Zwangsversteigerung

Geld & Sparen Immobilien
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hallo zusammen habe ein problem

meine Frau und Ich sind dabei ein Ladengeschäft zu mieten.Der Vermieter hat uns ein drei jahres Vetrag angeboten.Im ladengeschäft müssten Umbau Arbeiten für unser Vorhaben vorgenommen werden, die wir übernehmen müssen.Durch eine Zeitungsanzeige haben wir nun zufällig mitbekommen das das Objekt Zwangsversteigert wird.
Meine Frage nun :Was passiert mit mein Mietvetrag? ,ist der gültig?Darf der Vermieter das Objekt überhaupt vermieten und darf der neue Eigentümer uns dann kündigen vor Bblauf des Mietvertrages???

bedanke mich vorraus für eure antw…

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gehen Sie schnellstens zu einem Anwalt.
Lassen Sie klären, zu was Sie sich verpflichtet haben.
Sonst können Sie den Umbau bezahlen und der neue Eigentümer meldet dann Eigenbedarf an und Sie sehen von Ihrem Geld nichts mehr.
Der Mietvertrag muss übernommen werden, aber ein Eigentümer kann natürlich wegen Eigenbedarf kündigen und SIe wissen ja gar nichts von den neuen Eigentümern, ob die das Objekt selber brauchen?
Gruss

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Hallo,
da ich kein Anwalt bin, kann ich keine individuelle Rechtsberatung geben. Aber grundsätzlich gilt:

Der Eigentümer darf natürlich einen Mietvertrag abschließen, falls sein Laden nicht unter Zwangsverwaltung steht.

Im Zwangsversteigerungsrecht gibt es für den Ersteher ein Sonderkündigungsrecht (siehe Link), sonst könnte ja der Schuldner noch schnell vor dem Zwangsversteigerungstermin für einen symbolischen Euro pro Monat und für die nächsten 10 Jahre fest, seinen Laden an seinen Sohn vermieten.
Damit wäre dem Gläubiger das Pfand praktisch aus der Hand geschlagen und damit dies nicht möglich ist gibts

§ 57, 57a ZVG.

Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

siehe auch
http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topi…&

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Hallo, nicht so einfach, aber hier kann man dem Vermieter schon grobe Fahrlässigkeit oder Täuschung vorwerfen. Ich würde erst mal abwarten und nichts unternehmen. Mit dem neuen Besitzer würde ich dann Kontakt auf nehmen und ihn um Fortsetzung des Vertrages bitten. Auf jedenfall steht dem neuen Besitzer ein Sonderkündigungsrecht zu.

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Mietverträge bleiben gültig.
Der neue Eigentümer kann Eigenbedarf anmelden.Aber das dauert

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Hallo,

Meine Frage nun :Was passiert mit mein Mietvetrag? ,ist der
gültig?Darf der Vermieter das Objekt überhaupt vermieten und
darf der neue Eigentümer uns dann kündigen vor Bblauf des
Mietvertrages???

Der Mietvertrag muss vom neuen Eigentümer so übernommen werden wie der alte Eigentümer ihn abgeschlossen hat und er muss sich auch daran halten.
Regel:
Kauf (auch ZVm ist ein Kauf)bricht nicht Miete!!!

Der neue Eigentümer kommt nur aus dem Vertrag raus durch Anmeldung von Eigenbedarf.
Hier sind aber ganz sttenge Regeln einzuhalten!!

Infos über die Zv und andere Themen gibt es auch hier:
http://www.schuldnerakuthilfe.com/zwangsversteigerun…

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Hallo,

das ist eine kompliziertes Pröblem.

„Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung bricht zwar nicht die Miete, er berechtigt aber den Ersteher, Miete gemäß §57a ZVG zu brechen. Das gesetzliche Ausnahmekündigungsrecht besagt, daß der Ersteher den Mietvertrag einmal unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist für den ersten zulässigen Termin schriftlich kündigen kann Dieses Ausnahmekündigungsrecht wird bei bestimmten Mietvorauszahlungen und Baukostenzuschüssen … aufgehoben.“ (Zitiert aus Werner Siepe: Wie ersteigere ich ein Haus oder eine Wohnung, S. 211.)

Ich persönlich würde die Finger davon lassen, evtl. erst nach der Versteigerung mieten, wenn die Verhältnisse klar sind.

MfG

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Hallo,
Es kann sein , das der noch Eigentümer durch den Mietvertrag die Versteigerung verhindern möchte, da ein Ersteher meist das Objekt selber nuzen will, diese werden mit der vorhanden Vermietung abgeschreckt.
Der Ersteigerer hat ein Sonderkündigungsrecht,von 4 Wochen nach Zuschlag.
Also ACHTUNG!

Viel Glück

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Hallo!
Normalerweise werden die Einnahmen, die dem Inolventen- also hier dem Vermieter- zustehen, einfach an den Insolvenzverwalter weitergeleitet. Ich würde an Ihrer Stelle den Verwalter ausfindig machen (geht über das Amtsgericht) und mich erkundigen, ob er schon Näheres weiß.
LG kerstinml

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Hallo,

natürlich wird der Mietvertrag.

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Hallo,

natürlich wirkt der Mietvertrag.

Im Falle der Versteigerung gibt es lediglich ein Sonderkündigungsrecht, welches bewirkt, dass ein möglicherweise befristeter Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt wird.

Selbstverständlich konnte der bisherige Eigentümer eine Vermietung vornehmen.

Viel Glück.

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Ebenfalls Hallo…
wenn ich das jetzt richtig verstanden habe, habt ihr den Mietvertrag noch nicht unterschrieben?
Noch befindet sich das Objekt im Eigentum eures zukünftigen Vermieters und ich denke schon, dass er es jetzt noch vermieten darf, denn noch ist es ja nicht versteigert !
Evtl. zieht der betreibende Gläubiger ja seinen Antrag auf zwangsversteigerung zurück, wenn er einen Mietvertrag für das Ladengeschäft vorlegt.

