Zwischenfinanzierung immobilienfinanzierung

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,

Meine Verlobte hat eine Eigentumswohnung im Wert von circa 240.000 € von ihrer Schwester übernommen, auf der jetzt noch ca. 50.000 € Schulden sind. Leider hat sich nach der Renovierung herausgestellt, dass wir diese Wohnung nicht beziehen können, da meine Verlobte auf das Parkettöl allergisch reagiert. Sie befürchtet auch, dass die Probleme weiter bestehen, wenn wir das Parkett abziehen und neu lackieren. Jetzt überlegen wir, eine neue und möglichst auch schönere und etwas größere Eigentumswohnung aus dem Bestand zu kaufen (bis ca. 350.000 €) und die bestehende Eigentumswohnung zu verkaufen.
Meine Verlobte tendiert dazu erst ein neues Objekt zu kaufen, dann aus meiner relativ kleinen 2-Zimmer Mietwohnung auszuziehen und erst dann ihre Eigentumswohnung zu verkaufen. Damit wäre eine Zwischenfinanzierung notwendig. Ich tendiere dazu, erst ihre Eigentumswohnung zu verkaufen und dann erst ein neues Objekt zu erwerben. Das hätte nur den Nachteil, dass wir ihre Umzugssachen zwischenlagern müssen und wir noch eine Weile in meiner kleinen Wohnung bleiben müssen. Ohne den Verkauf der neuen Wohnung hätten wir aber nur relativ wenig liquides Eigenkapital (circa 50.000 € meinerseits und etwa noch einmal dieselbe Summe in Anlageform und erst wieder in einigen Jahren verfügbar).
Wozu würdet Ihr raten? Kann man hier mit einer passablen Zwischenfinanzierung rechnen oder ist das Risiko zu hoch?

Vielen Dank im Voraus,
Niko

#2

Hallo Niko,

eine Finanzierungsberatung macht nur in einem persönlichen Gespräch Sinn. Wenn du also in der Nähe von Stuttgart wohnst, kann ich dir evtl. weiterhelfen. Siehe: www.dreibach-wbt.de
Ansonsten such dir einen unabhängigen Fachmann in deiner Nähe.

Liebe Grüße, Horst Dreibach

#3

Hallo Niko,

da ich nicht genau weiß, aus welcher Ecke in Deutschland Du kommst, kann ich auch schwer beurteilen, wie die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wie der deiner Verlobten ist. Ist der Markt gut und die zeitnahen Verkaufschancen stehen gut, kann man parallel bereits ein neues Objekt suchen. Man sollte aber unbedingt mit der aktuell finanzierenden Bank sprechen, zu welchen Bedingungen die TEUR 50 zurückgeführt werden können (stichwort: Vorfälligkeitsentschädigung). Der dann überschüssige Kauferlös könnte als weiteres Eigenkapital verwendet werden. Wenn in etwa diese Größenordnung klar ist, könnte ja ein Teil der neuen Finanzierung von Anfang an endfällig sein (heißt Tilgung am Laufzeitende) und die Laufzeit relativ kurz sein. Letztlich ist dies eine Form der Zwischenfinanzierung. Als Sicherheit tretet Ihr den Anspruch aus dem REstkaufpreis an die Bank ab - Voraussetzung es gibt bereits einen Kaufvertrag. Die 50 TEUR echtes Eigenkapital kann ja sofort eingesetzt werden, falls erforderlich die Festgelder verpfändet werden. Zusätzlich würde auf dem neuen Objekt eine Grundschuld eingetragen werden. Fakt ist aber, dass (da ihr beim Kauf nicht verheiratet seit), geklärt sein muss, was im Falle einer Trennung mit den eingelegten Geldern passiert - dies nur so am Rande.

