Zwangsversteigerung Wohnrecht auf Lebenszeit

Geld & Sparen Immobilien
#1

Guten Tag,

ich möchte ein Resthof über eine Zwangsversteigerung erwerben, der Haken an der Geschichte ist das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht auf Lebenszeit für den Vorbesitzer.
Die Grundbucheinträge lauten wie folgt:

  1. Bank (getilgt)
  2. Bank (offen, diese Schulden müssen durch den Käufer übernommen werden)
  3. Finanzamt (offen; Gläubiger, der die Zwangsversteigerung anordnet)
  4. Wohnrecht auf Lebenszeit

Der Resthof besteht aus 3 Gebäuden, Haupthaus (Wohnfläche ca. 200 m²), Nebengebäude 1 (Scheune ca. 150 m²) und Nebengebäude 2 (ca. 100 m²).
Der Bewohner des Haupthauses ist nicht der Besitzer des Resthofes, sondern der Stiefvater des Besitzers.

Nun zu meinen Fragen:

  1. Kann der Gläubiger verlangen, dass das Haus ohne das Wohnrecht versteigert wird?
  2. Lt. Gutachten mindert das Wohnrecht den Wert der Immobilie um ca. 100.000,- €. Wird der Verkehrswert um diese Summe reduziert?
  3. Sollte ich das Haus ersteigern, ist es möglich dem Stiefvater eine Wohnung in einem der Nebengebäude zur Nutzung zu überlassen? Da wir gerne in dem Haupthaus wohnen möchten. Bislang bewohnt er die gesamten 200 m² des Haupthauses alleine.
  4. In wieweit gilt das Wohnrecht auf Lebenszeit, für den gesamten Hof?
  5. Sind die Nebenkosten des Stiefvaters von ihm selbst zu tragen, oder gehören diese Kosten zum Wohnrecht und müßten durch mich beglichen werden? (z.B. Gas, usw.)

Vielen Dank

#2
  1. Bank (getilgt)
  2. Bank (offen, diese Schulden müssen durch den Käufer
    übernommen werden)

Seit wann denn das ? Wo steht das, dass der Käufer die Schulden übernehmen muß. Normalerweise werden restschulden aus dem Kaufpreis getuilgt, falls Du das gemenit haben solltest.

  1. Kann der Gläubiger verlangen, dass das Haus ohne das
    Wohnrecht versteigert wird?

Nein.

  1. Lt. Gutachten mindert das Wohnrecht den Wert der Immobilie
    um ca. 100.000,- €. Wird der Verkehrswert um diese Summe reduziert?

Ja.

  1. Sollte ich das Haus ersteigern, ist es möglich dem
    Stiefvater eine Wohnung in einem der Nebengebäude zur Nutzung
    zu überlassen?

Das hängt davon ab, wie das Wohnrecht formuliert ist. Ggf. muß der Stiefvater zustimmen.

  1. In wieweit gilt das Wohnrecht auf Lebenszeit, für den gesamten Hof?

Das sollte aus der Formulierung des Wohnrechtes hervorgehen.

  1. Sind die Nebenkosten des Stiefvaters von ihm selbst zu tragen,

Üblicherweise ja.

#3

Hi,

  1. Sind die Nebenkosten des Stiefvaters von ihm selbst zu tragen,

Üblicherweise ja.

Nein, auch hier kommt es auf die Formulierung im Vertrag über das Wohnrecht an. In unserer Gegend ist es, gerade bei landwirtschaftlichen Anwesen, durchaus üblich das diese Kosten vom Beschenkten getragen werden müssen. Wir mußten für den Schenkenden beispielsweise:

  • Strom
  • Wasser /Abwasser
  • Heizung sowie
  • 10Ster Holz für den Kachelofen bezahlen.

Dazu kamen noch, daß wir Pflegeleistungen bis Pflegestufe 1. Falls die Schenkenden dazu nicht mehr in der Lage ist, die Reinigung der dem Wohnrecht unterliegenden Räume, sämtliche Schönheitsreparaturen (auch wenn die Schenkende dazu noch in der Lage war), die Reinigung der Wäsche und Schuhe, die Zubereitung und die Servierung von Speisen, Fahrten zum Arzt/Apotheke und zum geistliche und vieles vieles mehr.

Der Notar sagte damals, das dies ein Standartvertrag ist.

