Baunebenkosten und Innenausbau viel zu niedrig

Geld & Sparen Immobilien
#1

… eines Fertighauses eine Aufstellung machen lassen über die gesamten Kosten. Damals hatten wir noch kein Grundstück. Auf seine Frage was es kosten werde meinten wir ca. 45ooo Euro mit etwa 900 qm. Das Haus selber ist ein 2 Familienhaus mit ca. 225 qm. Dafür berechnete uns der Berater den Preis des Hauses plus 12000 Euro Baunebenkosten und nochmals 20000 für den Innenausbau. Im Hauspaket enhalten waren das Dämmmaterial, eine Gastherme, die Installation von den Wasserleitungen und die Installation der Elektrik. Wir müßten nur den Innenausbau machen, Dämmen, Beplanken, Boden verlegen, Sanitär einbauen und Türen. Er meinte für das gesamte Geld würde locker noch die Gartenhäuser die wir brauchten wußte er weil kein Keller und die Garage rausspringen. Gesamt kamen wir damit auf eine Summe von 245T. Euro. Da uns das wenig vorkam haben wir nochmals 5000 drauf gepakt und den Kamin mit 3000 weggelassen da er nicht ins Haus paßte. Wir wollten eigentlich dann einen Aussenkamin. So hatten wir gesamt 20T für den Innenausbau und 20T für Baunebenkosten. Für uns war das schlüssig, wir hatten ja beide keine Ahnung. Im Nachineine haben wir jetzt 30 T Euro mehr Schulden, da das Geld obwohl nur das billigste vom billigsten gekauft wurde und alles selber gemacht wurde hinten und vorne nicht reichte.
Hat jemand auch solche Erfahrungen schon gemacht das die Baunebenkosten und die Innenausbaukosten viel zu niedrig angesetz wurden ?

Danke

Lg

#2

Hat jemand auch solche Erfahrungen schon gemacht das die Baunebenkosten und die Innenausbaukosten viel zu niedrig angesetz wurden ?

Und wenn ? Was nützt Euch das ? Ich verstehe den Sinn der Frage nicht so recht.

#3

Hi, dass sich bei den Baukosten fast alle vertun, ja auch bei öffentlichen Bauten ist eigentlich hinlänglich bekannt.
Privat tut man sich da vielleicht noch leichter, aber so Dinge wie Schrauben Lacke und Farben werden dabei halt oft unterschätzt und da und dort noch ein paar Säcke Putz etc. summieren sich halt einfach auf.
Ich kann dich beruhigen die angegebenen Summen für den Innenausbau waren nicht realistisch.

OL

#4

Hallo,

ich frage deshalb weil wir das Problem haben das unsere Bank nicht nach finanziert weil sie davon ausgeht das die Zahlen die angesetzt sind realistisch waren. Also dass das Haus nur den Wert hat der eben vom Verkäufer errechnet wurde.
Deshalb interessiert es mich ob andere auch solche Erfahrungen gemacht haben das die Verkäufer der Fertighäuser das Paket absolut schön rechnen und die Hälfte nicht mit angesetzt wird.

Lg

#5

Moin auch,

woher soll der Berater wissen, was der Innenausbau kostet? Der weiss weder, was ihr machen wollt noch welche Materialien ihr nehmt. Er weiss auch nicht, ob ihr dafuer irgendwelche Maschinen kaufen muesst oder bereits alles vorhanden ist.
Er rechnet, wenn ich eure Zahlen nehme, mit ca. 210.000 Euro fuer ein 2-Familienhaus mit 225 qm, und das kommt mir wenig vor. Kann natuerlich auch sein, dass es ein Billiganbieter ist, dass weiss ich nicht. Die Bank sagt jetzt eben, die 210.000 sind richtig gerechnet, mehr ist das Haus nicht wert, also bekommt ihr auch nicht mehr Geld. Ihr muesstet jetzt nachweisen, dass die 210.000 schon falsch gerechnet sind.

