Zusage baufinanzierung

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Zusammen,

ich hätte gerne zu folgender Situation eine Expertenmeinung…

Und zwar möchte ich eine Wohnung kaufen die eigentlich am 15. 01.2013
Zwangsversteigert wird. Jedoch habe ich mich mit dem Nocheigentümer
darauf geeinigt, sie vor der Zwangsversteigerung zu kaufen. Eine Finanzierungsanfrage haben wir schon unverbindlich angefordert. Hierbei
liegen uns bereits die Unterlagen des besten Angebotes vor(interhyp).
Der Berater meinte zu uns, dass nach Eingang der gesamten Unterlagen
(Unterschrift von uns etc) die Entscheidung max. 1 Woche dauern würde.

Und nun zum Problem:

Diese eine Woche haben wir nicht! Wir haben bereits mit der Bank soweit alles geklärt, die Bank hat uns einen Preis genannt, bei dem sie bereit wäre, den vorherigen Kauf(von der Zwangsversteigerung) zu akzeptieren . Sprich wenn wir ihr den Kaufvertrag vorweisen sagt sie die Zwangsversteigerung ab. Sie müsste bis spätestens zum 11. Januar Bescheid wissen.
Der noch Eigentümer teilte mir allerdings mit, dass er erst nach Zusage der Finanzierung an seinen Anwalt rantreten kann um eine Unterschrift seiner noch Frau zu bekommen(leben in Trennung und Und sind beide im Grundbuch eingetragen wollen aber lt. Seine Aussage das Objekt so schnell wie möglich vom Bein haben, daher Zwangsversteigerung).Ich brauche also so schnell wie möglich eine Zusage. Zudem muss ja noch der Kaufvertrag beim Notar erstellt und abgeschlossen werden(kleinstes Problem, kenne da einen). Alles in allem ziemlich kompliziert.

Meine Befürchtung ist einfach, dass der Preis bei der Zwangsversteigerung
zu sehr in die Höhe ragt( mehrere Interessenten die keinen Kontakt zum Nocheigentümer aufbauen konnten)

Was könnte ich in diesem Fall machen? Ich erreiche den Berater der Interhyp erst am Montag wieder und Freitag muss ich spätestens zur Sparkasse mit dem Kaufvertrag und die Zwangsversteigerung Absagen. Eine andere Bank suchen die ungefähr die gleichen Konditionen anbieten und schneller Abwicklung garantieren!? Die Unterlagen samt Unterschrift und Zusage heute noch rausschicken und hoffen das es schneller geht als vom Berater mitgeteilt?
Was würde passieren, wenn ich dann erst in einer Woche eine Zusage bekomme und es dann schon zu spät ist für den Notar etc.?
Ich bräuchte den Kredit dann ja nicht mehr… Gilt da das Widerrufsrecht?

P.S. Das Angebot der Interhyp war ein Baustein aus KfW/Deutsche Bank

Ich bitte um Hilfe und bin für jeden kleinen Tipp dankbar!!!

Schönes Wochenende und ein frohes neues Jahr !

MfG

#2

Ich würde mit der Sparkasse (die ist ja wohl die Bank die die Zwangsversteigerung beantragt hat) reden und mir dort eine Zwischenfinanzierung holen. Also ein Darlehen mit variablem Zinssatz und jederzeitiger Rückzahlung. Das gibt es derzeit zu etwa 1,5% bis 2% Zinsen.
Die Sparkasse hat es leicht mit einer Finanzierungsprüfung. Sie hat alle Objekt- und Grundbuchunterlagen und muss nur Deine Bonität prüfen - und das geht normalerweise schnell.
Wenn die Sparkasse das ok gibt (und wenn sie es nicht gibt dann kannst Du auch von anderen Geldgebern Probleme erwarten) dann kann erstmal der Verkauf über die Bühne gehen und Du kannst Dir von verschiedenen Banken und der Sparkasse ein Angebot über die längerfristige Finanzierung machen lassen. Wahrscheinlich wird aber nichts mit Kfw Finanzierung weil die bereits vor Kauf beantragt werden muss (mein Wissensstand, bitte verifizieren).
Die Sparkasse (genau wie die Volksbanken vor Ort) haben meist gute Konditionen und können mit „Kreditfabriken“ mithalten. Also stehen die Chancen gut, dass Du einfach in ein paar Wochen das Darlehen bei der Sparkasse belässt und nur die Zinsfestschreibung nach Deinen Vorstellungen anpasst.
Als Bemerkung:
Das ist einer der Fällen in denen eine Finanzierung über „Kreditfabriken“ wie von Interhyp angeboten nicht oder nur sehr schlecht funktionieren. Wenn mit Terminen, Versteigerungen oder so hantiert wird dann ist eine Bank vor Ort. Also Sparkasse, Sparda oder Raiffeisen bzw. Volksbank die bessere Wahl weil die Entscheidung auch regional getroffen wird und man im Zweifelsfall mit dem Bearbeiter persönlich reden kann. Und es ist einer der Fälle in denen man schlecht alles ausreizen kann (hier z.B. KfW).
Und die Deutsche Bank gehört auch zu den Kreditfabriken. Es wird alles per Papier eingereicht und in einem Riesenbüro irgendwo auf der Welt werden die Unterlagen geprüft und ein No oder OK gegeben. Der Sachbearbeiter haftet mit einem Teil seines Gehaltes auch für das Darlehen und wird dementsprechend solange „ich brauche noch die und die Unterlage“ schreien solange nicht alles 100% eindeutig ist.
Bei der Sparkasse in Deinem Fall liegt wie gesagt bereits alles vor. Es fehlen nur Deine Einkommensunterlagen und Deine Schufa.

