Baurecht dämmung

Haus & Garten Handwerk allgemein
#1

Hallo Zusammen,

wir haben ein versetztes Reihenhaus in NRW. Nun haben wir das Haus gedämmt, natürlich auch die Seiten unserer Fassade, die auf dem Grundstück des Nachbarn liegen. Da das Fallrohr nun aufgrund der Dämmung nicht mehr passt, muss es versetzt werden. Dort, wo das Fallrohr angebracht ist, ist ebenfalls der Balkon der Nachbarin. Überlicherweise geht das Fallrohr durch den Balkon und läuft dann an der Wand entlang, hier wurde aber damals keine Kernbohrung vorgenommen und es wurde quer an unsere Fassade angebracht. Von dort läuft es dann senkrecht ca. 1,5 m an unserer Fassade entlang und dann wieder waagerecht in der Luft hängend zu einem Abfluss, der das Wasser dann weiterleitet in eine Pumpe.

Wer muss nun die Kosten tragen für das Versetzen des Fallrohres? Müssen wir es dulden, dass diese hässliche Konstruktion wieder an unsere neu verputzte Fassade angebracht wird?

Wäre dankbar für Infos.

Viele Grüße
Michaela

#2

Hallo Michaela,
hier wäre zuerst einmal zu prüfen, ob es dafür irgendwelche Grundbucheintragungen gibt.
Wenn ja, sollte darin alles geregelt sein.
Vermutlich ist das aber (wie meistens) nicht der Fall.
Somit richtet sich das Ganze nach Nachbarrecht NRW
Dazu sollte dann ein Anwalt befragt werden. Aber einer der im Nachbarrecht fit ist.
Hier einige Anregungen dazu:

  1. Wenn das Fallrohr über euer Grundstück entwässert, so sollte das irgendwo geregelt sein.
  2. Was ist mit eurem Haus? Habt ihr eventuell auf dem Nachbarhaus die gleiche Regelung zu euren Gunsten? Das ist manchmal so bei Überbauten an der Grenze von Reihenhäusern.
  3. Gibt es einfach andere Lösungen? Wenn ja, so wäre das vielleicht ein Kompromiss. Schließlich wollt ihr da ja auch noch wohnen bleiben und nicht mit den Nachbarn Krieg haben.
  4. Könnte man die Dachrinne eventuell über ein anderes Fallrohr entwässern?
    und abschließend: Ist eure Dämmung eventuell (vielleicht auch nur teilweise) auf dem betreffenden Nachbargrundstück? Das wäre einfach wichtig zu wissen,bevor ihr den Aufstand plant… Gibt es vielleicht anderswo Teile des Nachbargrundstückes, die ihr in Anspruch nehmt und dann könnte der Schuss nach hinten los gehen…
    So mehr habe ich nicht. Konnte das zumindest etwas helfen?
    Gruß Geoli
#3

Hallo Michaela,
wenn das Fallrohr nur für das Dach des Nachbarn ist und in den Teilungserklärungen, im Grundbuch, im Baulastregister oder sonstigen Vereinbarungen das Anbringen des Fallrohrs festgeschrieben ist muss es nicht geduldet werden.
Vereinbarungen die mit Ihrem Rechtsvorgänger abgeschlossen wurden und die Sie nicht im Notarvertrag übernommen haben sind für Sie nicht bindend.
Der Nachbar muss das Fallrohr auf seine Kosten an seiner Fassade befestigen.
Wenn Sie mit dem Nachbarn nicht klar kommen wenden Sie sich an das örtliche Schiedsamt um eine Lösung zu finden.
http://www.bds-nrw.com/94.html

mfg
Ben

#4

Hallo

Euer Fallrohr? Eure Sanierung?

Ja, wer soll denn sonst die Kosten für sämtliche dazu erforderlichen Umbauten an beiden Gebäuden tragen, wenn nicht ihr als Verursacher? Und was wäre die (allerdings ebenfalls von euch zu bezahlende) Alternative zu der „hässlichen“ Konstruktion? („Hässlich“ ist wie immer Ansichtssache, im Fall einer Alternative sicherlich auch diejenige des Nachbarn.)

