Nehmen wir an, A und B einigen sich nach einigen persönlichen Gesprächen in einem Telefonat darüber, daß A dem B ein Grundstück für 10000 Euro verkauft.
B geht zum Notar, läßt einen Vertrag aufsetzen, er geht zum Anwalt, läßt weitere private Dinge (die den Kauf angehen) prüfen, er telefoniert mit Ämtern, um die Bebaubarkeit zu prüfen, er schreibt viele Baufirmen an, ein Angebot über die Bebauung abzugeben.
2 Tage vor dem Beurkundungstermin beim Notar ruft A den B an. Er behauptet, ein ehemaliger Interessent C sei gekommen und habe ihm 4000 Euro mehr für das Grundstück geboten. Er habe nun das Grundstück an den C verkauft.
B redet mit Engelszungen auf ihn ein. Er hat schon viel Zeit in die Geschichte investiert und bittet um Bedenkzeit um zu entscheiden, ob auch er jetzt 4000 Euro mehr bieten will.
Frage: Ist nicht ein mündlicher Vertrag zustande gekommen? Sollte das so sein, wie läßt sich dieser durchsetzen? Beim Telefonat waren auf jeder Seite 1 Zeuge dabei. Doch: Was hilft das?
Wenn A mit C zum Notar geht und einen Vertrag macht, ist das Grundstück weg.
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Das BGB schreibt i. a. keine Form für Verträge oder Rechtsgeschäfte vor. Vertragsfreiheit heißt somit auch Formfreiheit. Wenn jedoch eine Form vorgeschrieben oder vereinbart ist, dann ist ein formloser Vertrag meist nichtig (§ 125 BGB).
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125 BGB:
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§ 125
Nichtigkeit wegen Formmangels
Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.
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Manchmal ist das auch Verhandlungsstrategie. Wie schon geschrieben wurde, ist beim Immobilienkauf alles vor dem Notartermin besprochene, nicht verbindlich.
Mit freundlichen Grüßen
Thilo Rose
Ergänzen könnte man hierzu allenfalls noch § 873 BGB. In Absatz 2 wird geregelt, dass als Formvorschrift für einen Grundstückskaufvertrag die „notarielle Beurkundung“ zwingend vorgeschrieben ist.