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Teil IV, Rdn. 6; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Teil IV, Rdn. 2, jeweils m.w.Nachw.; zum Streitstand: BGH, Urteil vom 10.12.1997 – XII ZR 119/96 –, [897]; Scholz, [286]; Mayer, [123]: Kinne, Die Abtretung von Ansprüchen und Ge-staltungsrechten des Vermieters, GE 1993, 880 ff.
9
LG Berlin, GE 1998, 245; Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Teil IV, Rdn. 4.
10
BGH, NJW 1988, 697.
11
OLG Hamm, NJW 1991, 1185.
12
Der Mieter ist in diesem Falle duldungspflichtig: BGH, Urteil vom 13.2.2008 – VIII ZR 105/07 –, ZMR 2008, 519 [521] = NJW 2008, 1218.
13
BGH, Urteil vom 10.12.1997 – XII ZR 119/96 –, ZMR 1998, 214 = GE 1998, 176 = NJW 1998, 896 ff.; BGH, NJW-RR 1998, 896 [897]; ZMR 2002, 907 [909] = NJW 2002, 3389 [3391]; KG, Urteil vom 4.2.2008 – 4 U 167/07 –, ZMR 2008, 365 [366] m.w.Nachw.; LG Berlin, GE 1999, 777; dazu: Beuermann, Wie kann der Käufer nachweisen, zur Kündigung ermächtigt zu sein?, GE 1999, 84; Derleder/Bartels, Der Vermieterwechsel bei der Wohnraummiete, JZ 1997, 582 ff. und 981 ff.; Gather, Der Wechsel des Vermieters, DWW 1992, 37 ff.; Gather, Die Rechtslage beim Wechsel des Vermieters, in: FS für Bärmann und Weitnauer, 1990, S. 295 ff.; Kinne, Mietrechtliche Probleme beim Verkauf von Wohnungen und Häusern, GE 1997, 1288 ff.
14
BGH, Urteil vom 10.12.1997 – –, [897].
15
Gather, a.a.O., Rdn. 64 m.w.Nachw.
16
Gather, a.a.O., Rdn. 64 m.w.Nachw.
17
Gather, a.a.O., Rdn. 64 m.w.Nachw.
18
Gather, in: Schmidt-Futterer, § 566a BGB Rdn. 33–35.
19
Heinrichs, NJW 1996, 2190 [2193].
20
BGH, NJW 2003, 1303.
21
Vgl. Kraemer, Kaution und Mietbürgschaft nach der Mietrechtsreform, NZM 2001, 737 [742]; Kandelhard, Das Schicksal der Mietsicherheit bei Vertragsübernahme, NZM 2001, 696 ff.
22
Fritz, Rdn. 356 m.w.Nachw.
23
BGH, Urteil vom 16.7.2003 – VIII ZR 11/03 –, NJW 2003, 3342 = NZM 2003, 849 = WuM 2003, 630 = ZMR 2003, 903 = DWW 2003, 335; BGH, Urteil vom 9.3.2005 – VIII ZR 330/03 –, WuM 2005, 460 = GE 2005, 858 = ZMR 2005, 603 = NZM 2005, 596 = MDR 2005, 980.
24
BGH, ZMR 1999, 537 [540] = DWW 1999, 219.
25
BGH, Urteil vom 28.9.2005 – VIII ZR 372/04 –, WuM 2005, 718 = NJW 2005, 3494 = NZM 2005, 907 = GE 2006, 52 = ZMR 2006, 31 = MDR 2006, 256; BGH, Urteil vom 16.11.2005 – XII ZR 124/03 –, GE 2006, 254 = NZM 2006, 179 = GuT 2006, 72 = ZMR 2006, 348 = MDR 2006, 806.
26
OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 295 [296] = DWW 1997, 150.
27
OLG Düsseldorf, a.a.O.
28
BGH, Urteil vom 4.4.2007 – VIII ZR 219/06 –, GE 2007, 718 = NJW 2007, 1818 = NZM 2007, 441 = ZMR 2007, 529 = MDR 2007, 1007.
