Hallo,
spiele mit dem Gedanken, eine ETW in denkmalgeschütztem Haus zu erwerben, Bj 1817.
Über Denkmalpfleger weiss ich Dinge iwe Genehmigungspflicht von Änderungen (auch in der Wohnung…) sowie Steuerabsetzbarkeit und ggf. Fördermitteln.
Meine Frage ist, was ihr diesbezüglich für Erfahrungen gemacht habt.
positiv oder negativ, und ob deswegen eine solche Immobilie eher kritisch zu sehen ist?!
Danke vorab!
Frank
lieber Frank,
da Deine Frage recht allgemein ist, fällt die Antwort leider etwas länger aus:
Unbedingt VOR dem Kauf bei der zuständigen „Unteren Denkmalschutzbehörde“ (so heißt es zumindest in Brandenburg) genauestens erkundigen. Ich habe beim Kauf unserer 120 Jahre alten „Villa“, die ein Einzeldenkmal ist, sofort die Dame vom Denkmalschutz involviert. Ein Ortstermin zusammen mit ihr, dem Makler und dem Eigentümer war letztlich eine gute Taktik: Ich stellte vorneweg klar, dass der Kauf nur möglich ist, wenn die denkmalschutzbedingten Auflagen im erträglichen Rahmen bleiben. Sie hat das akzeptiert, hielt sich sehr zurück und war froh, dass für das alte Gemäuer endlich ein Käufer gefunden war. Ich habe dann unverzüglich alles schriftlich fixieren lassen und mich gegenüber dem Denkmalamt abgesichert.
Denk auch an die Steuer: § 10 f EStG fordert im Kleingedruckten, dass VOR Beginn der Sanierung eine denkmalamtliche Genehmigung aller Maßnahmen vorliegt, nachholen geht nicht ! Da es inzwischen keine „normalen“ Steuer-Förderungen wie § 10 e EStG, Eigenheimzulage oder Investitionszulage für selbstgenutztes Wohneigentum mehr gibt, bleibt uns Haussanierern nur noch die o.g. Möglichkeit. Aber wenn Du nicht alles selber machst, kannst Du natürlich die neuen sog. „Handwerkerleistungen“ gem. § 35 a EStG in Anspruch nehmen (20 % der Lohnleistung incl. MwSt, max. 600 € im Jahr). Das geht übrigens auch, wenn Du noch gar nicht drin wohnst.
3A) EINZELDENKMAL - SANIERUNGSGEBIET ?
Während Du vom Denkmalamt und ggf. auch von der Stadt selbst Auflagen erhältst, bekommst Du natürlich von denen kein Geld. Wo Du das hernimmst, ist denen egal. Darum vorher beim Bauamt erkundigen, was der Bebauungsplan hergibt: Liegt das Gebäude im Sanierungsgebiet, Altstadtkern u.ä. Die Eigenschaft „Einzeldenkmal“ öffnet längst nicht alle Fördertüren. Viele Programme knüpfen auch an die o.g. Gebiete, die von der Stadt / Kommune festgelegt wurden. Das kann u.U. ganz schnell existenzgefährdend werden: Bei Erneuerung der Straße (das kann einem schneller passieren, als man denkt) werden die tatsächlichen Kosten zur Berechnung des Kostenbeitrags für den Eigentümer zu Grunde gelegt; im Sanierungsgebiet ein sog. Ausgleichsbetrag (§§ 152-156 BauGB), der weitaus geringer ist.
3B) FÖRDER-RICHTLINIEN
Die Ministerien für Infrastruktur und Raumplanung (MIR) geben in jedem Bundesland Förder-Rilis für die unterschiedlichsten Maßnahmen heraus, z.B. Anschaffung von Einzeldenkmalen, deren Sanierung, behindertengerechter Umbau usw. Darüberhinaus kann auch die Stadt / Kommune eigene Programme haben (z.B. Wohnraum im Altstadtkern o.ä.), weil die auch Fördermittel erhalten und vergeben können. Deshalb VOR dem Kauf bei Stadt / Kommune + MIR genau erkundigen ! Es gibt nämlich (z.B. in Brandenburg) Programme mit echten Zuschüssen zum Erwerb, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Allerdings dürfen Antrag / Genehmigung niemals NACH dem Kaufvertrag erfolgen und das Programm muss „flüssig“ sein; d.h. wenn der Fördertopf für das Jahr schon leer ist, gibts NIX (ist natürlich uns passiert). Die „Rilis“ lesen sich zunächst sehr gut, wenn da nicht noch die Investitionsbanken der Länder wären. Damit denen mehr Gelder zum Spekulieren und Vergeuden zur Verfügung stehen, schaffen die sich wieder eigene Richtlinien zur Vergabe der Fördermittel. Wenn’s schon nicht ganz zu verhindern ist zu fördern, dann soll man sich wenigstens verschulden. Kredite gehen natürlich besser als echte Zuschüsse. Die IL erfinden z.B. Gemeinheiten wie „die Maßnahme darf vor Beantragung und Genehmigung nicht begonnen sein“, d.h. Du darfs höchstens mal dran gedacht haben, aber sonst nix. Brandenburg hat sich auch völlig Abwegiges einfallen lassen für die Förderung vom Innenausbau von Denkmalen: Es muss MEHR Wohnraum dabei entstehen ! Ist im Denkmal kaum erlaubt, sehr clever !
