Wir sind im April 2009 in eine neue Wohnung gezogen und haben am 22.12.2009 die Heizkostenabrechnung mit Aufforderung auf Nachzahlung für den April 2009 (als Teil der Heizperiode 2008/09) bekommen.
Diesem habe ich noch am 22.12.2009 widersprochen, da wir uns die Nachzahlung nicht erklären konnten. Trotz einmaliger Nachfrage haben wir dazu nie wieder etwas von unserer Hausverwaltung gehört.
Jetzt sind wir im Oktober 2010 wieder ausgezogen und haben vor 2 Wochen unsere Kaution überwiesen bekommen. Plötzlich fehlte da genau der Betrag, denn wir 2009 hätten nachzahlen sollen.
Ich habe mich natürlich sofort beschwert und heute bekam ich von unserer Hausverwaltung eine Mail, dass sie den Widerspruch vollinhaltlich zurückweisen.
Daher frage ich mich, ob die das so einfach können oder ob es für mich Möglichkeiten gibt, dagegen vorzugehen.
Ein befreundeter Jurastudent (, der leider von Mietrecht keine Ahnung hat) hat mir vorschlagen, dass ich berhaupten kann, dass ich darauf vertraut habe, dass der Vermieter keinen Anspruch auf die Nachzahlung hat und somit der Anspruch verwirkt worden ist.
Kennt sich jemand mit diesem Thema aus und kann mir bei meiner Frage helfen? Vielen Dank!
Hallo, eine Rechtsauskunft kann ich natürlich auch nicht geben. Aber zunächst wäre wichtig zu wissen, von wann bis wann die Abrechnungsperiode geht. Zweitens muss Dir der Vermieter natürlich eine detaillierte Abrechnung zukommen lassen, in der Dein Verbrauch usw. genau aufgelistet ist. Wie wird denn abgerechnet? Über Heizkostenverteiler? Dann kannst Du die Abrechnung ja auch beim Abrechnungsunternehmen prüfen lassen. Wenn alles korrekt ist, musst Du die Nachzahlung aber bestimmt leisten.
ich weiß nicht, ob mein Problem ganz klar geworden ist. Mir geht es erstmal nicht um die inhaltlichen Aspekte meines Widerspruchs, sondern vor allem um die Frage, ob der Anspruch des Vermieters verwirkt sein könnte (Umstands- und Zeitmoment).
Trotzdem will ich zum allgemeinen Verständnis deine Fragen beantworten:
Abrechnungszeitraum: 01.05.2008 - 30.04.2009 (Für uns Nutzungszeitraum aufgrund des Einzugs nur April 2009)
Heizkosten werden 50% vom Haus umgelegt und 50% sind unser Verbrauch
Unsere Ausgangslage:
Einzug 01.04.2009, gesamter April Renovierung, d.h. wir haben nicht da gewohnt und nicht geheizt. Trotzdem enthält unsere Abrechnung 77,06€ Heizkosten.
Wir gehen davon aus, dass die Wohnung, die den Winter über leer stand, ab und zu geheizt wurde und wir das jetzt zahlen müssen…
Wie gesagt, meine Frage bezieht sich vor allem auf die Verwirkung des Anspruchs aufgrund der fehlenden bzw. über ein Jahr nach Widerspruch erfolgten Zurückweisung desselben…
eine Verwirkung ist unter den geschilderten Umständen kaum anzunehmen. Hierzu bedarf es neben einem Zeitmoment auch einem Umstandsmoment. Dein Freund kann Dir diese Begriffe sicherlich erklären. Letzteres dürfte hier fehlen. Allerdings ist es auch nicht erforderlich, dass der Vermieter Deinen berechtigten Einwendungen zustimmt. Wenn Du im Recht bist, kommt es auf eine Zustimmung nicht an. Ob Du allerdings im Recht bist, solltest Du prüfen lassen.
fordert die Hausverwaltung auf umgehend (Frist v. 2 Wochen setzen) Stellung zu Eurem Widerspruch zu nehmen.
Droht an, dass ihr nach Ablauf dieser Frist rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen werdet! Dann könnte ihr zum Mieterschutzverein gehen - kostet ca.80 Euro Mitgliedsbeitrag pro Jahr. Die klären das dann für Euch! Diese Kosten würde ich investieren. Ein Anwalt ist richtig teuer. Ich gehe davon aus, dass die HV sich aber meldet und Stellung nimmt.
Gruss, viel Erfolg
Umstandsmoment: Hab mich etwas belesen und denke, dass ich in etwa vestehe, was das bedeutet. Mein Freund meinte auch, dass das Umstandsmoment darin liegen könnte, dass ich darauf vertraut habe, dass die Begründung meines Widerspruchs zutrifft und ich in Verbindung mit dem Zeitmoment davon ausgehen musste, dass die HV keinen Anspruch mehr erhebt. Wie im Beitrag an Susanne geschildert, gehe ich immer noch davon aus, dass wir ohne zu heizen kaum 77€ Heizkostenverbrauch verursacht haben könnten.
