Hallo, ich beabsichtige eine Wohnung in einem Gewerbegebiet zu ersteigern.Im Untergeschoss befinden sich Gewerblich genutzte Räume.Die Wohnung im Obergeschoss wird versteigert. Im Baulastenverzeichniss steht dass der Eigentümer sich verpflichtet die Wohnung im Obergeschoss nur als Zubehörräume der gewerblichen Räume im Erdgeschoss zu nutzen zu vermieten o. zu veräussern darf.Sollte die Wohnung anders genutzt werden wird von der Bauaufsicht Behörde eine Baunutzungsuntersagung erlassen.Kann dann die Wohnung im Obergeschoss überhaupt seperat versteigert werden.Ich würde die Wohnung derne privat vermieten.Wer weiss Rat.
Antwort:
Bitte stellen Sie Ihre sehr spezifische Frage (um 100%ige Sicherheit zu haben) dem zuständigen Rechtspfleger am Amtsgericht (Zwangsvollstreckungsgericht), der den Fall bearbeitet.
Auch er wird Sie auf die Bauaufsichtsbehörde verweisen.
Fragen Sie weiterhin nach bei der zuständigen Stadt/Gemeinde (Bauaufsichtsbehörde).
Ich selbst meine - ohne Obligo - es handelt sich vermutlich um zweckgebundene Räume, evtl. sogar um eine sogenannte Betriebsleiterwohnung.
Solche Wohnungen wurden szt. nur genehmigt mit der Auflage der vorgegebenen Nutzung. Eine Trennung erscheint mir kaum möglich. Es sei denn, es besteht kein öffentliches Interesse an der Verquickung des Gewerbes mit der BL-Wohnung.
Normalerweise wird die zwangsweise Verwertung schon vorher sondiert.
Ein Gläubiger, der auf Gewerbe und Sonderräumen mit Grundschulden besichert ist, wird daher -in Kenntnis der eingeschränkten Nutzung- die Zwangsversteigerung beider Objekte betreiben und zwar (nur) im Gesamtausgebot (also nicht in Einzelausgeboten).
Nachträglich habe ich „gegoogelt“. Tun Sie das auch.
Googeln ist immer nur so erfolgreich, als man die richtige Suchweise anwendet und die richtigen Schlagbegriffe wählt.
Gehen Sie rein und schreiben Sie genau nach:
Zwangsversteigerung + Betriebsleiterwohnung
So fand ich auch den nachfolgenden Link, dessen Inhalt ziemlich treffsicher antwortet:
http://www.frag-einen-anwalt.de/Baulasten-__f44692.html
Schauen Sie sich auch die anderen Links an (nicht die Immobilienofferten, die unter dieser Linkanfrage vielfach angeboten werden).
Fazit:
Mit der Bauaufsichtsbehörde reden, ob Sie auf die Baulast verzichtet. Der Verzicht müsste schon vor der ZV schriftlich genehmigt sein.
Wenn nein, vergessen Sie die Wohneinheit.
Grüsse
Bracco
Hallo Bracco, werde auf das Bauamt gehen, mal sehen was die sprechen…Danke Gruß Kreidler
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Hallo,
also, um die einfache Frage zuerst zu beantworten: Separat versteigert werden kann sie. Ich könnte jetzt einfach sagen, sie wird ja separat versteigert, also muß es auch gehen. 
Spaß beiseite: Wenn das Haus aufgeteilt ist in Teileigentum ist das gar kein Problem. Bei Eigentumswohnungen ist es im Grund genommen genau das Gleiche. Die können ja auch separat gehandelt und versteigert werden.
Die schwierigere Frage ist die der Vermietung unter Beachtung der Nutzungsbeschränkung.
Steht eine zeitliche Befristung dabei? Das ist bei Baulasten häufig der Fall.
Was versteht die Bauaufsicht konkret unter „Zubehör“? Sind damit nur Büros oder Lagerräume gemeint? Dann dürfte es eigentlich nicht als Wohnraum ausgewiesen sein, sondern wäre ebenfalls Gewerberaum! Oder ist damit eine Art Hausmeister- oder Werkswohnung gemeint?
Laß Dir auf jeden Fall die entsprechenden Schreiben der Baubehörde zeigen und löcher alle Leute, die dazu etwas zu sagen haben, mit Fragen. Das ist in erster Linie die Bank, die das Objekt versteigert, der Rechtspfleger beim Amtsgericht, der die Versteigerung leitet, der Gutachter, der im Auftrag des Gerichtes den Verkehrswert festsetzt und die Baubehörde selbst.
Wenn die Nutzungsbeschränkung unbefristet ist oder das Ende noch in weiter Ferne liegt, kannst Du nicht frei über die Wohnung verfügen. Da gibt es drei Möglichkeiten:
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Du ignorierst die Beschränkung nach dem Motto „Wo kein Kläger ist, da ist kein Richter“. Wenn doch ein Kläger kommt, hast Du allerdings ein wirklich massives Problem. Auf jeden Fall wird der Eigentümer der Erdgeschoßräume die Problematik kennen und hat Dich dann in der Hand.
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Du gehst mit der Bauaufsicht in den Clinch und beantragst eine Nutzungsänderung bzw. eine Löschung der Baulast. Der Ausgang ist fraglich.
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Du richtest Dich nach der Beschränkung und kannst die Wohnung dann eigentlich nur an den Nutzer der Gewerberäume im Erdgeschoß vermieten. Der wird dann die Miete entsprechend drücken.
Viele Grüße
Morelle
Danke für die Antwort.
Ich werde mich mit allen Beteiligten - Verwaltung - Bauamt - Bank usw. auseinandersetzen, mal sehen was möglich ist…
Gruß Kreidler
Das wird so nicht funktionieren, da die „Wohnung“ ja gar nicht als Wohnraum zugelassen ist.ich würde da die Finger von lassen.
selbst wenn es ein schnäppchen sein sollte, ist der Ärger mit der Firma im Untergeschoss doch vorprogrammiert.
Hallo,
der Hinweis im Baulastenverzeichnis ist führend. Das heißt, auch dann wenn die Wohnung alleine versteigert wird (was möglich ist), so sind dennoch die Eintragungen im Baulastenverzeichnis zu beachten.
Ob das tatsächlich durchführbar ist oder nicht, kann dabei dahinstehen.
Die Eintragung im Baulastenverzeichnis ist jedenfalls zu beachten.
Viel Glück.
Guten Abend,
leider kann ich zu diesem Problem nichts sagen.
MfG
OK - Danke