Ich finde es ja schon merkwürdig genug, dass der es anscheinend als „natürlich“ hinnimmt, dass eure Wärmedämmung sein Grundstück verkleinert…

staunend
smalbop

#5

Hallo Geoli,

erstmal vielen Dank für die netto Antwort. Im Grundbuch ist nichts geregelt. Wir haben unser eigenes Fallrohr und entwässern darüber. Ich will auch keinen Streit, aber man hat ihr wohl gesagt, dass wir alle Kosten übernehmen müßten, da wir den Umbau machen. Wir haben schon neue Fallrohre für Sie gekauft und heute sagte mein Chef, der Verwalter ist, wir müssten gar keine Kosten übernehmen, mein Mann sagt, es ginge alles zu unseren Lasten und ich weiss jetzt gar nichts mehr.

Viele Grüße
Michaela

#6

Hallo Ben,

vielen Dank für den hilfreichen Tip. Bin hin und her gerissen. Mein Chef, seit 40 Jahren Verwalter, sagt das gleich wie Sie. Mein Mann sagte, alle Kosten müssten von uns übernommen werden. Ich möchte keinen Streit mit der Nachbarin und alles friedlich klären. Aber sie ist auch von ihrer Familie beraten worden und diese meinten, wir müssten alle Kosten übernehmen, da wir schließlich dämmen würden.

Viele Grüße
Michaela

#7

Hallo staunender Smalbop

ich brauch mich hier nicht zu rechtfertigen, aber mein Chef, seit 40 Jahren Verwalter, erklärte mir, da es unsere Fassade wäre bräuchten wir rein gar nichts übernehmen. Mein Mann ist anderer Meinung. Habe eben ebenfalls eine Antwort von einem Experten erhalten, der die gleiche Meinung vertritt, wie mein Chef. Da die Verwandten meiner Nachbarin die Meinung vertreten, wir müssten alle Kosten tragen, da wir schliesslich sanieren, ist es sicherlich verständlich, dass ich mich informiere. Und das ein total verrostetes Rohr, ca. 30 Jahre alt, schon als hässlich bezeichnet werden kann, ist keiner Diskussion würdig. Bzgl. der Verkleinerung des Grundstücks haben wir nach Absprache mit dem Nachbarn selbstverständlich keine 20 cm Dämmung anbringen lassen, sondern lediglich 10 cm.

Ebenfalls staunend
Michaela und danke für die Antwort

#8

ach so, natürlich sind wir jetzt nach Rücksprache und Genehmigung mit 10 cm über der Grenze

Wie schon gesagt, wir möchten kein Streit, aber ich verstehe auch nicht, warum wir 40 Jahre alte Rohre nun auf unsere Kosten erneuern sollen, da wir dämmen

VG

#9

Hallo Michaela,
grundsätzlich sehe ich das zwar auch so (ihr müsst nichts bezahlen) aber !!! Ich bin kein Anwalt, sondern bin im Liegenschaftskatater, Vermessung und Bewertung zu Hause. Ich weiß auch, dass im Nachbarrecht manche Dinge nicht unbedingt logisch sind.
Vielleicht müsstest du mal im Nachbarrecht NRW googeln. Eventuell gibt es da Entscheidungen.
Gruß Geoli

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#10

Hallo Geoli,

habe eben auch eine Antwort von einem Schiedsmann erhalten, der gleicher Meinung ist. Ich gehe auch davon aus, dass mein Chef nach 40 Jahren Erfahung WEG-Verwaltung schon weiss, was er sagt. Aber mein Mann ist einfach anderer Meinung. Er meint, wenn unser Nachbar nun seine Seit der Fassade, die auf unserem Grundstück liegt, dämmen würde, müssten wir ebenfalls unser Fallrohr versetzen, welches gerade erst durch eine neue Kernbohrung versetzt und erneuert wurde. Wäre auch nicht logisch und ich würde mich auch ärgern, wenn uns das Gleiche passieren würde.
VG Michaela

#11

Hallo Michaela,

klar natürlich müssen Sie den Zustand der Regenabflußleitung wieder so herstellen wie es vorher war, unterberücksichtigung der Dämmung.
Das Fallrohr gehört den Nachbarn?
Wenn eine Lösung mit einer Kernbohrung möglich ist dann mit den Nachbarn sprechen, mit Fingerspitzen-gefühl.

