Wir haben eine Immobilien, die wir gerne vekaufen möchten. Es handelt sich um eine 3 Zm. Wohnung.
Unser Makler (eine Bank) hat ein Käufer gefunden. Die Bank ist auf der Seite vom Käufer. Was ich auf keine Fall verstehen, aber ist halt mal so!
Der Käufer ist interessiert, die Eigentumswohnung für Gewerblich zwecke zu nutzen.
Welche Gesetze muss der Käufer beachten, in eine Wohngebiet, eine Gewerbe, bzw. eine Firma zu eröffnen?
Gibt es außer Notar, Grundbuch, Grundwersteuer, sonst noch Kosten beim Verkauf ein Eigentumswohnung?
Wie hoch ist für Mittelfranken die Steuern beim Verkauf eine Wohnung?
PS: Ich habe am Freitag dem 18.05.2012 ein Termin mit mein gegnerischer Bank/Makler-Mitarbeiter.
Um den Maklar zu überzeugen, dass die Immobilie auf keine Fall ein geringen Markwert besitz, benötige ich zu meine Fragen die notwendigen Informationen.
Es wäre wirklich toll, wenn Ihr mir die Antworten so schnell wie möglich mitteilen könnte.
Warum Ihr Makler auf der Seite des Käufers ist, kann ich aus Ihrer Schilderung nicht nachvollziehen.
Wenn der Käufer die Wohnung für gewerbliche Zwecke nutzen möchte, muss er einen Zweckentfremdungsantrag bei der Gemeinde oder Stadt stellen und benötigt eventuelle die Genehmigung der anderen Miteigentümer.
Dies darf aber nicht Ihre Problem sein, denn Sie verkaufen die Wohnung als Wohnung und im jetzigen Zustand.
Die Kosten für Sie beim Verkauf sind die Grundbuchkosten zur Austragung Ihrer Grundschuld und die vereinbarten Kosten für Ihren Makler. Alle anderen Kosten übernimmt normalerweise der Käufer.
Ob Sie einen eventuellen Gewinn aus dem Verkauf Ihrer Immobilie versteuern müssen, kann Ihnen Ihr Steuerberater sagen.
Unser Makler (eine Bank) hat ein Käufer gefunden. Die Bank ist auf der Seite vom Käufer.
=> Ein Makler ist nie „auf einer Seite“, sondern neutral. Woraus schliesst ihr das?
Gibt es außer Notar, Grundbuch, Grundwersteuer, sonst noch Kosten beim Verkauf ein Eigentumswohnung?
=> Notar-, Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, ist nicht eure sache.
Wie hoch ist für Mittelfranken die Steuern beim Verkauf eine Wohnung?
=> Es gibt hier eine Grunderwerbsteuer, also für euch nix, sofern kein gewerblicher grundstückshandel zum tragen kommt, ist also sache des käufers.
normalerweise sichert der Verkäufer dem Käufer einer Eigentumswohnung keine bestimmte Nutzung zu, d.h. ob die Wohnung (wie auch immer) gewerblich genutzt werden darf, muss der Käufer selber prüfen (Standverwaltung / Hausverwalter). Der von Ihnen beauftragte Makler wird den Marktwert Ihrer Wohnung im Zweifelsfalle besser beurteilen können, als Sie selber. Warum sollten Sie also hier Ihren Makler vom „Wert“ überzeugenden wollen/können?!Ihre Fragen zu Kosten sollte Ihnen Ihr Makler normalerweise beantworten können! Das ist meine private Meinung und keine Rechtsberatung!
Nunja, mein Makler will 700,- pro Wohnfläche qm². Nach mehrere Wochen recherge. Gibt es in mein Gebiet, für die gleiche Optionen (Stellplatz, Balkon, Keller uvm.) mindesten 850,- pro Wohnfläche qm².
Ich sehe es nicht ein, warum ich die Wohnung „so“ billig verkaufen sollte.
Daher möchte ich mich sehr gut informieren.
Vielen Dank für Ihre Nachricht. Hat mir auf jeden Fall geholfen.
