Zwangsräumung nach Zwangsversteigerung - Hilfe!

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo zusammen,

ich möchte mit meinem Freund gerne unser Traumobjekt am 14.06.2011 ersteigern.
Ich habe auch schon den derzeitigen Eigentümer gesprochen. Es gibt hier folgende Probleme, bei denen ich hoffe, dass ihr mir helfen könnt:

1.) Eigentümer will nicht raus
–> dafür müsste dann die Zangsräumung her (105 m² hat die Bude also rechne ich so ca. 30.000 für Zwangsvollzieher + Spediteur und Einlagerung - wisst ihr ob das ungefähr passt?)
2.) Lt Angaben des Eigentümers teilt er die Wohnung mit einem Mieter
–> muss ich für den Mieter eine extra Zwangsräumung mit Speditionsbeauftragung und Lagerung machen oder kann ich Mieter und Eigentümer,die beide im selben Haus wohnen, gemeinsam abfertigen - bei der Lagerung wären dann halt die Güter gemischt…?
3.) GRÖSSTES PROBLEM: Lt. Auskunft des Eigentümers hat der Mieter noch einen ERBLINDETEN UNTERMIETER.
–> Nun fürchte ich, dass ich zwar den Eigentümer und den Mieter per Zwangsräumung rausbekomme, nicht aber den erblindeten Untermieter, da dieser ja evtl. als sozialer Härtefall angesehen werden kann und somit die Zwangsräumung evtl. nicht erfolgen kann - oder bin ich hier falsch informiert?

Ich hoffe dass Ihr mir helfen könnte, denn ich bin auf diesem Gebiet leider total unerfahren.
Ich freue mich jedenfalls schon mächtig auf eure Antworten und hoffe, dass ihr das noch vor dem Versteigerungstermin am 14.06.2011 schafft.

Vielen Dank schon mal im Voraus!

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Hallo,

leider kann ich Dir nicht wirklich weiterhelfen bzw zumindest keinen Rat geben auf den ich 100% hören würde, aber vielleicht kannst du ja ableiten in welche Richtung es gehen wird.

Zu 1) Die Kosten für die Zwangsräumung muss der Eigentümer meines Wissens selbst tragen, solange man ihm eine angemessene Frist gibt in der er ausziehen kann, die bei einer Zwansgsversteigerung vermehrt gegeben war. ABER: Sobald ihr das Haus ersteigert habt gehört EUCH alles was sich darin befindet, denn man ersteigert das Objekt mit allen dazugehörigen Inventar. Also müsstet ihr trotzdem für den Abtransport aufkommen.

Zu beiden Mietern: Sobald ihr das Haus besitzt könnt ihr beiden Mietern ordentlich kündigen, wegen Eigenbedarf. I.d.R. müsstet ihr also noch 3 Monate warten, es sei denn die Mieter zahlen keine Miete dann kann man nach 2 Monaten fristlos kündigen, aber bis man einen vollstreckbaren Titel hat dauert das beinahe ein Jahr… Wie gesagt wenn ihr das Haus von dem Eigentümer ersteigert gehen seine Verpflichtungen auf euch über, sprich die Mietverträge bestehen dann mit euch. Lediglich der Mieter hat ein außerordentliches Kündigungsrecht und kann davon Gebrauch machen.
Bevor ihr das Objekt ersteigert würde ich mal das Gespräch mit beiden suchen und anfragen ob ihr euch irgendwie privatrechtlich einigen könnt, sonst würde ich von dem Kauf abraten.

Wie gesagt, ich bin mir selsbt mit meiner Antwort etwas unsicher, also ich hoffe euch antworten noch viele andere.

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Danke für die Antwort
Hallo Cindyrella89,
vielen Dank schon mal für deine schnelle Antwort. Es ist nicht schlimm, dass du nicht alles beantworten kannst. Ich bin für jede Antwort wirklich dankbar :smile:

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Hallo, also erst einmal zum bisherigen Eigentümer. Wenn Sie steigern und der Zuschlag erteilt wird, lassen Sie sich sofort den Titel zur Zwangsräumung vom Rechtspfleger noch in der Sitzung erteilen. Vor fünf Jahren haben wir dann für ein Haus mit 222 qm vom Gerichtsvollzieher in NDS eine vorläufige Rechnung erhalten über 5000,- Euro und haben dann einen Termin bekommen, an dem der ehemalige Eigentümer geräumt werden sollte. Sollte der Aufwand der Räumung höher sein, kann nach gefordert werden. Theoretisch muss das der ehemalige Eigentümer zahlen, aber pack einem nackten Mann mal in die Tasche. Was die Mieter angeht, können die auch mit einer Räumungsklage belegt werden, wenn sie einen rechtsgültigen Mietvertrag haben, muss man sie aber erst regulär kündigen. Bei dem Untermieter des Mieters kommt es dann auch noch drauf an, ob der damalige Mietvertrag eine Untervermietung überhaupt vorsah. Ich empfehle in Ihrem Fall die sichere Variante, einen Rechtsanwalt einzuschalten, um auf der sicheren Seite zu sein.
Viel Erfolg
dchampw

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Einen schönen guten Abend

1.) Eigentümer will nicht raus
–> dafür müsste dann die Zangsräumung her (105 m² hat die
Bude also rechne ich so ca. 30.000 für Zwangsvollzieher +
Spediteur und Einlagerung - wisst ihr ob das ungefähr passt?)

