Darf Vermieter Öffnungszeiten eines Geschäfts bestimmen?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo, liebe Experten!

Mein Unternehmen befindet sich zusammen mit mehreren anderen Firmen auf einem kleinen Gewerbegrundstück, welches durch ein Tor geschlossen werden kann. Im Mietvertrag befindet sich keine Bestimmung über Schließzeiten des Geländes oder gar Öffnungszeiten der Unternehmen.
Die meisten Unternehmen haben samstags geschlossen und auch in der Woche nach 19 Uhr keinen Betrieb mehr. Ich hingegen schon, denn ich empfange Kunden noch bis 21 Uhr und biete diesen Service auch samstags an. Der Samstag ist nach wie vor ein Werktag in Deutschland.

Da mein Vermieter Schäden und unbefugten Aufenthalt auf dem Gelände verhindern will, hat er einfach beschlossen, seinen Mietern per Rundschreiben mitzuteilen, dass die Öffnungszeiten des Geländes von Montag bis Freitag 6:00 Uhr bis 19:00 Uhr sind. Die Schließung des Geländes erfolgt per Automatik und jeder Mieter hat einen Schlüssel, um das Tor auch während der Schließungen zu bedienen. Innerhalb der Schließzeiten schließt das Tor nach 30 Minuten wieder automatisch, wenn es geöffnet und nicht zwischenzeitlich manuell geschlossen wird.

Damit übt der Vermieter unvorhergesehen und ohne Vertragsgrundlage unmittelbar Einfluss auf meine Öffnungszeiten aus, da Kunden uns nicht mehr nach 19:00 Uhr erreichen können. Am Tor gibt es weder eine Klingelanlage noch sonst eine Vorrichtung, um sich bei geschlossenem Tor bemerkbar zu machen. Aber nicht nur das, denn samstags wird üblicherweise auch Post zugestellt. Bei uns nun nicht mehr, denn die Briefkästen der Unternehmen hängen an den Gebäuden innerhalb der abgesperrten Fläche. Es ist nicht einmal möglich, über eine erfolglose Zustellung benachrichtigt zu werden, die dann im Postamt zur Abholung bereit liegt. Wie sich die Situation mit Einschreiben verhält, weiß ich gar nicht, doch es wird wohl nicht anders selin als mit Paketpost.

Gibt es irgendwo eine Regelung, die besagt, wann und inwiefern der Vermieter von Gewerbeflächen nach eigenem Ermessen den Zugang zu den Gewerberäumen bestimmen oder regeln darf?
Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein Vermieter so erheblichen Einfluss auf den Betrieb eines Unternehmen nehmen kann, ohne dass dies vertraglich geregelt ist. Und ebenso kann ich mir nicht vorstellen, dass der Vermieter den Post- und Paketzustellern die Erreichbarkeit von Briefkästen an einem Werktag versagen darf.

Über guten Rat und wertvolle Tipps freue ich mich und danke schon jetzt jedem für die Mühe, sich um meine Angelegenheiten Gedanken zu machen.

Besten Gruß,
Peter Ralf Lipka
Geschäftsführer
(des betroffenen Unternehmens)

#2

Hallo,

bei gewerblichen MIetverträgen gibt es (fast) keine Mieterschutzklausen im BGB.

Alles kann frei vereinbart werden…

Außerdem „sperrt“ im vorliegendem Beispiel der Vermieter ja nicht wirklich alles,sondern durch die Übergabe von Schlüsseln ermöglicht er den Mietern ja für Zugang zu sorgen.

Als Mieter würde ich in diesem Beispiel ein Schild außen am Tor anbringen mit folgender Aufschrift:

Firma XYZ
MO-FR ab 19 Uhr und an SA/SO/Feiertagen Zugang nur durch Klingeln/Anruf
„Version“ A = Funk-Klingelknopf am Schild
„Version“ B = Telefon-Ruf Vorwahl/Nummer

Damit ist sowohl den Vermieter als auch dem Mieter geholfen.

Persönlich würde ich diese Maßnahme des Vermieters übrigens als Mieter voll begrüßen,denn Vandalismus oder sogar Einbruch/Diebstahl können ja auch mein Geschäft erheblich schädigen.

