3 Personen haben ein Haus geerbt, das exakt mit Todeszeitpunkt (liegt schon einige Zeit zurück) des Erblassers auf sie übergegangen ist (Nießbrauch?). Jedem gehört ein Drittel und das steht auch bereits so im Grundbuch.
Es ist nichts geregelt, wer das Gebäude (vermietet) verwalten soll und auch sonst ist nichts festgelegt. Die Verwaltung macht einfach mal Erbe A, weil er gleich in der Nähe wohnt. A verwaltet auch das Hauskonto (müßte vom Stand am Todeszeitpunkt nicht automatisch jedem ein Drittel davon zustehen?). Das ist natürlich inzwischen fast leer, da A nach eigenem Ermessen Sanierungen vornimmt und an Angehörige vermietet, die angeblich Leistungen am Haus erbracht haben und so Geld erhalten, was die Mieteinnahmen mindert usw.
B und C sind nun verärgert und sie wollen am liebsten das Haus verkaufen (haben zusammen 2/3, also die Mehrheit), weil sie ja sonst nichts mehr von ihrem Erbe haben.
Was könnten sie tun? Muß A sie auszahlen? Oder müssen sie Auseinandersetzung der Gemeinschaft beantragen/ darauf klagen? Können sie erreichen, daß alles am Gebäude nur mit ihrer Zustimmung gemacht werden darf?
Unklar ist auch die steuerliche Seite: müsssen hier die Mieteinkünfte über einen Feststellungsbescheid für die Eigentümergemeinschaft erfasst werden? Und jeder versteuert davon nur dann, wenn er etwas ausgezahlt bekommt? B und C gingen ja bis jetzt leer aus und wissen noch nicht mal, was oder ob A überhaupt richtig abrechnet…
Trennung geht nur mit der Zustimmung aller oder Zwangsversteigerung zur Teilung der Gemeinschaft.
Steuerlich werden alle Einnahmen (Mieten, NK, HK), theoretischen Einnahmen (Mietvergünstigungen), anrechenbaren Ausgaben (NK, HK, Verwaltung), Aufwendungen(Abschreibungsvorgaben beachten) und die Abschreibung in der Berechnung zusammengeführt. Diese ist dann anteilmäßig aufzuteilen.
Mit dem Finanzamt ist nicht zu spaßen. Da geht es ganz schnell an StGB, Vorstrafen, Nachzahlungen und saftige Geldbußen.
vnA
vielen Dank für die Antwort, aber nun verstehe ich noch weniger. Meines Wissens muß man Mieteinnahmen erst dann versteuern, wenn sie einem tatsächlich zugeflossen sind. Wenn sie also auf dem Konto eines Dritten liegen und man auf dieses Konto nicht zugreifen kann, gelten sie einem nicht als zugeflossen.
Strafbar macht sich somit meiner Meinung nach ausschließlich A. A baut einen neuen Fußboden und neue Fenster ein, setzt diesen Betrag aber sofort von der Miete ab, nicht über 10 Jahre. Wessen machen sich da
bitte B und C schuldig? Oder sollten sie ggf. vorgeben, das Finanzamt zu informieren, wenn sich A weiterhin so verhält? Vielleicht kooperiert A dann?
Es muß doch eine klare gesetzliche Regelung geben, wie in so einem Fall zu verfahren ist. Sonst könnten A, B und C die Mieter ja auch einzeln anschreiben, daß die Miete ab sofort nur noch an sie zu zahlen ist - oder der Mieter an jeden ein Drittel überweisen muß. Schwer vorstellbar. A könnte eine neue Haustür in Holz einbauen, B reißt sie wieder raus und sagt ich will Metall. So geht das doch nicht.
Wenn Verkauf nur mit Zustimmung aller geht, bleibt ja nur eine Zwangsversteigerung. Also einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen und ggf. mitbieten? Geht das so einfach, auch wenn sich A querstellt?
Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Mieteinnahme ist auch der Verzicht auf Einnahmen z.B. bei vergünstigter Vermietung an Freunde oder Verwandte oder Hausmeister. Da wird vom Finanzamt ein Anteil der ortsüblichen Miete als Einnahme angesetzt.
Steuerschuldner im vorliegenden fiktiven Fall ist die Eigentümergemeinschaft. Also A, B und C gemeinsam und damit natürlich auch jeder für sich. Wo das Geld gelandet ist interessiert das Finanzamt nicht (Wäre zu schön, wenn die Einnahmen so einfach zu verstecken wären).
Die Einnahmen werden gemindert durch Investitionen, die aber unter Umständen auf bis zu 50 Jahre aufzuteilen sind. Werden die aber in einem Jahr gesetzeswidrig abgesetzt, könnte unter Umständen bereits Steuerhinterziehung vorliegen.
Zwangsversteigerungen mögen ‚einfach‘ erscheinen. Sind sie aber nicht wirklich. Außerdem nicht gerade billig. Mitsteigern kann man natürlich.
vnA
vielen Dank für die Antwort. Es muß doch eine Lösung für den Fall geben. Es hilft nichts, B und C Vorwürfe zu machen, daß sie sich u.U. sogar der Steuerhinterziehung schuldig machen könnten, die gar nicht in ihrem Einflussbereich liegt. Noch ist ja noch alles zu regeln, da die Gemeinschaft gerade mal ein halbes Jahr exisitiert und somit keine Steuererklärung abgegeben wurde.
