In Abt. II des Grundbuchs ist eine Eigentumsvormerkung eingetragen. Das Objekt wird derzeit auch von den Berechtigten aus dieser Vormerkung bewohnt.
Was bedeutet das für mich, wenn ich eine Immobilie ersteigern möchte??
Da gibt es verschiedene Szenarien. Primär hängt es davon ab, welche Rangstelle die Eigentumsvormerkung im Grundbuch hat, also ob sie vor oder nach der Grundschuld des Gläubigers eingetragen ist, der die Zwangsversteigerung betreibt. Vermutlich ist sie nachrangig. Sonst wird die Zwangsversteigerung sinnlos. Ganz genau kann Dir das der Rechtspfleger bei dem zuständigen Amtsgericht sagen. In diesem Fall hast Du nichts zu befürchten und die Vormerkung wird mit Abschluß der Zwangsversteigerung ersatzlos gelöscht. Es kann Dir allerdings passieren, daß der Berechtigte einen Mietvertrag hat. Man hat es ja hin und wieder, daß an einen Mieter verkauft wird, und wenn die Person bereits drin wohnt…
In diesem Fall hast Du die normalen Regeln bei der Kündigung eines Mietverhältnisses zu beachten. In der Regel ist also nur Kündigung bei Eigenbedarf und unter Beachtung der einschlägigen Fristen möglich.
Versuch mal mit dem Rechtspfleger beim Amtsgericht zu sprechen. Er ist zur wahrheitsgemäßen und objektiven Auskunft verpflichtet. Du kannst auch mit der Bank sprechen, die die Zwangsversteigerung betreibt. Die wird natürlich nicht objektiv sein, sondern die Hütte aus den Büchern haben wollen.
Viele Grüße
Guten Morgen,
es kann sein, dass Sie in dem geschilderten Fall das Recht auf Eigentumsumschreibung übernehmen müssen. Dies bedeutet, dass der Begünstigte gegen Sie, im Falle der Ersteigerung durch Sie, einen Anspruch auf Umschreibung des Eigentums hat.
Klingt kompliziert, ist auch nicht ganz „ohne“.
Allerdings kommt es darauf an, ob die Zwangsversteigerung wegen der Aufhebung der Gemeinschaft, oder wegen einer Zwangsvollstreckung betrieben wird (das ist ein erheblicher Unterschied). Falls es sich um eine Zwangsvollstreckungs-Versteigerung handelt - kommt es darauf an, aus welchen Rang die Zwangsversteigerung betrieben wird. Die Ergebnisse können daher unterschiedlich sein.
Sie sehen - das ist nichts für Laien.
Viel Glück bei Ihrem Vorhaben.
Danke!
werde mich mal mit dem Rechtspfleger unterhaten, da das scheinbar doch nicht so ganz ohne ist.
Gruß
Danke für die nette Antwort,
werde versuchen mit einem Rechtspfleger darüber zu sprechen, wenn das keine Klarheit bringt, lasse ich die Finger davon.
Danke und Gruß
Antwort:
Ich hatte vor kurzem eine ähnliche Anfrage.
Ich kopiere nun nachfolgend meinen Antworttext von
vor einigen Tagen ein:
Re: Ansprüche aus Eigentumsübertragungsvormerkung ?
an orpheus00 , 03.06.2011 08:44 nicht öffentlich
Antwort:
Bei Zwangsversteigerungen greift das ZVG = Zwangsversteigerungsgesetz.
Der Erstranggläubiger wird kapitalmäßig bezahlt, also Grundschuld + Grundschuldzinsen oder, falls der Erstranggläubiger auf Teile seiner Rechte verzichtet, dann eben weniger.
Rechte in Abteilung II stellen sich genauso in der Rangfolge an, nur, sie haben offensichtlich keinen Euro-Betragswert angegeben. Sie werden mit dem Kapitalwert bedient.
z.B. Leibgeding: Es hat einen bestimmten Wert.
Die Leistungen für das Leibgeding sind im Vertrag, in dem das Leibgeding bestellt wurde, beschrieben.
Diese Leistungen haben bestimmte Euro-Werte zugrundeliegen bzw. höhere (je nach Entwicklung von Indexen usw.). Effektiv kann ein nur verbal dastehendes Recht umgerechnet werden in einen Jahreswert. Multizipliert mit der Lebenserwartung der Leibgedingsberechtigten (Sterbetafel männlich/weiblich) ergibt dies einen sogenannten KAPITALWERT. Jetzt hat das Verbalrecht einen betragsmäßigen Wert. Es wird in der Rangfolge der Rechte bedient oder teilbedient, d.h. es kann auch ganz oder teilweise ausfallen und/oder wird gelöscht.
z.B.
mtl. Geldzahlung Euro 300 x 12 Monate
Wohnrecht, umgerechnet auf QM, 600 Euro x 12 Monate
usw.