#3

Keine Ahnung ob und wie sowas rechtlich geregelt ust. Das kann man jetzt in einem langen teuren Verfahren ausjudizieren oder
> 1.) Aussen vor dem Tor einen Briefkasten und
> 2.) ein Firmenschild mit Telefonnummer und Hinweis bei geschlossenem Tor anzurufen (heute hat ja eh jeder ein Handy) anzubringen … oder
> 3.) gleich eine Klingel montieren - Es gibt um ein paar Euro Funk-Klingel die ein paar 100 m Reichweite haben und in ein paar Minuten angeschraubt sind.
Spätestens damit sind alle Probleme beseitigt.

#4

Keine Ahnung ob und wie sowas rechtlich geregelt ust. Das kann man jetzt in einem langen teuren Verfahren ausjudizieren oder

> 1.) Aussen vor dem Tor einen Briefkasten und

> 2.) ein Firmenschild mit Telefonnummer und Hinweis bei geschlossenem Tor anzurufen (heute hat ja eh jeder ein Handy) anzubringen … oder

> 3.) gleich eine Klingel montieren - Es gibt im Baumarkt um ein paar Euro Funk-Klingeln die ein paar 100 m Reichweite haben und in ein paar Minuten angeschraubt sind.

Spätestens damit sind alle Probleme beseitigt.

#5

Hallo

M.E. kann die Frage nur ein Rechtsanwalt, der alle Sachumstände und auch die örtlichen, betriebsspezifischen Vorschriften/Gepflogenheiten, einigermaßen verlässlich beantworten. Letztendlich wird man abwarten müssen, was ein Richter dazu meint.

Grundsätzlich:
Wenn im Mietvertrag keine Geschäftszeiten benannt sind, dann kann der Vermieter nicht einfach einseitig die Nutzungszeiten bestimmen/einschränken.

Da aber tägliche Öffnungszeiten bis 21:00 Uhr bzw. Sa nicht überall üblich/zulässig sind, wäre noch zu bedenken:
Was Vermieter und Mieter ohne explizite Benennung der Nutzungszeiten im Mietvertrag erwarten dürfen/können, wird sich auch danach richten, welche Gewerbe in diesem Gebiet üblicherweise angesiedelt sind und wie deren Öffnungszeiten/Betriebszeiten üblicherweise sind.
Und die öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten natürlich ebenfalls für den Mieter - d.h. falls für dieses Gebiet/für sein Gewerbe/Betrieb „amtliche“ Beschränkungen gelten, dann hat der Mieter die natürlich unabhängig von mietvertraglichen Nutzungsansprüchen einzuhalten - z.B. aus Arbeitsschutzrechtlichen Gründen, aus Gründen von Nachbarschutz/Lärmschutz …

Grüsse Rudi

#6

Hallo und Danke für die Antwort!

Sicher kann man im gewerblichen Mietvertrag fast alles vereinbaren. Aber genau das ist ja das Problem: Erst gab es keine Schließzeiten (als wir zuzogen) und nun will der Vermieter diese Freiheit OHNE VERTRAGSGRUNDLAGE ändern.

Natürlich sperrt der Vermieter den Zugang. Denn auch wenn wir Schlüssel haben, weder Kunden noch Post-/Paketzusteller haben Schlüssel.
Das Anbringen von Schildern am Tor ist vertraglich verboten und ebenso gibt es ein vertragliche Bestimmung über die Montage des Briefkastens. Er hat unmittelbar am Gebäude zu sein und darf nicht am Tor oder vor dem Tor montiert werden.
Im Übrigen ist die Zufahrt rechts und links von Gebäuden anderer Grundstücke besäumt, zwischen denen das Tor ist. Und das Tor selbst fährt in einen Schacht ein. Man kann also Briefkästen oder Klingelanlagen nirgend außerhalb der abgesperrten Fläche montieren.

Ich hätte keine Probleme damit, wenn der Vermieter Sorge tragen würde, dass man erreicht werden kann. Unser Vermieter ist so unbeliebt bei seinen Nachbarn, dass diese ihm niemals erlauben würden, in seinem Interesse etwas an deren Gebäude montieren zu lassen. Deswegen hat jede Form von Kooperation keinen Sinn, denn solange man Mieter bei unserem Vermieter ist, bekommt man keine Unterstützung von den Nachbarn.

MfG

#7

Hallo und Danke für die Antwort!