Ich denke, damit bist Du auf der sicheren Seite. Das sollte allemal ausreichen.

2.) Lt Angaben des Eigentümers teilt er die Wohnung mit einem
Mieter
–> muss ich für den Mieter eine extra Zwangsräumung mit
Speditionsbeauftragung und Lagerung machen oder kann ich
Mieter und Eigentümer,die beide im selben Haus wohnen,
gemeinsam abfertigen - bei der Lagerung wären dann halt die
Güter gemischt…?

Um es positiv auszudrücken: Dieses Problem hast Du nicht. Eine Veräußerung, auch eine Veräußerung durch Zwangsversteigerung, bricht keinen Mietvertrag. Du mußt den Mietvertrag beachten und kannst dem Mieter allenfalls wegen Eigenbedarf und unter Beachtung der Einspruchsmöglichkeiten und Fristen kündigen. Eine Zwangsräumung ist also, sofern es die Wohnung des Mieters betrifft, nicht zulässig.

3.) GRÖSSTES PROBLEM: Lt. Auskunft des Eigentümers hat der
Mieter noch einen ERBLINDETEN UNTERMIETER.
–> Nun fürchte ich, dass ich zwar den Eigentümer und den
Mieter per Zwangsräumung rausbekomme, nicht aber den
erblindeten Untermieter, da dieser ja evtl. als sozialer
Härtefall angesehen werden kann und somit die Zwangsräumung
evtl. nicht erfolgen kann - oder bin ich hier falsch
informiert?

Vermutlich kommt das erschwerend hinzu. Aber da kommen wir zu weit ins Mietrecht, bei dem ich mich nicht so gut auskenne.

Es stellt sich allerdings die Frage, ob es nicht nur ein vorgeschobenes Mietverhältnis ist. Vielleicht ist dem Eigentümer jedes Mittel recht, um die Versteigerung zu verhindern. Gibt es einen schriftlichen Miet-(und Untermiet-)vertrag und wohnen Mieter und Untermieter auch tatsächlich dort?

Viele Grüße aus dem sonnigen Südhessen

Morelle

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Vielen Dank für die Infos!
Hallo Morelle, hallo dchampw

erst mal auch an Sie beide herzlichen Dank für die schnelle Antwort.

Zitat von Morelle:
Es stellt sich allerdings die Frage, ob es nicht nur ein vorgeschobenes Mietverhältnis ist. Vielleicht ist dem Eigentümer jedes Mittel recht, um die Versteigerung zu verhindern. Gibt es einen schriftlichen Miet-(und Untermiet-)vertrag und wohnen Mieter und Untermieter auch tatsächlich dort?

Meine Antwort:
Leider kann ich hier nichts Genaues dazu sagen. Im Gutachten stand nichts von Mietern drin, aber dieses wurde auch bereits im Jahr 2008 erstellt.
Der jetzige dort wohnende Halbeigentümer hat gesagt, dass der Ehepartner (diesem gehört die Wohnung ebenfalls zu 50 % - er wohnt aber woanders – ihn aus der Wohnung raus haben will.) Der dort wohnende Eigentümer will aber nicht raus und die Zwangsversteigerung auf jeden Fall verhindern. Ich gehe deshalb davon aus, dass dieser wirklich die Mieterverhältnisse eingerichtet hat um die Versteigerung zu verhindern. Zumindest hat er mir gegenüber erwähnt, dass er das Mietverhältnis angemessen angemeldet hat und nicht aus der Wohnung will.

Mehr weiss ich leider auch nicht. Wir konnten die Wohnung auch nicht von innen besichtigen, da es nicht einmal die Bank geschafft hat einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. (Ganz schön störrisch der Eigentümer :wink:)

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Guten Morgen,

im Falle der Ersteigerung gilt der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel gegen den Eigentümer. Die Räumung des Eigentümers dürfte damit kein Problem sein.

