Hallo, wir sind eine Wohnungseigentümergemeinschaft, wo ein Eigentümer (besaß 6 WE) zwangsversteigert wurde. Er hatte nun Widerspruch eingelegt- auch dieser wurde abgewiesen.
Er kann ja nun sofort per Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher aus den Wohnungen verwiesen werden. Seine Lebensgefährtin bewohnt allerdings eine Wohnung zur Miete ( seit ca. 10 Jahren)
Nun unsere Fragen:
- Wie lange darf sie noch in der Wohnung bleiben? (Kündigungsfrist)
- Wir haben gehört, dass man bei Kündigung wegen Selbstbedarf diese Kündigung bis zum 3. Werktag des Folgemonats nach Bekanntgabe des Zuschlages geltend machen muss, sonst hat man gar keine Chance auf Sonderkündigung.Wie verhält es sich mit den Fristen, wenn der Alteigentümer in Widerspruch gegangen ist? Geltenm dann die Fristen trotzdem?
- Könnte man dem Alteigentümer verbieten das Grundstück zu betreten , also so etwas wie Hausverbot erteilen, auch wenn seine Feundin dort noch weiterhin wohnt?
Über eine Antwort wären wir sehr dankbar.
nicolas3199
Mietverhältnisse Der Ersteher tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Er hat jedoch in der Vollstreckungsversteigerung ein Ausnahmekündigungsrecht und kann innerhalb von 3 Monaten zum ersten gesetzlich zulässigen Termin kündigen. Bei Wohnraum gelten aber die sozialen Mietschutzbestimmungen. Der Ersteher kann nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrunds (begründeter Eigenbedarf) kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei Wohnraum ist spätestens am erstmöglichen 3. Werktag eines Monats nach Zuschlag zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen (§ 565 BGB).
Beispiel: Zuschlag wird am 5.8.2003 erteilt. Kündigung muss spätestens am 3.9.2003 dem Mieter zugehen. Kündigung wirkt dann zum 30.11.2003 Bei gewerblichen Räumen ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Beispiel: Zuschlag wird am 5.8.2003 erteilt Kündigung muss spätestens am 4.10.2003 dem Mieter zugehen. Kündigung ist wirksam zum 31.3.2004 Das Ausnahmekündigungsrecht ist ausgeschlossen (§ 57c ZVG): bei Vorauszahlung der Miete zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums oder Verrechnung der Miete mit sonstigem Betrag zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums. Auch ein verlorener Baukostenzuschuss (heute selten) und Anmeldung durch den Mieter führt zum Ausschluss. Hat der Mieter trotz Belehrung durch das Gericht keine Anmeldung seiner Vorauszahlung oder seines verlorenen Baukostenzuschusses eingereicht, ist das Ausnahmekündigungsrecht nicht ausgeschlossen. Ob das Ausnahmekündigungsrecht gegeben ist oder nicht, entscheidet im Zweifelsfall das Prozessgericht. Besonderheiten: Das Ausnahmekündigungsrecht kann durch Abänderung der Versteigerungsbedingungen ausgeschlossen werden. Dies wird im Versteigerungstermin eingehend erläutert. Beschränkungen nach Wohnungsbindungsgesetz gelten für neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnungen oder Häuser. Diese Objekte dürfen nur Personen mit geringem Einkommen überlassen werden; die Miete darf hier die Kostenmiete oder sog. Vergleichsmiete nicht übersteigen. Diese Beschränkung gilt i.d.R. gem. § 17 WohnungsbindungsG auch für den Ersteher weiter: - bis zum Ablauf des 3. Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, sofern die wegen der öffentlichen Mittel eingetragenen Grundpfandrechte durch Zuschlag erloschen sind - längstens bis zum Ablauf des 8. Kalenderjahres nach Rückzahlung, wenn diese Grundpfandrechte nicht erloschen sind, sondern vom Ersteher übernommen wurden Bei vermieteten Altbauten gilt bei Umwandlung in Eigentumswohnungen manchmal eine Kündigungssperrfrist bis zu 10 Jahren !! Eine Anmeldung der Wohnungsbindung ist nicht erforderlich.
XI. Eigentümer ( Schuldner ) bewohnen das Objekt Der bisherige Eigentümer und die zum Hausstand gehörenden Personen können mittels einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses – wird auf Antrag vom Gericht gem. § 93 ZVG erteilt – geräumt werden. Der Ersteher muss dem früheren Eigentümer eine angemessene Frist zur Räumung setzen, in der Regel 2 – 3 Monate. Der Schuldner muss dem Ersteher für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung bezahlen, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert. Zu beachten ist hierbei, dass keine Mietvertrag vereinbart wird Die Räumung selbst wird durch einen Gerichtsvollzieher durchgeführt. Die Räumung kann ca. 3000.-- – 5.000.-- € kosten, die vom Ersteher vorgeschossen werden müssen. Es haftet hierfür zwar der zu räumende Eigentümer. Wenn dieser aber vermögenslos ist, wird man ihn nicht mehr haftbar machen können. Die Gerichtsvollzieher sind sehr ausgelastet. Eine Räumung wird in der Regel ca. 2 Monate in Anspruch nehmen.
