Wer muss haften, wenn eine Privatperson ein Grundstück verkauft und dazu einen Makler beauftragt. Hierbei wird ein Lageplan des Grundstückes verwendet, den der Grundstücksverkäufer von der Baurechtsbehörde /Katasteramt erhalten hat.
Nach dem Kauf stellt sich dann heraus, als gebaut werden soll und ein Vermesser beauftragt wird, dass der Lageplan fehlerhaft ist und der bebaubare Grundstücksteil anders liegt. Denn in auf dem amtlichen Lageplan liegt ein Abstand des Baufensters von der Grundstücksgrenze vor, so dass nicht direkt an die Straße gebaut werden muss. Die neue Vermessung stellt fest, dass ein ca. 0,8m breiter Streifen fehlt (durch eine Straßenverbreiterung, die nach Erstellung des Lageplans ausgeführt wurde. Durch die Verbreiterung der Straße wurde das Grundstück verkleinert und das Baufenster liegt nun direkt am Gehweg.
Wie soll ich nun vorgehen?
Vielen Dank für hilfreiche Antworten
Mit freundlichen Grüßen
Lieber Fragesteller,
ohne juristischen Anspruch auf Richtigkeit (weil ich kein Jurist bin) hafter der Planersteller immer für eine falsche Darstellung in seinem Plan. Jedoch stellt sich die Frage, ob der Plan wirklich falsch war oder ob die Darstellung nur undeutlich war. Wenn hier falsche Flurstücksgrenzen angenommen wurden, so ist das mit Sicherheit ein Fehler. Allerdings ist in den meisten Fällen, die so gelagert sind, der Fehler bei der Interpretation des Planes und nicht bei der Erstellung des Planes geschehen.
In Ihrem Fall scheint die Darstellung im Plan davon ausgegangen zu sein, dass die im B-Plan dargestellte Grenze mit der Straßengrenze zum Zeitpunkt der Planerstellung identisch war. Und genau dies war nicht der Fall. So nach dem Stand, wie Sie das geschiledert haben und wie ich es verstanden habe.
Bitte verstehen Sie, dass ich hier mit diesen Informationen keine weiteren Angaben machen kann. Eventuell müssen Sie tatsächlich einen Juristen befragen, der sich mit baurechtlichen Vorschriften auskennt.
Mit freundlichem Gruß
Geoli
Hallo
Das ist ein sehr spezieller Fall.
Damit sollten Sie auf jeden Fall zum Rechtanwalt gehen.
Offensichtlich ist Ihnen ein Grundstück verkauft worden, dass Kleiner ist als im Kaufvertrag vereinbart. Was noch wichtiger ist, der bebaubare Anteil hat sich verkleinert.
Schalten Sie auf jeden Fall einen Rechtanwalt ein. Ohne Details zu kennen kann ich Ihnen keine Angaben machen.
Gruß Andreas
Lieber Geoli,
vielen Dank für die rasche Antwort.
In unserem Fall haben wir einen Lageplan aus dem Jahr 1953 erhalten. In den 60er Jahren wurde die Straße verbreitert. Im Zuge dessen wurde das Grundstück verkleinert. Das Baurechtsamt hat aber den alten Plan behalten und diesen an mich herausgegeben, genauso wie an die Verkäuferin des Grundstückes. Der Plan ist einfach nicht mehr aktuell. Nun ist die Frage, ob das Baurechtsamt den Fehler gemacht hat, oder ob es auch eine Mitwirkungspflicht der Verkäuferin gibt. Ich befürchte halt, dass man gegen eine Behörde rechtlich keinerlei Chance hat, oder ?
Besten Dank.
Hallo Andreas,
vielen Dank für die rasche Antwort.
Die Größenangabe des Grundstückes ist schon korrekt. Es geht in unserem Fall vor allem darum, dass sich das Baufenster (also der Grundstücksbereich, der bebaut werden darf) verschoben hat. Dies führt dazu, dass unser Haus nun direkt an die Straße gebaut werden muss und keinen Abstand davon hat. Da es ein Hanggrundstück ist, bedarf es zusätzlich noch eines teuren Verbaus zur Hangsicherung.