Aber offen gefragt: 20.000 fuer den kompletten Innenausbau von mehr als 200 qm: Kam euch das nicht selber spanisch vor???

Ralph

#6

Hallo,

also der Berater hat das vorgerechnet also gute fliesen sound soviel dann Türen Sanitär etc. Und die Baunebenkosten meinte er das eben 12 T reichen würden. Da im Paket ja der Architekt und so mit drinnen war.
Wobei wir noch sämtliche Anschlußkosten das Herrichten des Grundstückes und das Verlegen der Leitungen ausserhalb hatten. Mehr Kosten wären angeblich nicht. Für das Grundstück sagten wir ca. 45 T, wir hoffen dafür etwas zu bekommen, kann natürlich noch etwas schwanken.
Daraufhin hat er für das Haus 168T berechnet. Dann das Grundstück 12 T für die baunebenkosten und eben 20T für innen. Das macht dann 245T. Wir haben dann auf 250T aufgestockt und dann noch den Kamin rausgelassen mit ca. 3000. Als eigenleisung also sogenannte Muskelhypotek wurden 30 T berechnet. Weil wir ja soweit alles selber gemacht haben.
Nur wie gesagt es hat eben hinten und vorne nicht gereicht obwohl wir viele Maschinen hatten und eben nur das günstigste verbaut wurde.
Ich denke er hat die Zahlen runter gerechnet weil er wohl dachte sonst würde er das Haus nicht verkaufen.
Wir haben den Vertrag dann unterschrieben und als wir ein Grundstück hatten was in etwa dem Preis entsprach wurde die Finanzierung mit 250T gemacht.
Mir kamen die summen auch sehr gering vor, aber er hat uns das einfach schön gerechnet und eben die Hälfte unter den Tisch fallen lassen und da wir beide null ahnung von den Kosten hatten haben wir uns drauf verlassen das er schon weiß was er macht und dass das so stimmt. Der der die Finanzierung besorgt hatte meinte auch das müßte so passen und die Bank hat sich auch auf diese Zahlen verlassen.

Lg

#7

Deshalb interessiert es mich ob andere auch solche Erfahrungen
gemacht haben das die Verkäufer der Fertighäuser das Paket
absolut schön rechnen und die Hälfte nicht mit angesetzt wird.

Das pasiert häufiger, dass Baukosten zu niedrig angesetzt werden. Banken machen Nachfinanzierungen extrem ungern und wenn die Bonität knapp ist, kann es dadurch schon mal zum Problem werden.

Im Endeffekt ist der Bauherr für seine Finanzplanung selbst verantwortlich, da wird man niemanden anderes zur Rechenschaft ziehen können.

#8

Moin auch,

also der Berater hat das vorgerechnet also gute fliesen sound
soviel dann Türen Sanitär etc.

UNd ihr habt euch nie gefragt, woher er wissen will welche Fliesen etc. ihr nehmen wollt?

Und die Baunebenkosten meinte
er das eben 12 T reichen würden.

Und ihr habt euch nie gefragt, ob diese Angabe ueberhaupt stimmen kann?

Da im Paket ja der Architekt
und so mit drinnen war.

Und ihr habt euch nie darueber schlau gemacht, was sonst noch alles zu den Baunebenkosten zaehlt und wie hoch diese zusaetzlichen Kosten sind?

Wobei wir noch sämtliche Anschlußkosten das Herrichten des
Grundstückes und das Verlegen der Leitungen ausserhalb hatten.

s.o.: Baunebenkosten

Mehr Kosten wären angeblich nicht. Für das Grundstück sagten
wir ca. 45 T, wir hoffen dafür etwas zu bekommen, kann
natürlich noch etwas schwanken.
Daraufhin hat er für das Haus 168T berechnet.

Und ich verspreche euch, dass ihr an dem Haus keine grosse Freude haben werdet. 168 kEuro fuer 225 qm kann nichts anstaendiges sein.

