Hallo Ikarusfly,
vielen Dank für due ausführliche Antwort, ich werde versuchen alles zu beantworten was ich weiss 
1.Wieviel Gläubiger gibt es? Nur eine Bank oder noch mehr
Gläubiger (auf dem Grundstück eingetragen meine ich)?
soweit wir informiert sind, nur die Bank. Im Internet steht ja, das die Bank auf ein Angebot wartet.
2.Was war das für ein 2. Zwangsversteigerungstermin? Wenn es
ein „echter“ zweiter Termin war (es gibt auch zweite die wie
erste gelten), galten keine Grenzen (5/10tel und 7/10tel)mehr.
War dem so?
Dazu kann ich leider nichts sagen, wir waren bei keinem Termin, das hat uns ja der Makler gesagt, der zwischen Bank und potentiellen Käufern vermittelt (denke mal das wird auch der Zwangsverwalter? sein)
- Auch nach einem echten zweiten Termin bleibt der Eigentümer
Eigentümer. Also kann die Bank wiederum nur durch erneute
Zwangsversteigerung den Verkauf ermöglichen, es sei denn der
Eigentümer stimmt einem freien Verkauf ohne
Zwangsversteigerung zu. Ist dem so?
Gute Frage, wie gesagt, die BAnk wartet auf ein Angebot auch ausserhalb der Versteigerung.
Wenn nicht, also wenn erneute Zwangsversteigerung nötig wird,
weil der Eigentümer einem freien verkauf nicht zustimmt,
können Sie natürlich vieles mit der Bank AUSSERRHALB/VOR der
Zwangsversteigerung vereinbaren, wie wer übernimmt die Kosten,
Besichtigungen, Gutachten etc. Da die Bank hier mit dem 2.
Termin auf die Nase gefallen ist, ist sie zu Zugeständnissen
in der Regel bereit. Kostenübernahme ist dann aber in der
Regel, um es für die Bank genehmigungstechnisch einfacher zu
machen, einfach der niedrigere Kaufpreis. Bei erneuter
Zwangsversteigerung geht das ganze Procedere von vorne los und
sie müssen mit Mitbietern rechnen. Es ist aber gut möglich,
dass die Bank nicht mehr auf ihre 7/10tel besteht.
Sollte der Eigentümer einem freien Verkauf zustimmen, ist
alles viel einfacher. Man kann sich mit Bank/Gläubiger einigen
und der Verkauf kommt zustande.
Das alles gilt bei EINEM Gläubiger (hier Bank), sonst kann es
komplizierter werden.
Wie gesagt gehen wir von einem Gläubiger aus. Der vermittelnde Makler hat keinen anderen erwähnt.
Zu Grundschuldeintragung: Die Grenzen bei der
Zwangsversteigerung (5/10tel gesetzlich und 7/10tel als Option
für den Gläubiger) werden auf den Wert des Gutachtens
gerechnet, also Grundschuld bzw echte zugrundeliegende
Forderung spielen hier keine Rolle.
Anders sieht es bei freiem Verkauf (also mit Mitwirkung des
Eigentümers) aus: Letztlich kommt es darauf an, was Eigentümer
und Bank von Ihnen fordern. Das ist bei so einem Verfahren
(zweiter Termin erfolglos) fast immer deutlich weniger als die
Forderung. Mehr als die Forderung (zzgl. bestimmter
Zinszeiträume) darf die Bank gar nicht von Ihnen fordern (wohl
aber der Eigentümer). Ein Mehrerlös (Überschuss Verkaufserlös
über die Forderung) wäre an den Eigentümer abzugeben.
Mehrerlös wirds bei dem Gebäude wahrscheinlich nicht geben…gehen ja etliche tausende euro in die Sanierung…
Sie werden aber oft wegen Bankgeheimnis nicht die wirkliche
Forderung erfahren. Da sollten Sie sich auch keine Gedanken
machen. Sie haben gute Karten, Ihren Preis zu bestimmen und
Ihre Bedingungen vorzugeben. Die Grundschuld ist nur das
Sicherungsmittel. Sie wird nach Einigung auf den Kaufpreis mit
Auflassung (Eigentumsübertragung auf Sie) gelöscht, spielt
also bei der Kaufpreisberechnung keine Rolle.
Zum amtlichen Gutachten: Hier ist vieles unsicher. Erstens
sind die Gutachten oft nicht sehr gut und entsprechen oft
nicht dem wahren Wert (eher mal zu hoch angesetzt). Dabei darf
auch nicht vergessen werden, dass der Eigentümer selbst bei
einer Zwangsversteigerung eine Innenbesichtigung nicht
erlauben muss (freilich erlauben kann). Also darauf achten, ob
das amtliche Gutachten eine Innenbesichtigung beinhaltete.
Das Gutachten war mit Innenbesichtigung, daher sind ja die Schäden am und IM Haus von vor fast 4 1/2 Jahren bekannt (Feuchtigkeit, Dach usw.). Nur weiss keiner was sich dort jetzt getan hat, auch wenn das Haus bewohnt ist…ist aussen (sowie innen) noch einiges zu tun.
Aber selbst dann, Sie sagen, dass Objekt ist in einem
schlechten Zustand. Es ist also dringend ein weiteres
Gutachten in Ihrem Auftrag und Ihrem Beisein ratsam. Das
könnte jetzt nach erfolglosem zweiten Termin möglich sein,
hängt aber wiederum vom Einverständnis des Eigentümers ab.
Manchmal kann die Bank auf den Eigentümer Druck ausüben, weil
sie auch einen Vollstreckungstitel gegen das sonstige Vermögen
des Eigentümers (wenn er identisch mit dem Schuldner ist -
also nicht Drittsicherungsgeber!) in Händen hält. Dann kann
man vielleicht so zur Innenbesichtigung kommen.
Dann warten wir mal ab was die Bank zu dem Angebot sagt, was wir Ihr dann unterbreiten. Natürlich mit der Zugabe, das wir mit einem Gutachter dort rein wollen um zu sehen ob die Schäden noch höher sind als vor x Jahren. Wenn kein Grösserer Schaden entstanden ist, kann man auch den preis neu verhandeln 
Bischen schützen möchte man sich ja auch vor der Katze im Sack. Bringt ja nix wenn man was ersteigert und hinterher feststellt das man des Ding nur abreissen kann
Hoffe das hilft.
Ja danke! Manche Sachen sind geklärt
Gruß
ikarusfly
Gruß zurück
z0raaa
