Hallo zusammen,
wir haben großes Interesse an einem Einfamilienhaus aus einer Zwangsversteigerung. Der Verkehrswert liegt bei 186.000 € in relativ gefragter Stadtrandlage einer kleinen Großstadt. (Grundstückspreise pro qm 165 €). 106 qm plus Vollkeller und Garageund 360 qm Grundstück, Baujahr 1989.
Von außen sieht das Haus noch sehr gut aus, roter Klinker. LAut Gutacten keine Mängel.
Von innen durften wir es auch kurz besichtigen, aufgrund der Familiengeschichte sah es ein wenig unsauber aus aber sonst ok.
Allerdings würden wir alle Böden(Laminat und Fliesen), Wände neu streichen, Türen sowie Gäste-WC, Bad und Küche neu machen. Bei normalen relativ kostengünstigen Materalien und Großteil in Eigenregie sind wir da mit 20.000 -25.000 € gut dabei?
Die Eigentümer wollte uns gleich erzählen, dass sie für selbsteingebaute Dinge noch zusätzlich haben wollen, obwohl es im Gutachten mit drin steht?! Aber ein wenig Handgeld sollte man sowieso mit einplanen?!
Der Termin der Versteigerung ist am 16.1., anscheinend hat sich sonst noch keiner das Haus besichtigt, beim Amtsgericht sagte man uns aber das schon relativ großes Interesse herrschte aber sagte das man trotzdem gute Chancen hätte das Haus für 70% des Verkehrswertes zu ersteigern?! Ist das realistisch?
An Nebenkosten müsste man mit ca. 10.000 Euro rechnen?!
Fragen über Fragen. 
Hallo,
Allerdings würden wir alle Böden(Laminat und Fliesen), Wände
neu streichen, Türen sowie Gäste-WC, Bad und Küche neu machen.
Bei normalen relativ kostengünstigen Materalien und Großteil
in Eigenregie sind wir da mit 20.000 -25.000 € gut dabei?
schwer zu sagen, zu welchem Preis Ihr das Material einkaufen könnt. Unterschätzt aber den Zeitaufwand nicht, ein Haus komplett zu streichen und die Böden komplett zu legen. Wenn Ihr Handwerker einschalten müßt, dürften 25 K€ nicht reichen.
Die Eigentümer wollte uns gleich erzählen, dass sie für selbsteingebaute Dinge noch zusätzlich haben wollen, obwohl es im Gutachten mit drin steht?!
Das würde ich mit dem Rechtspfleger des AG klären, ob Ihr überhaupt an die Alt-Eigentümer zahlen dürft. Wenn diese Verbindlichkeiten haben, die aus der ZV nicht abgelöst werden, steht das Geld den Gläubigern zu.
Aber ein wenig Handgeld sollte man sowieso mit einplanen?!
Würde ich nicht machen.
Ist das realistisch?
Je besser der Zustand des Hauses ist, umso unwahrscheinlich ist es, dass niemand anderes mitbietet. Ich habe schon ZVs erlbet, da erfolgte der Zuschlag erst oberhalb des Verkehrswertes.
An Nebenkosten müsste man mit ca. 10.000 Euro rechnen?!
Wie kommst Du auf diesen Betrag ?
Gruß
Nordlicht
Hallo,
Es ist völlig unseriös wenn man hier im Vorfeld sagt das das Haus für 70% des Verkehrswertes zu haben sei. Auch hier bestimmt die Nachfrage den Preis.
Was man jedem Bieter nur im allgemeinen raten kann ist zum einen die Zahlung der erforderlichen Sicherheitsleistung sicherzustellen (vor allem auch in der richtigen Form [Barzahlung ist unzulässig!]) und das man sich eine absolute Betragsgrenze für sein Höchstgebot setzt und diese dann auch beherzigt.
Selbstverständlich gehen viele Immobilien in der ZVG für deutlich unter dem Verkehrswert über die Bühne aber so muss es nicht immer sein.
ml.