Die Zwangsräumung der Mieter ist nicht möglich. Zunächst muss gekündigt werden. Zwar gibt es ein so genanntes Sonderkündigungsrecht. Das muss aber spätestens bis zum dritten Werktag des Monats, auf den der Zuschlagsbeschluss erging, ausgesprochen werden. Sodann wandelt sich ein möglicherweise befristetes Mietverhältnis in ein sogenanntes unbefristetes um.

Ob dann - vielleicht aus sozialen Gründen - eine Beendigung des Mietverhältnisses per Urteil zu erreichen ist (das ist nämlich nötig um eine Zwangsräumung zu betreiben), kann ohne weitere Fakten nicht beurteilt werden.

Viel Glück.

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Vielen Dank!
Guten Morgen Wirtschaftsprofi,

vielen Dank, für die Antwort. Ich freue mich wirklich sehr, dass man hier so schnell Antworten auf seine Fragen erhält.

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zu 1 so um die 10.0000

zu 2 jeder einzeln… und jeder einzelne kann sich einzeln wehren ( was die wohl auch tun werden)

zu 3. so kann es kommen

So wie die konstellation aussieht, haben die die Immobilie so abgesichert, dass eine Übernahme oder Einzug in weite Ferne gerückt ist.Das wird dauern und viel geld kosten.
wenn der Eigentümer das Objekt nicht verlässt, so muss er und alle anderen Mieter eine Nutzungsentschädigung zahlen. Die Mietverträge bleiben zunächst in Kraft.

Mietverhältnisse Der Ersteher tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Er hat jedoch in der Vollstreckungsversteigerung ein Ausnahmekündigungsrecht und kann innerhalb von 3 Monaten zum ersten gesetzlich zulässigen Termin kündigen. Bei Wohnraum gelten aber die sozialen Mietschutzbestimmungen. Der Ersteher kann nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrunds (begründeter Eigenbedarf) kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei Wohnraum ist spätestens am erstmöglichen 3. Werktag eines Monats nach Zuschlag zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen (§ 565 BGB).Beispiel: Zuschlag wird am 5.8.2003 erteilt. Kündigung muss spätestens am 3.9.2003 dem Mieter zugehen. Kündigung wirkt dann zum 30.11.2003 Bei gewerblichen Räumen ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Beispiel: Zuschlag wird am 5.8.2003 erteilt Kündigung muss spätestens am 4.10.2003 dem Mieter zugehen. Kündigung ist wirksam zum 31.3.2004 Das Ausnahmekündigungsrecht ist ausgeschlossen (§ 57c ZVG): bei Vorauszahlung der Miete zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums oder Verrechnung der Miete mit sonstigem Betrag zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums. Auch ein verlorener Baukostenzuschuss (heute selten) und Anmeldung durch den Mieter führt zum Ausschluss. Hat der Mieter trotz Belehrung durch das Gericht keine Anmeldung seiner Vorauszahlung oder seines verlorenen Baukostenzuschusses eingereicht, ist das Ausnahmekündigungsrecht nicht ausgeschlossen. Ob das Ausnahmekündigungsrecht gegeben ist oder nicht, entscheidet im Zweifelsfall das Prozessgericht. Besonderheiten: Das Ausnahmekündigungsrecht kann durch Abänderung der Versteigerungsbedingungen ausgeschlossen werden. Dies wird im Versteigerungstermin eingehend erläutert. Beschränkungen nach Wohnungsbindungsgesetz gelten für neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnungen oder Häuser. Diese Objekte dürfen nur Personen mit geringem Einkommen überlassen werden; die Miete darf hier die Kostenmiete oder sog. Vergleichsmiete nicht übersteigen. Diese Beschränkung gilt i.d.R. gem. § 17 WohnungsbindungsG auch für den Ersteher weiter: - bis zum Ablauf des 3. Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, sofern die wegen der öffentlichen Mittel eingetragenen Grundpfandrechte durch Zuschlag erloschen sind - längstens bis zum Ablauf des 8. Kalenderjahres nach Rückzahlung, wenn diese Grundpfandrechte nicht erloschen sind, sondern vom Ersteher übernommen wurden Bei vermieteten Altbauten gilt bei Umwandlung in Eigentumswohnungen manchmal eine Kündigungssperrfrist bis zu 10 Jahren !! Eine Anmeldung der Wohnungsbindung ist nicht erforderlich.

