Beweislast im Mietrecht

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo liebe Rechtskundigen!

Eine Bekannte von hat ein Problem mir ihrer Vermieterin. Sie hat den Mietvertrag gekündigt, ist mittlerweile auch ausgezogen und jetzt geht es darum, dass die Vermieterin behauptet, es wären Dinge kaputt (z.B. das Waschbecken hat einen Sprung), die vorher noch nicht kaputt waren. Meine Bekannte ist sich aber sicher, dass es vorher schon war. Leider hat sie damals den Mietvertrag etwas voreilig unterschrieben ohne Mängel mitaufzunehmen.

Nun zu meiner Frage:
Wäre es jetzt am Besten alles abzustreiten und zu warten bis die Vermieterin klagt? Dann wäre die Vermieterin in der Beweispflicht, sehe ich das richtig?

Danke für Antworten schonmal im Voraus! :wink:

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hallo,
das zauberwort für deine bekannte heisst: „vertragsgemässer gebrauch“
hat ein waschbecken einen sprung, weil z.b. ein typischer badezimmerartikel heruntergefallen ist, ist dies ein vertragsgemässer gebrauch. dies kann halt passieren und dinge nutzen sich halt ab.
ihr vermieter hat diesen umstand auch eingepreist.
wenn das waschbecken z.b. durch eine sexorgie oder mutwillig zerstört wurde, könnte man sicherlich nicht von einem vertragsgemässen gebrauch reden. in diesem fall könnte sie wahrscheinlich zur zahlung verpflichtet werden…

gruss

yoko

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Hallo,

der Vermieter muss iRd. Schadenersatzanspruchs grundsätzlich sowohl darlegen (und ggf. beweisen), dass das Waschbecken beschädigt ist und dass es das bei Übergabe an den Mieter noch nicht war.

Worüber nun Beweis erhoben wird, hängt von den Einwendungen des Mieters ab.

Sagt der Mieter, das Waschbecken hätte überhaupt keinen Schaden bei Rückgabe gehabt, wird der Vermieter beweisen müssen, dass das doch so war. In diesem Fall müsste er bei Erfolg aber nicht mehr beweisen, dass der Schaden von bei Übergabe an den Mieter vorhanden war, da dieser ohnehin jeden Schaden bestritten hat und sich daher, würde er nun behaupten, der iRd. Beweisaufnhame festgestellte Schaden wäre schon anfänglich dagewesen, widersprüchlich verhielte.

Sagt der Mieter, der Schaden ist da, war es aber auch schon bei Übergabe, muss Beweis darüber erhoben werden, dass der Schaden bei Übergabe an den Mieter nicht da war, was der Vermieter beweisen muss. Gelingt dieser Beweis, haftet der Mieter, weil dann geklärt ist, dass er während der Mietzeit verursacht wurde. Der Mieter könnte sich dann nur durch fehlendes Verschulden entlasten.

Gruß
Dea

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Und eine Delle in deinem Auto musst du auch selbst bezahlen. Ich hab sie zwar reingefahren, aber es war bestimmungsgemäßer Gebrauch als ich mit meinem Auto dagegengefahren bin.

vnA

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Der Vermieter muss beweisen, dass ein Mietgegenstand nicht defekt war?
Da gibt es sicherlich Richter, die das eher umgekehrt haben möchten.

vnA

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Der Vermieter muss beweisen, dass ein Mietgegenstand nicht
defekt war?

Richtig.

Da gibt es sicherlich Richter, die das eher umgekehrt haben
möchten.

Super Argument!?

Nein, da es Teil des Anspruchsvoraussetzung ist (Schädigungshandlung durch den Mieter) und daher von demjenigen bewiesen werden muss, der den Anspruch geltend macht.

Es handelt sich hierbei im Übrigen bereits um eine Vereinfachung der Beweislast zugunsten des Vermieters. Denn wer einen Schaden geltend macht, muss grundsätzlich beweisen, dass der Anspruchsgegner diesen verursacht hat.

Das kann der Vermieter natürlich idR. nicht, denn wie soll er Zeugen dafür aufbringen, dass der Mieter den Schaden tatsächlich angerichtet hat? Daher reicht es einerseits aus, wenn er beweist, dass der Schaden aus dem Verantwortungsbereich des Mieters herrührt, also während der Mietzeit eingetreten ist. Dazu muss er aber andererseits sowohl beweisen, dass der Schaden bei Rückgabe vorhanden war, als auch, dass er es nicht schon bei Übergabe war (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2003, Az. 10 U 64/02, I-10 U 64/02; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 09.03.2005, Az. 4 U 174/03 und Urteil vom 09.09.2009, Az. 3 U 84/05; Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Aufl. § 546 BGB, Rdn. 91Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete. 3. Aufl., Kap. V Rdn. 232; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rdn. 380; jeweils m.w.N)

Gruß
Dea

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Und eine Delle in deinem Auto musst du auch selbst bezahlen.
Ich hab sie zwar reingefahren, aber es war bestimmungsgemäßer
Gebrauch als ich mit meinem Auto dagegengefahren bin.

