Hallo, uns wurde ein Wochenendhaus (30m2, massiv, auf 1017m2 Grund in einem Naturschutzgebiet, Strom- und Wasser-/Abwasseranschluss) zum Kauf angeboten, das laut Exposé nach § 34 Baugesetzbuch „bebaubar“ ist. Nun erklärt jedoch der Makler, wir dürften lediglich - vorbehaltlich einer zuvor erteilten Baugenehmigung - die jetzt vorhandene (versiegelte) Terrasse von ca. 15m2 mit einem maximal 12m2 großen Wintergarten versehen. Der anschließende Anbau einer neuen Terrasse sei nicht erlaubt, da eine weitere Versiegelung des Bodens nicht gestattet sei. Meiner Lesart nach besagt der § 34 keine Einschränkungen dieser Art. Es handelt sich zudem nicht um eine Ferienanlage mit entsprechendem Ensembleschutz oder einzuhaltenden Grundstücksgrenzen. Das Haus ist vielmehr an drei Seiten umgeben von Wohn- und Gewerbe-Immobilien (Bootsbau/Restaurant).
Zunächst einmal wüsste ich gern, ob die Angabe „nach § 34 Baugesetzbuch bebaubar“ angesichts der oben beschriebenen Beschränkungen der Wahrheit entspricht, oder ob da im Kaufangebot gemogelt wurde.
Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob eine Terrassenanlage mittels Pflasterung im Sandbett (also ohne Versiegelung) genehmigungspflichtig ist. Letzeres wäre für uns eine denkbare Alternative. Vielen Dank für Ihre Antworten! Ulrike B.
Die Abgrenzung und Beurteilung der Bebaubarkeit von Grundstücken nach §34 BauGB beschäftigt regelmäßig die Gerichte aller hierfür zuständigen Instanzen bis hin zum BVerwG.
Eine Beurteilung im Rahmen eines Forums ist grundsätzlich nicht möglich, da man zur Beurteilung das konkrete Umfeld nach „Art und Maß der baulichen Nutzung“ heranziehen muss.
Die Beurteilung des Objektes ist ebenfalls nicht abschließend möglich, da eben keine Pläne oder ähnliches zur Verfügung stehen.
Generell weise ich immer darauf hin, dass nur die GENEHMIGTE Nutzung die legale und bestandsgeschützte Nutzung darstellt. Alles andere, alle Aussagen von Maklern, Verkäufern, Verwandten, Freunden und Busfahrern sind nichts als Schall und Rauch solange sie nicht durch die (möglichst Original-) Baugenehmigung belegt sind.
Die Bebaubarkeit liesse sich beim zuständigen Bauamt nachfragen oder durch eine Bauvoranfrage rechtsverbindlich bescheiden lassen.
dirk baumeister, neuss
Hallo und herzlichen Dank! Ich wollte eigentlich keine schlafenden Hunde wecken, aber nach Ihrer Antwort wird mir wohl nichts anderes übrig bleiben, als beim Bauamt vorzusprechen. Ein guter Rat, weil er - wie Sie richtig anmerken - der einzig (rechts-)sichere ist. Nochmals danke und beste Grüße! Ulrike B.
Da stimmt so eoniges nicht ganz oder ist unverständlich.
BauGB §34 besagt, daß wenn es keinen Bebauungsplan gibt (und so sieht es aus), man so bauen darf, daß das Bauvorhaben sich in die nähere Umgebung einfügt. Wenn es eine Ferienanlage ist, dann gibt es aber evtl. doch einen B-Plan, der vorgibt, was möglich ist und was nicht. Wenn es sich aber um einen Außenbereich handelt, dann wird es schwierig (§35 BauGB). Fragt doch beim Bauamt nach oder lasst Euch von einem Architekten beraten.
Grüße Mathias
P. S. „nach §34 bebaubar“ gibt es nicht im BauGB, sondern dieser § regelt die Zulässigkeit nach gewissen Vorgaben.
Hallo, Matthias,
sehr herzlichen Dank! Da hat mich doch mein Instinkt nicht getäuscht! Ich konnte mir irgendwie nicht vorstellen, dass die Aussage "„nach §34 bebaubar“ von irgendeiner konkreten Aussagekraft ist.
Ich habe soeben der zuständigen Dame vom Bauamt eine bebilderte Mail geschickt und sie um Stellungnahme gebeten.
Danke nochmals und beste Grüße! Ulrike
Sorry für das zweite „t“ im Vornamen. War ein Versehen!
Hallo Ulrike,
Danke für Deine Anfrage.
Grundsätzlich halte ich es für ratsam, die Aussagen des Maklers mit der Stellungnahme des Zuständigen Bauamtes abzugleichen.
Eine vorbehaltliche Baugenehmigung birgt immer das Risiko der Revision.