29
BGH, a.a.O., S. 719.
30
BGH, ZMR 2005, 686 [688] = WuM 2005, 404.
31
Blank, in: Blank/Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 566a BGB Rdn. 8, S. 130.
32
Blank, in: Blank/Börstinghaus, a.a.O.
33
BGH, ZMR 2006, 31 [32] = WuM 2005, 718.
34
BGH, ZMR 2005, 686 [688] = WuM 2005, 404.
35
LG München II, WuM 1986, 320; LG Stuttgart, NJW-RR 1988, 651; a.A. OLG Frankfurt, ZMR 1991, 340 [341] = WuM 1991, 484.
36
LG Kassel, WuM 1996, 417.
37
Gather, in: Schmidt-Futterer, § 566 BGB Rdn. 47.
38
AG Köln, Urteil vom 12.2.2007 – 222 C 499/06 –, WuM 2007, 577.
39
BGH, Urteil vom 3.12.2003 – VIII ZR 168/03 –, WuM 2004, 94 = GE 2004, 292 = ZMR 2004, 250 = DWW 2004, 54 = NZM 2004, 188 = NJW 2004, 851; BGH, Urteil vom 29.9.2004 – XII ZR 148/02 –, GE 2004, 1522 = DWW 2004, 329 = ZMR 2005, 37 = NZM 2005, 17 = MDR 2005, 136 = GuT 2005, 12; BGH, Urteil vom 4.4.2007 – VIII ZR 219/06 –, WuM 2007, 267 = GE 2007, 718 = NJW 2007, 1818 = NZM 2007, 441 = ZMR 2007, 529 = MDR 2007, 1007.
40
BGH, Urteil vom 3.12.2003 – VIII ZR 168/03 –, ZMR 2004, 250 [251] = NZM 2004, 188 = NJW 2004, 851.
41
Derleder, Der mitgekaufte Mieter, NJW 2008, 1189 [1191] m.w.Nachw.
42
Derleder, a.a.O.! Vgl. für den Zwangsverwalter ebenso: BGH, ZMR 2004, 568 [570] = NJW 2003, 2320; ZMR 2006, 601 [603] = NJW 2006, 2626.
43
Im einzelnen: Gather, in: Schmidt-Futterer, § 566 BGB Rdn. 18 m.w.Nachw.
44
BGH, Urteil vom 19.6.2006 – VIII ZR 284/05 –, ZMR 2006, 761 [763] = WuM 2006, 435 = NZM 2006, 696; a.A.: Gellwitzki, Der Mängelbeseitigungsanspruch und das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters bei Mietende und bei Vermieterwechsel, WuM 2006, 126 ff.
45
BGH, Urteil vom 9.2.2005 – VIII ZR 22/04 –, ZMR 2005, 354 [356] = WuM 2005, 201 = NZM 2005, 253.
46
Gather, a.a.O., Rdn. 58; Lützenkirchen, NJW 2007, 2152 [2153], jeweils m.w.Nachw. zur Rspr.
47
BGH, WuM 1989, 141.
48
OLG Brandenburg, Beschluß vom 20.4.2007 – 3 U 167/06 –, InfoM 2008, 66 = ZMR 2007, 955.
49
BGH, ZMR 2005, 354 [356] = WuM 2005, 201.
50
BGH, NJW 1965, 1225.
51
BGH, NJW 1988, 705.
52
BGH, NJW 1952, 697 zum alten Recht.
53
MünchKomm.-Schilling, § 539 BGB Rdn. 32; Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 1156.
54
BGH, ZMR 1991, 369 [372] = NJW 1991, 3031 [3032]; ZMR 1988, 20 [21], jeweils zum alten Recht.
55
BGH, Urteil vom 5.10.2005 – XII ZR 43/02 –, ZMR 2006, 185 [188] = NZM 2006, 15 = GuT 2006, 32 = NJW-RR 2006, 294.
56
BGH, a.a.O.
