Zwangsversteigerung - Mieterin will nicht ausziehe

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo zusammen,

dieser Beitrag passt sowohl zum Mietrecht als auch zu den Immobilien. Ich versuche es also erst einmal hier:

Eine DHH soll zwangsversteigert werden. Der Termin steht bereits fest. Ein erster Versteigerungstermin wurde kurzfristig abgesagt. Damit ist diesmal nicht zu rechnen, da die Liste der Gläubiger zwischenzeitlich immer länger geworden ist, die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers endgültig erschöpft.

Eigentümer der Immobilie ist der nicht mehr im Haushalt lebende Ex-Mann. Wohnhaft im Haus (mit normalem unbefristetem Mietvertrag) ist die Ex-Frau mit den gemeinsamen Kindern. Die zu zahlende Miete wurde zwischen den Ex-Partnern mit 400 Euro/Monat festgelegt, darüber existiert ein normaler Mietvertrag - die ortsübliche Miete für das Haus läge bei ca. 1.300 Euro/Monat.

Die Mieterin wehrt sich mit Kräften gegen den Verkauf des Hauses bzw. kündigt an, das Haus nicht räumen zu wollen. Bereits in der Vergangenheit drohte sie mehrfach mit Suizid, sollte es zu einer Räumungsverpflichtung kommen.

Herr X würde das Haus gerne über die Zwangsversteigerung erwerben.

Ist es korrekt, dass Herr X mit Datum des Zuschlags Herr X der Ex-Frau Mietzahlungen bis zu ihrem Auszug in Rechnung stellen kann? Die Mietzahlung von 400 Euro ist ja klar eine Gefälligkeit des Ex-Mannes.
Muss der neue Eigentümer, also Herr X, diesen Gefälligkeits- Mietvertrag übernehmen oder kann er direkt auf die ortsübliche Miete erhöhen?

Im nächsten Schritt würde dann die Kündigung wegen Eigenbedarfs (Herr X möchte mit seiner Familie dort einziehen) fällig. Welche Kündigungsfrist hätte Herr X einzuhalten? Greift der alte Mietvertrag, der seit mehr als 5 Jahren besteht? Dann wären es 6 Monate. Oder sein eigener, neuer Mietvertrag - wie geht das überhaupt, wenn die Mieterin nichts unterschreiben will?

Falls die Mieterin nicht nach Ablauf der Kündigungsfrist auszieht, was passiert dann? Könnte Räumungsklage seitens des neuen Eigentümers erhoben werden? Wie erfolgreich wäre die wohl? M. E. muss der Eigentümer dafür in Vorkasse treten - welche Kosten wären hier zu erwarten? (Doppelhaushälfte, offensichtlich viel Hausrat)

Was wäre zudem, wenn die Mieterin ihren Mietzahlungen nicht nachkommen kann? Müsste dann trotzdem die normale Kündigungsfrist abgewartet werden, bevor man weitere Maßnahmen (ebenfalls Räumungsklage) ergreifen könnte?

Legt man sich bei der Überlegung, eine solche Immobilie überhaupt anzpacken, womöglich selber einen Strick um den Hals? Habe irgendwo mal gelesen, dass „vermietete Objekte“ und „u. a. bewohnt durch Kinder“ (hier sind es übrigens gleich 4!!!) zusätzliche Schwierigkeiten mit sich bringen…

Wie ist eure Meinung dazu?

Danke und viele Grüße
Kirsten

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Bei einer Zwangsversteigerung gelten die Sondervorschriften der §§ 9 Nr. 2, 21 und 57 ff. ZVG. Das heisst, der Ersteher hat ein Kündigungsrecht nach § 57a ZVG. Dieses Kündigungsrecht muss sofort zum erstmöglichen Termin geltend gemacht werden. Der Ersteher ist an den bestehenden Mietvertrag mit dem darin vereinbarten Mietzins gebunden; zusätzlich gelten auch die Mieterschutzvorschriften der §§ 568 und 573 BGB. Die Miete kann im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen erhöht werden. Es ist aber die Kappungsgrenze von 20 % zu beachten.

Zahlt die Mieterin nicht, muss keine Kündigungsfrist eingehalten werden, es kann bei einem Mietrückstand von 2 Monatsmieten fristlos gekündigt werden.

Bei Suiziddrohungen kann sich das Räumungsverfahren in die Länge ziehen, die Mieterin muss allerdings Nachweise erbringen.