Was soll denn der Unsinn?

Vielleicht sollte man sich mal mit dem Prinzip des bestimmungsgemäßen Gebrauchs im Mietrecht und dessen Definition durch die Rechtsprechung beschäftigen, bevor man hier was beiträgt.

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Ok.
Und wo bitte kann ich nachlesen, dass es zum bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Waschbeckens gehört herunterfallende Dinge aufzufangen und dadurch zerstört zu werden?

vnA

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Ok.
Und wo bitte kann ich nachlesen, dass es zum
bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Waschbeckens gehört
herunterfallende Dinge aufzufangen und dadurch zerstört zu
werden?

Das könnte man in jeder Kommentierung zu § 546 BGB in einer Bibliothek seiner Wahl nachlesen oder, wenn dieser spezielle Fall noch nicht entschieden wurde, könnte man dort die allgemeinen mietrechtlichen Grundsätze zu dem Prinzip des bestimmungsgemäßen Gebrauchs nachlesen und diese auf den konkreten Fall selbst anwenden.

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Ein Übergabeprotokoll in dem keine Mängel am Waschbecken festgehalten sind, ist ausreichender Beweis, dass das Waschbecken in einwandfreiem Zustand war. U.U auch das Protokoll der Rückgabe durch den Vormieter.
Das Nichtvorhandensein eines Mangels ist vor Gericht ausreichender Beweis für die Mängelfreiheit. Es muss also nicht jedes einzelne Bauteil als mängelfrei aufgeführt sein, sondern es reicht das Aufzählen der mängelbehafteten Bauteile.
Bewiesen wir somit nicht, dass das Waschbecken mängelfrei war, sondern, dass es nicht defekt war. Da sind in der Praxis ganz erhebliche Unterschiede.

vnA

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Ich bin kein Jurist.
Da Haftpflichtversicherungen aber jede Menge Juristen beschäftigen und außerdem nicht wirklich daran interessiert sind Zahlungen an Geschädigte zu leisten, gehe ich davon aus, dass bei ihnen der 546 BGB durchaus bekannt sein dürfte.
Frage: Warum erhalte ich von Haftpflichtversicherungen meiner Mieter regelmäßig Leistungen für defekte Waschbecken?

vnA

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Ich bin kein Jurist.
Da Haftpflichtversicherungen aber jede Menge Juristen
beschäftigen und außerdem nicht wirklich daran interessiert
sind Zahlungen an Geschädigte zu leisten, gehe ich davon aus,
dass bei ihnen der 546 BGB durchaus bekannt sein dürfte.
Frage: Warum erhalte ich von Haftpflichtversicherungen meiner
Mieter regelmäßig Leistungen für defekte Waschbecken?

Ein typisches Argument in einer Internetforendisukussion. Kein sachlicher Beitrag, sondern ein schon als linkisch zu bezeichnender Versuch einer Argumentationslastumkehr durch Hinweise auf irgendwelche Vorgänge im eigenen Lebensbereich.

Lesen Sie sich einfach die mietrechtlichen Grundsätze zum bestimmungsgemäßen Gebrauch in einem Lehrbuch oder Kommentar Ihrer Wahl durch. Dann können wir weiter reden.

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Wie gesagt, ich bin kein Jurist. Daher fehlt mir das Zugangswissen zu den genannten Quellen. Ich wäre da schon sehr interessiert.

vnA

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Ein Übergabeprotokoll in dem keine Mängel am Waschbecken
festgehalten sind, ist ausreichender Beweis, dass das
Waschbecken in einwandfreiem Zustand war. U.U auch das
Protokoll der Rückgabe durch den Vormieter.
Das Nichtvorhandensein eines Mangels ist vor Gericht
ausreichender Beweis für die Mängelfreiheit. Es muss also
nicht jedes einzelne Bauteil als mängelfrei aufgeführt sein,
sondern es reicht das Aufzählen der mängelbehafteten Bauteile.
Bewiesen wir somit nicht, dass das Waschbecken mängelfrei war,
sondern, dass es nicht defekt war. Da sind in der Praxis ganz
erhebliche Unterschiede.

Das mag ja in diesem Fall so sein, dass hier ausnahmsweise eine Beweislastumkehr aufgrund des Protokolls eintritt (was letztlich nur tatrichterlich gewürdigt werden kann). Das ändert aber nichts an dem von Ihnen zunächst bestrittenen Grundsatz, dass der Vermieter grundsätzlich den Zustand bei Übergabe und Rückgabe beweisen muss.

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Hallo cmd.dea,

ich verstehe nicht ganz, was das mit § 546 BGB zu tun hat. Oder streitet ihr vielleicht über den § 538 BGB?

Gruß

Joschi

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Ich wäre da schon sehr
interessiert.

Wenn ich Zeit habe, poste ich mal ausführlich aus einer Quelle.