57
OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.4.2007 – I-10 U 127/06 –, Mietrecht kompakt 6/2007, S. 95.
58
Fritz, Rdn. 365 m.w.Nachw.
59
Fritz, Rdn. 365.
60
BGH, Urteil vom 13.2.2008 – VIII ZR 105/07 –, ZMR 2008, 519 [521] = NJW 2008, 1218.
61
KG Berlin, ZMR 2000, 757 [759] = WuM 2000, 482 = NZM 2000, 860.
62
BGH, Urteil vom 28.5.2008 – VIII ZR 133/07 –.
63
LG Flensburg, Beschluß vom 1.10.2007 – 1 T 50/07 –, ZMR 2008, 380.
64
LG Flensburg, Beschluß vom 1.10.2007 – 1 T 50/07 –, ZMR 2008, 380 = WuM 2007, 634.
65
Derleder, NJW 2008, 1189 [1191].
66
BGH, ZMR 2006, 119 [122] = NJW 2006, 220.
67
BGH, Urteil vom 4.6.2008 – VIII ZR 292/07 –, NZM 2008, 642; BGH, Urteil vom 9.7.2003 – VIII ZR 311/02 –, ZMR 2003, 665 [667] = NJW 2003, 2604.
68
Zum Ersatzanspruch des Mieters wegen aufgewendeter Anwaltsgebühren zur Kündigungsabwehr in diesem Fall OLG Stuttgart, Urteil vom 6.3.2006 – 5 U 197/05 –, WuM 2007, 64; BGH, Urteil vom 12.12.2006 – VI ZR 224/05 –, WuM 2007, 62.
69
Derleder, a.a.O.
70
OLG Hamm, NJW-RR 1993, 273 [274]; LG Berlin, GE 2005, 487, vgl. für eine Kündigungsberechtigung nach § 573 Abs. 2 BGB unter Einbeziehung des Gesamtverhaltens des Mieters vor und nach dem Eigentumswechsel BGH, ZMR 2008, 196 [199] = NJW 2008, 508; ablehnend Derleder, a.a.O. unter Verweis auf die Möglichkeit, Kaufpreisvorteile im Hinblick auf die mangelnde Mieterqualität herauszu-handeln.
71
BGH, NJW-RR 1998, 896 [897]; ZMR 2002, 907 [909] = NJW 2002, 3389 [3391]; KG, Urteil vom 4.2.2008 – 4 U 167/07 –, ZMR 2008, 365 [366] m.w.Nachw.
72
BGH, NJW 1978, 2148; BGHZ, 72, 147 = ZMR 1979, 78 [80].
73
BGH NJW 1978, 2148; näher: Fritz, Rdn. 364.
74
BGH, Urteil vom 4.4.2007 – VIII ZR 219/06 –, ZMR 2007, 529 [531] = NJW 2007, 1818.
75
Schneider, in: Lützenkirchen (Hrsg.), AHB-Mietrecht, Teil M, Rdn. 91, S. 2069 f.
76
Hartmann, in: Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, Kommentar zur Zivilprozeßordnung, 64. Aufl. 2006, § 265 ZPO Rdn. 6 m.w.Nachw.
77
Hartmann, a.a.O., § 266 ZPO Rdn. 3, a.E.; Greger, in: Zöller, Kommentar zur Zivilprozeßordnung, 25. Aufl. 2005, § 266 ZPO Rdn. 2.
78
BGH, Urteil vom 9.2.2005 – VIII ZR 22/04 –, ZMR 2005, 354 [356] = NJW 2005, 1187 unter Rdn. 11 der Entscheidungsgründe; a.A. Schneider, a.a.O., Rdn. 91 am Ende, S. 2070.
79
BGH, Urteil vom 19.6.2006 – VIII ZR 284/05 –, ZMR 2006, 761 [763] = WuM 2006, 435 [436] m.w.Nachw.
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ZMR 2009/ September [S. 649-724]/ Aufsätze [S. 649-668]/655 - Immobilienverkauf - mietrechtliche Aus-wirkungen
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