Eigentümer ( Schuldner ) bewohnen das Objekt Der bisherige Eigentümer und die zum Hausstand gehörenden Personen können mittels einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses – wird auf Antrag vom Gericht gem. § 93 ZVG erteilt – geräumt werden. Der Ersteher muss dem früheren Eigentümer eine angemessene Frist zur Räumung setzen, in der Regel 2 – 3 Monate. Der Schuldner muss dem Ersteher für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung bezahlen, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert. Zu beachten ist hierbei, dass keine Mietvertrag vereinbart wird Die Räumung selbst wird durch einen Gerichtsvollzieher durchgeführt. Die Räumung kann ca. 3000.-- – 5.000.-- € kosten, die vom Ersteher vorgeschossen werden müssen. Es haftet hierfür zwar der zu räumende Eigentümer. Wenn dieser aber vermögenslos ist, wird man ihn nicht mehr haftbar machen können. Die Gerichtsvollzieher sind sehr ausgelastet. Eine Räumung wird in der Regel ca. 2 Monate in Anspruch nehmen.

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Hallo zusammen,

ich möchte mit meinem Freund gerne unser Traumobjekt am
14.06.2011 ersteigern.
Ich habe auch schon den derzeitigen Eigentümer gesprochen. Es
gibt hier folgende Probleme, bei denen ich hoffe, dass ihr mir
helfen könnt:

1.) Eigentümer will nicht raus
–> dafür müsste dann die Zangsräumung her (105 m² hat die
Bude also rechne ich so ca. 30.000 für Zwangsvollzieher +
Spediteur und Einlagerung - wisst ihr ob das ungefähr passt?)

Antwort: Dürfte arg überzogen sein, der Preis.
Mit dem Zuschlagsbeschluß (mit dem sind Sie - auch noch vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch - Eigentümer) können Sie den Gerichtsvollzieher (GV) beauftragen, die Zwangsräumung durchzuführen.
Rufen Sie doch einmal einen GV an und fragen sie ihn nach den durchschnittlichen Kosten.
Der weiß das am besten. Auch die Tricks der „Nichtauszieher“.

Bei einem Mietvertrag gilt wie auch beim Kauf über Notar = „Kauf bricht nicht Miete“.
Bei beabsichtigter Eigennutzung können Sie diesem
nach § 57a ZVG in Verbindung mit den Mieterschutzparagraphen im BGB einmalig ausserordentlich kündigen. Versäumen Sie das nicht nach Zuschlagserteilung. Details bitte googeln mit Begriff „Zwangsversteigerung + Mietvertrag + Kündigung“.

2.) Lt Angaben des Eigentümers teilt er die Wohnung mit einem
Mieter
–> muss ich für den Mieter eine extra Zwangsräumung mit
Speditionsbeauftragung und Lagerung machen oder kann ich
Mieter und Eigentümer,die beide im selben Haus wohnen,
gemeinsam abfertigen - bei der Lagerung wären dann halt die
Güter gemischt…?

Antwort:
Das Vorgehehen gegen den Mieter wird sicherlich zeitlich auseinanderdriften. Daher stellt sich die Frage nicht. Sollte es zufällig doch zeitlich zusammenkommen, so ist der GV verpflichtet keine
Gegenstände zu vermischen.

3.) GRÖSSTES PROBLEM: Lt. Auskunft des Eigentümers hat der
Mieter noch einen ERBLINDETEN UNTERMIETER.
–> Nun fürchte ich, dass ich zwar den Eigentümer und den
Mieter per Zwangsräumung rausbekomme, nicht aber den
erblindeten Untermieter, da dieser ja evtl. als sozialer
Härtefall angesehen werden kann und somit die Zwangsräumung
evtl. nicht erfolgen kann - oder bin ich hier falsch
informiert?

Antwort: War der Mieter überhaupt berechtigt, unterzuvermieten? Das steht im Mietvertrag des Mieters mit dem bisherigen Eigentümer.
Den bräuchten Sie dazu, um dies zu beurteilen.
Durfte er das, kann es durchaus zu einem Härtefall kommen. Hier sollten Sie unterstützend wirken, um dem Blinden eine neue Bleibe zu verschaffen (Mitmenschlichkeit).

Ich hoffe dass Ihr mir helfen könnte, denn ich bin auf diesem
Gebiet leider total unerfahren.
Ich freue mich jedenfalls schon mächtig auf eure Antworten und
hoffe, dass ihr das noch vor dem Versteigerungstermin am
14.06.2011 schafft.

Vielen Dank schon mal im Voraus!

Grüsse
Bracco

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Besten Dank für die Antworten!
Hallo hans habenix, hallo bracco,

auch bei Ihnen beiden möchte ich mich ganz herzlich für die vielen hilfreichen Infos und Tipps bedanken.

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Vielen Dank für die Antworten!
Hallo hans habenix, hallo bracco,

auch bei Ihnen beiden möchte ich mich ganz herzlich für die vielen hilfreichen Infos und Tipps bedanken.

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Vielen Dank für die schnelle Antwort!
Hallo dchampw,

vielen herzlichen Dank für die schnelle Antwort!

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Gerne,

hoffentlich konnten Sie etwas aus der Antwort für Sie umsetzen.

Viel Glück.