Selbst, wenn ihr jetzt mietet und es wird versteigert, gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“, das gilt auch bei einer Versteigerung.
Allerdings kann der neue Eigentümer euch fristgerecht kündigen, evtl. ist das ganz dann durch einen möglichen Eigenbedarf des „neuen“ sogar zu beschleunigen.

Ich denke ein offenes Wort an den jetzigen Eigentümer über ihre Sorgen könnte weiter Aufklärung bringen… viele Grüße ela

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Hallo Ladenbesitzer,
bei einer Zwangsversteigerung erlischt nicht gleichzeitig ein gültiger Mietvertrag. Eine Kündigung des Mietvertrages kann der zukünftige Erwerber nur durch Eigennutzung durchführen.(Notfalls gerichtlich, mit Einhaltung der Kündigungsfristen) Der Immobilienkauf aus der Zwangsversteigerung aufgrund bestehender Mietverträge,ist immer mit gewissen Risiken für den Erwerber verbunden. Mfg Günter Draxler

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Hallo Isi,

ich geh davon aus, dass das Objekt als Sicherheit, evtl. bei der Bank,übereignet ist. JE nach dem ob sich das Objekt gut verkaufen läßt kann die kein Interesse haben die Räume zu vermieten. Wenn es schlecht zu verkaufen ist wäre das was anderes. Der ursprüngliche Eigentümer kann das Objekt nur mit Einverständnis der Bank vermieten. Bevor Ihr da investiert klärt das erstmal ab wie die augenblicklichen Besitzverhältnisse sind.

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Hallo ISI2900,

grundsätzlich ist der Eigentümer berechtigt das Gebäude auch während einer laufenden Zwangsversteigerung zu vermieten. Allerdings könnte es sein, dass neben der Zwangsversteigerung auch ein Zwangsverwaltungsverfahren anhängig ist. Dann dürfte der Eigentümer nicht mehr vermieten. In diesem Fall wäre der Zwangsverwalter zuständig. Die Info, ob auch eine Zwangsverwaltung anhängig ist, erhaltet ihr beim zuständigen Amtsgericht. Einfach Sachverhalt schildern und den für das Zwangsversteigerungsverfahren zuständigen Rechtspfleger fragen.

Was die Vermietung angeht, so bricht die Zwangsversteigerung in der Regel nicht die bestehenden Mietverträge. Allerdings besteht ein Sonderkündigungsrecht. (§57 Zwangsversteigerungsgesetz). Es besteht also die Gefahr, dass der Mietvertrag gekündigt werden kann.

Ich hoffe, das hilft erstmal weiter.

Viele Grüße

Tanja

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hallo zusammen habe ein problem

meine Frau und Ich sind dabei ein Ladengeschäft zu mieten.Der
Vermieter hat uns ein drei jahres Vetrag angeboten.Im
ladengeschäft müssten Umbau Arbeiten für unser Vorhaben
vorgenommen werden, die wir übernehmen müssen.Durch eine
Zeitungsanzeige haben wir nun zufällig mitbekommen das das
Objekt Zwangsversteigert wird.
Meine Frage nun :Was passiert mit mein Mietvetrag? ,ist der
gültig?

Antwort:
Kauf per Beurkundung über den Notar oder Erstehung in der Zwangsversteigerung (ZV) bricht nicht Miete/Pacht.
Googeln Sie mal mit Suchbegriffen wie „Miete und Zwangsversteigerung“, da werden Sie eine Menge Hinweise zum lesen bekommen.

Darf der Vermieter das Objekt überhaupt vermieten

Antwort:
Ja, aber nur, wenn nicht auch Zwangsverwaltung besteht.
Ich erkläre ganz kurz beide Begriffe:
-Zwangsversteigerung dient dem Zweck, dass der Gläubiger seine Forderung aus dem Verwertungserlös erhält.
-Zwangsverwaltung dient der Bewirtschaftung des Objekts
(Zahlung Kanal, Kaminkehrer, Grundsteuer, Instandhaltung usw.), damit es nicht an Wert verliert
(denken Sie mal an zerborstene Wasserleitungen im Winter, weil das Objekt leersteht und sich niemand darum kümmert) sowie der Ertragserziehlung, z.B. Miete.
Nach Abzug der Kosten für den Zwangsverwalter und der Bewirtschaftung geht der Nettomieterlös an den betreibenden Gläubiger.
Wenn Zwangsverwaltung läuft (fragen Sie beim Rechtspfleger am Amtsgericht, Unterabteilung Zwangsvollstreckungsgericht), dann darf der Eigentümer nicht mehr selbst vermieten, da der Zwangsverwalter (meistens ein vom Gericht bestellter Rechtsanwalt oder Rechtskundiger) die Eigentümereigenschaft diesbezüglich ausübt. Er nimmt es während der Zwangsverwaltung sozusagen „in Besitz“.

und

darf der neue Eigentümer uns dann kündigen vor Bblauf des
Mietvertrages???

Antwort:
Der Ersteher in der Zwangsversteigerung hat ein einmaliges ausserordentliches Sonderkündigungsrecht,
aber im Zusammenschluß mit der Rechtsprechung (Mieterschutz BGB). Wenn er also eigennutzen will, wird er Ihnen kündigen.

Googeln Sie mal, z.B. mit dem Suchbegriff
„Sonderkündigungsrecht Zwangsverseigerung Gewerbe“.
Hier ein Treffer:

http://www.google.de/#sclient=psy&hl=de&source=hp&q=…

bedanke mich vorraus für eure antw…

Grüsse
Bracco