Knapp gesagt ist das nunmal jede Abnutzung oder Verschlechterung der Mietsache, die im Rahmen eines normalen Wohnverhaltens auftritt oder auch auftreten kann (Abnutzung des Parketts, Beeinträchtigung der Tapette oder Holzverkleidungen durch Nägel oder auch durch Rauchen, Verkalken der Badezimmerarmaturen, etc.). Das ist an sich alles durch die Miete abgedeckt (so nicht durch die Schönheitsreparaturen wieder zurück übertragen).

Demnach fällt hierunter auch, dass Sachen, die mitvermietet wurden, Beeinträchtigungen erhalten können, allein deshalb, weil sie auch eine Gebrauchsdauer haben, die abläuft.

Daher gehen auch Waschbecken bei normaler Benutzung auch irgendwann kaputt, erhalten Sprünge, etc. Ob nun das Fallenlassen eines Gegenstandes auf ein Waschbecken noch zur normalen Nutzung gehört oder schon als Beschädigung anzusehen ist, darüber kann man diskutieren. Denn einerseits passiert das nunmal, andererseits ist es auch eine Unsachtsamkeit, die verhindert werden kann, ohne, dass der Nutzungsumfang an sich beeinträchtigt wird. Daher ist es wohl eher doch ein Schaden.

Daher war aber das Beispiel mit der Beule am Mietwagen verfehlt. Denn dass das nicht mehr unter die vertragsgemäße Nutzung fällt, ist offensichtlich. Wenn ich aber andererseits einen Wagen zB. für mehrere Monate Miete und (iRd. vertraglich Zulässigen) viel fahre, ist auch klar, dass er danach nicht mehr in dem selben guten Zustand ist, wie vorher. Er nutzt sich eben ab, nicht nur was die Teile und den Motor betrifft, auch der Innenraum ist danach einfach etwas abgenutzter. Das aber ist vertragsgemäßer Gebrauch der (so nicht vertraglich etwas anderes geregelt ist) von der Miete umfasst und daher zulässig ist.

So, und nun frohe Ostern.

Gruß
Dea

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Dass der Mangel, das defekte Waschbecken, bewiesen werden muss, ist unbestritten. Ich denke, dass das aber zu keinem Zeitpunkt Gegenstand der Diskussion gewesen und auch nicht wirklich ein Problem.
Wie hatte ich geschrieben:
„Da gibt es sicherlich Richter, die das eher umgekehrt haben möchten.“
Dann sind wir uns ja einig.

vnA

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Hallo cmd.dea,

ich verstehe nicht ganz, was das mit § 546 BGB zu tun hat.
Oder streitet ihr vielleicht über den § 538 BGB?

Der Hinweis ist schon richtig. Die meisten Kommentare (insb. Schmidt-Futterer als maßgeblicher Mietrechtskommentar) behandeln das aber unter § 546 BGB. Denn danach ist die Rückgabe in vertragsgemäßen (unter Berücksichtigung von § 538 BGB) Zustand geschuldet und eine Rückgabe mit Schäden genügt dem nicht.

An sich folgt der Anspruch aus §§ 535, 280 (ggf. 281), 282, 241 Abs. 2, 249 BGB, aber die Mietrechtskommentare behandeln das überwiegend bei § 546 BGB.

Gruß
Dea

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Dass der Mangel, das defekte Waschbecken, bewiesen werden
muss, ist unbestritten. Ich denke, dass das aber zu keinem
Zeitpunkt Gegenstand der Diskussion gewesen und auch nicht
wirklich ein Problem.

Doch, genau das war Teil der Ausgangsfrage, weil gefragt wurde, wie man am besten vorgeht und wer dann was beweisen muss.

Wie hatte ich geschrieben:
„Da gibt es sicherlich Richter, die das eher umgekehrt haben
möchten.“
Dann sind wir uns ja einig.

Nein, nicht ansatzweise. Es hängt nicht vom Richter ab, wer hier was beweisen muss, sondern von der Rechtslage. Und die ist so wie ich es geschildert habe. Der Vermieter muss den Zustand bei Übergabe und Rückgabe beweisen. Hinsichtlich des Zustandes bei Übergabe kann aber nach dem Inhalt des Protokolls eine Beweislastumkehr eintreten. Das ist aber nicht eine Frage des zuständigen Richters, sondern der Tatsachenlage.

Gruß
Dea

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Bedeutet für mich:
Eine schleichende Verschlechterung der Mietsache (ob nun Auto, Fußboden oder Waschbecken) ist mit der Mietzahlung abgedient. Also auch Ablagerungen im Waschbecken die zu einer Abstumpfung der Oberfläche führt oder der nicht mehr ‚neue‘ Zustand des Autoinnenraumes. Da sind wir einer Meinung.
Eine Verschlechterung des Zustandes durch ein plötzliches, einmaliges Ereignis ist allerdings nicht mit ‚vertragsgemäßer Nutzung‘ abgedeckt.
Also das Auftreffen des Drogerieartikels im Waschbecken, meiner Stoßstange auf deinem Kotflügel oder der Zigarette auf dem Fahrersitz.
Die daraus resultierende Verschlechterung des Mietgegenstandes sind daher m.E. nicht mit der schleichenden Verschlechterung gleichzusetzen.

auch von mir beste Wünsche zu den Feiertagen
vnA