Das Thema sollte sicher kritisch betrachtet werden. Man sollte von Anfang an davon ausgehen, dass man ALLES aus eigener Tasche bezahlen darf. Einzige „Mini“- Förderung beim Erwerb könnte ein günstiger KfW-Kredit sein, da gibts keine Probleme. Aber jede andere Förderung ist unsicher, so lange sie nicht VORAB persönlich mit der Investitionsbank des Landes (oder wer halt im Land die Fördermittel vergibt) abgemacht UND bewilligt wurde.
Weiterer schwacher Trost: Die 600 Euro Handwerker-Steuerbonus pro Jahr und die zusätzlichen Sonderausgaben ab Fertigstellung in der Steuererklärung.
Zum Schluss was Positives:
Wenn man sich in die Immobilie „verliebt“ hat, was ja meistens nur bei schönem Altbau passiert, dann wird man sich unterm Strich trotzdem DAFÜR entscheiden und alles durchziehen, egal was die Ämter für Schikanen erfinden.
Es grüßt herzlichst
der AallRounder
hi AallRounder!°
vielen vielen Dank für deine Mühe!
„mein“ betreffender Altbau ist zwar bereits vor 10 Jahren saniert worden, aber jede Kleinigkeit muss ja streng genommen genehmigt werden.
Deswegen macht ggf. selbst in diesem Fall eine klare Bestandsaufnahme mit dem Konservator Sinn.
Wobei : darf der bei ner Besichtigung innen auch Forderungen stellen ?
Wohl schon, desw. fraglich ob man den reinlässt.
Wahrscheinlich wäre aber ein Satz im Kaufvertrag gut, dass man für Auflagen aus dem jetzigen zustand nicht haftet…o.ä.
Danke nochmals für die ausführlichen und breitgefächerten Erläuterungen.
Frank
Hallo Frank,
ja fein, dass es Dir ev. irgendwie weiterhilft.
Wenn das Haus pauschal unter Denkmalschutz steht, dann gilt das meist auch für den Innenbereich. Es gibt aber Ausnahmen, bei denen nur die sog. „Gebäudehülle“ geschützt ist. Du müsstest nachfragen.
Reinlassen musst Du Leute von Behörden sowieso. Da wird dann auch mal schnell das GG außer Kraft gesetzt bzw. „eingeschränkt“ (ist dann im jeweiligen Einzelgesetz drin). Wenn das Haus ein Gesamt-Denkmal ist, musst Du u.U. alte Kachelöfen sanieren, Lehmwände flicken usw.
Der Standardkaufvertrag enthält immer die Floskel, dass der Käufer „wie gesehen“ kauft und der Verkäufer nur bei vorsätzlicher arglistiger Täuschung haftet. Selbst wenn der Verkäufer die Denkmaleigenschaft verschweigt, wäre das kein Grund, weil das Denkmalregister öffentlich ist !
Tja, dann viel Erfolg als künftiger Denkmal-(Teil)Eigentümer !
Herzlichst der
AallRounder
hi AallRounder!
danke nochmals.
nun hier isses so, dass ich ein wenig zögere.
Das Denkmalamt sagte mir heute, dass das Ganze ink. Wohnungsinnere relevant ist.
Die Wohnung wurde ja vor 10 Wohnungen saniert.
Aktuell ist der HK lose, die Türdichtugnen fehlen, eine Scheibe ist gesprungen, und Fliesen sind kaputt. sonst ist alles iO.
Die Denkmalbehörde meinte, selbst bei diesen Dinge müssteich Genehmigung einholen, was lächerlich ist, aber man erhalte wohl auch eine erhöhte steuerliche Anerkennung - die DMB scheint kulant und erachtet zB ein Scheibenaustausch als Denkmalschutz, da es so ja nicht reinregnet und der Bestand erhalten wird.
Nun ja, wahrscheinlich ist dieser Kauf kein großes Risiko, da saniert - aber immer ein Mehraufwand und ggf. Mehrkosten wegen Denkmaleigenschaft.
nun ja, DANKE!