In unserem Fall haben wir vom Verkäufer /Makler einen Lageplan aus dem Jahr 1953 erhalten. In den 60er Jahren wurde die Straße verbreitert. Im Zuge dessen wurde das Grundstück verkleinert. Das Baurechtsamt hat aber den alten Plan behalten und diesen an mich herausgegeben, genauso wie an die Verkäuferin des Grundstückes. Der Plan ist einfach nicht mehr aktuell. Nun ist die Frage, ob das Baurechtsamt den Fehler gemacht hat, oder ob es auch eine Mitwirkungspflicht der Verkäuferin gibt. Ich befürchte halt, dass man gegen eine Behörde rechtlich keinerlei Chance hat, oder ?
Besten Dank
Für meine Begriffe klingt das nach mehreren grundlegenden Missverständnissen. Zunächst ist der Plan vom Katasteramt mit größter Wahrscheinlichkeit kein amtlicher Lageplan sondern nur ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster. Der hilft hinsichtlich einer groben Orientierung macht aber keine verbindlichen Aussagen zur Lage von Aufbauten auf dem Grundstück und schon gar nicht zu deren Legalität.
Das ist allerdings kein Fehler sondern allgemein bekannte Tatsache.
Der Lageplan, der nun wohl durch einen Vermesser angefertigt wurde, wird wohl die tatsächlichen Verhältnisse darstellen. Und ob nun wirklich was am Grundstück fehlt oder einfach nur der Straßenausbau auf dem erworbenen Grundstück liegt und wie man nun mit einer neuen Bebauung darauf reagieren kann nennt sich „Planung“, die bestenfalls von einem Team aus kompetenten Fachleuten begleitet wird. Und die können dann auch sagen, welche Möglichkeiten bestehen und mit welchen Konsequenzen sie verbunden sind.
Durch die Verbreiterung der Straße wurde das
Grundstück verkleinert und das Baufenster liegt nun direkt am
Gehweg.
Wie soll ich nun vorgehen?
Hallo spartakus73,
Durch die Tatsache, dass der amtlich beglaubigte Lageplan nicht dem vertraglich vereinbarten Bebauungsplan entspricht, sind Sie im Recht, ohne finanzielle Nachteile von dem Kaufvertrag zurückzutreten.
mfg
Eberhard Noller
Lieber Fragesteller,
das mit dem alten Plan macht die Sache noch komplizierter:
Wenn die Stadt hier die alten Unterlagen rausgegeben hat und das stand da drauf, dann ist sie vermutlich „aus dem Schneider“. Dann hätten Sie nach einem aktuellen Plan fragen müssen…
Wenn Sie der Verkäuferin nachweisen (!) können, dass sie es hätte wissen müssen,haben Sie vielleicht ein Chance. Jedoch sehe ich ziemlich schwarz. Sie haben einfach mit alten Unterlagen neue Planung machen wollen. Wenn Sie einen Architekten, Öffentlich bestellten Vermesser oder sonstigen Fachingenieur damit beauftragt hätten hier einen Plan zu erstellen, so würde der dafür haften, dass er aktuell ist. Wenn Sie aber bei der Stadt keinen aktuellen Plan bestellt haben, so gehen Sie vermutlich leer aus. Um aber Gewißheit zu haben, müssten Sie in der Tat rechtlichen Beistand einholen.
Gruß Geoli
Das ist ein recht verzwickter Fall und wie lange besteht diese Situation schon? Ich würde mich in jedem Fall vom einem ausgewiesenen Fachanwalt für Baurecht beraten lassen.
Hallo,
Ihre Frage ist nicht klar gestellt. Im Katasterauszug gibt es keine Baufenster. Ich denke Sie meinen den Bebauungsplan, denn ein Lageplan wird speziell für ein Grundstück vom Vermesser erstellt und nicht noch der Baubehörde ausgegeben. Ein Bebauungsplan ist nur bei der Aufstellung aktuell. Geändert wird der Bebauungsplan normalerweise nicht mehr. Falls Sie falsche Auskünfte von Ihrem Verkäufer bekommen haben sollten, haftet dieser.
