Unser Mieter (Zivilangestellter der US Streitkräfte) zahlte jetzt schon zum 5. Mal die Miete erst zum Monatsende in den letzten zwei Jahren, obwohl er den größten Teil der Miete als Zuschuss von der Army erhält. Wir haben ihm gekündigt, er hat mitgeteilt, dass er nicht ausziehen möchte und seitdem reagiert er auf keine Mail mehr. Wir überlegen den US Housing Service zu informieren, fürchten aber, dass die Army den Umzug nicht bezahlt wenn ihm wegen eigenem Verschulden gekündigt wird. Es handelt sich um ein sehr großes Haus, vollgestellt bis unter das Dach. Der Umzug wird ein kleines Vermögen kosten, was ihn ggf. schon hindert umzuziehen. Keine Ahnung ob 5 mal erheblich verspätete Mietzahlungen überhaupt reichen eine Klage vor Gericht zu gewinnen. Vielleicht hat da auch jemand Erfahrung.
Danke für hilfreiche Antworten
Ds ist eine gesetzliche Regelung, daß d. Miete im Voraus zu entrichten ist, gegen Die Euer Mieter verstößt also werdet Ihr mit einer Klage gegen ihn mit Sicherheit gewinnen.
Das würed ich an Eurer Stelle sofort in Angriff nehmen.
ramses90
Übersicht mit KI
Im deutschen Mietrecht ist die Miete nach § 556b Abs. 1 BGB für Wohnraummietverhältnisse vorschüssig und bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Der Mieter kommt in Verzug, wenn der Mietbetrag nicht fristgerecht beim Vermieter eingeht. Eine verspätete Zahlung kann für den Mieter Kündigungsfolgen haben, insbesondere bei dauerhaftem Verzug.
hi,
magst du näher ausführen, warum keine Zweifel bestehen?
Nur damit sich @Sibylle_335445 deiner Rechtsberatung auch sicher sein kann.
Ich hätte eine Nachfrage erwartet, ob die verspäteten Mietzahlungen schriftlich abgemahnt wurden.
Dass man bei 5 von 24 Monaten von „dauerhaftem Verzug“ sprechen kann, kommt mir auch seltsam vor.
Aber du bist der Experte.
grüße
lipi
Dann schreib doch mal wann nach Deiner Meinung oder gar an Hand eines ergangen Urteils, 5 Monate nur kurzfristig, bzw. nicht dauerhaft wären.
ramses90
hi,
ich bin kein Jurist, ich darf nicht beraten. Weißt du doch.
Es ist nur allgemein und nicht auf genau diesen Fall bezogen, dass immer von einer vorherigen Abmahnung ausgegangen wird und nach der Abmahnung, wenn ich das richtig überflogen habe, mindestens 3 Zahlungen in einem Jahr wieder verspätet sein müssen.
Daraus ergibt sich für mich dieses abweichende Bild zu deiner auf diesen Fall bezogenen und zweifelsfreien Meinung, die du doch begründen kannst, aufgrund deiner Erfahrung und dem Rat, sofort eine Klage anzustreben.
grüße
lipi
Die erste Frage, die sich stellt: Wie habt Ihr gekündigt? Habt ihr außerordentlich/fristlos gekündigt? Dann wäre eine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen, da der Mieter hier offenbar nie mit mindestens zwei vollen Mieten gleichzeitig im Rückstand war. Und selbst dann wäre eine solche Kündigung nur während des Bestehens eines solchen Rückstands möglich.
D.h. sollte eine solche Abmahnung hier nicht in nachvollziehbarer Form (nicht per Mail, Wassnlos, … sondern ganz klassisch als Brief per Einwurfeinschreiben oder persönliche Übergabe/Einlegen in den Briefkasten unter Zeugen) erfolgt sein, taugt die Kündigung leider vermutlich nicht. Denn die Ausnahme, dass man belegen kann, dass eine Abmahnung vorliegend entbehrlich gewesen wäre, da man davon ausgehen durfte, dass diese nichts am Verhalten des Mieters ändern würde, wird hier nicht ziehen.
Und auch bei einer fristgerechten Kündigung kommt man um eine Abmahnung nicht herum, wenn man sie auf fortwährenden Verstoß gegen die Zahlungsfrist stützen will.
Da Du von einem ganzen Haus sprichst, kannst Du Dich auch nicht auf die Sonderregelung bzgl. eines vom Eigentümer mitbewohnten Zweifamilienhauses stützen.