Hallo,
wenn noch Zeit ist, kann der Interessent vorher
- bei Immoscout oder sonstwo lesen, was Ertragswertgutachten, Sachwert usw bedeuten
- die Marktlage und seinen Bedarf nochmal erkunden
- ein Fachbuch zur Versteigerung nicht lesen, durcharbeiten
- mehrere andere Versteigerungen besuchen von irgendwelchen Immobilien
- eher zuletzt das Gutachten lesen
- sich vorher ueberlegen, wenn es nicht zu 70 sondern zu 120 Prozent vergeben werden sollte, was er dann macht
- das Geld besorgen (bissl umstaendlich)
Alle Details hier, ob das Haus ein Dach hat oder nutzbar ist, soll doch nur ein Wertgutachten der Leser herauskitzeln, darum kann es hier kaum gehen.
Gruss Helmut
MOin,
zum einen kannst du getrost davon ausgehen, dass es viel mehr Leute gibt, die sich dafür interessieren und dass es sicherlich auch so einige gab, die sich das Objekt angeschaut haben. Zum anderen kommt es oft genug vor, dass ein Objekt auch die 70% schlägt, wenn ein Bieter ein bestimmtes Objekt aus welchem Grudn auch immer ganz unbedingt haben will. Also: eigenes Maximum definieren und auf GAR KEINEN Fall überschreiten. Warst du schon mal bei einer Zwangsversteigerung? Falls nein und dieses Haus nicht deines wird, dann solltest du probeweise mal zu welchen gehen, egal, ob das Objekt dich interessiert oder nicht.
Der Eigentümer, der ja jetzt zwangsversteigert wird, kann keinerlei Ansprüche stellen, die ihr zusätzlich zahlen müsst. Genaueres müsste einem Gutachten zu entnehmen sein, allerdings kenne ich diese Versteigerungen so, dass mit der Zahlung des Höchstgebotes das Haus „frei“ wird. Selten, dass noch etwas Zusätzliches drinbleiben kann.
Und Renovierungskosten würde ich konservativ schätzen, schliesslich weisst du ja nicht, was noch alles auf euch zukommt, wenn ihr erstmal drin seid - es gibt auch Eigentümer, die alles, was im Haus ist, mitnehmen, im Zweifel ohne Rücksicht auf Verluste (sieht dann ähnlich aus wie nach MIetnomaden). Das möchte ich bitte eindeutig nicht unterstellt haben!!! Aber es kommt meist anders als man denkt.
Die Versteigerungsbedingungen kennst du ja sicherlich.
Gruß
Ex.
Hallo,
Die Eigentümer wollte uns gleich erzählen, dass sie für
selbsteingebaute Dinge noch zusätzlich haben wollen.
Der Eigentümer verliert oft alles was er hatte und bleibt auf Schulden sitzen.
gute Chancen das Haus für 70% des Verkehrswertes zu ersteigern?!
Weniger geht im ersten Termin gesetzlich garnicht (Aus Rücksicht auf den Eigentümer)
Zudem kann der Gläubiger auch nach Zuschlag noch zurückziehen (auch bei 120%).
Ich war mal bei so einem Termin ohne Grenzen, wo ein Paar am Ende der Bieterfrist (zum ersten, zum zweiten) meinte, ein ähnliches Haus für 50.000 ersteigert zu haben. Zum einen kamen die seriösen Angebote dann erst, zum anderen hat die Bank sich trotz der 169.000 noch ein Veto vorbehalten und hätte mit Sicherheit abgelehnt.
Gruß
achim
Hallo,
beim Amtsgericht
sagte man uns aber das schon relativ großes Interesse
herrschte
Sieht aus wie „Bei der Versteigerung wird es ganz schön abgehen“.
Geh davon aus, dass Andere genau so schlau sind wie Du.
aber sagte das man trotzdem gute Chancen hätte das
Haus für 70% des Verkehrswertes zu ersteigern?!
Diese Aussage widerspricht dem oben angedeuteten Andrang.
Was genau hat wer denn nun gesagt? Ich meine wirklich „gesagt“ und nicht „mein Wunsch ist verstanden zu haben, dass …“
Ist das
realistisch?
Für mich nicht.
Gruß
Jörg Zabel
gute Chancen das Haus für 70% des Verkehrswertes zu ersteigern?!
