Zusammenlegung von Wohneigentum und Dachboden

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,

ich habe folgende Frage: Ich habe eine DG-Wohnung erworben, welche früher mal in 2 Dachböden unterteilt war (80m² und 50m²). Mir liegt lediglich eine Baugenehmigung aus 2003 vor, wo der 80m² Dachboden als Wohneigentum umgebaut wurde.

Mittlerweile wurde aber auch der kleinere Dachboden vom Vorbesitzer umgebaut und als Wohnfläche genutzt. Eine Abgeschlossenheitserklärung liegt auch vor und beide Wohnungen (Nr. 23 und 24) wurden zu einer Wohneinheit zusammengelegt.
In der Abgeschlossenheitserklärung steht aber, das nicht geprüft wurde ob rechtliche Genehmigungen für den Umbau vorliegen.

Kann das Bauamt jetzt Probleme machen?

Im Prinzip nutze ich ja die Wohnung mit 80m² Wohnfläche und zudem nutze ich auch (da auch rechtlich mir zugehörig) den Dachboden II (50m²) als Wohnfläche, indem ich dort 2 Räume mit Gipswänden gebildet habe.

Es handelt sich ja nicht um eine bauliche Veränderung.

Kann mir da jemand helfen ob ich bzw. mein Vorbesitzer beim Bauamt irgendwas verschlafen hat?

Mein interessierter Käufer fragt nämlich jetzt nach einer „neuen“ Baugenehmigung, da in der alten der kleine Dachboden noch als Dachboden deklariert war.

#2

Ich denke schon, dass das Bauamt, gerade bei Dachböden, etwas dagegen haben könnte. Ist natürlich fraglich, ob man da schlafende Hunde wecken sollte: Ein Rückbau wird teuer und ist auch sicher nicht gewünscht.
Gruß,
Andreas

#3

Hallo, viel Ahnung habe ich nicht. Aber es muss doch irgendwie eine Genehmigung geben, ob der 2. Dachboden als Wohnung genutzt werden kann. Was steht im Grundbuch? Denn du kannst ja nur das verkaufen, was im Grundbuch steht. Was sagt die Verwaltung. Wie sehen die Abrechnungen/Jahresabrechnung für alle Wohneinheiten aus, für wieviel Quadratmeter zahlst du? In letzter Instanz müsstes du beim Bauamt nachfragen. Sehr kompliziert finde ich die Sache. Und da solltest du für genauere Erkundigungen Geld ausgeben, damit du auf der sicheren Seite bist. Viel Erfolg. Gruß Uli

#4

Soweit keine neue Wohneinheit entstanden ist und ledigliche innerhalb des Gebäudes zwei Wohnungen vereint wurden, reicht dazu ein Hinweis in der Teilungserklärung oder ein entsprechender Beschluß der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter kann Ihnen darüber Auskunft geben, falls Ihnen kein entsprechendes Beschlußprotokoll oder die Teilungserklärung vorliegen.

#5

Hierzu kann ich Ihnen nur einen ganz persönlichen Rat geben, der allerdings nichts mit der Frage betr. Baugenehmigung/Grundbuchamt zu tun hat. Ich gehe mal davon aus, dass nur die ursprüngliche Wohnung von 80qm mit soundsoviel Teilen am Gesamteigentum im Grundbuch steht und dies auch die Basis für Ihr Wohngeld ist, d.h. dass Sie kein Wohngeld für den ausgebauten Dachraum/räume, sondern nur Ihren Verbrauch an zB.Heizung, Licht, Wasser da zusätzlich zahlen. Also keine schlafenden Hunde wecken, dann wäre die Wohnung nämlich auch für jeden Nachmieter ein Schnäppchen. Sie sollten erstmal Einblick in das Grundbuch nehmen, wenn dort die Dachgeschosse angegeben sind, liegt auf jeden Fall eine Baugenehmigung vor. juliuszwo

#6

Hallo,

zunächst wäre der Umbau des 2.ten Teils des Dachbodens genehmigungspflichtig gewesen. Solange die Maßnahme nicht genehmigt ist, handelt es sich um einen Schwarzbau. Ob der als zusätzliche Wohnfläche nachgenehmigt werden kann, ist fraglich, denn oft dürfen Dachboden nur als Nutzfläche genutzt werden, bz. es gibt Gründe weshalb die Baubehörde die Fläche nicht als Wohnfläche ausweisen kann. Das widerum bedeutet, dass man diese Fläche nicht als Wohnfläche verkaufen kann, da es keine ist.
Wie sieht denn die Nachbarschaft aus? Sind dort die Dachböden auch als Wohnraum ausgebaut? Das könnte ein Indiz dafür sein, dass man in Deinem Haus auch Wohnraum schaffen durfte. Ich würde ganz allgemein erst mal bei der Baubehörde anfragen, ob in der Bauordnung deines Bundeslandes dazu was vorgegeben wird, bzw. wie es in Deiner Stadt mit Genehmigungen von Dachstuhlausbauten aussieht und welche Voraussetzungen zu beachten sind. Viel Erfolg!