Ein Mieter mietet über einen gewerblichen Zwischenmieter eine Wohnung, welche aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers zwangsversteigert wird. Dies weiss der Mieter beim Unterzeichnen des Mietvertrages jedoch nicht. 10 Tage nach Unterzeichnung des Mietvertrages wird der Zwangsversteigerungsbescheid ins Grundbuch eingetragen. Dies erfährt der Mieter jedoch erst Monate später.
Nun droht dem Mieter eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf des neuen Eigentümers. Der Mieter möchte jedoch aufgrund der Tatsache, dass ihm die Wohnung a) gefällt und b) bereits auch investiert wurde (Küche, Laminat etc…) nicht ausziehen.
a)+b) sind keine Gründe im rechtlichen Sinne > sondern eher ganz normales Leben; zudem hätte der Mieter sich vor einer baldigen Kündigung dadurch schützen können, dass er eine Mindes-Vertragslaufzeit vereinbart hätte.
Soweit die Kündigung des Erwerbers/neues Vermieters berechtigt ist, wird sich der Mieter nicht dagegen wehren können.
- Kann man eine Schadensersatzforderung stellen?
Sollte man tatsächlich nach nur wenigen Monaten wieder ausziehen müssen entstünden enorme Kosten (Makler, Umzug, Küche etc…)
Aus dem Abschluss eines Vertrages ergeben sich auch sogenannte Nebenpflichten > z.B. Schutzpflicht > Aufklärungspflicht: d.h. die eine Vertragspartei ist verpflichtet, die andere Vertragspartei unaufgefordert vor Vertragsabschluss über Umstände aufzukären, die die andere Vertragspartei dazu bewegen könnte von einem Vertragsabschluss Abstand zu nehmen.
Was darunter genau fällt ist aber einzelfallabhängiges Rechtsprechungsrecht.
Ist so eine Pflicht zu bejahen, verletzt die Vertragspartei ihre Pflicht und tritt tatsächlich ein Schaden ein, dann entsteht ggfs. ein Schadensersatzanspruch - Rechtsgrundlage: Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (Culpa in Contrahendo) - §§ 311 Abs.2, 241 Abs.2 und 280 BGB.
http://dejure.org/gesetze/BGB/241.html
Beispiele
http://www.bmgev.de/mietrecht/urteile/bk/280nachf.htm
bei Vorhersehbarkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarf
http://www.palm-bonn.de/eigenbedarf.htm
http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/bw061.htm
Das ist allerdings nicht direkt vergleichbar, da der Schadensersatzanspruch nur gegenüber dem „Schädiger“ (also dem Zwischenvermieter) geltend gemacht werden kann Der Erwerber aus Zwangsversteigerung muss zwar den Mietvertrag übernehmen (§ 566 BGB Kauf bricht nicht Miete), darf aber nach § 573 kündigen (z.B. wegen Eigenbedarfs) und hat zudem ein Sonderkündigungsrecht nach § 57 ZVG - Nimmt er seine Rechte wahr, hat der Erwerber/neue Vermieter sich aber dadurch in Bezug auf das Mietverhältnis nichts zuschulden kommen lassen!
http://www.rechtsanwaltdrpalm.de/zvg.htm
- Ist es möglich, dass ein gewerblicher Zwischenmieter 10 Tage vor dem Eintrag des Zwangsversteigerungsvermerks ins Grundbuch tatsächlich nichts hiervon weiss?
Der eigentlichen Zwangsversteigerung geht i.d.R. ein mehrmonatiges Verfahren voran. Oft steht das Objekt dann auch unter Zwangsverwaltung - die Miete ist dann nicht mehr an den Vermieter sondern an den Zwangsverwalter zu zahlen.
Möglicherweise hat der Zwischenvermieter von der drohenden Zwangsversteigerung gewusst … und genau das hätte derjenige der einen Schadensersatzanspruch stellt auch zu beweisen!
Derjenige der z.B. einen Schadensersatzanspruch geltend macht und einklagt, muss aber grundsätzlich für seine eigenen Anwaltskosten und die Gerichtskosten erstmal in Vorlage treten. Sollte er „unterliegen“, dann trägt er zudem auch die Kosten, die er der Gegenpartei dadurch erforderlich gemacht hat …
Die Erfolgsaussichten sollte man daher im Vorfeld recht gut überlegen UND ob man die entsprechenden Beweise auch erbringen kann!
Ggfs. hilft bei der Entscheidung nur eine einzelfallbezogene Rechtsberatung weiter.