#3
  1. Zusage müsste dringend raus, damit die Bearbeitung bei der Dt. Bank erfolgen kann und die Kreditverträge erstellt werden können. (Fax?)
  2. Nur der Kreditvertrag ist alleine verbindlich und dann gibt es auch noch ein 14tägiges Widerrufsrecht (steht dann im KreditVERTRAG drin) - also kein Problem
  3. Berater bei interhyp darum bitten, dass die Bearbeitung und endgültige Zusage bis 9. erfolgt sein muss, damit am 10. der Notartermin erfolgen kann.
  4. Notartermin schon mal festlegen auf den 10.
  5. Für Grundschuldbestellung muss halt vermutlich ein zweiter Termin her.
#4

Lieber Kevin,
zunächst vorausgeschickt ein paar Erläuterungen, die meinen Rat verdeutlichen :
Der üblichen Ablauf einer Baufinanzierung sind

  1. den Anbieter auswählen (=Deine unverbindliche Finanzierungsanfrage, bei welcher Du die unverbindlichen(!!) Konditionen bekommen hast)
  2. das Darlehen beantragen (=Ausfüllen Antrag, Einreichen von Unterlagen / hier bist Du gerade)
  3. Prüfung von Antrag, Bonitäts- und Objektprüfung durch die Bank (=das ist diese 1 Woche, von welcher der Berater spricht)
    3.Darlehensentscheidung incl. Festlegen von Auflagen und Konditionen(ab hier weisst Du, was noch alles zu erbringen ist und zu welchen tatsächlichen (!!) Konditionen das Darlehen vergeben wird)
  4. Erstellen des Kreditvertrages mit den Konditionen und Auflagen der Darlehensentscheidung incl. „Widerrufsbelehrung“ und Versand zur Unterschrift (und erst jetzt hast Du die Gewissheit, ob und unter welchen Bedingungen die Bank die Finanzierung übernimmt).
  5. Unterschrift unter Kreditvertrag, Erfüllen der Auflagen (erst dann gibts Geld)

Das vorausgeschickt kann ich folgende Hinweise geben:

  • Du hast erst einen Kreditvertrag mit der Bank, sobald Du ihn selbst unterschrieben hast (evtl. kann es aber etwas kosten wenn Du das dann doch nicht machst / musst Du im Kreditvertrag bzw. den Kreditbedingungen oder AGB der Bank nachlesen).
  • Ausserdem hast Du 2 Wochen Frist für den Widerruf des Kreditvertrags

Abschliessend folgende Warnung bzw. ein Tipp, die Sache zu beschleunigen und zu vereinfachen:

  • Unterschreibe keinen notariellen Kaufvertrag, solange Du den Kreditvertrag nicht vorliegen hast bzw. lass in den Kaufvertrag eine Rücktrittsklausel einarbeiten, dass der Vertrag nichtig ist wenn die Finanzierung nicht bis Datum xxx zustande kommt.

  • Sprich mit der Bank, welche die Zwangsversteigerung betreibt, ob Du den Kredit des Schuldners übernehmen kannst. Das hat den Vorteil, dass für die Kreditentscheidung nur die Bonitätsprüfung (=Prüfen, ob Du aufgrund Deiner Einkommensverhältnisse sicherstellen kannst, dass der Kredit zurückgezahlt wird), aber keine Objektprüfung (die Bank kennt das Objekt ja sowieso) erforderlich ist. Die Konditionen mögen dabei ein paar Lutscherl ungünstiger sein, geht aber schneller und macht die Bank kompromissbereiter (eine Bank will an Krediten verdienen und hat grundsätzlich kein Interesse an Zwangsversteigerungen, weil sie dabei nur draufzahlt).