MfG
Kley
Für die Aktualität der Pläne ist das Katasteramt zuständig.
Diese „winden“ sich aber gelegentlich aus ihrer Verantwortung indem Sie in der Zuarbeit darauf verweisen:
„Hiermit erhalten Sie den gewünschten Katasterauszug zum Flurstück XY mit Stand vom xx.xx.xxxx!“
Sollte mit diesem Formsatz der Katasterauszug übergeben worden sein, ist der Verkäufer des Grundstückes verpflichtet es auf Richtigkeit zu prüfen und festgestellte Korrekturen dem Amt zu melden.
Da Sie aber erwähnen das eine Verbreiterung des Straßenzuges erfolgte, hätte dieses Änderung entsprechend eingearbeitet werden müssen (Karenzzeit der Ämter soll aber bis zu 5 Jahre sein - ein „ungeschriebenes“ internes Behördengesetz - leider).
Sollte nun aufgrund dieses Fehlers der Käufer des Grundstückes von seinem Kaufvertrag zurücktreten wollen (was nachvollziehbar ist, da der Vertragsabschluß auf Grundlage falscher Fakten erfolgte), muss der Grundstücksverkäufer seine Schadensersatzansprüche gegen die Stadt/Gemeinde richten (das Katasteramt ist nur eine ausführende Instanz).
Im Gegenzug kann man unter Verweis des Fehlers des Amtes vielleicht eine Sonderregelung für das Grundstück festlegen lassen - um die 0,8m wieder von der Straße wegzukommen (kleinere Abstandsfläche nach hinten).
Vielen Dank für die super Antworten!
wissen Sie, in welchem Gesetzestext solche Pflichten festgelegt sind?
Danke
Wann ist der Lageplan erstellt worden und wann wurde die Vermessung durchgeführt? Waren in dem Lageplan Baugrenzen entsprechend dem B-Plan eingezeichnet?
Ist der Lageplan Bestandteil des Kaufvertrages? Hat der Käufer sich dann nochmal bei dem Bauamt informiert? Ist die Vermessung rechtens und widerspricht sie eventuell den Festsetzungen des B-Planes? Dieser Fragen müssen abgearbeitet werden, um herauszufinden wer den Fehler gemacht hat. Ich empfehle Ihnen sich einen Rechtsbeistand vor Ort zu nehmen.
Hallo,
m.E. ist hier sowohl der Verkäufger als auch der Makler Schuld. Im Zuge der genannten Straßenverbreiterung muß der Verkäufer den STeifen an die Stadt verkauft haben. Er wird ja nicht enteignet worden sein. Leider dauern die Korrekturen der Katasterpläne in der Regel sehr lange, so dass man sich nicht immer darauf verlassen kann. M.E. hart aber uch der Notar eine Mitschuld, denn der Verkauf des Grundstücksstreifens muss im Grundbuch mit einer Auflassungsvormerkung für die Stadt gesichert sein, da das Grundstück kleiner wird. Ist dies nicht der Fall, ist eine Verlegung der Grudnstücksgrenze nicht möglich, da der Grundstücksteil nicht im Grundbuch abgeschrieben worden ist (Abt. I, Bestandsverzeichnis). Ich hoffe, hiermit geholfen zu haben. Wäre gespannt auf das Ergebnis.
Gruß Günni 27
Hallo !
Das Baufenster beschreibt den Bereich in dem Sie bauen dürfen. Ist dieses ausreichend groß, so dass sie Ihr Gebäude unterbringen können und gleichzeitig von der Grundstücksgrenze eine Abstand halten können, besteht eigentlich kein Problem.
Sollte dem nicht so sein, dann stellen Sie eine Bauvoranfrage ( kostet nichts ) mit Antrag auf Abweichung von den Festssetzungen des Bebauungsplanes.
Es macht Sinn, vorher mit dem Bauamt und den betroffenen Nachbarn zu reden und bestenfalls Einvernehmen zu erzielen.
Wenn alles nicht fruchtet, bleibt Ihnen nur der Rechtsweg, wonach der Verursacher des Nachteils in Folge der Strassenverbreiterung evtl. belangt werden kann.
