Liebe W-W-W Nuzer,
ich wende mich mit folgden Fall an euch:
Eine Ehepaar möchte eine Wohnung im 1.Stock eines Zweifamilienhauses kaufen. Die Wohnung ist bis jetzt keine abgetrennte Eigentumswohnung d.h. das Gesamte Haus ist „eine“ Immobilie.
Die Immobilie soll hierfür „geteilt“ werden.
Wichtig: Das Haus steht auf einem Erppachtgrundstück!
Nun stellen sich folgende Fragen:
-
Muss der Erppachtgeber dem Verkauf/Teilung zustimmen ? (Ich nehme an ja)
-
Die Wohnung im ersten Stock ist 40qm kleiner als die im EG. Geht man recht in der Annahme das trotzdem beide Parteien 1 Stimme bei evtl. Beschlüssen haben (also pro Kopf nicht pro qm)
-
Es muss wohl u.a. eine Teilungserklärung von einem Architekten erstellt werden. Zudem folgen weitere notwendige Genehmigungen (Bauamt etc.)
a) Kennt jemand den genauen Ablauf eines solchen Procederes ? z.B. erst Architekt, dann…
b) Kann jemand „ganz grob“ die Kosten für solch eine
Teilung schätzen?
Das Haus hat einen ca. Verkehrswert von 180.000€ wovon 75.000€ auf die Wohnung im ersten Stock entfallen.
Ich bedanke mich für eure Antworten !!!
Hallo,
man sollte sich zuerst einmal beim Grundstückseigentümer erkundigen
(Gemeinde, Kirche, Land). Vermutlich ist hier überhaupt keine Teilung in Eigentumswohnungen möglich.
Gruß
Hallo,
man sollte sich unbedingt den Erbbaurechtsvertrag vorlegen lassen und prüfen, wann die Zustimmung des Grundstückseigentümers eingeholt werden muss. Eine Teilung sollte zwar nicht grundsätzlich unmöglich sein, aber der Grundstückseigentümer würde ein größeres Risiko tragen, schließlich hätte er nach Teilung zwei Erbbauberechtigte anstatt einem! Auch unbedingt zu prüfen: Wie lang läuft das Erbbaurecht noch und ist es evtl. durch Grundschuld belastet? Zu einer weiteren Belastung könnte der Grundstückseigentümer die Zustimmung verweigern, z.B. bei überhöhter Grundschuld und kurzer Restlaufzeit des Erbbaurechts. Man sollte zunächst Kontakt zum Grundstückseigentümer aufnehmen, sowie zum Notar, falls bereits ein Notariat beauftragt wurde.
MfG
Monika
- Muss der Erppachtgeber dem Verkauf/Teilung zustimmen ? (Ich
nehme an ja)
Der Grundstückseigentümer muss grundsätzlich einer Aufteilung in WEG nicht zustimmen. § 5 ErbbauVO greift hier nicht. § 26 ErbbauVO greift auch nicht, da das Erbbaurecht fortbesteht und ein Wohnungserbbaurecht entsteht. Ein Zustimmungserfordernis könnte sich jedoch ggf. aus § 9 ErbbauVO ergeben soweit der Grundstückseigentümer Berechtigter von Einzelbelastungen ist.
Ich nehme doch stark an das sich nicht um ein Erbbaurecht an mehreren Grundstücken handelt (Gesamterbbaurecht)!!?? Klarheit schafft ein Blick in das Bestandsverzeichnis des Grundstücksgrundbuchs. Die Flurstücke dürfen nicht unter mehreren laufenden Nummer gebucht sein!!
- Die Wohnung im ersten Stock ist 40qm kleiner als die im EG.
Geht man recht in der Annahme das trotzdem beide Parteien 1
Stimme bei evtl. Beschlüssen haben (also pro Kopf nicht pro
qm)
Nicht zwingend. Es besteht Gestaltungsspielraum wie die Gemeinschaft das Stimmrecht verteilt.
- Es muss wohl u.a. eine Teilungserklärung von einem
Architekten erstellt werden. Zudem folgen weitere notwendige
Genehmigungen (Bauamt etc.)
Möglich ist grundsätzlich die Teilung gem. § 8 WEG oder die vertragliche Einräumung gem. § 3 WEG. Vorliegend sollte jedoch § 8 greifen.
a) Kennt jemand den genauen Ablauf eines solchen Procederes ?
z.B. erst Architekt, dann…
Für die Teilung muss neben einer Bauzeichnung in allen Perspektiven/Grundriss der geteilten Einheiten eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung - durch das Bauamt ausgestellt - vorgelegt werden. Hier sollte man wohl ansetzten und fragen.
b) Kann jemand „ganz grob“ die Kosten für solch eine
Teilung schätzen?
Da ich nicht alles überblicken kann unterlasse ich auch eine grobe Schätzung.
ml.
Hallo omawa2,
Für die Teilung in Sondereigentum, muss die Abgeschlossenheitserklärung vom Bauamt eingeholt werden. Das bedeutet, dass beide Wohnungen für sich abgeschlossen sind und zum Erreichen der jeweiligen Wohnung, nicht durch die andere Wohnung gegangen werden muss. Hinzu kommt die Bildung von Teileigentum, Miteigentumsanteile am Grundstück (Erbbaurecht). Gemeinschaftseigentum an Leitungsrechten und Räumen für die Zuwegung.
Ob der Erbpachtgeber gefragt werden muss, ergibt sich aus dem Erbpachtvertrag. Dieses sollte zuerst geklärt werden. Wenn er dem zustimmt, dann, mit dem Grundriss des Hauses und dem Lageplan zum Architekt, um zu prüfen ob die Abgeschlossenheit möglich ist.
Wenn das Bauamt dann die Abgeschlossenheit genehmigt hat, zum Notar. Der Notar wird dann die Teilungserklärung erstellen und neue Grundbuchblätter im WEG-Grundbuch beantragen.
Die Kosten lassen sich von hier aus nicht abschätzen. Architektenhonorar, Genehmigungsgebühren beim Bauamt, Notarkosten für die Beurkundung der Teilungserklärung, Gerichtskosten zum Bilden der Grundbücher und Eintragung der neuen Eigentümer und die eventuellen Umbaukosten, die erforderlich werden, um eine Abgeschlossenheit zu erreichen. Viel Erfolg und
beste Grüße aus Hamburg
Peter Baumgarten