Danke für die superschnelle Antwort!
Hallo,
Eure Fragen betreffen eher das Miet- als mein Spezialgebiet, das Zwangsversteigerungsrecht. Aus diesem Grund kann ich leider keine fundierte Auskunft geben.
Tut mir leid.
Morelle
Hallo, wir sind eine Wohnungseigentümergemeinschaft, wo ein
Eigentümer (besaß 6 WE) zwangsversteigert wurde. Er hatte nun
Widerspruch eingelegt- auch dieser wurde abgewiesen.
Er kann ja nun sofort per Zwangsräumung durch einen
Gerichtsvollzieher aus den Wohnungen verwiesen werden.
Anmerkung: Der Ersteher hat ein einmaliges Sonderkündigungsrecht nach § 57 oder wars § 57a ZVG.
Er muß die Frist nutzen. Die Regeln gehen nach dem BGB.
Soweit mir bekannt, kann er bei Ausnutzung des Sonderkündigungsrechts innerhalb kurzer Zeit die Wohnung räumen lassen.
Allerdings ergeben sich bei der Räumung manchmal ungeahnte Schwierigkeit. Manche haben schon 1-2 Jahre gebraucht, den Mieter loszuwerden.
Googeln Sie mal mit den Stichworten:
„Zwangsversteigerung + Sonderkündigungsrecht“.
Verwenden Sie auch die Gänsefüsschen, dann ist die Trefferquote genauer.
Seine
Lebensgefährtin bewohnt allerdings eine Wohnung zur Miete (
seit ca. 10 Jahren)
Nun unsere Fragen:
- Wie lange darf sie noch in der Wohnung bleiben?
(Kündigungsfrist)
Antwort:
siehe oben
- Wir haben gehört, dass man bei Kündigung wegen Selbstbedarf
diese Kündigung bis zum 3. Werktag des Folgemonats nach
Bekanntgabe des Zuschlages geltend machen muss, sonst hat man
gar keine Chance auf Sonderkündigung.
Antwort: siehe oben
Wie verhält es sich mit
den Fristen, wenn der Alteigentümer in Widerspruch gegangen
ist?
Antwort:
Der Widerspruch ist ja abgeschmettert. Kein Thema.
Geltenm dann die Fristen trotzdem?
- Könnte man dem Alteigentümer verbieten das Grundstück zu
betreten , also so etwas wie Hausverbot erteilen, auch wenn
seine Feundin dort noch weiterhin wohnt?
Antwort:
Solange er seine Freundin besucht und diese einen noch gültigen Mietvertrag hat, werden Sie kaum etwas ausrichten können. Also: fristgemäß ran an die Sonderkündigung, antürlich i.Rahmen des BGB, der Ersteher muß also Eigenbedarf haben und so begründen.
Denn: Weder ein notarieller Verkauf noch eine Zwangsversteigerung brechen Mietverträge. Sie gelten weiter, solange, bis Sie gekündigt werden.
Über eine Antwort wären wir sehr dankbar.
nicolas3199
Hallo,
mit den Kündigungsfristen kann ich überhaupt nicht weiter helfen, davon habe ich keine Ahnung. Ich weiß lediglich, dass ein Mieter, dessen Wohnung versteigert wurde, den normalen gesetzlichen Kündigungsschutz besitzt. Wie das mit dem Eigenbedarf ist, tut mir Leid, keine Ahnung.
Was ich jedoch zum Hausverbot sagen kann ist, dass er Alteigentümer jederzeit das Recht hat, seine Lebensgefährtin zu besuchen, als Neueigentümer hat man also nicht das Recht, ihm in dieser Hinsicht ein Hausverbot zu erteilen.
Ich kann nur raten, zu einem Rechtsanwalt zu gehen, viele RA-Kanzleien bieten ein Erstgespräch schon für 15-20 Euro an.
Mit freundlichen Grüßen
dchampw
Danke , trotzdem für die Antwort.frettchen 3199
Vielen Dank für die Antwort. frettchen3199
Guten Morgen,
jetzt scheinen Sie Pech gehabt haben. Wenn Sie nicht bis zum dritten Werktag kündigen, der dem Zuschlagsbeschluss folgt (egal ob Zuschlagsbeschwerde eingelegt worden ist oder nicht) dann sind Sie an den Mietvertrag gebunden.
Sie sehen - es ist immer wichtig, sich Profis zu bedienen, die nicht immer bei den Juristen zu erwarten ist.
Viel Glück.
Danke für die Antwort frettchen 3199
Danke trotzdem! frettchen3199