Wie oben schon bei einem anderen Berater kommentiert, ist weder außen ein Briefkasten noch ein Schild oder gar eine Klingel möglich. Wäre das Problem so einfach, würde ich hier nicht fragen.
Außerdem ist „jeder hat ein Handy“ auch die Argumentation meines Vermieters. So eine Aussage sehe ich von meinem Vermieter als Frechheit an, denn

  1. liegen wir in einem Funkloch, so dass außer ganz selten Telekom-Kunden niemand ein Handy benutzen kann,
  2. sind meine Kunden oft ältere Menschen, die tatsächlich kein Handy haben,
  3. ruft kein Postbote an, um einen Brief einzuwerfen, und
  4. liegt unser Gebäude einige huntert Meter vom Tor entfernt, so dass ich gern einmal den Mieter sehen will, der erfreut über die Maßnahmen des Vermieters bei strömendem Regen zum Tor läuft um dann festzustellen, dass ein Bote für irgendeinen anderen Mieter ein Brief loswerden will und einfach irgendwo geklingelt hat, nur um Zugang zu bekommen.

MfG

#8

Hallo und Danke für die Antwort!

Ja, ja, die Meinungen der Juristen… Ein Hinweis, den ich bei ähnlichen Fragen mit juristischem Hintergrund auch sehr gern verwendet, wenn ich der Berater bin.

Ich habe gar keinen Anspruch darauf, dass samstags das Tor bis um 21 Uhr offen steht. Ich wäre schon glücklich, wenn es im Rahmen normaler Zustellzeiten für die Post und Kuriere geöffnet wäre.

Hinsichtlich der üblichen Nutzung kann ich nur sagen, dass bei meinem Zuzug auf das Gelände ein großer Event-Partyservice angesiedelt war, der 7 Tage die Woche rund um die Uhr mit LKW hin und her fuhr. Dieser ist nun (wegen Streit mit dem Vermieter) ausgezogen und nun sieht der Vermieter keinen Grund mehr, das Tor offen zu lassen, wie er es damals wegen diesem größten seiner Mieter tun musste. Außerdem ist eine Spedition- und Logistik-Firma auf dem Gelände, die früher bei meinem Zuzug auch am Wochendende Betrieb hatte. Inzwischen ist dort aber am Wochenende Ruhe. Und dann gibt es noch einen großen Getränkeverleger, der tatsächlich auch am Wochenende hin und her fährt (und nie das Tor schließt). Wir alle haben eher selten Kundenbesuche und gerade am Wochenende so gut wie nie.
Aber das ändert nichts an der Tatsache, dass man für Lieferanten, Post- und Paketzusteller oder Kuriere am Samstag von - sagen wir einmal, um eine realistische Zeitspanne zu nennen - 8 Uhr bis 16 Uhr erreichbar sein muss.

Amtliche Beschränkungen gibt es sicher nicht. Während bei uns auf dem Gelände die ganze Woche niemand Krach macht, sind wir von Industrieflächen umgeben, die 7 Tage die Woche rund um die Uhr im Schichtbetrieb mit starken Emissionen (Lärm, Dampf, Verkehr, etc.) arbeiten. Wir befinden uns in einem reinen Industriegebiet, fern ab von Wohnräumen.

MfG,
Peter

#9

MoinMoin!

bei Mietverträgen gewerblicher Art gibt es m.E. keine besonderen Mieterschutzklausen im BGB.
Alles kann man frei vereinbaren.

GrußMK

#10

Hallo!

Sicher KANN man alles frei vereinbaren. Mein Problem ist jedoch, dass NICHTS vereinbart ist und es demnach eine nicht vertraglich geregelte Maßnahme des Vermieters ist, die mein Geschäftsbetrieb einschränkend reguliert.

Außerdem ist die Frage, ob es nicht vielleicht sogar eine Bestimmung gibt, die den Vermieter während der üblichen Zustellzeiten zwingt, Briefkästen für Postzusteller erreichbar zu halten. Wer ist beispielsweise haftbar, wenn mir samstags ein Einwurfeinschreiben zugestellt werden soll, der Zusteller aber nicht einmal im Briefkasten eine Nachricht hinterlassen kann, dass ich das Einschreiben auf dem Postamt abholen kann. Es würde dann nämlich auf eine Annahmeverweigerung (keine Abholung mangels Kenntnis von diesem Einschreiben) hinauslaufen, obwohl ich das Schreiben sehr gern hätte annehmen wollen, weil es für mich geschäftlich sehr wichtigen Inhalt hat. Bei der Post habe ich die Auskunft erhalten, dass Einwurfeinschreiben grundsätzlich nicht ein zweites Mal zugestellt werden. Selbst die temporäre Aufbewahrung im Postamt ist eigentlich nur freiwillig, denn ein nicht erreichbarer Briefkasten ist wie eine aktive Annahmeverweigerung.

Gruß,
Peter.