Änderung NK- Abrechnung nach Fristablauf

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo

ich weiß- mal wieder das nervige Thema Nebenkosten.

Folgender fiktiver Fall:

Der Mieter hat im November 2008 die NK- Abrechnung für 2007 bekommen- also fristgerecht. Darin war ein (geringes) Guthaben ausgewiesen.
Im Juli 2009 bei einem Telefonat hat der Vermieter dem Mieter mitgeteilt, dass er sich bei der Abrechnung für 2007 in puncto Höhe der Vorauszahlungen vertan hätte (zugunsten des Mieters, da der Vermieter eine höhere als die tatsächlich geleistete Vorauszahlung angesetzt hat- ist dem Mieter nicht aufgefallen, da er die Abrechnung nicht wirklich geprüft hat) und dass er die Abrechnung nochmals ändern wolle, da sich bei Amsatz der tatsächlich gezahlten NK eine Nachzahlung zu ungusten des Mieters ergibt.

Nun meine Frage: Darf er das nach Fristablauf gem. § 556 III, 3 BGB überhaupt noch?

Der Mieter wartet in diesem Zusammenhang auch noch auf die Auszahlung seiner Mietkaution (Mieter ist im April 2008 ausgezogen), die der Vermieter komplett zurückhält mit der Begründung auf zu erwartende Nachzahlungen.

Ich wäre für eine schnelle Antwort dankbar.

LG Davanala

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Der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine Nachforderung, weil genau dieser § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB eine Nachforderung nach mehr als 12 Monaten ausschließt.

Grund: Es kann keinen Unterschied machen, ob der Vermieter zu faul oder zu doof ist, eine NK-Abrechnung zu erstellen.
Gruß

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Danke @ Herr.Puntila

Der Mieter wartet jetzt noch auf die Abrechnung für das Jahr 2008, die nach Aussage des Vermieters bis Ende August erstellt und versendet sein soll.

Wie kommt der Mieter dann schnellstmöglich an seine Mietkaution? Diese hält der Vermieter nämlich schon seit fast 15 Monaten zurück mit der Begründung auf noch zu erwartende NK- Nachzahlungen.

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Der Mieter wartet jetzt noch auf die Abrechnung für das Jahr
2008, die nach Aussage des Vermieters bis Ende August erstellt
und versendet sein soll.

Wie kommt der Mieter dann schnellstmöglich an seine
Mietkaution? Diese hält der Vermieter nämlich schon seit fast
15 Monaten zurück mit der Begründung auf noch zu erwartende
NK- Nachzahlungen.

Sorry, die Kaution hatte ich überlesen.

Die Kaution kann der Vermieter bis zur Abrechnung über die Nebenkosten zurück halten, allerdings nur in angemessener Höhe. D.h., die Kaution kann schon vorher teilweise zurück gefordert werden (macht hier wohl eher wenig Sinn).

Nach Abrechnung der Nebenkosten und Zahlung nachzuzahlender Beträge durch den Mieter bestehen keinerlei Ansprüche des Vermieters mehr, er muss die Kaution also (inklusive Zerzinsung) zahlen.

Also NK-Abrechnung: Schreiben an Vermieter mit Bitte um Überweisung der Kaution nebst Zinsen für die Mietzeit (und darüber hinaus!).

Gruß H.P.

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Hallo,

Grund: Es kann keinen Unterschied machen, ob der Vermieter zu
faul oder zu doof ist, eine NK-Abrechnung zu erstellen.
Gruß

Schaff Dir mal Eigentum an.

Die NK ist nur in Richtung Vorauszahlung falsch und dann noch zu Gunsten des Mieters.

Aber zum Glück war der Mieter nicht zu faul oder zu doof, die Heizung aufzudrehen, die Toilette zu benutzen, zu duschen oder noch besser jeden Tag ein Vollbad zu nehmen, Müll zu produziert, den Hausmeisterdienst zu geniessen, auch schön ist es, dass alles auch noch gut versichert ist.

