Hallo!
ich beabsichtige eine Wohnung aus einer Zwangsversteigerung zu Kaufen. Derzeit wohnt dort lt. Gutachten ein Bekannter des 50% Eigentümers OHNE Mietvertrag. Und auf dem Klingelschild steht auch der Name des Noch-Eigentümers, seine Adresse im Gutachten ist auch die der Wohnung. Seine Frau (Eigentümerin der anderen 50%) wohnt woanders.
Frage: wie bekomme ich den Mieter - ohne Vertrag + ggf auch noch den Eigentümer raus? gilt der Mieter auch ohne Vertrag als Mieter -> Sonderkündigungsrecht Eigenbedarf, 3 Monate Frist oder kann ich direkt nach der Ersteigerung hinfahren und die Schlösser tauschen??
Was wenn jmd. gar nicht rausgeht? Wie klagt man den raus - wie lange dauert das und was kostet das ca?
Und was wenn der ExEigenümer dann noch Schäden an der Wohnung anrichtet?
Fragen über Fragen… Könnt ihr helfen??
1000 Dank im Voraus!
Hallo,
ich kann nur ein teil der Fragen beantworten.
Sie sagen er hat keinen Mietvertrag, sowas ist im nachhinein immer noch schnell zu regel. Nicht die feine Englische, aber bei einer Zwangsversteigerung ist mit allem zu rechnen!
Mit einem Mietvertrag müss eine Ordungsgemäße Kündigung ausgesprochen werden. Entweder es klappt alles oder der Mieter stellt sich quer und muß evtl rausgeklagt werden. Soetwas kostet Geld und Zeit. Kosten können von 2000-3000€ entstehen, ist auch nur waage in raum gestellt evtl weniger, oft auch mal mehr.Sind mit von der Dauer des Verfahrens abhängig.
Ohne mietvertrag können sie die Wonung zwangsräumen lassen. Dauert ein paar tage, evtl ne Woche kostet auch etwas 1000-2000€ ( im Bundesgebiet schwanken die Preise) Hierzu sollten sie sich genaue Informationen einholen.
Für evtl angerichtete Schäden wird meist keine Haftung übernommen. Die bleiben sehr wahrscheinlich auf ihnen sitzen. Der Ehemalige eigentümer hat meist keine anfechtbaren Mittel mehr.
Ich hoffe ich konnte etwas klarheit in ihre Fragen bringen.
Viel Glück!!!
Mietverhältnisse Der Ersteher tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Er hat jedoch in der Vollstreckungsversteigerung ein Ausnahmekündigungsrecht und kann innerhalb von 3 Monaten zum ersten gesetzlich zulässigen Termin kündigen. Bei Wohnraum gelten aber die sozialen Mietschutzbestimmungen. Der Ersteher kann nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrunds (begründeter Eigenbedarf) kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei Wohnraum ist spätestens am erstmöglichen 3. Werktag eines Monats nach Zuschlag zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen (§ 565 BGB).
Beispiel: Zuschlag wird am 5.8.2003 erteilt. Kündigung muss spätestens am 3.9.2003 dem Mieter zugehen. Kündigung wirkt dann zum 30.11.2003 Bei gewerblichen Räumen ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Beispiel: Zuschlag wird am 5.8.2003 erteilt Kündigung muss spätestens am 4.10.2003 dem Mieter zugehen. Kündigung ist wirksam zum 31.3.2004 Das Ausnahmekündigungsrecht ist ausgeschlossen (§ 57c ZVG): bei Vorauszahlung der Miete zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums oder Verrechnung der Miete mit sonstigem Betrag zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums. Auch ein verlorener Baukostenzuschuss (heute selten) und Anmeldung durch den Mieter führt zum Ausschluss. Hat der Mieter trotz Belehrung durch das Gericht keine Anmeldung seiner Vorauszahlung oder seines verlorenen Baukostenzuschusses eingereicht, ist das Ausnahmekündigungsrecht nicht ausgeschlossen. Ob das Ausnahmekündigungsrecht gegeben ist oder nicht, entscheidet im Zweifelsfall das Prozessgericht. Besonderheiten: Das Ausnahmekündigungsrecht kann durch Abänderung der Versteigerungsbedingungen ausgeschlossen werden. Dies wird im Versteigerungstermin eingehend erläutert. Beschränkungen nach Wohnungsbindungsgesetz gelten für neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnungen oder Häuser. Diese Objekte dürfen nur Personen mit geringem Einkommen überlassen werden; die Miete darf hier die Kostenmiete oder sog. Vergleichsmiete nicht übersteigen. Diese Beschränkung gilt i.d.R. gem. § 17 WohnungsbindungsG auch für den Ersteher weiter: - bis zum Ablauf des 3. Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, sofern die wegen der öffentlichen Mittel eingetragenen Grundpfandrechte durch Zuschlag erloschen sind - längstens bis zum Ablauf des 8. Kalenderjahres nach Rückzahlung, wenn diese Grundpfandrechte nicht erloschen sind, sondern vom Ersteher übernommen wurden Bei vermieteten Altbauten gilt bei Umwandlung in Eigentumswohnungen manchmal eine Kündigungssperrfrist bis zu 10 Jahren !! Eine Anmeldung der Wohnungsbindung ist nicht erforderlich.