Mfg
waltsie

#12

Dann liegt euer Fallrohr also doch auch auf Nacbbarsseite?
Dann solltet ihr vielleicht das gleich mit klären, damit so nicht der nächste Streit provoziert wird.

#13

Hallo Michaela;

die Frage hat leider wenig mit dem Thema „Baurecht“ zu tun, sondern betrifft das Nachbarrecht. Darin ist geregelt, wer was darf, wann, warum und auch was nicht!
Gibts für kleines Geld im Buchladen, oder ich glaube auch auf der Internetseite des Bauministeriums…
Darin einfach mal nachsehen und gegebenenfalls einen Anwalt für solche Sachen zu Rate ziehen.

Wobei es immer besser ist, mit dem Nachbarn, neben dem man ja noch ne Weile wohnen muss, ohne Advokaten klar zu kommen.

Vielelicht wäre auch das Teilen der Kosten eine Lösung?

Sorry, aber mehr kann ich zu diesem Thema leider nicht beisteuern.

#14

ja, das Fallrohr gehört meiner Nachbarin. Wir möchten auch kein Streit, aber ich hörte wie die Tochter sagte, die wollen dämmen, dann können die auch alles zahlen. Die alten Fallrohre sind über 30 Jahre alt, ich habe schon neue gekauft. Aber mein Chef sagte mir heute (WEG Verwalter seit 40 Jahren), wir müssten gar nichts zahlen, da es an unserer Fassade angebracht wäre.
Viele Grüße
Michaela

#15

Wir möchten auch kein Streit, aber ich hörte wie die Tochter sagte, die wollen dämmen, dann können die auch alles zahlen. Die alten Fallrohre sind über 30 Jahre alt, ich habe schon neue gekauft. Aber mein Chef sagte mir heute (WEG Verwalter seit 40 Jahren), wir müssten gar nichts zahlen, da es an unserer Fassade angebracht wäre. Meine Nachbarin ist wirklich lieb, nur die Kinder, die das Haus jetzt schon geerbt haben, äußerten sich auf diese Weise, das hat mich jetzt nur veranlasst, mich zu erkundigen.

Aber trotzdem vielen Dank für die Antwort
Viele Grüße
Michaela
Viele Grüße
Michaela

#16

Hi,
seht doch bitte in Eurer Teilungserklärung (Bestandteil des Notarvertrages). Dort werden unter anderem das Sondereigentum und auch das Gemeinschaftseigentum definiert. Ich denke, dass die Dachentwässerungseinrichtungen - hierzu zählt ja auch das Fallrohr - dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Die grundsätzliche Lage derselben ist den Vertragsunterlagen zu entnehmen (es kann durchaus vorkommen, dass von den Planunterlagen abweichend gebaut wurde, dies bei der damaligen Abnahme der Bauleistungen jedoch nicht reklamiert und somit anerkannt wurde).
Die Beschreibung der örtlichen Situation gibt mir leider nur eingeschränkte Möglichkeiten der Beurteilung. Sicher scheint zu sein, dass mit dem Verlauf des Fallrohres die Interessen mindestens zweier Parteien betroffen sind. Die Eigentümergemeinschaft müsste einer Verlaufsveränderung zustimmen.
Der Kostenträger der Maßnahme an der Fassade muß auch die Kosten für die erforderlichen Nebenarbeiten tragen. Hierzu gehören Montage, Demontage von Hausnummernschildern, Lampen, Briefkästen… Habt also nur Ihr Euer Haus gedämmt, seit Ihr auch der Kostenträger für die Gesamtmaßnahme einschließlich der genannten Nebenarbeiten.

Ich hoffe mit meiner Antwort hilfreich gewesen zu sein.