Nur wie gesagt es hat eben hinten und vorne nicht gereicht
obwohl wir viele Maschinen hatten und eben nur das günstigste
verbaut wurde.
Ich denke er hat die Zahlen runter gerechnet weil er wohl
dachte sonst würde er das Haus nicht verkaufen.

Ja, so sieht das aus.

Wir haben den Vertrag dann unterschrieben und als wir ein
Grundstück hatten was in etwa dem Preis entsprach wurde die
Finanzierung mit 250T gemacht.

Ihr unterschreibt den teuersten Vertrag eures Lebens ohne euch auch nur im geringsten darueber zu informieren, welche Kosten ueberhaupt verursacht werden und glaubt blauauegig einfach so ausgerechnet demjenigen, der an eurem Unglueck auch noch Geld verdient. Muss ich da noch erwaehnen, dass ich gerade den Kopf schuettle aus Nichtverstaendnis?

Mir kamen die summen auch sehr gering vor, aber er hat uns das
einfach schön gerechnet und eben die Hälfte unter den Tisch
fallen lassen und da wir beide null ahnung von den Kosten
hatten haben wir uns drauf verlassen das er schon weiß was er
macht und dass das so stimmt.

Und wenn man sich fuer eine Viertelmillion etwas kauft ist natuerlich auch jede Eigeninitiative vollkommen unangebracht.

Der der die Finanzierung besorgt
hatte meinte auch das müßte so passen und die Bank hat sich
auch auf diese Zahlen verlassen.

Es ist nicht die Aufgabe der Bank eure Finanzierung en detail durchzurechnen. Die schauen nur, welche Sicherheit das Haus fuer den Fall eines Falles bietet und bieten euch einen entsprechenden Kredit an. Will sagen: Das Kind ist in den Brunnen gefallen. Ihr koennt jetzt nur schauen, dass ihr den Innenausbau zeitlich so streckt, wie ihr das dafuer noetige Kapital aufbringen koennt. Das heisst dann eben soviel wie dass ihr die naechsten Jahre auf einer Baustelle wohnt. Eine bessere Auskunft kann ich euch nicht geben.

Ralph

#9

Moin auch,

um auf diese Frage auch noch zu antworten:

Deshalb interessiert es mich ob andere auch solche Erfahrungen gemacht haben das die Verkäufer der Fertighäuser das Paket absolut schön rechnen und die Hälfte nicht mit angesetzt wird

Nein. Im Gegenteil, bei unserem (serioesen) Verkaeufer und Hersteller wussten wir zu jederzeit, was u
ns der Spass kosten wird und fuer jede Aenderung, die wir eingebracht haben bekamen wir annaehernd sofort eine Mehr-/Minderrechnung. Wir haben den Hersteller bzgl. der zu erwartenden Baunebenkosten eine Schaetzung abgeben lassen (zu mehr waren sie auch nicht bereit), die um rund 30% zu niedrig lag. Da wir uns aber eben selbst darum gekuemmert hatten wussten wir auch hier relativ schnell, was uns erwartet. Boese Ueberraschungen gabe es zu keiner Zeit.

Ralph

#10

Ich weiß nicht, ob die offene Häme hier so angebracht ist, auch wenn die Aussagen inhaltlich richtig sind und das Kind wohl im Brunnen liegt.

Da haben sich eben (mal wieder) Leute auf Verkäufer verlassen. Passiert jeden Tag. Zugegebenerweise hättet ihr das auch tatsächlich durch ein wenig Recherche vorher rausfinden können/müssen. Uns hat ein Architekt mal (zutreffend) gesagt, welche Kosten heruntergespielt werden (nämlich Garten, Grundstück, Anschlüsse, andere Nebenkosten) bzw. welche Eigenleistungen überschätzt werden (alle). Das hat uns rechtzeitig gewarnt :expressionless:

Ein Ausweg könnte noch sein, die tatsächlichen Kosten neu aufzustellen und mit der Bank neu zu diskutieren, welchen Wert das Haus am Ende hat. Wenn der Ausbau teurer ist, ist das Haus ja vielleicht nachher auch mehr wert. Und grundsätzlich hat eine Bank ja auch ein Interesse daran, mehr Geld zu verleihen. Es kann nur sein, dass man nicht 1:1 erhöht aber zumindest anteilig Kosten als Steigerung anerkennt und so den Kreditrahmen erhöht.

