Liebe/-r Experte/-in,
wie ich erfahren habe, geht bei einer Zwangsversteigerung beim ersten Termin nur ein Gebot über 5/10 bzw. 7/10 über dem Verkehrswertes.
Beim zweiten Termin gilt diese Regel nicht - habe ich gehört. Doch ich habe erfahren, daß die „Bank“ ein Angebot unter 5/10 mit Antrag auch ablehnen kann.
Wie oft kann „die Bank“ denn ein niedriges Gebot als 5/10 ablehnen? Mein Wunschhaus zum Schnäppchenpreis wird jetzt das dritte Mal per Gericht zwangsversteigert. Worauf muß ich mich einstellen? Geht es denn unendlich weiter, wenn kein Käufer für 5/10 gefunden wird?
Gruß aus Hamburg
Gibt es beim ersten Versteigerungstermin, in dem ein Gebot abgegeben wird , ein Gebot unter 5/10 des Verkehrswertes, wird der Zuschlag von Amts wegen versagt.
Liegt das Gebot jedoch zwischen 5/10 und 7/10, kann ein Gläubiger, der bei 7/10 noch zum Zuge gekommen wäre, also Geld bekommen hätte, die Zuschlagsversagung beantragen.
Zweiter Zwangsversteigerungstermin
Hier gelten die Zuschlagsgrenzen nicht mehr. Dies, wenn in einem Termin zuvor ein Gebot gegeben wir. Wird in keinem Termin ein Gebot gegeben, so bleiben die Grenzen in jedem Termin bestehen.
Guten Morgen,
Gläubiger haben immer einen guten Stand, denn wenn sie die Zwangsvollstreckung einstweilen einstellen, dann gibt es auch keinen Zuschlag.
Das kann sie in der Regel tun, so oft sie will.
Viel Glück.
Die bank kann zu jeder zeit ein gebot ablehnen.dann wird die ZV nicht durchgeführt und das verfahren beginn von vorne
Alles zur ZV von Immobilien findest du hier
http://www.schuldenfrust.de/Immobilie.pdf
Liebe/-r Experte/-in,
wie ich erfahren habe, geht bei einer Zwangsversteigerung beim
ersten Termin nur ein Gebot über 5/10 bzw. 7/10 über dem
Verkehrswertes.
Antwort:
5/10 vom gerichtl. Verkehrswert ist die Schuldnerschutzklausel des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG), sonst macht sich der Staat schadenersatzpflichtig. Sie gilt automatisch, kraft Gesetzes.
7/10 ist die Gläubigerschutzklausel, nicht automatisch kraft Gesetzes sondern nur auf Antrag eines oder mehrerer Gläubiger, die mit Grundschuldbetrag und/oder Grundschuldzinsen im Bereich von 70% des gerichtl. Schätzwertes gesichert sind. Wer das ist und wieviel Gläubiger, das sagt Ihnen der Rechtspfleger am Amtsgericht, Unterabteilung Zwangsvollstreckungsgericht.
Diese Gläubiger gilt es zu fragen, mit welchem Mindestgebot Sie zufrieden sind, um dann im ZV-Termin kein 7/10-Veto zu beantragen. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.
Beim zweiten Termin gilt diese Regel nicht - habe ich gehört.
Antwort:
So stimmt das nicht. Diese beiden Grenzen gibt es immer nur zusammen (nicht getrennt). Entweder sie bestehen beide zusammen oder fallen beide zusammen.
Wenn die Grenzen gefallen sind, ist das Mindestgebot rein theorethisch nur mehr das sogenannte „geringste Gebot“. Dieses setzt sich zusammen aus den Gerichtskosten, rückständigen/bestimmten öffentlichen Lasten, z.B. rückständige Grundsteuer, unbezahlte Erschließungskosten u. ähnliches. Aber nicht alle öffentlichen Rückstände. Das ZVG regelt das. Fragen Sie auch hier den Rechtspfleger.
Hintergrund: der Staat will immer sein Geld haben. Obwohl er keine Recht im Grundbuch eingetragen hat, hat er Vorrang nach ZVG (Rangeinteilung).
Diese Grenzen fallen nur (völlig unabhängig ob 2. oder 3. oder späterer Termin) wenn z.B. ein Gebot unterhalb von 5/10 kam, die 5/10 (z.B. durch ein oder mehrere Gebote) nicht überstiegen wurden und somit eine Zugschlagsversagung wegen Nichterreichens der 5/10-Grenze vom Rechtspfleger gemäß ZVG ausgesprochen wurde.
Alternativ: hat ein Gläubiger (da ein Gebot unterhalb von 7/10 abgegeben wurde) 7/10-Veto-Antrag im ZV-Termin gestellt, wird ebenso Zuschlag versagt.
Aber, das Eine, wie das Andere: beim nächsten ZV-Termin gibt es keine Grenzen mehr, weder 5/10 noch 7/10. Aber für den bestbetreibenden Gläubiger ist das eigentlich egal, er kann seine Forderungen weiterhin durch beliebige Eigengebote „schützen“, im Notfall nach § 30 ZVG das Verfahren einstellen. Einstellen heißt nicht aufheben. Es wird halt längstens auf 6 Monate ruhen.
Dass ab dem 2. ZV-Termin automatisch keine Grenzen mehr gegeben sind, ist weit im Volk verbreitet, stimmt aber zu 100% nicht.