Ist der Markt für ETW schlecht bei Euch, würde ich die Wohnung in jedem Fall erst verkaufen und dann suchen. Ich denke die Kröte mit dem Zwischenlagern und vielleicht auf engem Raum zusammenzusein muss man schlucken, wobei in der Verlobungszeit sowas auch spannend sein kann. Dann könnt ihr suchen und die Finanzen sind klar. Ich persönlich würde allerdings eine Überarbeitung des Parketts anstreben, sollte euch die Wohnung gefallen.

Also Fazit, gut abwägen, dann entscheiden.

#4

Hallo Niko!
Ich persönlich würde zuerst verkaufen und dann kaufen. Ich finde es wichtig, genau zu wissen, wieviel Geld ich habe und wieviel ich finanzieren muss. Ich gehöre zu den Menschen, die Unsicherheiten so weit wie möglich (z. B. SChwankungen beim Erlös der zu verkaufenden Immobilie)ausschließen möchten. Ich zahle zum Beispiel lieber höhere Zinsen und erkaufe mir dafür eine längere Zinssicherheit, als das ich darauf spekuliere, dass die Zinsen in 5 Jahren noch immer niedrig sind. Es kommt also auch ein bisschen darauf an, was für ein Typ du (oder deine Verlobte) bist. Das ist das entscheidende.
Ich hoffe, ich konnte etwas behilflich sein.
Grüße, Alfred

#5

ich neige dazu erst so lange zu renovieren bis alles passt, warum reissen sie nicht das holz raus und lassen sich einfach einen pflegeleichten steinboden machen? ok, das war nur eine frage am rande, also 1. sie können ihre eigentumswohnung als sicherheit angeben und die bank akzeptiert dies. die fehlenden 50.000 fallen dabei kaum ins gewicht da die wohnung schon fast abgezahlt ist. dann hätten sie das problem mit dem zwischenlagern usw. nicht, oder aber sie verkaufen sie sofort, dabei bedenken sie das wohnungen in der preisklasse nicht so mal schnell verkauft werden können, finanzkrise, sie warten einige monate wenn nicht sogar 1 jahr. darum empfehle ich ihnen ihre eigentumswohnung als sicherheit anzugeben und evtl. einen kredit mit kurzer laufzeit auszuwählen, dabei sparen sie auch noch ne menge zinsen da diese kredite 1. mit ihrer sicherheit wie eigenkapital angesehen werden und sehr gute zinssätze haben und 2. können sie nach dem verkauf ihrer wohnung preisgünstig den kredit ablösen. Dabei beachten sie immer das sie solange sie zwei wohnungen haben alle kosten doppelt tragen müssen, die betriebskosten usw. müssen sie als eigentümer tragen, auch die von der anderen eigentumswohnung. überschlagen sie ihre kosten und sehen sie was unter dem strich übrig bleibt.

nochmal kurz wenn sie eigentum haben und diese auch verkaufen wollen können sie die bank mit dem verkauf beauftragen, dann können sie einen kredit mit kurzer laufzeit ca. 5 jahren z.b. auswählen, die sicherheit des eigentums wird als eigenkapital angesehen und sie bekommen sehr gute konditionen, aber denken sie daran wenn sie den kredit länger laufen lassen werden die zinsen zusehends unatraktiver. dabei müssen sie nicht nur die kreditdarlehen bezahlen sondern auch noch die neben- und betriebskosten der anderen wohnung ebenfalls. darum versuchen sie die entweder vorher zu verkaufen und halten noch ne runde in der kleinen wohnung aus, oder sie renovieren ihre bestehende wohnung und bleiben darin sie sparen ne menge mehr als den boden zu erneuern. um seine raten eigenleistung und soweiter zu berechnen hat focus einen immobilien kreditrechner, den ich persönlich super finde, da kann man nach raten, kredit und sonderzahlungen, einmalzahlungen die ratenhöhe die max. belastung ausrechnen und sie gehen sehr gut vorbereitet ins gespräch.

je nach alter der immobilie gibt es fördergelder und zinsgünstige kredite von dem sie profitieren können neben kurzen laufzeiten auch da können sie sich beraten lassen.