Zusammengerechnet macht das 900 Euro x 12 = Euro 10.800. Diese Summe muß multipliziert werden mit der Lebenserwartung nach Sterbetafel, z.B. der Begünstigte hat noch 12 Jahr statistisch zu leben, so heißt die Rechnung: 10800 Euro x 12 Jahre = Das Kapitalrecht beträgt Euro 129.600,00. Verlassen sollte man sich auf diese sehr oft angewandte Berechnungsart nicht.
Ein Richter / Rechtspfleger kann -wie in den 1960er Jahren- auch hergehen und einem Begünstigten, der sterbetafelstatistisch nur noch 2 Jahre zu leben hat auch mal das 25-fache zugestehen, also Rechnung
Euro 10800 x 25 = Euro 270.000.
Da kommen also hohe Rechte zum Vorschein.
Die Beteiligten in der ZV können sich auch verständigen, dass das Recht bestehen bleiben kann, z.B. wie bei einer Grunddienstbarkeit (z.B. Geh- und Fahrtrecht für einen Dritten oder z.B. Stromleitungsrecht für einen Stromversorger - da ein solcher seine Aufgabe weiter ausführen muß, macht es Sinn, dass solche Rechte bestehen bleiben).
Ein Eigentumsübertragungsvermerk (Sie meinen Auflassungsvormerkung) ist aus meiner Sicht eine prekäre Belastung. Diese in der ZV mit zu übernehmen macht keinen Sinn, es sei denn, diese gilt nur für ein Teilgrundstück, z.B. einen kleinen Streifen am Grundstück, der für Straßenbauzwecke Verwendung findet.
Man sollte hergehen und im Grundbuch Einsicht nehmen.
Verlangen Sie vom Grundbuchbeamten den Grundakt zur Einsicht (in dem alle Urkunden abgelegt sind, welche für die Eintragungen verwendet wurden) und sehen Sie den Vertrag/die Bewilligung ein, die für die Eintragung maßgeblich war. Daraus ersehen Sie, welche Tragweite die Belastung hat, Teilgrundstück oder ganzes Grundstück.
Ich vermute mal, dass der Eigentümer klamm mit Geld ist, die kreditgebende Bank hat die Forderung/en fällig gestellt (Kündigung) und betreibt die gerichtliche Zwangsversteigerung.
Dann versuchte der Eigentümer, freihändig zu verkaufen (Notar + Kaufinteressent), was jedoch nur bis zu einem gewissen Stadium gelang (Eintragung Auflassungsvormerkung = rangmäßiges Sicherungsinstrument für den Käufer, damit der Eigentümer nicht noch mehrfach freihändig verkaufen kann, denn jeder zweite, dritte Kaufinteressent würde aus dem Grundbuch in Abteilung II ersehen, dass bereits eine Auflassungsvormerkung für Dritte besteht).
Die Hintergründe können verschieden sein, z.B.
-der Käufer kann nicht 100% Kaufpreis zahlen
-der Kaufpreis war mit dem Gläubiger im Grundbuch nicht abgestimmt (reicht also nicht zur Vollablösung des Gläubigers)
-andere Gläubiger, z.B. solche die keine Grundbuchrecht haben, aber aus persönlichem Zwangsvollstreckungstitel die ZV betreiben,
sind nicht bereit die ZV aufheben zu lassen.
Usw.
Alles klar? Wenn nicht, bitte weitere konkrete Fragen stellen.
Soweit meine einkopiert Antwort.
Bei Ihnen wird es so sein, dass die Auflassungsvormerkung Rang im Grundbuch nach dem betreibenden Gläubiger hat und in der ZV erlöschen wird.
Rufen Sie mal den Rechtspfleger am Amtsgericht/Unterabteilung Zwangsvollstreckungsgericht an.
Grüsse
Bracco
Hallo „bracco“,
das war jetzt mal (für mich) verständlich geschrieben.
Wenn man den Begriff „Eigentumsvormerkung“ googelt wird auf Paragraphen verwiesen, und wenn ich diese Parag. lese, weis ich am Ende genau so viel wie am Anfang.
Noch mal danke und Gruß!