MfG
hokl
Hallo spartakus73
das ist wohl eher eine zivilrechtliche Frage und dürfte das Vertragsrecht nach BGB berühren.
Ein Baurechtliches Problem sehe ich hier eher nicht.
Zu den Maßen und Abmessungen des Grundstücks kann erst ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur etwas genaues Aussagen!
Nur „er“ kann und darf „amtliche Lagepläne“ erstellen!
Ich glaube in Ihrem Fall dürfte eher ein Katasterauszug ( auch Flurkartenauszug )gemeint sein ( den gibt es bei der Stadt, oder beim Kreis…auf dem Katasteramt jedenfalls…)
Die rechtliche Frage wird doch sein, ob der Verkäufer wusste, dass das Gerundstück anders beschaffen war, als auf dem Plan vermerkt!?
Ich an Ihrer Stelle würde versuchen den Baukörper den jetzt vorhandenen Gegebenheiten anzupassen!
Ein andere Möglichkeit sehe ich in absehbarer Zeit nicht. Ein Klageweg ( in welche Richtung und gegen wen auch immer ) macht nur die Anwälte reich.
Vielelicht lässt sich der Verkäufer auch auf eine Wandlung des Vertrags oder ein Entgegenkommen beim Kaufpreis ein?
Viel Erfolg und freundliche Grüße aus dem Rheinland
U.F.
Hallo Spartakus
zunächst ist zu prüfen, was im Kaufvertrag vereinbart wurde und ob der Katasterplan als Anlage zum Kaufvertrag
Bestandteil desselben wurde.
Üblicherweise wird ein unbebautes Grundstück ohne Haftung für Beschaffenheit, bzw. auf Bebaubarkeit verkauft. Es kann aber sein, dass dies in Ihrem Fall anders vereinbart wurde. Es ist Sache des Käufers eine eventuelle Bebaubarkeit abzuklären. Sie als Verkäufer sind nicht haftbar für eine fehlerhafte Ausfertigung eines amtlichen Lageplanes. Sie handelten nach Treu und Glauben und müssen sich als Laie darauf verlassen, dass amtliche Dokumente korrekt ausgestellt sind. Sie haben auch gar keine Möglichkeit als Laie diese Angaben zu überprüfen.
Toggi2008
Hallole,
ich kann kein Problem erkennen, da nicht klar ist wie gebaut werden soll. Wenn das Baufenster ausreichend tief ist, kann das Gebäude von der Straße abgerückt werden. Von Haftung kann keine Rede sein. Wenn das Bauamt vom Bebauungsplan befreien muß, weil weiter nach hinten gebaut werden muß und dafür Gebühren verlangen sollte, würde ich den fehlerhaften Lageplan anführen, um keine Gebühren zahlen zu müssen.
Schöne Grüße
Christian Storch
Liebe Antwortende,
vielen Dank für die unglaublich vielen Antworten.
Bei den Antworten gibt es verschiedene Fraktionen, die sich in der Ansicht, wo die „Schuld“ liegt und damit die Haftung unterscheiden.
Immerhin ist der Tenor tendenziell so, dass wir Aussichten haben.
Unser Problem ist nach wie vor der fehlerhafte, weil veraltete Lageplan, den wir zunächst vom Verkäufer, dann noch vom Baurechtsamt bekommen haben.
Gerne schicke ich auch den Lageplan per Email an Sie, falls Sie bereit sind, einen konkreten Blick drauf zu werfen.
Herzlich Dank
spartakus73
Liebe Antwortende,
vielen Dank für die unglaublich vielen Antworten.
Bei den Antworten gibt es verschiedene Fraktionen, die sich in der Ansicht, wo die „Schuld“ liegt und damit die Haftung unterscheiden.
Immerhin ist der Tenor tendenziell so, dass wir Aussichten haben.
Unser Problem ist nach wie vor der fehlerhafte, weil veraltete Lageplan, den wir zunächst vom Verkäufer, dann noch vom Baurechtsamt bekommen haben.
Gerne schicke ich auch den Lageplan per Email an Sie, falls Sie bereit sind, einen konkreten Blick drauf zu werfen.
Herzlich Dank
spartakus73.