Sie haben mir ja heute den Widerspruch zurückgewiesen. Nachdem etwa 13 Monate vergangen sind…
Das notwendige Zeitmoment der Verwirkung einer Betriebskostennachforderung ist ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode gegeben. Das Umstandsmoment kann bei verspäteter Abrechnung vor Verjährung der Nachzahlungsforderung erfüllt sein. Ein zu berücksichtigender Umstand ist der Vertrauenstatbestand beim Mieter, dass die vertraglichen Vorauszahlungen kostendeckend seien, und die Förderung dieses Vertrauens durch unterlassene Abrechnungen.
Ich denke, dass ich darauf vertrauen konnte, dass meine Vorrauszahlungen kostendeckend sind und die unterlassene Zurückweisung meines Widerspruchs förderte dieses Vertrauen ja, oder?
lt. meiner Kenntnis nach sieht die Frist für Vermieter wie folgt aus, wenn sie eine Forderung an den Mieter haben:
1 Jahresfrist bei Mietnebenkosten - Nachforderung durch Vermieter (§ 556 Abs. 3 BGB).
Nur der Mieter hat eine andere Frist:
nach insgesamt 3 Jahren, ab Ende des NK-Abrechnungsjahres, laufen alle Fristen aus!!
Es bleibt dir hier nichts anders übrig als wieder schriftlich zu widersprechen, inkl. ausführlicher Begründung -auch dass keine Klarstellung / Antwort auf deinen Widerspruch in der 1-Jahresfrist erfolgt ist-
und Aufforderung, den fehlenden Betrag binnen 3 Wochen auf dein Konto gutzuschreiben.
Macht der Vermieter dies nicht, so bleibt nur der Weg über einen Anwalt übrig oder alternativ suche doch den Mieterschutzbund in deiner Nähe auf.
zunächst einmal ist zu klären von wann bis wann der Abrechnungszeitraum angesetzt ist, denn in der Regel gilt das Kalenderjahr vom 01.01. bis 31.12. des Jahres.
Allerdings gibt es Hausverwaltungen, die einen anderen Abrechnungszeitraum ansetzen, z.B. vom 01.07.bis zum 30.06. des Folgejahres oder ähnlich.
Wichtig ist, dass dieser Abrechnungszeitraum immer genau 12 Monate beträgt.
Wenn Ihre Hausverwaltung z.B.den Abrechnungszeitraum vom 01.05. bis zum 30.04.des Folgejahres angesetzt hat,was ja auch genau 12 Monate ergibt, dann wäre die Abrechnung für den Monat April 2009 richtig.
Ob das mit der Nachzahlung allerdings stimmt, hängt z.B. von den tatsächlich entstandenen Kosten und den geleisteten Vorauszahlung ab und das kann ich von hier aus nicht beurteilen.
Da Sie sofort Widerspruch eingelegt haben(hoffentlich schriftlich), hätte die Hausverwaltung dazu Stellung nehmen müssen, um die Sache zu klären,was sie aber nicht getan hat.
Nach Ihrem Auszug im Oktober 2010 erhielten Sie nun Ihre Kaution zurück,abzüglich der Nachforderung für April 2009 und da liegt nun das Problem.
Was ist mit der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.05.2009 bis 30.04.2010???
Dann kommt noch die Schlußabrechnung vom 01.05.2010 bis 31.10.2010 Ihrem Auszug.
Da ich keine Einsicht in Ihre Unterlagen habe,sind das nur Annahmen, wie es sein könnte.
Meine dringende Empfehlung:
Legen Sie Ihren Mietvertrag und den gesamten geführten Schriftverkehr einem Mieterschutzverein oder einem Anwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe vor, dann wird es eine gerechte Lösung geben.
Hallo,
wenn du schriftlich wiederspruch eingelegt hast mußt du doch eine Antwort erhalten haben.Mein Typ mal zu einen Fachanwalt für Mietrecht gehen und eine Auskunft holen. De ist nicht allzu teuer.Weiß allerdings auch nicht wie hoch deine Nachzahlung ist. Ich glaube eine Auskunft kostet ca. 60 €. Für einen Monat kann die Nachzahlung ja nicht so hoch sein.Für eine Antwort gibt es doch auch eine Zeitvorgabe. Die hat deine Huasverwaltung zumindestens überschritten wenn sie dir erst heute geantwortet haben. Ich wünsche dir viel erfolg
Die Sache ist rein juristisch, deshalb müssen Sie mit damaligen Mietvertrag und Heizabrechnung zum einem Anwalt fuer Mietrecht.
Mir wurde auch die Kosten von Vor-Mieter angehängt. Leider wollte damals ein Anwalt wegen nicht grosser Summe (ca. 200 EUR) nichts machen.
Suchen Sie sich einen Anwalt, der mindestens einen Widerspruch an den Vermieter schreibt.