Dann gibt es als Mindestgebot, das abgegeben werden muß, nur mehr das geringste Gebot, siehe oben.
Aber:
Der bestbetreibende Gläubiger hat das ZV-Verfahren „in der Hand“, kann alle möglichen Anträge stellen, zurücknehmen usw.
Z.B.: Der bestbetreibende Gläubiger kann Interessenten-Gebote selber überbieten um seine Forderung zu schützen, dann sind Bieter aufgefordert, das Gebot des bestbetr. Gläubigers zu überbieten. So kann die Bank den Bieter so „weit führen“, dass er größtmöglich doch ein gutes Ergebnis erzielt.
Bleibt der bestbetr. Gläubiger im eigenen „Gebot hängen“, hat aber keine Absicht, das Objekt selbst einzusteigern (müsste dann auch Grunderwerbsteuer 3,5% vom Gebot zahlen), stellt er das ZV-Verfahren gemäß § 30 ZVG ein. Dann muß er nach Abschluß des ZV-Termins einen Antrag auf Wiederversteigerung stellen.
Bietet ein nachrangiger Gläubiger mit und bleibt im eigenen Gebot „hängen“, hat er ein Problem. Er muß das Objekt sich zuschlagen lassen, wenn andere Bieter ihn nicht überbieten. Darum halten sich Nachranggläugier mit dem Bieten zurück und beschränken sich auf 7/10-Veto (das darf aber ein nachrangiger Gläubiger nur, wenn er mit Grundschuld und/oder Grundschuldzins bei 70% des gerichtl. VWT gesichert ist, siehe oben).
Banken haben kein Interesse, Objekte selbst einzusteigern. Ihr Geschäft ist das Bankgeschäft (Kredite vergeben, Spareinlagen entgegennehmen usw.).
Objekte selbst einsteigern, kann ins Geld gehen
(Grunderwerbsteuer zahlen, Grundbuchumschreibung zahlen, Objekt bewirtschaften, damit die Bausubstanz sich nicht verschlechtert usw.).
Doch ich habe erfahren, daß die „Bank“ ein Angebot unter 5/10
mit Antrag auch ablehnen kann.
Wie oft kann „die Bank“ denn ein niedriges Gebot als 5/10
ablehnen?
Antwort: nicht der Gläubiger lehnt ein Gebot unter 5/10 ab, sondern es gilt von amts wegen, kraft ZVG.
Darauf achtet der Rechtspfleger.
Mein Wunschhaus zum Schnäppchenpreis wird jetzt das
dritte Mal per Gericht zwangsversteigert. Worauf muß ich mich
einstellen? Geht es denn unendlich weiter, wenn kein Käufer
für 5/10 gefunden wird?
Antwort: Ganz einfach, Sie oder jemand anderes bietet beim nächsten ZV-Termin unterhalb 5/10 (Gebot ist zwar zugelassen, aber nicht zuschlagsfähig). Also völlig gefahrenfrei.
Beachten Sie aber, wenn es sogenannte bestehenbleibende Rechte im Grundbuch gibt.
Beispiel:
Abteilg. III/lfd. Nr. 1 TEUR 100 Sparkasse
(sie ist bestbetreibender Gläubiger, da Rangklasse 1)
Abteilung III/lfd.Nr. 2 TEUR 200 RaiBank.
(sie ist nachrangiger Gläubiger, da Rangklasse 2).
Betreibt die RaiBk aktiv das ZV-Verfahren, die Sparkasse nicht (sie meldet Ihre Forderung bei Gericht an, verliert aber dadurch nicht ihr Recht), dann ist die Sparkasse ein sogenanntes „bestehen bleibendes Recht“, der Ersteher muß es nominell mit TEUR 100 übernehmen (die Grundschuldzinsen kommen ins geringste Gebot und müssen ausgeboten werden, dadurch erhöht sich das geringste Gebot, mitunter darstisch, fragen Sie den Rechtspfleger nach der ungefähren Höhe).
Für Sie als Bieter also ein Hinweis, dass Sie ihr Gebot so hoch legen, indem Sie bei diesem Beispiel TEUR 100 von Ihrem gewollten Gebot abziehen, Beispiel
Sie wollen 150 TEUR bieten: dann bieten Sie nur mehr TEUR 50, weil Sie das Sparkassenrecht mit übernehmen müssen, haben also indirekt TEUR 150 zu blechen, weil die Sparkasse nach dem ZV-Termin die Grundschuld fällig stellt und Zahlung TEUR 100 vom Ersteher verlangt (als Gegenleistung löscht sie dann ihr Recht).
Alles klar?
Was tun? Einfach!
Gehen Sie zum bestbetreibenden Gläubiger und fragen Sie diesen:
- Welches Mindesgebot akzeptiert der bestbetr.Gläubiger?
- Haben Nachranggläubiger Aussicht auf Geld in der ZV?
Wenn ja (z.B. weil die Grundschuld nebst Grundschuldzinsen nicht so hoch ist, dann gehen Sie auch zum Nachranggläubiger und fragen sie wie 1.
Dann kennen Sie sich aus und haben ggü Konkurrenten den Vorteil zu wissen, wann die Gläubiger nicht mehr selbst mit Eigengeboten im ZV-Termin eingreifen, sondern Sie gewähren lassen, weil Sie - wie abgesprochen bieten -.
Jetzt alles klar?
Wenns noch Fragen gibt, fragen Sie.
Grüsse
Bracco
Gruß aus Hamburg