Wenn ich sowas lese kann ich nur noch mit Kopf schütteln.

Gruß

Wolfgang

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Sorry, wenn ich dir auf den Schlips getreten habe, aber die Argumentation bleibt richtig.

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Hallo,
Der Vermieter ist in der Abrechnung von einer höheren Vorauszahlung ausgegangen als tatsächlich geleistet. Dadurch wurde aus einer Nachzahlung ein Guthaben. Fehler in der Abrechnung zu Lasten des Vermieters verjähren aber bereits 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum (§556BGB Abs. 3, http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen. Also: Pech für den Vermieter. Kein Grund, sich aufzuregen. Wer zu spät kommt,…
Gruß
loderunner (ianal)

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Hallo,

kein Problem, mir ist niemand so wirklich auf den Schlips getreten, aber dieses ewige, wie ziehe ich meinen „Ferrari fahrenden“ Vermieter über den Tisch, geht mir einfach zu weit.

Natürlich gibt es Verjährungsfristen in Deutschland, aber ich hab mit meinem Post, mehr in Richtung Moral appellieren wollen, aber dieses Thema können wir in Deutschland komplett beerdigen.

Also nicht böse sein !

Gruß

Wolfgang

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Hallo

ich weiß- mal wieder das nervige Thema Nebenkosten.

[…]

Nun meine Frage: Darf er das nach Fristablauf gem. § 556 III,
3 BGB überhaupt noch?

dazu siehe:
/t/verjaehrung-von-nebenkosten-nach-fehler/5260415

oder genauer:
http://www.haus-und-grund-muenchen.de/mainw/recht_ve…

Auszug daraus:
Der Vermieter kann solche inhaltlichen Fehler auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren und ist mit Nachforderungen nicht ausgeschlossen (AG Pinneberg, Urteil v. 02.07.2004, 66 C 10/04, NZM 2005, 16, wonach die Abrechnung vom Vermieter ohne Rechtsnachteil auch noch nach Fristablauf nachgebessert werden kann, wenn z. B. in einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung lediglich einzelne Erläuterungen, z. B. eines bestimmten Rechenfaktors in einem ansonsten plausiblen Rechenwerk fehlen).

Ein Unterschied wäre, ob die Abrechnung der Nebenkosten betroffen wären, oder aber die Aufrechnung der Vorauszahlungen.

Die Fehlbeträge aus der Vorauszahlungen könnten bis zur Verjährung gefordert werden.

Der Mieter wartet in diesem Zusammenhang auch noch auf die
Auszahlung seiner Mietkaution (Mieter ist im April 2008
ausgezogen), die der Vermieter komplett zurückhält mit der
Begründung auf zu erwartende Nachzahlungen.

Dafür und anderes ist die Kaution da.

vlg MC

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@ Mc Leo

Der BGH hat in einem solchen Fall zu einem späteren Zeitpunkt aber zugunsten des Mieters entschieden:

(Quote)
Ausschlussfrist für Nachbesserungen
BGH (Urteil vom 12.12.07, Az.: VIII ZR 190/06)
Dem Vermieter ist es aufgrund § 556 III, 3 BGB nach Fristablauf nicht nur
verwehrt, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, aus der sich ein
wirksamer Nachforderungsanspruch ergibt, sondern ihm ist auch eine
Nachbesserung der einmal erstellten Nebenkostenabrechnung zum
Nachteil des Mieters verwehrt.
In dem dem BGH zur Entscheidung vorgelegten Fall hatte der Vermieter
zunächst innerhalb der Jahresfrist des § 556 III, 3 BGB eine
Betriebskostenabrechnung erstellt, aus der sich ein Guthaben zugunsten
des Mieters ergab. Der Vermieter stellte dann fest, dass er sich bei der
Erstellung der Betriebskostenabrechnung vertan hat. Die korrigierte
Nebenkostenabrechnung ergab, dass der Mieter zu geringe
Vorauszahlungen in dem Abrechnungszeitraum erbracht hat. Jedoch
erfolgte diese Korrektur erst nach Ablauf der Frist des § 556 III, 3 BGB.
Der Mieter verrechnete das Guthaben mit den Mietzahlungen. Der
Vermieter machte den Nachzahlungsanspruch gerichtlich geltend.
Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass § 556 III, 3 BGB mit der 1-
Jahresfrist Abrechnungssicherheit schaffen will. Diesem Ziel könne man
nur gerecht werden, wenn nicht nur aus einer verspätet erstellten
Nebenkostenabrechnung keine Nachforderungen mehr geltend gemacht
werden, sondern auch evtl. Fehlerkorrekturen und sich hieraus ergebende
Zahlungsansprüche gegen Mieter ausgeschlossen sind, soweit sie nicht
innerhalb der Frist des § 556 III, 3 BGB erfolgen.
(Unquote)

