Ich besitze ein Mehrfamilienhaus und möchte 3 Wohnungen daraus verkäußern. Das Problem dabei ist, dass ich im EG/1.OG ein Ladenlokal bauen möchte. Derzeit habe ich aber nicht das nötige Geld, um einen Bauantrag zu stellen. Dennoch möchte ich schon jetzt die Wohnungen im 2.OG und DG verkaufen.
Wenn ich ohne Bauantrag und entsprechende Aufteilungspläne drei Wohnungen im 2.OG und Dachgeschoss verkaufe: welche Möglichkeiten gibt es, dass ich mir von den Käufern der drei Wohnungen das Recht zusichern lasse, im EG/1.OG ein Ladenlokal bauen zu dürfen?
Das Ladenlokal schränkt die Nutzung der Wohnungen im 2.OG/DG nicht ein und verschlechtert deren Wert auch nicht.
Wie steht es um ein Darlehen bzgl. der Finanzierung? Dir gehört da Haus; ihc gehe davon aus, dass Du Miteinnahmen machst.
Die erste Frage wäre die der Kosten; die zweite nach den optimalen Kredit bzw. dessen Anbieter. und dann haben ja Kredite steuerlich Belang.
Sie sollten die Sache mit einem Gutachter/Architekten besprechen. Der kann Sie auch bei den Formalitäten unterstützen: Teilung, Bauantrag, Nutzungsänderung, etc.
nach § 8 WEG kann der Eigentümer sein Grundstück in Wohnungs- und oder Teileigentumsrechte aufteilen und in der Teilungserklärung weitestgehend die Rechtsinhalte festlegen. Das muss vor Veräußerung einzelner Teilrechte erfolgen. Zudem sollte man darauf achten, dass man durch die Zuordnung der Anteile in Versammlungen seine Gestaltungsmöglichkeiten behält.
Ohne Bauantrag/genehmigung wird es aber nicht gehen, weil man einen Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde zur Eintragung vorlegen muss. Da man die Bauunterlagen verwenden kann, fallen insoweit keine usätzlichen Kosten an.
Hallo,
ein Verkauf von Eigentumswohnungen setzt zwingend eine vorliegende Teilungserklärung (incl. Abgeschlossenheitserklärung) voraus. Diese wird behördlich geprüft, notariell beglaubigt und beim Grundbuchamt hinterlegt. Ohne dieses Dokument geht ein Verkauf überhaupt nicht. In der Teilungserklärung müssen natürlich auch die Räume im EG und dem 1.OG aufgeführt sein. Wenn diese zunächst als Wohnraum ausgewiesen werden (was sie ja wohl z.ZT. auch sind), können sie nachträglich nicht einfach zu Gewerbeflächen „umdeklariert“ werden. Auch dafür ist eine behördliche Genehmigung - und nach Verkauf der anderen Wohnungen natürlich auch die Zustimmung ALLER Miteigentümer in der Eigentümerversammlung - nötig. Im übrigen können Sie nach dem Verkauf der Wohnungen keine Veränderungen an der Immobilie auf dem kleinen Dienstweg" mehr durchführen, da Sie 1. einen Verwalter einsetzen müssen und 2. alle Veränderungen von der Eigentümerversammlung beschlossen werden müssen.
Fazit: Sie müssen sich zunächst die behördliche Genehmigung holen, dass Sie bestehenden Wohnraum in Gewerbeflächen umwandeln dürfen, dann müssen diese Gewerbeflächen in der Teilungserklärung als solche ausgewiesen werden und erst dann können Sie verkaufen und sich von den neuen Miteigentümern im Notarvertrag zusichern lassen, dass diese nichts gegen den geplanten Umbau einzuwenden haben. Alles andere beschwört jede Menge Ärger und evtl. lange Rechtsstreitigkeiten herauf.
Gruß
Ich besitze ein Mehrfamilienhaus und möchte 3 Wohnungen daraus
verkäußern. Das Problem dabei ist, dass ich im EG/1.OG ein
Ladenlokal bauen möchte. Derzeit habe ich aber nicht das
nötige Geld, um einen Bauantrag zu stellen. Dennoch möchte ich
schon jetzt die Wohnungen im 2.OG und DG verkaufen.
Wenn ich ohne Bauantrag und entsprechende Aufteilungspläne
drei Wohnungen im 2.OG und Dachgeschoss verkaufe: welche Möglichkeiten gibt es, dass ich mir von den Käufern der drei Wohnungen das Recht zusichern lasse, im EG/1.OG ein Ladenlokal bauen zu dürfen?
Hallo jpr84
Zu Deinem geplanten Vorhaben schon mal vorab Info.