Gruss
Walter

#5

Hallo,

leider kann ich Ihnen kaum weiterhelfen, da wesentliche Informationen fehlen. Handelt es sich bei der Zwangsversteigerung um eine bankseitig betriebene Versteigerung oder eine zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft? Haben Sie überhaupt bisher selbst Kontakt zur Bank des Verkäufers gehabt und ist diese zur lastenfreien Übertragung des Eigentums an Sie bereit? Ansonsten kaufen Sie unter Umständen ein noch mit einer Grundschuld belastetes Objekt. Von alleinigen Abreden mit dem Verkäufer würde ich dringend abraten. Was ist denn, wenn die Ehefrau des Verkäufers dem freihändigen Objektverkauf nicht zustimmen sollte ? Sie sehen, Fragen über Fragen, die bei einem Ratschlag zu berücksichtigen wären.

Mein Vorschlag: Gehen Sie doch zu Ihrer Hausbank und holen sich eine Finanzierungszusage für den Fall des lastenfreien Erwerbs und hier für ein Darlehen ohne Zinsfestschreibung, sondern mit variablen Zinssatz. Dieses Darlehen können Sie dann jederzeit später in einen Festzinssatz mit beliebiger Laufzeit ändern oder auch über eine günstigere Bank ablösen. Das kostet dann zwar nochmals Gebühren, aber vor dem Hintergrund der gebotenen Eile, sollte man das in Kauf nehmen.

Viele Grüße

Goldig

#6

Hallo,

vielleicht bin ich mit meiner Antwort ja schon zu spät, habe die Frage aber erst gerade gelesen.

Also, ohne Darlehenszusage würde ich auf keinen Fall einen Kaufvertrag schließen. Ein notarieller Kaufvertrag ist rechtlich bindend - ein Widerrufsrecht gibt es nicht.
Wieso sollte die Wohnung bei einer Zwangsversteigerung teuerer werden? Wenn die Nachfrage so groß wäre, hätten Eigentümer und Bank die Wohnung wahrscheinlich schon vorher verkauft.

Einen Kreditvertrag kann man abschließen und bis zu 14 Tage ohne Angaben von Gründen widerrufen. Hier gilt also das Widerrufsrecht.

Sie sollten in Ruhe mit dem Finanzierungsberater sprechen und sehen, kommende Woche den Kredit abzuschließen. Wenn die Bank alle Unterlagen hat, sollte das möglich sein. Dann können Sie beruhigt den Kaufvertrag abschließen oder zu Zwangsversteigerung gehen.
Gruß
Claudia

#7

ja, am besten zur bank vor ort.
Gruß
MH

#8

Hallo, wenn du sicher bist eine Finanzierung zu bekommen (Saubere Schufa, ausreichend Einkommen und ausreichend Eigenkapital), dann kannst du auch ohne Finanzierungszusage einer Bank einen Kaufvertrag machen. Wichtig ist dann, das Zahlungsziel ausreichend zu disponieren. Sollten 2 - 3 Monate sein, solange brauchen die Banken in der Regel. Lass dir doch von deiner Hausbank bestätigen, dass diese die Finanzierung machen würde, auch wenn du den Kredit dann abschliessend bei der Interhyp machst. Hoffe das hilft dir weiter.

#9

Hallo kevinho86

Ein gesundes Neues Jahr!

Mein Expertenrat:

Bei einem Immobilienkauf und einer damit verbundenen Finanzierung nicht unter Druck setzen lassen!

Wenn tatsächlich die Versteigerung nicht klappt; in Ruhe weitersuchen, es findet sich eine andere Immobilie.

Lieber erst einmal in Ruhe von einem unabhängigen Berater den Ablauf einer Ersteigerung erläutern lassen
(haben Sie denn schon einen bankbestätigten Scheck über mindestens 10% des Kaufpreises, sonst machts keinen Sinn zum Termin zu gehen! mit einer Bank die Finanzierung vorab klären, schriftlich eine Finanzieurngszusage geben lassen, sonst ist es wieder Harakiri,wenn man ohne diese zum Versteigerungstermin geht.)

Interhyp hat sicherlich günstige Konditionen, aber ob das allein reicht und ob durch ein paar Telefonate eine richtige Beratung stattfinden kann, weiß ich nicht so genau, denn es scheint mir ja ihre erste Immobilie zu sein, die sie kaufen wollen?

Die Bank, die die Zwangsversteigerung initiert hat, setzt sie im Moment offensichtlich unter Druck, was nicht notwendig ist.

Die Bank setzt Sie wohl deshalb unter Druck, weil im Versteigerungstermin Ihr Angebot wohl nicht zu erzielen ist.

Gruß

Uwe Lehmann
www.fonds-center-giessen.de
0641/93294700

#10

Lieber Kevinho86,

gemäß deinem geschilderten Zeitplan bin ich vermutlich urlaubsbedingt zeitlich zu spät, dir einen Rat zu geben. Wenn die Sache aber noch aktuell ist, wende dich gerne nochmal an mich.

Viele Grüße

Wolfgang