Wenn Ihr die vorab erteilte Genehmigung umsetzen wollt, rate ich, die unter Vorbehalt erteilte Genehmigung, im Hinblick auf eine Vorbehaltlose Genehmigungserteilung bearbeiten zu lassen.
Zu der weiteren Problematik kann ich ohne Vorlage des Exposees und der Baugenehmigung und ohne den Rahmen auf den wesentlichen Bezug zu verlassen, derzeit keine fachkundige Auskunft erteilen.
Hilfreich wäre eine Dokumentation des Immobilienbestandes, sowie Art und Umfang der baulichen Veränderung. Hierfür ist neben Flächenangaben auch die Kubatur maßgebend.
Ich hoffe Ihnen dennoch ein Stück weit geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
A. Olschewski
Hallo und herzlichen Dank! Die Sache ist noch prekärer, denn eine Baugenehmingung liegt weder vor, noch wurde sie zu irgendeinem Zeitpunkt beantragt. D.h. wir hätten im Streitfall nichts weiter in der Hand als die - im juristischen Sinne belanglose - Angabe des Maklers, dass eine Erweiterung bzw. „Bebauung nach § 34“ möglich sei. Das ist gleichbedeutend mit „kann sein, kann auch nicht sein“.
Ich habe mich jetzt mit der Bitte um Beratung und Information an das Bauamt gewandt. Das ist denn wohl erst einmal der vernünftigste Schritt. Ihnen nochmals vielen Dank und beste Grüße! Ulrike B.
Liebe Frau B.,
die Beurteilung „nach § 34 (BauGB)“ bebaubar, heißt nur, dass es sich nach Art und Umfang der Umgebung einpassen muss. Es zählt also, ob in der Nachbarschaft, die in der Regel in fast unmittelbarer Nähe sein muss, ähnliche Maßnahmen vorhanden sind.
Dabei kommt es dann nicht darauf an, ob die Terrasse ein bestimmtes Maß oder eine Versiegelung überschreitet, sondern darauf, ob es „ortsüblich“ ist. Seit Google Earth haben die Eigentümer hier die Chance einmal in der Nachbarschaft „nachzusehen“, ob es Vergleichbares gibt.
Die genaue Beurteilung, ob des zulässig ist oder nicht, kann ich natürlich hier auf diesem Portal mit den vorliegenden Daten nicht machen, weil das richtiger Aufwand ist (der auch zu bezahlen wäre). Sie sollten deshalb einen Architekten oder Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖBVI) mit der Prüfung beauftragen, falls Sie eine Chance (anhand der Luftbilder) erkennen.
Des Weiteren ist natürlich für die Errichtung eines Wintergartens eine Baugenehmigung erforderlich. Wenn es einen Bebauungsplan gäbe (was hier ja nicht der Fall ist, weil Beurteilung nach § 34), wäre die Terrasse maßgebend für die Bestimmung der GRZ.
Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit helfen konnte
Mit freundlichem Gruß
Geoli
Hallo und herzlichen Dank! Sie schreiben: „Dabei kommt es dann nicht darauf an, ob die Terrasse ein bestimmtes Maß oder eine Versiegelung überschreitet, sondern darauf, ob es „ortsüblich“ ist.“ Genau da liegt der Haken: Dieser Bungalow liegt nicht, wie sonst üblich, in einer Ferienenlage mit ähnlicher Bebauung, sodass Vergleichsobjekte schlicht nicht vorhanden sind. Aber ich habe bereits das Bauamt angeschrieben und um eine generelle Auskunft hinsichtlich des Areals gebeten. Wenn ich von dort - wie befürchtet - die Auskunft erhalte „Naturschutzgebiet; hier geht nichts mehr“, reicht das, um vom Kauf Abstand zu nehmen, denn dann trifft die Aussage (und das Hochpreis-Argument!) der Verkäufer, eine Erweiterung des Gebäudes sei möglich, ganz einfach nicht zu.
Nochmals vielen Dank und beste Grüße! Ulrike B.
Guten Tag,
wenn Sie schreiben „nach meiner Lesart“, nehme ich an, dass Sie gelesen haben, oder?
Es ist richtig, dass der §34 BBauG nur das „überhaupt“ regelt. Das „Was“ ist eher dem §35 sehr detailliert zu entnehmen.
Wenn Sie schon eine 50%ige Vergrösserung der bebauten Fläche nach Genehmigung vornehmen dürfen, ist das schon recht ordentlich. Da im §35 definitiv etwas von versiegelten Flächen und deren Rückbauverpflichtung bei Aufgabe des Objektes steht, würde ich die beabsichtigte Terrasse mit den einzureichenden Antragsunterlagen genehmigen lassen. Um Ihnen Rechtssicherheit vor dem Erwerb zu geben, würde ich dazu eine sogenannte „Bauvoranfrage“ stellen, um das zu klären. Die ist nach dem Bauordnungsrecht Ihres Bundeslandes zu stellen (welches?) und kostet nur „kleines Geld“.