Soweit mir bekannt ist, können Kautionen nicht mit Nachzahlungen verrechnet werden. Zunächst müsste Ihre Hausverwaltung die Nachzahlung anfordern. Wenn sie bezahlt ist, bekommen Sie ihre Kaution wieder. Grundsätzlich aber: Reklamationen unterbrechen die Verjährungsfrist von 12 Monaten und müssen natürlich mit Sachverstand beantwortet werden. Wird dies nicht gemacht, dürfte die Abrechnung nicht zur Zahlung fällig werden.
ich könnte mir nur mal den Inhalt der Abrechnung und den Grund Deines Widerspruchs ansehen und ggfs. kommentieren. Was Du hier fragst geht aber schon in Richtung unzulässiger Rechtsberatung. Nach meiner Meinung können berechtigte (!) Forderungen von der Kaution einbehalten werden. Aber ob die Forderung Deiner alten Hausverwaltung richtig ist, solltest Du von rechtberatenden Fachleuten (Anwalt, Mieterverein) klären lassen.
zu 1.) Der Vermieter muss Dir innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes die Abrechnung zukommen lassen, in Deinem Fall also bis 30.04.2010 die Frist war also leider gewahrt.
zu 2.) Der Verteilerschlüssel besagt, dass ein Teil der Kosten nach m² und der andere Teil nach Verbrauch umgelegt wird, das Verhältnis 50/50 ist o.k. und entspricht der Heizkostenverordnung.
zu 3.) Sind diese 77,06 Euro reine Verbrauchskosten oder sind da auch die Grundkosten (der Teil nach m²) drin? Aber selbst wenn es nur die reinen Verbrauchskosten sind, so klingt das nach den heutigen Verhältnisen nicht unplausibel. Wenn der Verbrauch nicht irgendwie abgelesen wurde, dann müssen die Abrechnungsunternehmen eine Verteilung nach Heizgradtagen vornehmen. Dabei entfallen auf die einzelnen Monate verschiedene Promille-Anteile, je nach Heizstärke des Monats. Das sind dann für den April 80 Promille des Gesamt-Jahresverbrauchs (Einheiten). Ob das bei Dir alles korrekt berechnet wurde, kann Dir das Abrechnungsunternehmen sagen.
In wie weit der Widerspruch rechtlich greift - sorry, das weiß ich leider nicht. Wie gesagt, die Abrechnung war fristgerecht da.
Hallo,
zunächst einmal muss im Mietvertrag, sofern dieser schriftlich abgeschlossen worden ist, der Beginn des Mietverhältnisses schriftlich festgehalten sein sowie auch die Höhe der Kaltmiete und die vereinbarte Höhe der zu leistenden Vorauszahlungen für die Nebenkosten.
Ggfs wurde auch schriftlich vereinbart wann die erste Miete zu zahlen ist, z. B. bei Vertragsabschluss oder bei Übergabe der Mieträume oder zum 01.05.2009.
Da es sich um eine Zahlung lediglich der Nebenkosten handelt, kann im Mietvertrag auch beispielsweise vereinbartt worden sein, dass die Zahlung der Nebenkosten ab Besitzübergang bzw. Übergabe der Wohnung zu zahlen sind, die Miete jedoch ab dem 01.05.2009. Der Mietvertrag sollte dahingehend inhaltlich geprüft werden.
Sollte eine solche oder ähnliche Vereinbarung nicht existieren und im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sein, dass die Miete zzgl. der Nebenkosten ab dem 01.05.2009 zu zahlen ist, so kann der einbehaltene Betrag durchaus, trotz vollinhaltlicher Zurückweisung, rückforderbar sein.
Sicherlich sollte aber zunächst ein Schreiben mit der Bitte um Begründung zu dem Einbehalt mit Fristsetzung zur Beantwortung an die Verwaltung ergehen. Sollte hierzu keine Stellungnahme innerhalb der Frist erfolgen, so kann die Rückforderung, sofern der Mietvertrag keine diesbezügliche Vereinbarung/Klausel erkennen läßt, an den Eigentümer bzw. die vertretungsberechtigte Verwaltung mit Fristsetzung zur Überweisung und Angabe des Kontos erfolgen, ggfs auch mit Hinsweis darauf, dass die alle hiermit im Zusammenhang stehenden Kosten, insbesondere auch die eines etwaig zu beauftragenden Rechtsanwaltes nebst Zinsen auf den geschuldeteten Betrag eingefordert werden, falls die Zahlung nicht bis zum Ablauf der Frist auf dem benannten Konto eingegangen ist.
Seltsam ist jedoch, dass die Kaution bereits zurückgezahlt worden ist, obwohl die Abrechnung für den Zeitraum bis zum Oktober 2010 noch offen ist, es besteht zwar keine Verpflichtung des Vermieters zu Teilabrechnungen, aber man kann dies anfordern.
Ich hoffe die Ausführungen waren hilfreich, aber letztendlich kann dies den Gang zu einem Fachanwalt oder aber die Bitte um Hilfestellung beim örtlichen Mieterverein nicht ersetzen.
Vielen Dank!