Es sind eine Menge Fragen die Sie stellen. Zum Teil können diese ohne Hintergrundwissen nicht eindeutig beantwortet werden. Wenn Sie mit dem Makler nicht einverstanden sind, müssen Sie nicht mit ihm arbeiten. Wenn er von Ihnen beauftragt wurde, sollte er auch Ihre Interessen vertreten. Es sei denn, die Veräußerung erfolgt auf Druck (Zwang) der Bank.
Hinsichtlich der Gewerbetätigkeit des etwaigen Käufers kommt es auf die Art der gewerblichen Nutzung an. In der Regel ist in der Teilungserklärung der Immobilie festgehalten, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist. Anderenfalls muss Nutzungsänderung erfolgen. Diese kann man beim Bauamt beantragen. Allerdings auch nur, wenn auf Grund der Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung möglich ist. Anderenfalls muss erst die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden. Wie gesagt, es kommt auf die Art der Nutzung an. Ein Freiberufler ohne Publikumsverkehr kann sicherlich ohne Probleme ein Gewerbe für den Wohnsitz anmelden.
Die Kosten für den Wohnungserwerb haben Sie richtig benannt. Maklerkosten trägt in der Regel der Käufer.
Wenn Sie Zweifel am Marktwert der Wohnung haben, können Sie diese auch schätzen lassen. Ein guter Makler kennt eigentlich den Marktwert am angebotenen Standort. Zu welchem Preis Sie bereit sind die Wohnung abzugeben entscheiden jedoch Sie - wie gesagt, wenn es kein Zwangsverkauf ist. Hinsichtlich der Steuern meinen Sie sicher die Grunderwerbsteuer, die der Käufer einer Immobilie bezahlen muss. Dies teilt der Notar mit. Noch dürfte sie bei 3,5% des Kaufpreises liegen. Es sind jedoch Erhöhungen auf bis zu 5% geplant. Dies ist regional unterschiedlich. Viel Glück.
zunächst müssen Sie sich keine Gedanken um die zukünftige Nutzung Ihrer Wohnung machen. Das fällt nicht in Ihren Verantwortungsbereich. Im notariellen Kaufvertrag sollte daher, wenn Sie sich um diesen Punkt Sorgen machen festgehalten werden, dass Sie nicht für die Zulässigkeit einer zukünftigen Nutzung haften.
Zu den Kosten: Sie schulden dem Käufer nur ein lastenfreies Grundbuch. Wenn also noch alte Eintragungen im Grundbuch zu löschen sind, geht das zu Ihren Lasten. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Die Notargebühren ebenfalls (bis auf die Löschung bestehender Eintragungen).
Sollte es sich um eine private Immobilie handeln die Sie zuvor selbst genutzt haben, fallen in der Regel keine Steuern an. Sollten Sie häufiger Wohnungen verkaufen, kann das Finazamt Sie zu einem gewerblichen Immobilienhändler machen. Dann fallen selbstverständlich Steuern an. Fragen Sie hierzu einen Steuerberater.
Beim nächsten Mal würde ich an Ihrer Stelle einen Immobilienmakler suchen der Ihnen keine Verkäuferprovision abknöpft. Ich wette Sie bezahlen dem Bankmakler 3 - 4 %. Es gibt billigere Makler die trotzdem gute Marktkenntnisse haben und seriös arbeiten. Zum Beispiel meine Firma
Beste Grüße und viel Glück!
Woraus schliess ich, dass der Makler für den Käufer ist. Weil der Makler mehrmals mit Kunde einzelgespräche hatte, ohne meine anwesenheit. Ich hatte bis jetzt nur einmal das Vergnügend gehabt mit ihm zu sprechen. Der Kunde, bzw. der Makler, wollte ein wirklich unverschämten Kaufpreis anbieten. Es wirklich war eher eine Beleidigung.
Erneuten Preis liegt erneut unterhalb der derzeitige Marktpreis für die Eigentumswohnung in ca. 50 Kilometer Umgebung.
Vielen Dank für die wichtige Infos. Sie werden mir sicherlich bei der Preisverhandlung helfen.
Hallo,
die Bank ist meist auf der Seite des Käufers, da es ein potentieller Neukunde sein könnte.