Gruß
Tina

#4
  1. Bank (getilgt)
  2. Bank (offen, diese Schulden müssen durch den Käufer
    übernommen werden)

Seit wann denn das ? Wo steht das, dass der Käufer die
Schulden übernehmen muß. Normalerweise werden restschulden aus
dem Kaufpreis getuilgt, falls Du das gemenit haben solltest.

Nein, dem ist nicht so. Ich habe mich auch gerade für eine ZV interessiert und habe zu dem Zwecke einen Anwalt einer großen Kanzlei befragt, der Spezialist im Immobilienrecht ist. Auf dem Wohnhaus für das wir uns interessiert haben waren 2 M€ Schulden eingetragen. Ein nachrangiger Gläubiger hat die ZV eingeleitet. Das bedeutet, dass alle vorrangigeren Belastungen mit übernommen werden müssen.
Hier der entsprchende Absatz der Einlassungendes Anwaltes:

"Anders ist es aber, wenn mehrere Gläubiger Rechte an dem Grundstück haben. So scheint es mir nach Ihren Schilderungen auch in diesem Fall zu sein.

Die im Grundbuch eingetragenen Rechte stehen in einer Rangfolge, die sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung richtet. Betreibt ein nachrangiger Gläubiger (beispielsweise der an dritter Stelle Eingetragene) die Zwangsversteigerung, so müssen die Rechte der vorrangigen Gläubiger berücksichtigt werden. Dies geschieht durch das so genannte „geringste Gebot“, welches den Wert der vorrangigen Rechte erfasst (beispielsweise der an erster und zweiter Stelle Eingetragenen)."

Das hat übrigens nichts mit dem Bargebot zu tun, zu dem im Geist immer dieses geringste Gebot zugerechnet werden muss.

Gruß
C.

#5

dem Wohnhaus für das wir uns interessiert haben waren 2 M€
Schulden eingetragen.

waren die nur eingetragen oder valutierten die auch noch ?

Ein nachrangiger Gläubiger hat die ZV
eingeleitet. Das bedeutet, dass alle vorrangigeren Belastungen
mit übernommen werden müssen.

Ist mir noch nicht untergekommen.

#6

Hi,

Ist mir noch nicht untergekommen.

Ich bin kein Anwalt und habe die in meinem Posting zitierte Antwort auf meinen Anfrage hin erhalten. Im Orginal ist die natürlich wesentlich länger. Das Amtsgericht München hat mir diese Aussage bestätigt.

Was willst Du mir also mit Deiner Antwort sagen? Das nicht sein kann, was Dir noch nicht untergekommen ist? Das der Partner für Immobilienfinanzierung, Immobilientransaktionen und Immobilienwirtschaftsrecht einer internationalen Anwaltskanzlei Blödsinn erzählt?

Ernsthaft interessiert
C.

#7

Hi,

das hat er doch gar nicht gesagt. Ehrlich gesagt auch mir ist das neu, ich dachte immer die Rangfolge der Eintragung ist auch die Rangfolge, wie nach einer Versteigerung befriedigt wird.

Normalerweise wird doch eine Versteigerung (zunächst)zum Verkehrswert gemacht. Heißt das, falls ich etwas unter dem Verkehrswert den Zuschlag erhalten würde, müßte ich den (fast) Verkehrswert plus der vorrangig eingetragenen Schulden bezahlen?

Gruß
Tina

#8

Vorrangige Rechte bleiben selbstverständlich bestehen und müssen vom Ersteher zum Bargebot (im Geiste) zugerechnet werden, da ein paar Wochen nach dem Verteilungstermin die vorrangigen Gläubiger dem Erwerber die valutierende Schuld fällig stellen werden bzw. der Ersteher die Eintragungen aus dem Grundbuch löschen lassen will. Auch die Höhe der GrErwSt richtet sich nicht nach dem Bargebot, sondern nach Bargebot+bestehenbleibenden Rechten.
Spannend wird die Sache, wenn die Grundschuld nicht mehr in der entsprechenden Höhe valutiert, oder was nicht selten ist, getilgte Hypotheken grundbuchseitig nicht gelöscht worden sind, obwohl längst getilgt.

Früher hatte der Ersteigerer Glück…heute steht, nach Auskunft eines Rechtspflegers, dem vormaligem Eigentümer das überschüssige Geld zu.
Gruß n.

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