Wie könnten sie A zwingen, sich richtig zu verhalten, damit seine (vermutlich!) falsche Handlungsweise nicht auf die anderen der Gemeinschaft zurückfällt? Sie könnten z.B. A drohen, die Sache dem Finanzamt zu melden und falls das bei A nicht fruchtet, dies auch tun.
Sie könnten die Mieter anschreiben, ggf. muß die Miete halt bis zur Klärung auf ein Sperrkonto bei Gericht. Wenn A dann keine Mieteinnahmen mehr hat, rückt die Lösung sicher schnell näher…
Ferner ist mir nach wie vor unklar, wie die rechtliche Handhabe innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist. Kann da jeder machen was er will? Sich Miete vom Mieter überweisen lassen, Instandsetungen am Gebäude vornehmen oder ist das irgendwie gesetzlich geregelt? Sonst wäre das Problem ja dauerhaft unlösbar…
Das eine Zwangsversteigerung teuer ist, tut doch nichts zur Sache, denn welche andere Möglichkeit bleibt B und C noch, wenn obiges nicht fruchten sollte? Gibt es denn noch weitere Möglichkeiten? Können B und C gegen den Willen von A eine Teilungsversteigerung beantragen und durchführen lassen?
Ich mache keine Vorwürfe (wieso sollte ich) sondern ich versuche mein Wissen zu vermitteln (ob das nun richtig oder falsch ist wissen die Götter oder Richter)
B + C verfügen über 2/3 der Anteile. Ich würde diese Mehrheit nutzen um eine geregelte Verwaltung in die Wege zu leiten. Niemand darf in oder an dem Objekt ohne Mehrheit eigenmächtig handeln.
Um dies A zu vermitteln kann ich hier nur dringendst zu einem juristischen Beistand raten.
vnA (ianal)
Mieteinnahmen müssen versteuert werden.
JA
Mieteinnahme ist auch der Verzicht auf Einnahmen
z.B. bei vergünstigter Vermietung
an Freunde oder Verwandte oder Hausmeister. Da wird vom
Finanzamt ein Anteil der ortsüblichen Miete als Einnahme
angesetzt.
Kannst du das auch belegen? Wenn ich meine Tochter kostenlos in meiner Eigentumswohnung wohnen lasse, muss ich fiktive Einnahmen versteuern? Na, vielleicht kommt das im Rahmen des neuen Sparpakets…aber gegenwärtig ist es noch nicht so!
Gruß n.
Abschreibung, Investitionen, sonstige Ausgaben sind nur Abzugsfähig, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Diese besteht nur bei Vermietung. Dann muss aber mindestens 50-60% (es gibt da einen festen Prozentsatz) der erzielbaren Miete versteuert werden, auch wenn sie nicht eingegangen ist.
Wenn du keine Verluste geltend machst, musst du auch keine fiktiven Gewinne berücksichtigen. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung mag das noch gehen, bei einem größeren Objekt wird die jeweilige Herausrechnerei zu einem großen Übel.
Das ist heute schon so und nicht erst ab Gültigkeit des Sparpaketes.
vnA
Vielen Dank für die Info. Ja, so könnte man das angehen. Geht das nur mit der Mehrheit oder kann das ohnehin jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft fordern? Weil es könnte ja auch A z.B. C beeinflussen und noch mit auf seine Seite ziehen, dann stünde B in der Minderheit. Eine geregelte Verwaltung, Nachweis der Abrechnung und steuerlich exakte Abrechnung kann doch eigentlich jeder einzelne verlangen? Geht vermutlich wirklich nicht ohne anwaltliche Hilfe.
Was würde hier vermutlich als Streitwert angesetzt werden? Jahresmiete oder Verkehrswert des Anteils? Außergerichtlich geht sicher auch ne private Honorarvereinbarung, sofern günstiger.
Mir sind leider nicht alle Fachbegriffe geläufig, nach was könnte man die Suchmaschinen noch bemühen? „Teilungsversteigerung“ z.B. war erfolgreich, aber das wäre dann der allerletzte Weg…
und jetzt passe ich.
Bin weder Anwalt noch Steuerberater.
vnA
Unklar ist auch die steuerliche Seite: müsssen hier die
Mieteinkünfte über einen Feststellungsbescheid für die
Eigentümergemeinschaft erfasst werden?
grundsätzlich JA
Und jeder versteuert
davon nur dann, wenn er etwas ausgezahlt bekommt? B und C
gingen ja bis jetzt leer aus und wissen noch nicht mal, was
oder ob A überhaupt richtig abrechnet…
auch in einer grundstücksgemeinschaft können bzw. müssen die einkünfte unabhängig von den eigentumsverhältnissen verteilt werden.
schließt z.b. A alle mietverträge nur auf seinen namen ab, das geld geht auf einem konto ein, auf das nur er zugriff hat und den miteigentümern B u. C fließt keine miete oder ein sonstiger vorteil zu, so haben sie im ergebnis nur die anteilige abschreibung als neg. einkünfte aus vermietung.
solche konstellationen gibt es z.b. wenn sich ein eigentümer alleine um ein objekt kümmert und die anderen dieser verteilung auch zustimmen (sollte für das FA immer schriftlich geregelt sein) bzw. auch keine frucht ziehen aus der vermietung.
im vorliegenden fall ist natürlich etwas mehr klärungsbedarf nötig, das ja die inkongruente verteilung nicht schriftlich geregelt ist.
das FA kann aber zumindest nicht einfach durch 3 teilen und feddich.
rechtsbehelfe sind gg. die feststellungsbescheide zu stellen und nicht gg. den eigenen einkommensteuerbescheid.
gruß inder