#17

Hallo Martin,

vielen Dank für Ihre prompte Antwort. Eine Teilungserklärung gibt es nicht, da wir ein Reihenhaus haben. Das Fallrohr wird nur von meiner Nachbarin genutzt. Mein Chef, seit 40 Jahren Verwalter, erklärte mir, da es unsere Fassade wäre, bräuchten wir rein gar nichts übernehmen. Mein Mann ist anderer Meinung. Ein Schiedsmann hier aus dem Portal sagt das Gleiche wie mein Chef. Da die Verwandten meiner Nachbarin die Meinung vertreten, wir müssten alle Kosten tragen, da wir schliesslich sanieren. Das Fallrohr, welches wir ja bereits abmontiert haben, ist fast 30 Jahre alt. Eine erneute Montage wäre problematisch, da es auch noch angestrichen wurde mit einer Lackfarbe.

Viele Grüße
Michaela

#18

Hallo Michaela,
sorry, ich möchte ja nichts gegen WEG-Verwalter sagen.
Die Aussage ist einfach falsch.
Natürlich müssen Sie, wenn Sie etwas ändern und Bauteile die dem Nachbarn gehören wieder herstellen.
Sie können natürlich die alten Fallrohre dazu verwenden, und keine neue kaufen,sollten Bögen oder dergleichen nicht mehr passen müssen Sie, auch wenn die Fallrohre schon 30 Jahre alt sind, diese dazu erneuern, damit das Ablaufsystem wieder funktioniert.Was die Tochter der Nachbarin sagte ist unerheblich.
Wenn beim vorhandenen System Fallrohre kaputt sind. oder waren festhalten die muß dann der Nachbar auch bezahlen.

mfg
waltsie

#19

Hallo Michaela,
der Nachbar ist auf verpflichtet die Fallrohre auf seinem Grundstück abzuführen, das hat mit der Dämmung nix zu tun (wenn es keine Vereinbarungen gibt).
Bedeutet wenn sie den Nachbarn auffordern die Fallrohre zu verlegen muss er es tun auch wenn nicht gedämmt wird.
Um den Ball flach zu halten unterhalten Sie sich mit der Schiedsstelle ein erstes Gespräch kostet nichts und ist vielleicht hilfreich.
mfg
Ben

#20

Hallo Michaela,

deine Frage ist gar nicht so leicht zu beantworten. Zum einen habt ihr die Situation mit dem Anbringen der Wärmedämmung verändert, zum anderen steht die Wärmedämmung über die Grundstücksgrenze und beansprucht Fläche des Nachbargrundstückes. Mittlerweile ist die Rechtsprechung recht undeutlich, was einen Überbau durch WDV-Systeme betrifft. Bei WD-Stärken bis 10 cm hieß es immer, dass der Nachbar diese Überbauung dulden muss. Mittlerweile haben wir WD-Stärken von 25-30 cm dicke, wo es heißt, dass eine Überbauung der Grundstücksgrenze unzulässig ist und wenn es keine andere Lösung gibt, eben eine Innen-dämmung angebracht werden muss.
Aus dem Nachbarschaftsgesetz kann man ableiten, dass derjenige, der das Hammerschlagsrecht ausübt, den Nachbarn schadlos zu stellen hat, d.h. den Zustand wieder so herzustellen hat, wie er vor der Baumaßahme war. Damit seid ihr in der Pflicht, die Kosten und eine eventuelle andere Verlegung des Fallrohres in Übereinstimmung mit der Nachbarin zu übernehmen.
Es sind noch einige Aspekte, die in die Wertung des Sachverhaltes einbezogen werden könnten, z.B. Habt ihr das Haus gebaut oder so erworben? Wenn ihr es gebaut hattet, hättet ihr damals schon gegen die Verlegung des Fallrohres Einspruch einlegen sollen. Wenn so gekauft, müßt ihr euch mit der Situation abfnden usw.
Ich hoffe aber, etwas zur Sache beigetragen zu haben und kann nur empfehlen, auch wenn es zum eigenen Nachteil gereicht, in dieser Situation eine freundliche Nachbarschaft zu pflegen, schließlich wird man ja noch Jahre zusammen wohnen.

Freundliche Grüße

Harald