#6

Werte Anfragende,

zunächst wäre es hilfreich zu wissen, wo und in welchem Bundesland die ETW erworben werden soll.

Eine ETW in der wohl gewünschten Größe zum angegebenen Preis zu bekommen, dürfte nicht allzu schwer sein. Hier würde ich berücksichtigen, dass das Klientel, was für eine derartige ETW in Frag ekommt, nciht an jeder Ecke zu finden sein dürfte. Insofern würde ich, wohl bemerkt, ich, zunächst auch einem Käufer für die vorhandene Wohnung suchen. Auch hier dürfte das Interessen-Klientel nicht an jeder Ecke stehen.
So denn ein Käufer gefunden wurde, kann man sehr wohl auch dahin gehend verhandeln, die Wohnung zum ??? erst übergeben zu können. Aber Achtung!!! Es ist üblich, das der Kaufpreis zum Zeitpunkt der Übergabe und nach Eintragung im Grundbuch gezahlt wird. In sofern werden Sie um eine Zwischenfinanzierung, egal wie Sie es drehen wollen, nicht umhin kommen. Sie sollten sich evtl. mit einem Ihnen vertrauten Banker über ein „Vorschaltdarlehen“ bemühen.

Bei weiteren Rückfragen einfach nochmal melden.

Bis dain wünsche ich
frohe Ostertage
W. Hölker

#7

Hallo Niko,
bei dieser Frage kann ich Ihnen leider NUR BEGRENZT weiterhelfen. Insbesondere müssen Sie klären, wie gut sich die zum Verkauf stehenden Objekte veräußern lassen. Darunter verstehe ich vor allem die Zeitspanne der Vermarktung und damit der Zwischenfinanzierung. Alternativ wäre zu klären, ob Sie die Vermarktungszeit reduzieren, indem Sie den Kaufpreis nach unten korrigieren und dem Käufermarkt damit Anreize bieten.
Freundliche Grüße und schöne Feiertage
blitz118 (gerade aus dem Urlaub zurück, daher die verzögerte Antwort)

#8

Hallo Niko,

die Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Wichtig wäre zu klären, wie der regionale Markt aussieht, wie gut und schnell sich die alte Wohnung verkaufen läßt. Und was passiert, wenn sich die Wohnung nicht verkaufen lässt. Hier ist dann auch die Frage, wie die zwischenfinanzierende Bank darauf reagiert, wie die Verträge zur Zwischenfinanzierung ausgestaltet sind. Es ist auch die Frage, wieviel Interesse eine Bank an der Zwischenfinanzierung wirklich hat, was aber unter anderem auch wieder von der Region und dem regionalen Immobilienmarkt abhängig ist.

Was ich auf keinen Fall machen würde ist die typische Zwischenfinanzierung auf z.B. ein halbes oder ein Jahr und dann ist das Darlehen auf jeden Fall zur Rückzahlung fällig. Erstens sind hier die Konditionen in der Regel sehr hoch, vor allem setzt Ihr Euch selber erheblich unter Druck und seid dann auf das Wohlwollen der Bank angewiesen. Dann lieber einen Vertrag mit längerer Laufzeit und variablen Konditionen, die sich nach einem halben Jahr mit einem Vierteljahr Kündigungsfrist zurückzahlen lassen.

Grüße

Gerhard

#9

Hallo Niko,

Deine Anfrage ist mir als Experten zugeleitet worden.
So wie Du den Sachverhalt schilderst, seit ihr in einer ganz soliden Position und die Bank wird das auch so sehen. Ihr werdet (Bonität vorausgesetzt= Zinsen/Tilgung müssen aus dem gemeinsamen Einkommen bedienbar sein) keine Probleme haben, eine Zwischenfinanzierung zu günstigen Konditionen zu bekommen.