XI. Eigentümer ( Schuldner ) bewohnen das Objekt Der bisherige Eigentümer und die zum Hausstand gehörenden Personen können mittels einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses – wird auf Antrag vom Gericht gem. § 93 ZVG erteilt – geräumt werden. Der Ersteher muss dem früheren Eigentümer eine angemessene Frist zur Räumung setzen, in der Regel 2 – 3 Monate. Der Schuldner muss dem Ersteher für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung bezahlen, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert. Zu beachten ist hierbei, dass keine Mietvertrag vereinbart wird Die Räumung selbst wird durch einen Gerichtsvollzieher durchgeführt. Die Räumung kann ca. 3000.-- – 5.000.-- € kosten, die vom Ersteher vorgeschossen werden müssen. Es haftet hierfür zwar der zu räumende Eigentümer. Wenn dieser aber vermögenslos ist, wird man ihn nicht mehr haftbar machen können. Die Gerichtsvollzieher sind sehr ausgelastet. Eine Räumung wird in der Regel ca. 2 Monate in Anspruch nehmen.
Hallo,
ich kann in einem solchen Fall aus eigener Erfahrung sprechen. Als erstes gilt, wenn Sie sich zu einer Ersteigerung entschlossen haben und den Zuschlag erhalten, sofort in dem Versteigerungstermin den Titel zur Zwangsräumung mit beantragen. Kostet, wenn man´s in dem Moment beantragt, nichts extra und der Titel ist rechtskräftig. Man kann damit zu einem Gerichtsvollzieher gehen und die Räumung beantragen. Der Räumungstermin wird vom Gerichtsvollzieher festgesetzt, da er die Terminplanung mit dem Räumungsunternehmer koordiniert. Doch Vorsicht, denn für die Räumung verlangt der GV von Ihnen einen Vorschuss (bei uns für ein Haus 5000 Euro) die sie sich vom früheren Eigentümer oder Nichtmieter zurückholen können - aber packen Sie einem nackten Mann in die Tasche!!! Und wenn der Vorschuss nicht reicht, müssen Sie noch Geld nachschießen. Es ist so, dass Sie mit dem Zuschlag für die Wohnung auch voll verantwortlich sind für Grundsteuer, Versicherung, Müll, Straßenreinigung usw., u.U. für Versorgung mit Wasser Heizung (weil das meistens Positionen sind, die über die Hausverwaltung abgerechnet werden und was verbraucht wird, holt man sich zur Not von Ihnen). Sie haben wohl immer die Möglichkeit des Regresses, aber siehe oben -Tasche. Sie können auch eine sogenannte Mietausgleichszahlung vom Wohnenden verlangen, aber siehe oben - Tasche.
Ich kann Ihnen nur raten, es sich unter den gegebenen Umständen wirklich zu überlegen, das Objekt zu ersteigern. Sollte der alte Eigentümer Frust schieben und noch Schäden in der Wohnung verursachen, können Sie ihn sicherlich wegen Vandalismus oder Sachbeschädigung anzeigen, aber auf den Kosten sitzen Sie erst einmal.
MfG
D. Werdin
Hallo,
leider kann ich Dir nur bei einem Teil Deiner Fragen helfen.
Fangen wir an mit dem, was ich nicht weiß. Damit könnte man eh ganze Bibliotheken füllen 
Mit Mietrecht kenne ich mich nur am Rande aus. Ich kann Dir nicht verbindlich sagen, ob und wie ein mündlicher Mietvertrag zu werten ist oder ob der Bewohner in diesem Fall eher den Charakter eines Besuchers hat. Da muß Dir wahrscheinlich ein Jurist helfen, der sich mit Mietrecht auskennt, und selbst der wird wahrscheinlich sein weises Haupt wiegen und sagen „Das kommt darauf an“. Erschwerend kommt hinzu, daß die beiden wahrscheinlich zusammenhalten, im Zweifel noch einen „uralten“ Mietvertrag in der Schublade finden und Du erst mal beweisen mußt, daß dieses Schriftstück erst gestern abend beim Bier ausgefüllt wurde.
Bei dem Eigentümer ist es einfacher. Mit dem Zuschlagsbeschluß hast Du einen sofort vollstreckbaren Räumungstitel in der Hand, mit dem Du den Gerichtsvollzieher beauftragen kannst, den Alt-Eigentümer sofort zu räumen. Im Klartext: Kosten ja (die Zwangsräumung kann bis zu TEUR 10 kosten), Zeitverzug kaum. Die meisten Eigentümer sind jedoch einsichtig und ziehen freiwillig aus.
Bei Schäden ist es so, daß Du Pech hast, wenn der Eigentümer sein Eigentumsrecht wahrnimmt und die Wohnung am letzten Tag vor der Versteigerung demoliert. Mit seinem Eigentum, daß es an diesem Tag ja noch ist, kann er machen was er will. Es kann Dir ja auch niemand verbieten, Dein eigenes Auto mit einem Vorschlaghammer zu Klump zu schlagen.