Sie können NICHT davon ausgehen, dass „Pflaster auf Sand“ KEINE Versiegelung
darstellt, das ist woanders geregelt. Auf solchen Pflaster würden Sie sicher nicht gerne laufen oder einen Stuhl aufstellen. Ich würde da eher mal über eine „schwebende“ (Holz)Plattform nachdenken, wo das Wasser durchläuft und versickert.
Andererseits kann ich mir auch NICHT vorstellen, dass 12m² bei über 1000m² Grundstück eine Rolle spielen, da diese selbst bei schlechtesten Werten locker zur Versickerung gebracht werden können. Bitte alles vorher klären(!!!), Versickerung ggf. mit der unteren Wasserbehörde (oder wer in Ihrem Bundesland dafür zuständig ist) klären.
Und noch etwas sehr Wichtiges, was in dem Vorverfahren geklärt werden sollte, sofern Ihnen der Vorbesitzer keine entsprechenden Genehmigungsunterlagen beibringen kann: Ist das Objekt legal errichtet worden! In dem Zusammenhang werden an verschiedenen Stelle Fristen erwähnt! Die Gefahr der Illegalität besteht in hohem Masse entweder bei sehr alten „Jagdhütten“ ODER auch in den neuen Bundesländern.
Schlimmstenfalls würde Ihnen dann statt der erwarteten Baugenehmigung eine Abrissverfügung in’s Haus flattern, vor allem, weil durch den Eigentümerwechsel ein möglicher Bestandsschutz in Frage gestellt werden kann.
Wenn Sie mir eine Mailadresse zurückschicken, schicke ich Ihnen 34 und 35 als PDF.
Mit freundlichem Gruss
Eckart Schwengberg
Sehr geehrter Herr Schwengberg,
vielen, vielen Dank für Ihre Ausführungen! Ich habe zwar mittlerweile bereits das zuständige Baumamt um eine generelle Auskunft gebeten, aber dass es eine regelrechte „Bauvoranfrage“ gibt, macht das ganze natürlich wasserdicht! Gerne nehme ich Ihr Angebot an und freue mich über die Zusendung der PDFs unter [email protected]. Nochmals besten Dank und herzliche Grüße! Ulrike B.
Hallo Frau Bliefert
Da weder „Art und Maß der baulichen Nutzung, noch die Bauweise oder die Eigenart der näheren Umgebung“ durch das Gesetz definiert sind, ist hauptsächlich die Interpredation der zuständigen Baubehörde und Gemeinde entscheidend.
An diese würde ich mit meinen Fragen wenden und von deren verbindlichen Antworten und dem Preis, meine Kaufentscheidung abhängig machen.
mfg
Eberhard Noller
Hallo Ulrike,
Danke für Ihr Feedback.
Sie tun in dieser Angelegenheit genau das Richtige.
Sollten sich die Angaben ihres „Maklers“ als „aus der Luft gegriffen“ herausstellen,
bleibt Ihnen immer noch die Klage wegen arglistiger Täuschung, oder gar Betrug.
Sie schonen so Ihre Nerven, Ihren Geldbeutel und wenden im Vorfeld Schaden von Ihnen und anderen ab.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Olschewski
Vielen, herzlichen Dank! ic habe mich heute an die Baubehörde gewandt und um eine entsprechende Auskunft gebeten. Das scheint mir in der tat der einzig gangbare Weg zu sein.
Ihnen noch einen angenehmen Abend und beste Grüße! Ulrike B.
Merci! Ihnen noch einen angenehmen Abend wünscht: Ulrike B.
Danke,
Ich wünsche Ihnen das gleiche.
Wenn Sie weitere Fragen haben, schicke ich Ihnen auf Anfrage gern meine Mail-Adresse zu.
L G Andreas O.
Hallo,
wie Sie bereits erwähnt haben gibt es den § 34 BBauG. Das ist der unverplante Innenbereich, in dem ohne Einschränkung gebaut werden darf.
Man muß sich nach der umgebenden Bebauung richten und die LBO einhalten. Ein Naturschutzgebiet liegt in der Regel im Außenbereich und ist nach $ 35 BBauG zu beurteilen. Hier herrschen strenge Regeln, so wie Sie es beschrieben haben. Ich würde ihrerseits zum Bauamt und dort nachfragen, was mit dem Grundstück los ist!! Die können Ihnen eine konkrete Auskunft geben. Ohne diese Aussage würde ich das Grundstück nicht kaufen.
Nun viel Erfolg !!
Vielen, herzlichen Dank! Ich habe soeben mit dem Makler telefoniert und ihm mitgeteilt, dass wir genau das tun werden: ERST beim Bau- und Wasseramt alles klären, DANN kaufen oder nicht!
Er war nicht begeistert… ;o)
Beste Grüße und nochmals danke! Ulrike B.