Insoweit schnellstmöglich Abmahnung schicken, wenn die nächste Miete zu spät kommt, und sich dabei nicht auf die eine verspätete Miete, sondern auf die x-fach wiederholt verspätete Mietzahlung beziehen, und dann beim nächsten Verzug erneut mit Hinweis auf die fruchtlose Abmahnung kündigen.
Bevorzugt übergibt man solche Dinge aber jemand, der sich damit auskennt (Anwalt). Hättest Du das hier gleich gemacht, wärst Du jetzt schon deutlich weiter!
Ansonsten kannst Du natürlich den Housing Service einschalten. Der mag ggf. Einfluss auf den Mieter nehmen können, und ggf. dafür sorgen, dass er disziplinarrechtlich Ärger bekommt, wenn er nicht spurt. Die werden aber nicht den Mietvertrag auflösen und eigenhändig den Mieter und seine sieben Sachen aus dem Haus tragen.
Danke, das ist wirklich ausführlich. Haben wir alles gemacht. Gemahnt sowieso gleich bei der ersten verspäteten Miete. Beim zweiten Mal das Gespräch gesucht und klar gemacht, dass es nächstes Mal zur Kündigung kommt. Beim 3. mal Anwalt aufgesucht und eine Abmahnung sowie Kündigung aufsetzen lassen und unter Zeugen (auf dem Umschlag vermerkt und unterschrieben) an der Wohnungstüre angebracht. Auf klingeln öffnet keiner. Kündigung vom Anwalt aufsetzen lassen, Fristlose, ersatzweise Ordentliche Kündigung. Darauf hin kam eine Mail vom Mieter er bittet uns das nochmals zu überdenken und die Kündigung zurück zu nehmen, er würde ab sofort pünktlich bezahlen. Das war im Mai. Zumindest kann er nun nicht mehr bestreiten die Kündigung erhalten zu haben, Juli kam dann wieder erst am 21.7 die Miete. Per Einwurf Einschreiben wieder vom Anwalt aufgesetztes Schreiben zustellen lassen. darauf hin keine Reaktion mehr. Miete August ist bis heute nicht da. Wir haben nun schon happige Rechnungen für den Anwalt und erhalten die Info, man weiß nie wie das vor Gericht ausgeht. Nun kann man locker mit 10.000€ Gerichts und Anwaltskosten rechnen und habe den Verdacht, die Chancen stehen ziemlich schlecht für uns. Wenn ich Urteile im Netz suche, da rennen Vermieter Jahrelang dem Geld hinterher und unterliegen vor Gericht. Das möchte ich eigentlich nicht so gerne riskieren.
Wichtig ist, dass man nach einer fristlosen Kündigung nicht zuviel Zeit verstreichen lässt. D.h. für die Durchsetzung einer fristlosen Kündigung aus Mai ist es jetzt mindestens höchste Zeit. Da hilfsweise auch ordentlich gekündigt wurde, wäre sogar zu überlegen, jetzt die Kündigungsfrist hierfür abzuwarten (wenn die nicht noch extrem lange dauert). Dann aber auch sofort Klage erheben.
Und ja, man geht dabei inkl. Gerichtsvollzieher in Vorkasse. Aber der Mensch steht ja offenbar in Lohn und Brot bei Uncle Sam. Problematisch ist jedoch, dass Vollstreckungen von Geldforderungen im Sine einer Vollstreckung in Soldansprüche gegen US-Soldaten dem NATO-Truppenstatut unterfallen, und insoweit einerseits nur beschränkt möglich sind, und andererseits stets die frühzeitige Einbindung der zuständigen US-Stellen erfordern. Auf der anderen Seite geht es natürlich aber auch darum die Immobilie, und eine Räumung dieser dürfte durchsetzbar sein. Da geht es jetzt aber so ans Eingemachte, dass man diese Fragen nicht mal eben so aus dem Handgelenk und für umme beantworten kann, sondern es hier am besten einen Spezialisten braucht, der damit schon Erfahrungen hat/man müsste sich hier wirklich einarbeiten, was Zeit braucht und damit dann auch entsprechend Geld kostet.
Man muss sich aber darüber im Klaren sein, dass es hier keine „einfache Lösung“ gibt. D.h. wenn man den ständigen Zahlungsverzug nicht länger akzeptieren will, muss man in den sauren Apfel beißen. Es wird niemand kommen und Euch den Ärger abnehmen und das Haus morgen besenrein übergeben.