Nehmen wir an eine Eigentumswohnung wurde am 17.11.2000 gekauft und war die gesamte Zeit über vermietet. Die Wohnung soll nun verkauft werden. Die Zinsbindung des Darlehens läuft am 30.11.2010 aus, mit Ablauf des Darlehen soll auch die Wohnung auf den Käufer übergehen.
Um die aktuellen Zinssätze auszunutzen will der Käufer angenommen jetzt schon ein Forwarddarlehen abschließen. Der notarielle Kaufvertrag vom sagen wir mal 15.5.2010 soll den Eigentumsübergang dann zum 01.12.2010 regeln. Die Zahlung würde auch erst im November zur Ablösung des auslaufenden Darlehens erfolgen.
Ist es nun korrekt, dass das Datum des vorliegendem Kaufvertrag – also der 15.5.2010 – als steuerrechtlich als Verkauf zählt und somit die Spekulationsfrist von 10 Jahren bei Immobilien noch nicht abgelaufen ist und daher Steuern anfallen würden?
Wie würde sich in diesem Fall der Veräußerungsgewinn berechnen?
Sagen wir die Wohnung wurde im Jahr 2000 für 80000 Euro gekauft, aufgenommen wurden 86000 Euro für noch anfallenden Renovierungen. Steuerlich abgesetzt wurden in den 10 Jahren sowohl die Zinsen als auch die Abschreibungen. Verkauft werden soll die Wohnung nun für 86000 Euro.
Zum Veräußerungsgewinn würden wohl die Abschreibungen hinzu zählen.
Abgezogen wird unstrittig der ursprüngliche Kaufpreis. Wie sieht es aus mit den Notar- und Grundbuchkosten im Jahr 2000 und den in den 10 Jahren gezahlten Darlehenszinsen? Können diese auch in Abzug gebracht werden? Oder die getätigten Investitionen (neues Bad etc.)?
Ist es alternativ möglich auch ohne Notarvertrag das Darlehen zu beantragen und den Notartermin auf den 18.11.2010 zu legen? Dann wären die 10 Jahre vorüber und die o.g. Problematik würde sich erst gar nicht stellen – oder?
Wäre schön wenn jemand Klarheit in meinen hypothetischen Annahmen bringen könnte.
Hi !
Die Übernahme/Übergabe des Objektes beginnt mit dem „Übergang von Nutzen und Lasten“. Es ist daher ziemlich unerheblich, wann die Verträge genau geschlossen wurden. Wichtig ist nur, wann laut Vertrag der „Übergang“ festgelegt ist.
Hat der Erwerb also nicht nur nach Kaufdatum, sondern auch laut Vertrag bereits am 17.11.2000 stattgefunden, steht einer Veräußerung zum 30.11.2010 auch bereits in einem Vertrag vom 15.05.2010 die „Spekulationssteuer“ (ist keine eigene Steuer, ist als „privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG“ Teil der Einkommensteuer) nicht entgegen.
Das genaue Schema zur Ermittlung des „Spekulationsgewinns“ kann man dem § 23 Abs. 3 EStG entnehmen.
http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
Ob man Darlehen aufnehmen darf, für die ein Notarvertrag nicht vorliegt, ist eine zivilrechtliche und keine steuerliche Frage. Dazu einfach mal im besser passenden Brett „Kredite, Wertpapierhandel & Geldanlage“ nachfragen.
BARUL76
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Hi !
Die Übernahme/Übergabe des Objektes beginnt mit dem „Übergang
von Nutzen und Lasten“. Es ist daher ziemlich unerheblich,
wann die Verträge genau geschlossen wurden. Wichtig ist nur,
wann laut Vertrag der „Übergang“ festgelegt ist.
Hm, ich hab gelernt, dass das obligatorische Geschäft massgebend ist?
(H 23 EStR Veräusserungsfrist)
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Die Auskünfte meiner Vorredner möchte ich nochmal etwas präzisieren bzw. teilweise auch richtigstellen:
Verkaufspreis
- Verkaufsnebenkosten (z.B. Makler)
- in Anspruch genommene Abschreibung
- Kaufpreis bei Erwerb
- Erwerbsnebenkosten (Notar Grunderwerbesteuer, etc)
- nachtr. herstellungskosten (evtl. Bad)
Die Renovierungskosten kann man nur abziehen, wenn diese nicht als Erhaltungsaufwand abgesetzt wurden sondern als Herstellungskosten behandelt wurden und dadurch die Abschreibung erhöht haben (evtl. Badezimmer).
Die Schuldzinsen werden definitiv nicht berücksichtigt.
Es sollte auch jetzt schon möglich sein das Darlehen für die Hütte unter Dach und Fach zu bringen. Wenn der Kauf dann nicht zu stande kommt hat der potentielle Käufer dann natürlich ein Problem am Backen.
Gruß
Jörg
Das hatte ich dem TE schon in einem anderen Forum so geschrieben-aber auch dort bisher noch keine Rückmeldung…
Danke für eure Antworten.
Nehmen wir mal an unser fiktiver Wohnungseigentürmer hat zwischenzeitlich bei der Bank wegen eines Darlehens angefragt und das Problem geschildert. Die Bank hätte sich nun angenommen bereit erklärt mit dem zukünftigen Eigentümer einen Darlehensvertrag zu schließen wenn ein notarieller Vorvertrag besteht.
Ist dieser nun schon steuerlich ausschlaggebend oder zählt erst der tatsächliche Kaufvertrag?