Wenn er die Wohnung allerdings zerstört, nachdem der Zuschlagsbeschluß ergangen ist, macht er sich zum einen strafbar und zum anderen privatrechtlich Dir gegenüber schadenersatzpflichtig. Damit sind wir bei dem schönen Thema, wie man einem nackten Mann in die Tasche greift.
Ich hoffe, ich habe Dir dennoch nicht alle Illusionen geraubt. Viele Leute, wenn auch nicht alle, sind ja doch recht umgänglich.
Morelle
Grundsätzlich kannst du einen Mieter nach Kauf mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
Leider passiert es immer wieder, dass diese dann nicht oder nur nach mehrmaligen Auffordern gehen. Gern auch mal was verwüsten. Da hilft dann nur klagen. Auch wenn bei denen meist nix mehr zu holen ist, sonst wären sie ja auch nicht in der Zwangsversteigerung.
Dieses Risiko mußt du halt mit einrechnen.
Hallo,
den Eigentümer können Sie mit dem Zuschlagsbeschluss zwangsräumen. Dies ist gleichzeitig auch ein Räumungstitel. Dies gilt auch für andere Personen, die nicht Mieter sind. Mieter selbst müssen Sie rausklagen, wenn diese nicht freiwillig ausziehen und zwangsräumen. Das ist langwierig und recht teuer. Kann einige Tausend Euro Kosten.
Sie haben ein Sonderkündigungsrecht und können Mietern daher kündigen. Sie müssen dies aber sofort tun (sofort ist sofort und nicht nach ein paar Tagen). Schlösser tauschen können sie sofort, müssen aber etwaigen Berechtigten einen Schlüssel geben.
Schäden, die nach Eigentumsüberrgang entstehen, müssen Ihnen ersetzt werden. Sowas kommt in der Praxis aber seltener vor, als man meint.
p.
Erwerb von Immobilien in der Zwangsversteigerung beinhaltet unstreitig immer gewisse Risiken. Eines davon ist die Problematik der „ausrastenden Schuldner“; meines Wissens nach kommt das nicht oft vor, aber shit happens …
Der Zuschlagsbeschluss ist gleichzeitig ein Räumungstitel. Also: nach Zuschlag Kündigung an alle Mieter im Objekt (ob mit Mietvertrag oder ohne) vermutlich wegen Eigenbedarf; wenn sie sich nicht nach Fristsetzung etc. rühren, entweder mit dem Gerichtsvollzieher und Schlosser ans Werk gehen(vermute, daß die Aktion so um die 2,0-3,0 TEUR kostet)oder auf dem eleganten Grat der Diplomatie entlangschreiten und den zu räumenden Parteien einen kleinen Betrag x für das zügige Räumen anbieten. Keinesfalls sollte man nach erfolgreicher Auktion einfach die Schlösser austauschen! Und wenn´s gar nicht anders geht: Rechtsanwalt einschalten, bevor´s eskaliert. Schäden am Objekt, welche vom Alteigentümer verursacht wurden, müssen bei ihm natürlich auch geltend gemacht werden. Mein Tipp: kühlen Kopf bewahren und freundlich-diplomatisch sein!
Antwort/en:
Wenn Du den Zuschlag in der ZV bekommst, hast Du einen vollstreckbaren Titel, mit dem Du die Wohnungsräumung durch den Gerichtsvollzieher betreiben kannst.
Das kann schnell gehen, oft aber auch länger dauern.
Mietvertrag ist mündlich oder schriftlich, egal.
Siehe folgende Seite hierzu:
http://www.mietrecht-ratgeber.de/mietrecht/mietvertr…
Der Ersteher hat ein einmaliges Sonderkündigungsrecht, allerdings auch die Regeln des BGB einzuhalten (Eigenbedarf).
Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch, BGB,
geregelt. Siehe folgende Seite:
http://dejure.org/gesetze/BGB/535.html
Suche da drin und lese, was ich Dir nicht abnehmen kann.
Ferner:
http://de.wikipedia.org/wiki/K%C3%BCndigung_von_Miet…
Achte auf die Frist die Du nutzen musst.
Mit Schlösser tauschen ist da nichts drin.
Kosten kann so eine Zwangsräumung schon ein paar Tausender. Bzgl. Zeitfaktor ist jeder Fall individuell.
Erkundige Dich einfach im Detail im Internet.
Google mal mit den richtigen Begriffen (immer ein Entenbein vor und einen Gänsefuss nach dem BEgriff, dann grenzt Du die Treffer besser ein).
Die ZV ist im Zwangsversteigerungsgesetz geregelt (ZVG). Generelles siehe folgende Seite:
www.zwangsversteigerung.net
Einmaliges Sonderkündigungsrecht siehe § 57 a ZVG.
Ansonsten suche folgende Begriffe in einer Sucheanfrage
„Zwangsversteigerung + Zwangsräumung“
Da wirst Du fündig und Erfahrungen der Leute nachlesen.
Wenn Du Schäden dem Alteigentümer nachweisen kannst, dann kannst Du ihn verklagen. Wenn Du keine Beweise hast wirds schwierig.
Gruss
Bracco