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Der Ersteigerer tritt in das bestehende Mietverhältnis als neuer VM ein. Die alte Miete (400 €) gilt somit fort.
Es gelten die allgemeinen Mieterhöhungsmöglichkeiten, d.h. u.a. Erhöhung auf ortsübliche vergleichsmiete, maximale Erhöhung der Nettokaltmiete aber um 20 % alle 3 Jahre.
Eigenbedarfskündigung ist möglich, Kündigungsfrist wohl 6 Monate bei Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren.
Der VM ist im Räumungsprozess als Kläger immer erster Kostenschuldner für Gerichtskosten, seinen RA und eventuelle Räumungskosten (Gerichtsvollzieher samt Umzugskosten).
Ob Eigenbedarfskündigung durchgeht bei einer Mieterin mit 4 Kindern und ob ein eventuelles Räumungsurteil auch vollstreckt werden kann (Stichwort: Suizidandrohung der Mieterin) kann hier in dieser Allgemeinheit nicht beantwortet werden.
Es besteht halt immer ein Wagnis (oder besser: allgemeines Lebensrisiko) eine bewohnte Wohnung zu ersteigern. Dessen muß sich ein Ersteigerer bewusst sein.

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Bitter Moon hat hinsichtlich des Sonderkündigungsrechts des 57 ZVG recht.

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Hallo,

Bei Suiziddrohungen kann sich das Räumungsverfahren in die
Länge ziehen, die Mieterin muss allerdings Nachweise
erbringen.

Nachweise der Suiziddrohung??
Ja wie macht man das denn?

LG Jasmin

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Indem man ein ärztliches Attest vorlegen muss. Ein (Fach-)Arzt muss die reale Suizidgefahr bestätigen. Es reicht also nicht das Dahingeplapperte.

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Hallo zusammen,

und vielen Dank für Ihre/eure Antworten.

Das sind ja allesamt keine guten Infos, so dass Herr X nochmal mächtig überlegen wird, ob er sich so etwas antut.

Als regelrechte Frechheit empfinde ich, dass es für einen potenziellen neuen Eigentümer demnach praktisch erst nach weit über 20 Jahren möglich wäre, die Mietzahlungen auf das ortsübliche Niveau zu bringen. Immer mal vorausgesetzt, man würde die Mieterin aus dem Haus nicht früher rauskriegen. Und warum sollte sie freiwillig gehen, wenn sie für echt lächerliches Geld in einem tollen Haus wohnen kann.

Bist du dir wirklich ganz sicher, dass man eine so unverhältnismäßig geringe Miete (es liegt ja auf der Hand, dass es ein Deal zwischen beiden Partnern aufgrund der besonderen Situation war) nicht schneller angleichen kann bzw. gezwungen ist, diesen Mietvertrag zu übernehmen?

Den Nachweis einer Suizidgefährdung durch einen Arzt halte ich ebenfalls für sehr fraglich. Organisch lässt sich so etwas ja wohl kaum nachweisen; dass einen eine solche Situation psychisch mitnimmt, erkenne ich ohne Wenn und Aber an. Dazu ein bisschen schauspielerisches Talent (ist ja schließlich für einen „guten Zweck“) und schon finde ich m. E. recht problemlos einen Arzt, der mir meine Selbstmordabsicht attestiert, obwohl sie rein faktisch nicht vorhanden ist.

Viele Grüße
Kirstin

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Indem man ein ärztliches Attest vorlegen muss. Ein (Fach-)Arzt
muss die reale Suizidgefahr bestätigen. Es reicht also nicht
das Dahingeplapperte.

Also wenn ich mit dem Gedanken spielen würde mich umzubringen, wäre mein letzter Gedanken mir das von Arzt bestätigen zu lassen … Ich würde meine Freundin / Freund, Mutter oder was weiss ich, vielleicht sachte darauf hinweisen, aber alles andere weisst ja wieder darauf hin, dass ich es NICHT tun will, sondern nur darüber plappere und um dem Ganzen Gewicht zu geben mal noch so eben von offizieller Stelle bescheinigen lasse - so in der Art wie "guckst du Papier, ich wolte es wirklich tun … "

… das sacht mir jetzt mal so meine Logic

LG Jasmin

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Deshalb wird das Haus in der ZV vermutlich auch günstig zu erwerben sein. Der Erwerber braucht allerdings Geduld.