Meinen Erfahrungen nach trägt der Käufer alle Kosten die den Kauf/Verkauf betreffen.
Welche Auflagen es gibt um ein Gewerbe in einem Wohngebiet zu eröffnen kann die Gemeine/Stadtverwaltung beantworten. Es fängt bereits beim Nachweis für einen Kfz-Stellplatz an und ist dem Käufer sein Problem. Es wäre sicherlich ganz gut dies im notariellen Kaufvertrag einzubringen.
Viel Erfolg und gut aufpassen!!
liebe Grüße
Viel erfolg und nicht
Mein Lieber Ocolloco,
bezahlst du eine Maklerprovision an deinen „Makler“, wie du es nennst (seit wann ist eine Bank der Experte für Immobilien??)
Wenn ja, dann sollte all diese Fragen dein „Makler“ beantworten können.
Wenn nein, sollte der „Makler“ das auch können, sonst brauchst du schließlich keinen, aber dann brauchst du dich nicht wundern wenn die Bank „auf der Seite des Käufers“ ist (was die Definition eines Maklers schon mal völlig ausschließt)
Der beste Tipp, den ich dir geben kann: Geh’ zu einem Fachmann! Einem Makler also.
LG Einstein
Hallo,
zunächst einmal ist es für Dich eigentlich egal an wen Du die ETW verkaufst, Hauptsache der Preis stimmt.
So ohne Weiteres kann man in einer Wohnanlage(Wohnbetrieb) natürlich nicht ein Gewerbe betreiben. Es wäre zu klären welches Gewerbe der Interessent ausüben möchte.Ist mit viel Publikum zu rechnen oder hat er dort lediglich ein Büro.
Zur Frage der Kosten kann ich Dir mitteilen, dass
der Erwerber die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten zu tragen hat.
Du solltest Dich auf jeden Fall vorher informieren welchen Wert die ETW hat, event. nachfragen in der gleichen Anlage in der die Wohnungs sich befindet bzw. in der Nachbarschaft oder aber auch im Internet. Dort kann man erfahren wie hoch der Preis für einen Quadratmeter liegt .Falls das Angebot des möglichen Käufers zu gering ist solltest Du einfach ablehnen.
LG Holger
Hallo,
sorry, aber das kommt mir alles etwas diffus vor.
All diese Fragen muss doch die Bank (der Makler) beantworten können, wenn die auch noch den Käufer vertreten.All das kann dem Verkäufer auch egal sein,
oder hängt der Verkauf an diesen Kosten ?
Gewerbl.Nutzung müsste man wissen welche genau?
Wenn es nur virtuell ist, kein Problem, aber mit Publikumsverkehr oder Pizzaria geht es dann wohl nicht.
Beim Verkauf fallen eigentlich keine Steuern an, nur beim Kauf (3,5% GrErwSt)
Die Bank müsste all dies wissen.
Grüße
Aira92
Ihre Frage kann sehr schnell und einfach beantwortet werden:
Als Wohnungseigentümer haben Sie die Teilungserklärung, die zu Ihrer Wohnung gehört. Dort ist schon festgelegt, ob Ihre Wohnung (und die anderen) nur für Wohnzwecke errichtet worden ist, oder ob eine gewerbliche Nutzung erlaubt ist.
Erst wenn Sie dies geklärt haben, kann darüber weiter nachgedacht werden, ob Sie in einem reinen Wohngebiet wohnen, in dem jegliches Gewerbe ausgeschlossen ist, oder in einem Mischgebiet, wo dies zulässig ist.
Ihr Thorsten Hausmann
Immobilienunternehmer
Hausmann Immobilien Beratung
dass der Makler mit Kunden gespräche führt ohne deine anwesenheit, das ist ja das wesen der maklerei, dass er dir arbeit abnimmt.
„Der Kunde, bzw. der Makler, wollte ein wirklich unverschämten Kaufpreis anbieten.“
Moment:
Dass der Kunde das versucht, ist normal. Vergessen und weitersuchern.
Der Makler wird ja wohl nur den preis offerieren, welchen du ihn sagst, er ist ja nun mal weisungsgebunden.
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