Bevor Du Teilflächen (Wohneigentum oder Teileigentum
aus diesem Mehrfamilienhaus verkaufen kannst benötigst Du vor allem erst mal Planunterlagen - von einem Architekten gezeichnet mit der zukünftig vorgesehenen
Aufteilung mit exakten Maßen und Flächen. Für die Umbauten der Ladenfläche benötigst Du auf jeden Fall eine Baugenehmigung wenn die Nutzung vorher eine andere war. Wenn die Baugenehmigung und Abgeschlossen-
heitsbescheinigung des Bauamtes vorliegt gehst Du
zu einem Notar und läßt Dir eine Teilungserklärung
erstellen. Hier müssen alle Flächen (auch KFZ-Stellplätze und Kellerräume exakt bezeichnet und nummeriert sein. Vorher ist ein Verkauf von Wohn-und Teileigentumsflächen (Laden) überhaupt nicht möglich.
Und immer daran denken: Sobald die erste Wohnung verkauft ist bist Du nur noch Miteigentümer! Der Ärger
fängt dann gleich an. Nur Mut!
Gruß Juljan
Ohne Aufteilungspläne, Abgeschlossenheitsbescheinugung und einer Teilungserklärung werden Sie vorausichtlich keinen Käufer finden. Der Bauantrag für das Ladenlokal ist zweitrangig.
In der Teilungserklärung können Sie sich das Recht zusichern lassen, dass die Flächen im EG und 1.OG zu einem Ladenlokal umgebaut werden dürfen.
Nachdem die Teilungserklärung von einem Notar gefertigt wird, sollten Sie diesen konsultieren. Der kann Ihnen die Ihre Fragen genauer beantworten.
da ich kein RA bin, kann ich nur berichten, wie ich mich an Ihrer Stelle verhalten würde:
Eintragung (notarielle Beurkundung erforderlich) einer Grunddienstbarkeit zu Lasten der zum Verkauf anstehenden WE’en. Diese ist dann wesentlicher Bestand aller, auch evtl. erst später nachfolgenden Übertragungen/Veräußerungen/Verkäufe.
Ich besitze ein Mehrfamilienhaus und möchte 3 Wohnungen daraus
verkäußern. Das Problem dabei ist, dass ich im EG/1.OG ein
Ladenlokal bauen möchte. Derzeit habe ich aber nicht das
nötige Geld, um einen Bauantrag zu stellen. Dennoch möchte ich
schon jetzt die Wohnungen im 2.OG und DG verkaufen.
Wenn ich ohne Bauantrag und entsprechende Aufteilungspläne
drei Wohnungen im 2.OG und Dachgeschoss verkaufe: welche
Du musst Aufteilungspläne auf jeden Fall haben. Ohne geht gar nichts.
Möglichkeiten gibt es, dass ich mir von den Käufern der drei
Wohnungen das Recht zusichern lasse, im EG/1.OG ein Ladenlokal
bauen zu dürfen?
Das Ladenlokal schränkt die Nutzung der Wohnungen im 2.OG/DG
nicht ein und verschlechtert deren Wert auch nicht.
Für einen Hinweis wäre ich sehr dankbar.
Das was du vorhast, nennt man Umwandlung : die Aufteilung eines Hauses in EIgentumswohnungen um sie dann nach dem WEG (Wohnungseigentumsgestz) zu verwalten.
Dazu muss das gesamte Haus in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt werden. Dies macht zwingend ein Notar. Es wird eine Teilungserklärung erstellt, die in Zukunft nur noch alle Eigentümer gemeinsam ändern können. Wenn du Wünsche, wie ein Ladenlokal hast, vermerkt das der Notar entsprechend in der Teilungserklärung.
Die Umwandlung ist alles andere als trivial. Suche dir dazu einen in diesem Bereich erfahrenen Notar.
Hallo,
ohne Teilungserklärung können Sie die WE nicht verkaufen, da die Kaufinteressenten keine Finanzierung bekommen, ohne das ein separates Wohnungsgrundbuch angelegt ist.
MfG Ellen Loesche
Hallo. Die angestrebten Punkte können Sie im Rahmen einer notariellen Teilungserklärung regeln. Der zukünftige Käufer stimmt dann praktisch im Rahmen seines Kaufes der Teilungserklärung zu. Gleichzeitig können Sie auch in der Teilungserklärung die Abwicklung regeln, in dem Sie Art, Größe und Leistungsumfang des Teileigentums definieren. Da ohne Abgeschlossenheitserklärung keine Grundbuchblätter für Teileigentum angelegt werden kann, müssten Sie zunächst einen notariellen Vorvertrag machen in dem Sie sich die Käufer sichern. Ohne belastbare Grundbuchblätter wird vermutlich eine finanzierende Bank des zukünftigen Käufers keine Zahlungen leisten. Es sei denn, Sie lassen vorübergehend die Belastung auf dem Gesamtobjekt zu und die Vorbelastungen übersteigen den realen Wert nicht. In Ihrem Falle empfehle ich Ihnen ein Beratungsgespräch bei einem Notar. Viele Grüße A. Frank