Zwangsverstgeigerung - Wohnrecht im notariellen Üb

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

ich beobachte derzeit eine Immobilie in der Zwangsversteigerung und plane ev. diese zu erwerben. Im Gutachten habe ich nun gelesen, dass im notariellen Übergabevertrag vom 19.12.2007 ein Wohnrecht eingetragen ist, welches aber nicht im Grundbuch steht.

Laut Gutachter findet das keine Bewertung im Verkehrswert, eben aus diesem Grund. Kann mir aber jemand sagen, wie das juristisch genau aussieht? Also wenn ich das Haus in der Zwangsversteigerung erwerbe, bleibt dann dieses Wohnrecht erhalten, oder ist das dann nichtig?

Des weiteren ist ein Nießbrauchrecht für die Mutter der Eigentümerin (geb. 1930) eingetragen. Ich gehe mal davon aus, dass sich das nicht auf die gesamte immobilie mit knapp 300 qm bezieht, oder wie ist das zu sehen?

Für die Klärung dieser Fragen bedanke ich mich schon im voraus.

Beste Grüße
Volker

#2

Hallo Volker,

ich bin kein Jurist und kann Dir diese Frage daher auch nicht 100 %ig beantworten. M.E. fallen diese Rechte in Abt. II des Grundbuches bei einer Zwangsversteigerung raus. Frag doch einfach mal den Rechtspfleger beim Amtsgericht. Der gibt Dir auf jeden Fall Auskunft.

Lieben Gruß
Ellen

#3

Hallo, das ist eine schwierige Frage die ich nicht beantworten kann. Wohnrecht muß normal im Grundbuch eingetragen sein um wirksam zu sein. Ich hoffe du findest einen echten experten der dir da weiterhelfen kann.
Gruß Silke

#4

X. Mietverhältnisse Der Ersteher tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Er hat jedoch in der Vollstreckungsversteigerung ein Ausnahmekündigungsrecht und kann innerhalb von 3 Monaten zum ersten gesetzlich zulässigen Termin kündigen. Bei Wohnraum gelten aber die sozialen Mietschutzbestimmungen. Der Ersteher kann nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrunds (begründeter Eigenbedarf) kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei Wohnraum ist spätestens am erstmöglichen 3. Werktag eines Monats nach Zuschlag zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen (§ 565 BGB).
Beispiel: Zuschlag wird am 5.8.2003 erteilt. Kündigung muss spätestens am 3.9.2003 dem Mieter zugehen. Kündigung wirkt dann zum 30.11.2003 Bei gewerblichen Räumen ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Beispiel: Zuschlag wird am 5.8.2003 erteilt Kündigung muss spätestens am 4.10.2003 dem Mieter zugehen. Kündigung ist wirksam zum 31.3.2004 Das Ausnahmekündigungsrecht ist ausgeschlossen (§ 57c ZVG): bei Vorauszahlung der Miete zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums oder Verrechnung der Miete mit sonstigem Betrag zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums. Auch ein verlorener Baukostenzuschuss (heute selten) und Anmeldung durch den Mieter führt zum Ausschluss. Hat der Mieter trotz Belehrung durch das Gericht keine Anmeldung seiner Vorauszahlung oder seines verlorenen Baukostenzuschusses eingereicht, ist das Ausnahmekündigungsrecht nicht ausgeschlossen. Ob das Ausnahmekündigungsrecht gegeben ist oder nicht, entscheidet im Zweifelsfall das Prozessgericht. Besonderheiten: Das Ausnahmekündigungsrecht kann durch Abänderung der Versteigerungsbedingungen ausgeschlossen werden. Dies wird im Versteigerungstermin eingehend erläutert. Beschränkungen nach Wohnungsbindungsgesetz gelten für neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnungen oder Häuser. Diese Objekte dürfen nur Personen mit geringem Einkommen überlassen werden; die Miete darf hier die Kostenmiete oder sog. Vergleichsmiete nicht übersteigen. Diese Beschränkung gilt i.d.R. gem. § 17 WohnungsbindungsG auch für den Ersteher weiter: - bis zum Ablauf des 3. Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr, in dem der Zuschlag erteilt worden ist, sofern die wegen der öffentlichen Mittel eingetragenen Grundpfandrechte durch Zuschlag erloschen sind - längstens bis zum Ablauf des 8. Kalenderjahres nach Rückzahlung, wenn diese Grundpfandrechte nicht erloschen sind, sondern vom Ersteher übernommen wurden Bei vermieteten Altbauten gilt bei Umwandlung in Eigentumswohnungen manchmal eine Kündigungssperrfrist bis zu 10 Jahren !! Eine Anmeldung der Wohnungsbindung ist nicht erforderlich.

#5

Am besten wäre es natürlich, den genauen Wortlaut des Übergabevertrages zu kennen. Da das Wohnrecht jedoch nicht im Grundbuch eingetragen ist, gehe ich davon aus, daß es sich um eine persönliche Sache zwischen Übergeber und Übernehmer handelt, die letztlich mit dem (künftigen) Immobilieneigentümer nichts zu tun hat.

Der Nießbrauch ist eine andere Sache. Vermutlich versteigert eine Bank aus einer Grundschuld heraus. Da ich mir nicht vorstellen kann, daß eine Bank ihre Grundschuld im Rang nach einem Nießbrauch eintragen läßt, wird dieses Recht mit der Zwangsversteigerung wegfallen. Wenn das Abt. II Recht jedoch vorrangig eingetragen ist, bleibt es bestehen und dann mußt Du Dir Gedanken machen über den gedanklichen Abzug, den Du bei Deinem Gebot machst.

Ob es vorrangig eingetragen ist und wenn ja, welchen Umfang es hat, erfährst Du durch Einsicht in die Zwangsversteigerungsunterlagen. Das Recht dazu hast Du. Das steht im §42 ZVG.

Bei dem Versteigerungstermin werden die bestehenbleibenden Rechte ohnehin erläutert. Da hast Du auch die letzte Gelegenheit, Fragen zu stellen.

Viel Erfolg.

#6

Guten Morgen,

wenn das Wohnrecht im Grundbuch nicht eingetragen ist, bleibt es nicht bestehen.

Das sogenannte Nießbrauchsrecht bezieht sich auf das Grundstück, auf welchem es eingetragen ist, ungeachtet der Anzahl der Quadratmeter.

Dabei stellt sich die Frage, ob dieses Recht bestehen bleibt oder erlischt. Das hängt von der Art und Weise der Zwangsversteigerung ab, wie sie durchgeführt wird.

Ich empfehle Ihnen dringend einen Profi (von denen es weiß Gott nicht viele gibt).

Viel Glück.

#7

Hallo,
ich würde die Finger davon lassen.
Ein Wohnrecht muss nicht unbedingt im Grundbuch eingetragen sein. Jedoch, Vertrag ist Vertrag und damit rechtsgültig, es sei denn in diesem Vertrag steht, dass das Wohnrecht bei Verkauf od. Versteigerung der Immobilie den Rechtsanspruch verliert.
Der Nießbrauch besagt, dass der Nutzer ein Anrecht auf alle Einnahmen hat, bzw. wenn es nur eigengenutzt wird, ein Anrecht auf die bei Vermietung zu erzielenden Einnahmen hätte.
Bevor Sie die Immobilie ersteigern, würde ich Ihnen dringend raten einen Notar zu Rate zu ziehen.
Mfg Falk