Zwangsversteigerung und Zwangsräumung / Mietrecht

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

wir planen ein Haus auf einer Zwangsversteigerung zu erwerben. Die Eigentümerin ist ein alte Frau, die im Pflegeheim liegt. Dieses betreibt auch die Zwangsversgeigerung. Die alte Dame hat eine Betreuerin vom Amtsgericht.

Im Haus selbst wohnt der Sohn der Frau, der von dem ganzen nichts wahrhaben will. Die Betreuerin sagt, dass der Mietvertrag wegen nicht erfolgter Mietzahlung gekündigt wurde und sie die Zwangsräumung nur mangels Geld nicht durchführen kann.

Meine Frage nun ist, wie das rechtlich aussieht, wenn ich das Haus ersteigere und der Sohn nicht ausziehen will. Er scheint mir ein bisschen verwirrt zu sein um nicht zu sagen er leidet an irgendwelchen psychischen Erkrankungen. Solche Menschen können ja gemeinhin gefährlich werden. Vermutlich muss ich den Mietvertrag nicht erneut kündigen, da ich die Kündigung, die ja bereits erfolgt ist, in der Rechtsnachfolge wohl übernehme?

Dann muss ich wohl eine Zwangsräumung beim Amtsgericht beantragen? Oder geht das auch schneller? Einfacher wär es ja, wenn der dann ehemalige Eigentümer drinn wohnt, aber das ist hier nicht der Fall.

Mit welchen Kosten und welchem Zeitraum muss ich da so ungefähr rechnen? Ist es ratsam da einen Anwalt zu nehmen, oder geht das auch selber? Welche Möglichkeiten gibt es nach einer Zwangsräumung, um sich vor dem Typ zu schützen?

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Hallo Herr Riegel,

es ist folgender Maßen: wenn Sie die Zwangsversteigerung gewinnen, können bzw. sollten Sie direkt im Termin den Titel zur Zwangsräumung beantragen. Das hat den Vorteil, dass dieser Titel nichts kostet, im Gegensatz dazu, wenn Sie im Nachhinein die Zwangsräumung einklagen müssten, würde es Ihr Geld kosten. Mit dem erworbenen Titel gehen Sie zum Gerichtsvollzieher um bitten um einen Termin für die Zwangsräumung. Dieser Termin wird Wochen bei uns dauerte es ca. 5 Wochen bis zum Termin, es können aber auch Monate vergehen, es kommt auf die Auslastung des Gerichtsvollziehers an. Dann fordert der GV von Ihnen als Auftraggeber eine Summe zur Zwangsräumung (für ein 220 qm großes Haus wollte es von uns vor 5 Jahren 5000 Euro Vorschuss). Kommt er mit dem Geld letztendlich nicht aus, muss sogar nachgezahlt werden. Dieses Geld können Sie vom momentanen Mieter zurück klagen. Sollte er Hartz-IV Empfänger sein, wird es schwierig bis unmöglich werden, dieses Geld zu bekommen. Nach der Zwangsräumung können Sie sich nur dann schützen, wenn dieser Mensch Ihnen gegenüber auffällig ist oder wird, dann können Sie eine einstweilige Verfügung beim Gericht erwirken, dass er z.B. Ihnen und der Familie nicht näher als 50 Meter kommen darf.
Das was die Zwangsräumung betrifft, können Sie selber machen, dazu ist kein Anwalt nötig. Ich empfehle Ihnen jedoch trotzdem mit einem RA ein Erstgespräch zu führen. Die meisten Kanzleien bieten für ein Erstgespräch eine Kostenpauschale von ca. 15-20 Euro an.
Ich wünsche Ihnen viel Glück und Erfolg für ihr Vorhaben.
Mit freundlichen Grüßen
Dirk Werdin

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Hallo Herr Werdin,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Zum Thema Zwangsräumung habe ich noch eine Nachfrage: da es sich ja um einen Mieter handelt, kann ich dennoch gleich die Zwangsräumung beantragen? Er ist zwar wohl ein säumiger Mieter, aber ich kenne weder den Mietvertrag, noch weiss ich von was der eigentlich lebt. Die Betreuerin der Eigentümerin sagte mir, dass sie den Mietvertrag gekündigt hätte, aber ob das stimmt kann ich ja auch nicht überprüfen.

Sie sagte auch, dass im 1. Rang eine Hypothek ist und das Geld der Schwester, also der Tochter der Eigentümerin zur Verfügung gestellt wurde. Ich möchte ja nicht Gefahr laufen da in familiäre Streitigkeiten zu geraten. Dass ich beim bieten diese 220.000 DM berücksichtigen muss, weiss ich natürlich.

Gestern war ich bei dem Bewohner und der hat einen ziemlich wirren Eindruck gemacht. Er erzählte was von einer Reise nach Japan nächte Woche, wo er eine Millionärin heiraten würde und dass ihm die Hälfte des Hauses gehört usw. Ich denke das erste ist schlichtweg erfunden, möglicherweise glaubt er aber selber daran. Das Zweite dürfte eher ein Wunsch sein, da er sicher die Hälfte erben würde, wenn die Mutter verstirbt. Da die aber im Pflegeheim ist und dort die Kosten auflaufen, betreibt das Heim ja die Zwangsversteigerung. Zudem machte er persönlich einen sehr verwahrlosten Eindruck, erzählte ständig von wichtigen Leuten, die er kennt und die ihm helfen usw.