Weniger geht im ersten Termin gesetzlich garnicht (Aus
Rücksicht auf den Eigentümer)
50% darf im ersten Termin nicht unterschritten werden. Bis 70% darf der Gläubiger ablehnen. Und zurückziehen darf er bis zum Schluss.
vnA
sagte das man trotzdem gute Chancen hätte das Haus für 70% des Verkehrswertes zu ersteigern
Das wäre der erste Mitarbeiter eines Amtsgerichtes, der sich im Vorfeld einer Versteigerung zu den Konditionen eines möglichen Zuschlages geäußert hätte. Kann es sein, dass hier etwas so verstanden wurde, wie man es verstehen wollte?
Grundsätzlich muss man sich davon frei machen, bei einer Zwangsversteigerung ein Superschnäppchen machen zu können. Entweder ist das Objekt noch nicht einmal die 70% wert, oder es wird nicht dafür weggehen. Dafür sorgt üblicherweise schon die Gläubigerin, die das Objekt im Zweifel selbst erwirbt und danach mit ihrer eigenen Maklerabteilung freihändig veräußert.
Alteigentümer sind auch so ein Thema. Entweder ziehen sie nicht aus (da ist das Handgeld sicherlich nicht die schlechteste - aber möglicherweise illegale - Idee) oder sie hinterlassen ein Chaos ( bis hin zum Aufdrehen des Gashahnes)
Dann zum Gutachten. Auch hier kann man die eine oder andere Überraschung erleben.
Und nun zu den Renovierungen. Laminat, 2 Eimer Farbe, Türen und ein Paar Sanitärobjekte - alles in Baumarktqualität - erhalte ich für unter 5’ € und 6 Wochen Arbeit. Oder für 100’ € und 1 Jahr Umbauzeit. Da kommt es auf die eigenen Wünsche und Fähigkeiten an. Energetisch ist bei dem Objekt der aktuelle Standard weit weg. Isolierung der obersten Geschossdecke ist gesetzlich vorgeschrieben. Kellerdeckenisolierung tut auch gut. Neue Heizung sollte man sich gönnen, natürlich mit hydraulichem Abgleich. Von neuen Fenstern, Außenisolierung, Lüftungsanlage etc. reden wir im Moment aber nicht.
Tipp: Nutze die verbleibende Zeit und besuche - als Besucher - wenigstens eine ZV vor dem genannten Termin.
vnA
Guten Morgen, ja - ist es möglich, 70 % unter dem Verkehrswert erwerben. Es ist sogar möglich, 50 % unter dem Verkehrswert erwerben oder sogar noch darunter. Aber Achtung - es gibt eine Reihe von Fallstricke, die es zu beachten gilt. Ohne einen sachkompetenten Profi würde ich diese Versteigerung nicht machen. Viel Glück!
Vielen Dank schon mal für die Antworten.
Wir werden uns vorher noch 2 Zwangsversteigerungen anschauen um uns einen kleinen Eindruck einer ZV zu holen.
Die Familie, die wir bei der Besichtigung kurz kennengelernt haben, schätzen wir nicht so ein, dass sie extra was kaputt machen. Allen Anschein hat es der Familie schwer getroffen, die alte Oma wohnt da mit drin und der Vater hatte evtl. einen Schlaganfall und kann nicht mehr arbeiten. Aber man steckt da natürlich nicht drin…
Auf die 10.000 € Nebenkosten komme ich, angenommen wir ersteigern das Haus für 150.000 €:
Zuschlagsgebühr 578,00 €
Grundbuchgebühr 342,00 €
Zinsen für Tage * 806,40 €
Grunderwerbsteuer 7.500,00 €
Gesamtaufwand 159.226,40 €
Kommt das ungefähr hin?
Zu den Aussagen im Amtsgericht, wir haben die Dame nach ihren Einschätzungen und Erfahrungen gefragt, da meinte sie, dass schon Interesse am Haus bestehe, sie aber sich trotzdem vorstellen könnte dass es für 70% versteigert werden könnte. Oftmals würden beim 1. Termin keine Gebote über die geforderten 70% erreicht. Es waren von der Dame auch „nur“ Einschätzungen und natürlich keine Garantien.