Greifen wir Dein Beispiel auf und ihr kauft zuerst eine neue Wohnung für 350.000 (zzgl. ca. 20.000 Erwerbsnebenkosten). Grundsätzlich wird eine Bank kaum mehr als 280.000 Darlehenssumme (80 % vom Kaufpreis) darauf besichern wollen. Für die fehlenden 90.000 benötigt ihr dann eine Zwischenfinanzierung um den Kauf finanzieren zu können bzw. 40.000 wenn ihr Euer Eigenkapital einsetzt. Jetzt wird es kritisch:
Auf der vorhandenen Wohnung lastet noch eine Restdarlehensschuld von 50.000. Das Urprungsdarlehen war höher, nehme ich an und daher auch die eingetragene Grundschuld auf dieser Wohnung. Falls jetzt die Bank für die neue Wohnung nicht auch die Bank für die alte Wohnung ist, muss also die neue Bank eine Grundschuld für die Zwischenfinanzierung (40.000 oder 90.000) auf der alten Wohnung nachrangig absichern. Bei einem angenommenen Marktwert der Wohnung von 240.000, dürfte der Beleihungswert der Wohnung bei ca. 190.000 liegen. Selbst wenn ihr von der erstrangig finanzierenden Bank eine Valutabestätigung (50.000) und eine sog. Nichtneuvalutierungserklärung bekommt und die Rückgewährsansprüche an die neue Bank abgetreten werden, kann die erstrangige (alte) Bank im theoretischen Fall einer Zwangsversteigerung noch weitere 4 Jahre Grundschuldzinsen aus der eingetragenen Grundschuld geltend machen. Nehmen wir an, die eingetragene Grundschuld beträgt 100.000 und die im Grundbuch eingetragenen Grundschuldzinsen (nicht verwechseln mit dem Darlehenszins) betragen 15 % p.a., dann kann die erstrangige Bank theoretisch 160.000 in der Zwangsversteigerung anmelden. Dann bleibt aber bei einem kalk. Beleihungswert von 190.000 keine „Luft“ mehr für die nachrangige Absicherung Euerer Zwischenfinanzierung.
Einfacher geht es, wenn ihr mit Euerem Eigenkapital von 50.000 das Darlehen auf der alten Wohnung komplett tilgt und die dort eingetragene Grundschuld löschen lässt. Dann könnt ihr der neuen Bank eine erstrangige Absicherung auf der alten Wohnung anbieten.
Den Darlehensteil den ihr dann langfristig auf der neuen Wohnung abstellen wollt, kann man dann auch gleich mit einer langfristigen Zinsbindung abschliessen (die Zinsen werden, so die derzeitige Meinung, mittelfristig tendenziell ansteigen). Die Differenz zu den aufgenommenen 370.000 wird variabel (in der Regel Zinssatz 1-Monats-Euribor zzgl. einem Zuschlag (Marge) der Bank) finanziert und kann dann nach Verkauf der alten Wohnung aus dem Kauferlös getilgt werden.
Einziger Wehrmutstropfen dieser Konstruktion sind die zusätzlichen Grundbuch- und Notarkosten für die Löschung (Abtretung geht auch) der alten Grundschuld.

Wie teuer das letztlich wird (Risiko), hängt davon ab, wie schnell die alte Wohnung zum Wunschpreis verkauft werden kann, also wie attraktiv die alte Wohnung ist (Lage, Ausstattung, Größe, Zustand etc.). Darüber kann Euch auch z.B. ein Makler beraten. Manchmal bietet es sich auch an, den Makler der finanzierenden Bank mit dem Verkauf zu beauftragen. Da die Kaufpreise für Eigentumswohnungen derzeit nur in einigen Großstädten steigen, kann man sich auch Zeit mit der Suche lassen und parallel die alte Wohnung anbieten.

Sorry, etwas langatmig, ich hoffe es war etwas aufschlußreich

schöne Grüße
Achim