Ich habe in meinen Kalkulationen eine Summe von mind. 10.000 € eingerechnet für den GV und die Kosten, die bis dahin bei der Bank anlaufen. Da der Bewohner einer Besichtigung nicht zustimmte, muss ich davon ausgehen, dass zudem umfangreiche Sanierungsmaßnahmen nötig sind. Das ist aber nicht das eigentliche Problem. Diese Gelder sind auch einkalkuliert.

Ich mache mir mehr Sorgen darüber, wie man diesen Menschen nach einer Ersteigerung aus dem Haus bekommt. Das Haus ist 172 qm groß, davon 47 qm sind eine Einliegerwohnnung. Man kann davon ausgehen, dass sowohl die Wohnung als auch das Haus etwas vermessit sind. Alles ist mit Kruscht vollgestellt. Das wird die Räumung sowieso verteuern.

Die Sache mit dem Mieterstatus macht mir eben Sorgen. Zudem, wo sollte der hin und wohnen, wenn ihn der GV auf die Strasse setzen würde? Ginge das überhaupt? Über den Ablauf einer Zwangsräumung bin ich informiert, aber eben nicht, wie das mit einem Mieter ist. Wenn ich den nach 3-6 Monaten nicht draussen habe, dann könnte das finanziell auch irgendwann problematisch werden, zumal die Kosten für die bisher bewohnte Wohnung auch weiter laufen. Und solange der nicht auszieht und keine Miete zahlt, könnte er ja trotzdem die Wohnung in Stücke schlagen etc… Bei gesitig verwirrten Menschen weiss man ja nie und ich habe Bedenken, dass man so jemand auch nicht so einfach zwangsräumen kann…

Er hat wohl auch zwei Oldtimer Porsche in einer Garage und auf dem Stellplatz davor, aber beides nicht angemeldete und wohl auch nicht fahrbereite Fahrzeuge. Würden die auch mit gepfändet werden? Das wäre ja ev. ein Wert, der versteigert werden könnte.

Besten Dank und freundliche Grüße
Volker Riegel

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Ich Grüße Sie Herr Riegel,
sicherlich ist die Zwangsräumung gegen den Eigentümer noch etwas anderes als bei einem Mieter mit gültigem Mietvertrag. Aber da Sie sagten, dass die Betreuerin die Kündigung bereits ausgesprochen hat - lassen Sie sich von Ihr eine Kopie der Kündigung aushändigen - erwirken Sie die Zwangsräumung meines Wissens auch gegen den Mieter. Was den Anteil am Haus angeht, den der Sohn gerne darstellen möchte, rate ich Ihnen einfach, auf das Gutachten zu schauen, welches Sie vom Gericht erhalten haben. Dort steht ganz genau, wer Eigentümer ist. Aber nichts desto Trotz, wenn das Haus insgesamt versteigert wird, haben Sie mit niemandem später zu tun, weil die Gläubiger von der Versteigerungssumme bedient werden und wenn noch jemand Anderes Geld investiert hat, hat er Pech.
Ich würde an Ihrer Stelle jedoch sehr vorsichtig sein, wenn der Sohn niemanden ins Haus lässt. Bei uns war es so, dass der Ehemann der Eigentümerin selbst den Gutachter nicht ins Haus ließ, und im Gutachten stand dann lediglich: „Haus von innen nicht besichtigt“.
Was wir dann erlebt haben ist eine einzige Katastrophe: Keller im Rohzustand ohne Türen, in manchen Räumen kein Licht geschweige Strom, defekte Fußbodenheizung und da das Haus in Eigenleistung gebaut wurde, Baumängel an allen Ecken und Enden, insbesondere was die Dämmung angeht. Ich will Ihnen damit keine Angst machen, jedoch gehen Sie wirklich mit der gebotenen Vorsicht an die Sache und verzichten Sie lieber auf das Objekt, wenn Sie Zweifel haben. Mal davon abgesehen ist der Gutachter sogar berechtigt, für sein Gutachten, wenn ihm denn der Zutritt ins Haus verweigert wird, sich mit einem GV Zutritt zu verschaffen.
Was die Fahrzeuge angeht, können Sie den GV darauf aufmerksam machen, dass evtl. Vermögen in Form von Oldtimern vorhanden sind. Außerdem können Sie dem Sohn eine Rechnung stellen für Mietersatzzahlungen, für die Zeit die er weiter im Haus bleibt. Ist er dann in Verzug, Mahnbescheid schicken und wenn er dann nicht zahlt, haben Sie einen Titel und können die Fahrzeuge sogar pfänden lassen.
Ich möchte Ihnen nur trotzdem raten, mit einem RA zu sprechen, um ganz sicher zu gehen, welche Möglichkeiten Sie haben.
Ich würde mich freuen, wenn Sie mir später mal eine Info zukommen lassen würden, wie alles ausgegangen ist.
Viel Erfolg und liebe Grüße
Dirk Werdin