Dass dabei Eure Raten steigen ist tatsächlich so. Wenn diese untragbar werden müsst ihr leider auch über eine Exit-Strategie nachdenken, d.h. Notverkauf zu einer Zeit wo ihr noch die Luft zum Atmen habt und nicht erst wenn Euch die zusätzlichen Schulden zur Insolvenz und zur ZV zwingen.

#11

Hallo Susi,

was ich an deinen ganzen Ausführungen nicht verstehe ist.

Bei einem Fertighaus geht man davon aus, dass im Hauspreis der Innenausbau mit berücksichtigt ist. (vermutlich meint dies auch die Bank).

Muss man vermuten, dass bei deinem Fertighaus nur das Außengerippe fertig gestellt wurde + im Innenbereich nur die nackten Wände, Decken + Böden ?

Sowas nennt man in der Fachsprach Ausbauhaus, aber nicht Fertighaus!

Als vergleichbares Beispiel:

Ich selbst habe auch ein Fertighaus, allerdings wurde der Keller massiv in Eigenregie gebaut.
Bodenplatte + Wände + Decke für den Keller = Kosten ca. 30.000 DM.
Der Innenausbau kostete ebenfalls ca. 30.000 DM.

Gruß Merger

#12

Moin auch,

Bei einem Fertighaus geht man davon aus, dass im Hauspreis der
Innenausbau mit berücksichtigt ist.

Noe, genau wie bei Massivhaeusern ist das dann eben ein schluesselfertiger Ausbau. Den kann man nehmen, muss man aber nicht.

Muss man vermuten, dass bei deinem Fertighaus nur das
Außengerippe fertig gestellt wurde + im Innenbereich nur die
nackten Wände, Decken + Böden ?

Ja, warum nicht? Bei meinem Hersteller gab es 7 Ausbaustufen, von schluesselfertig bis hin zu nur Aussengerippe.

Sowas nennt man in der Fachsprach Ausbauhaus, aber nicht
Fertighaus!

Nien, es ist trotzdem ein Fertighaus.

Als vergleichbares Beispiel:

Ich selbst habe auch ein Fertighaus, allerdings wurde der
Keller massiv in Eigenregie gebaut.
Bodenplatte + Wände + Decke für den Keller = Kosten ca. 30.000
DM.

Das ist normal IMHO. Fertighausangebote gelten immer ab OK Bodenplatte.

Der Innenausbau kostete ebenfalls ca. 30.000 DM.

Jaja, die gute alte Zeit :smile:

Ralph

#13

Moin auch,

Du mistverstehst mich; ich meinte meinen post keinesfalls haemisch, nur einigermassen fassungslos. Aber ja, das Kind liegt jetzt im Brunnen, die Bank hilft nicht (was sie auch gar nicht muss) und die stolzen, traurigen Eigenheimbesitzer muessen jetzt eben schauen, wie sie mit der Situation umgehen. Hoffentlich lesen das viele andere, die gerade planen ein Haus zu bauen und lernen daraus.

Ralph

#14

Hallo,

also er hat ausgerechnet als Beispiel Fliesen ca. 4000 euro usw. also absolut realistische Summen wenn man keine so hohen Ansprüche stellt.

