Hi Claudius,
Wer hat Erfahrungen mit einer Zwangsversteigerung?
habe das ganze spiel im märz 04 hinter mich gebracht.
Was ist Inhalt des Gutachtens?
Im Gutachten selbst wird das Objekt beschrieben. Desweiteren
auf Altlasten, Wertermittlungsverfahren usw. Lies es dir
sorgfältig durch. Vielleicht mit jemanden der sich da ein
wenig auskennt.
Die Qualität der Gutachten ist recht unterschiedlich. Allen gemeinsam ist, dass du in der Regel keinen Anspruch aus den Gutachten gegen irgendjmd. hast. Es sei denn du kannst dem Gutachter Vorsatz nachweisen…
Selbst Größenangaben sind unverbindlich. Häufig entstehen Gutachten nur aus Aktenlage, da der Gutachter nicht in die Immo reingekommen ist.
Wielang darf der bisherige Besitzer im Haus bleiben, muß ich
ihn erst rausklagen?
Versuche auf jeden Fall dich im Guten mit dem Ex Besitzer zu
einigen. Selbst wenn du im Hinterkopf hast ihn eventuell
irgendwann mal rausklagen zu müssen bedenke er wohnt noch in
der Wohnung und wenn er eine Ruine hinterlässt, bist du halt
NR.25 auf einer Liste von Gläubigern. Ausserdem gehst du für
die Kosten der Zwangsräumung in Vorkasse. Das Geld kannst du
dann auch abschreiben.
Wenn der Besitzer im Haus wohnt, hast du Glück. Du kannst mit dem Zuschlag beim Rechtspfleger einem Räumungstitel beantragen und sofort bekommen. Also in diesem Fall brauchst du nicht zu klagen, sondern kannst gleich einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.
Viel komplizierter ist, wenn ein Mietvertrag mit einem Dritten existiert (wirklich oder nur fingiert)
Wird eine Versteigerung wiederholt und verringert sich dann
der Startpreis?
Ich bin mir jetzt nicht 100% sicher ob die Bank immer
mitbestimmen kann, aber mit jedem weiteren termin in dem das
Objekt nicht verkauft wird, sinken die Mindestgrenzen unter
denen der ex Eigentümer den Zuschlag verweigern kann. Beim
ersten mal glaub ich 70% beim 2. mal 50% und beim 3. mal
theoretisch für noch wenigern als 50% des ermittelten Wertes
im Gutachten.
Die Bank kann mitbieten oder den Zuschlag ohne Gründe
versagen, war bei mir nicht der Fall, hab ich aber schon öfter
gehört. Alleine um den Preis zu steigern.
Grundsätzlich ist der Betreiber (meist eine Bank) Herr des Verfahrens. Sie muss jedem Ergebnis zustimmen, kann zu jeder Zeit das Ganze abbrechen lassen, ist nicht an irgendwelche Verkehrswerte gebunden.
Im ersten Termin gibt es aber einen Schuldnerschutz. Das Gericht erteilt bei einem Gebot unterhalb von 50% keinen Zuschlag.
Falls es weitere Gläubiger hinter dem Betreiber im Grundbuch gibt, kann unter Umständen im 1.Termin eine 70%-Grenze gelten, um diesen nachrangigen Gläubiger zu schützen.
Gibt es Gläubiger vor(rangig) dem Betreiber, bleiben deren Rechte bestehen.
Mit welchen Nebenkosten muß ich nach dem Erwerb einmalig
erwarten?
Für Gebühren und Grunderwerbsteuer leg dir mal so ca 7%(mein
Erfahrungswert) des Kaufpreises beiseite. Dafür sparst du
Makler Courtage.
Ohne Berücksichtigung von Finanzierungsgebühren, kostet das Ganze 3,5% Grunderwerbssteuer und eine Zuschlagsgebühr 0,5% - max. 1%.
Welche Nebenkosten kommen turnusmäßig über das Jahr auf mich
zu?
Gebühren etc kannst ja mal bei der Stadt und Stadtwerken
Informationen einholen, da sind die Grundbesitzabgaben ein
relativ grosser Posten.
Kann man nicht verallgemeinern glaub ich. Stark von den Sätzen
der Städte und Versorger abhängig, sowie vom Objekt selbst.
Nicht zu vergessen Heizkosten (Öl oder Gas) Schornsteinfeger
usw.
Worauf muß ich bei der Versteigerung achten?
Setz dir eine Grenze die du auf keinen Fall überschreiten
willst. Und bedenke 10% des Schätzwertes solltest du Bar dabei
haben.
Wenn du vorher nicht mit der Bank gesprochen hast, kannst du dir ohne 10% des VW in cash den Weg zum Termin sparen.
Allerdings kann die Bank dir im Vorfeld die Sicherheitsleistungen auch erlassen. Dazu können die z.B. dein Depot überprüfen o.ä.
Wirst sehen es spielt sich innerhalb der letzten 5
minuten ab. Frag vorher eventuell mal den Vertreter der
Gläubiger Bank wo denn deren Mindestvorstellung liegt.
Cleverer Tip… ich kenne schon die Antwort. Der sagt dann garantiert im Vertrauen, dass er mindestens den Verkehrswert haben will. Eigentlich sei das Ganze ja mehr wert.
Existenziell (und das meine ich wirklich so!) kann unter Umständen die Klärung der Finanzierung im Vorfeld sein! Du brauchst dazu wirklich schriftlich eine Finanzierungszusage! Und wenn dir ein Bankangestellter sagt, die Finanzierung einer Zwangsversteigerungsimmobilie sei kein Problem, hat er mit großer Wahrscheinlichkeit noch nie im Leben solch eine Finanzierung durchgeführt.
Was bedeutet der folgende Passus in der Ankündigung der
Zwangsversteigerung:
"Der Verkehrswert nach §§ 74a Abs. 5, 85a Abs. 2 Satz 1 ZVG
wurde wie folgt festgesetzt:
- mit Beschluss vom XX.XX.2004 auf XXX.XX € für das Gebäude
auf Flurstück XX/X und auf XXX.XX € für das Flurstück XX/X
Die Wertgrenzen der §§ 85a, 74a ZVG gelten nicht, da im
Versteigerungstermin am XX.XX.2004 der Zuschlag gem. § 85a ZVG
versagt wurde."
Bin kein Jurist aber würde es so Verstehen das die Bank einen
Zuschlag der über der Mindestgrenze lag nicht akzeptiert hat.
Nein. Es heißt nur, dass im ersten Termin jmd. ein Gebot abgegeben hat und der Rechtspfleger aus Schuldnerschutzgründen dieses abgelehnt hat, da es kleiner 50% war.
http://dejure.org/gesetze/ZVG/85a.html
Im nächsten Termin wird der Rechtspfleger nichts mehr dagegen haben, wenn es unter 50% weggehen würde.
Was die Bank denkt und macht steht auf einen ganz andren Blatt.
Viele Fragen ich weiss, aber vielleicht kann mir ja jemand
helfen.
Ich hoffe ein wenig geholfen zu haben
Gruss Can