Das Urteil ist zu einen aktueller und zum zweiten von einer höheren Instanz gefällt worden (gilt das was?).

Was gilt denn nun? Der Mieter möchte es nicht unbedingt auf einen Rechtsstreit ankommen lassen, weil sich dann alles noch viel länger hinzieht.

LG, Davanala

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Der Vermieter kann solche inhaltlichen Fehler auch noch nach
Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren und ist mit
Nachforderungen nicht ausgeschlossen (AG Pinneberg, Urteil v.
02.07.2004, 66 C 10/04, NZM 2005, 16, wonach die Abrechnung
vom Vermieter ohne Rechtsnachteil auch noch nach Fristablauf
nachgebessert werden kann, wenn z. B. in einer formell
ordnungsgemäßen Abrechnung lediglich einzelne Erläuterungen,
z. B. eines bestimmten Rechenfaktors in einem ansonsten
plausiblen Rechenwerk fehlen).

Der Ausschluss ist nach Ablauf der 12 Monatsfrist grundsätzlich bindend, auch wenn die Abrechnung nicht korrekt war (LG Berlin, Urteil vom 08.07.1994; 64 S 90/94). Maßstab ist allein das Vertrauen des Mieters darauf, dass die Abrechnung so wie erfolgt, korrekt gewesen sei. Musste er keine Nachforderungen (etwa wegen bekannter Unklarheit der Abrechnung oder sonstigen Unwägbarkeiten) mehr gegenwärtigen, entspringt daraus sozusagen ein Vertrauensschutz.

Eine formell rechtmäßige, jedoch materiell fehlerhafte (etwa falsch berechnete) NK-Abrechnung kann grundsätzlich auch später noch korrigiert werden mit der Folge, dass in diesem Fall die Frist überschritten werden könnte und ausstehende Nebenkosten auch danach noch beansprucht werden könnten (was hier nicht interessiert, da der Mieter ja sämtliche bekannten Verpflichtungen erfüllt hatte). Eine solche Korrektur - und das ist das Entscheidende - ist jedoch zum Nachteil des Mieters nicht möglich (BGH, Urt. v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04).

Ein Unterschied wäre, ob die Abrechnung der Nebenkosten
betroffen wären, oder aber die Aufrechnung der
Vorauszahlungen.

Das hab ich nicht verstanden.

Die Fehlbeträge aus der Vorauszahlungen könnten bis zur
Verjährung gefordert werden.

Der Mieter wartet in diesem Zusammenhang auch noch auf die
Auszahlung seiner Mietkaution (Mieter ist im April 2008
ausgezogen), die der Vermieter komplett zurückhält mit der
Begründung auf zu erwartende Nachzahlungen.

Wie gesagt, eine komplette Zurückhaltung der Kaution dürfte unzulässig sein, da eine Nachzahlung, selbst wenn sie zulässig wäre, gering ausfallen dürfte. Im Einklang mit dem o.a. BGH-Urteil müsste im Grunde mit Ablauf der 12-Monatsfrist, sofern nicht andere Ansprüche offen sind, die gesamte Kaution zur Zahlung fällig sein.

Schöne Grüße