Das Prob ist das einfach viele Kosten unter den Tisch gefallen sind. z.B. das wir die Rohre aussen selber kaufen und verlegen mußten. Stand natürlich alles im Vertrag ganz klein gedruckt und teilweise so geschrieben das es für einen Laien nicht verständlich war.
Dann waren alleine die Erdarbeiten fast doppelt so teuer wie das angebot und wie von ihm angesetzt weil auf einmal die Hausfa. noch diverse Test wollte was vorher keiner wußte etc.

Und ja natürlich waren wir blauäugig null Ahnung und auch keine Freunde die je gebaut hatten.

Nein wir leben nicht auf der Baustelle haben fast alles bis auf Kleinigkeiten fertig.

Lg

#15

Hallo,

ja so könnte man es natürlich sehen. Ich habe schon im Netz geschaut bei Kosten und so aber auch da sind die ja nicht detailliert aufgeführt und wie gesagt das Hauptproblem war das eben manche Kosten auch wesentlich höher ausgefallen sind.
Man kann ja nur einen ungefähren Schätzwert nehmen und der wird eben unter Umständen schnell überschritten.

Also wir bezahlen schön brav jedes Monat nur nachdem wir eben 30T über eine normale Bank finanziert haben mit einem horrenten Zinssatz und unsere finanzierende Bank sagte ne mehr als die beantragte Summe machen wir nicht, bleibt nicht viel Luft zum Atmen.

Lg

#16

Hallo,

also Fertighaus im Sinne von Holzständerweise.
Das nackte Haus incl. Bodenplatte, Architekt, Dämm und Beplanckungspaket. Incl. dem Paket für Steckdosen, Fußbodenheizung Elektriker und Gastherme sowie für die Sanitäranschlüsse.
Wir haben selber alles gedämmt und beplankt. Selber alle Türen gesetzt und alles gefliest, gemalert,Sanitär gesetzt. Alle Rore ausserhalb des Hauses verlegt. Den Estrich gemacht und uns um alle Anschlüsse gekümmert, sowie um Gastank etc.

Meinst du eigentlich DM oder Euro?

Lg

#17

Hmm

also wenn ich das richtig sehe lief das bei uns anders.
Wir waren beim Verkäufer der hat das Haus ausgerechnet eine Aufstellung der Baunebenkosten und des innenausbaus gemacht, also auch ein Liste auf der stand Grundstück kostet …( wir hatten gesagt wir denken das wir für ca 45T etwas bekommen) dann eben auch Fliesen kosten … usw.
Dabei hat er eben eine Menge Kosten unter den Tisch fallen lassen was wir aber nicht wußten. Gesamt kamen wir auf eben 245T.
Dann haben wir den Vertrag unterschrieben mit dem Zusatz wenn die Finanzierung nicht klappt oder wir kein Grundstück finden würde, würde der Vertrag platzen. Dann hat sich einer bei uns gemeldet der sagte er kümmert sich um die Finanzierung über die genannte Summe.
Wir haben ein Grundstück gefunden das nur unwesentlich darüber lag.
Also dann halt keine Fliesen für 20 Euro sondern etwas günstigere.)( Zum Schluss waren es die billigsten )
Und der, der die Finanzierung machte gab uns grünes Licht.
Allerdings haben wir dann schon ab Okt. bezahlt Bereitstellungszinsen und das Haus wurde erst Ende Mai aufgebaut.

Lg

#18

Hallo,

selbstverständlich sind wir selber schuld, wir haben ja unterschrieben.
Und nein auch wenn ich auf den Berater sauer bin, kann ich keinen zur Rechenschaft ziehen.

Lg

#19

Hallo,

ja natürlich was wir jetzt versuchen ist die komplette Finanzierung incl. der 30T irgend wo neu zu finanzieren.

Ja und wenn nur einem mit diesem Beitrag geholfen ist, wäre es des Schreibens wert gewesen.

Lg

#20

Hallo,

PS. Ich habe dich sicher nicht mißverstanden und hämisch fand ich deine antwort überhaupt nicht.

Ich habe alle Antworten als nett und klug empfunden.
Und ja wir waren letzlich ja auch dämlich :smile:)