Frank
Hallo Frank,
ja wenn es ein Gesamt-Denkmal ist, sind auch innen jeder Nagel und jede Schraube für den Denkmalschutz. Ist doch gut so für Deine Steuer.
Dann wird wohl dem Kauf nicht mehr viel im Wege stehen, nochmals viel Erfolg & Spasssss mit dem Denk-Mal
wünscht der
AallRounder
Moin,
bei allen Steuervergünstigungen und Zuschüssen ist m.W. nur der durch den Denkmalschutz bedingte Mehraufwand zuschussfähig bzw. absetzbar. Reparaturen (Scheibe) absetzen? Halte ich für klärungsbedürftig.
Die Kosten der Großmodernisierung sind nach 10 Jahren abgesetzt. Da gibt es für dich als Käufer nichts mehr (deshalb wird ja jetzt auch verkauft 
.
Vorab sollte auf jeden Fall mal mit einem Steuerberater Kontakt aufgenommen werden.
Genehmigungspflicht durch die Denkmalbehörde: Klar muss bei einem Einzeldenkmal jeder Nagel vorab genehmigt werden. Aber mal ehrlich, wer macht das?
vnA
@ vnA
ok, danke!
ich würde die betreff. Immobilie eh nicht wegen Steuervorteilen kaufen,
ich frage mich eher ob allg. der kauf ein gewisses evtl. zu hohes risiko darstellt - wegen irgendwelcher denkmalschutzrechtl. Auflagen, die ich erfüllen müsste und mir übertrieben gesagt „mal das Geld“ ausgeht.!?
gruss
F.
Hallo Frank + vnA,
danke für den Hinweis vnA. Es scheint zwar albern, aber wer die ganzen Formalitäten einhält, kann m.E. auch Reparaturen, soweit sie dem Volumen nach Herstellungsaufwand zur Erhaltung sind, absetzen:
Voraussetzungen für die Art der begünstigten Aufwendungen nach § 10 f sind, dass diese im selbstbewohnten bzw. unentgeltlich überlassenen Denkmal die Bedingungen des § 7 i EStG erfüllen: Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind (erst ab 1.1.90, davor war Erhaltungsaufwand nicht begünstigt).
Anschaffungskosten für die genannten Maßnahmen (nicht mit dem Kaufpreis zu verwechseln, gemeint sind vom Käufer vergütete Aufwendungen des Verkäufers, die dieser noch bis zur Grundbuchänderung auf eigene Rechnung durchführt), soweit sie nach obligatorischen Vertrag oder entsprechenden Rechtsakt durchgeführt werden.
Ob die Erhaltungsmaßnahmen eine Entkernung oder nur Reparaturen umfasst, hängt von der Vorgehensweise des Antragstellers ab. Er sollte 2 Knackpunkte beachten, die m.E. viele Anträge beim F-Amt scheitern lassen:
Zum in die Diskussion eingebrachten denkmalrechtlich veranlassten Mehraufwand: Es kommt auf die sog. denkmalpflegerische Motivation an, die regelmäßig durch eine entsprechende Forderung oder eine Empfehlung der Denkmalbehörde im Rahmen des Abstimmungsverfahrens dokumentiert wird (z.B. „Nimm Domino-Muster für die Fliesen“ " Nimm Glas aus Saharasand oder dem der Wunderlampe"). Dann ist fast immer die Gesamthöhe des baubezogenen Aufwands begünstigt.
Eine Art Differenzanalyse, die den fiktiven Aufwand ohne Denkmalschutz und mit berechnet und nur den Unterschiedsbetrag als Aufwand anerkennt ist mir nicht bekannt. Auch die Praxis dafür kann ich mir zumindest nicht vorstellen, muss ich passen.
Das ist richtig, dass von der Gross-Modernisierung des Voreigentümers nichts mehr für Frank zu holen ist. Er kann nur die „Reste“ zusammentragen und kucken, was er damit anstellt. Wenn’s zu wenig ist, kann er sich den Circus mit dem Finanzamt auch sparen, aber das Denkmalamt würde ich ins Boot nehmen. Die können sehr unangenehm werden (Bußgelder, Auflagen). Man weiß nie, ob man nicht von den „lieben“ Nachbarn angeschwärzt wird.
Natürlich sollte man bei Unsicherheiten immer einen vertrauenswürdigen Fachmann in Anspruch nehmen, das Board hier ist ja keine verbindliche Rechtsberatung - und was mich betrifft nur unverbindliches Blabla aus eigener Erfahrung mit der Hoffnung, dass es anderen ein wenig hilft.
Es grüßt herzlichst der
AallRounder