Eigentümergemeinschaft an einem privaten Wohnwe

Geld & Sparen Immobilien
#1

Vielleicht kann mir jemand helfen?

8 Häuser mit 8 Eigentümern haben gemeinsam einen privaten Wohnweg (kleine Stichstrasse). Jeder hat 1/8 Anteil.

Eine besondere Regelung gibt es nicht.

Der private Wohnweg wird rechts und links von jeweils 4 Häusern gesäumt.

Auf der einen Seite sind die Hauseingänge von 4 Häusern.

Vor 2 dieser Häuser stehen private Straßenlaternen, deren Stromverbrauch bisher mit allen 8 Eigentümern abgerechnet wurde

.

Für diese 4 Häuser (mit den Hauseingängen zum Wohnweg) gibt es im Erdreich des Wohnweges, Wasserzuleitungsrohre und

Wasserableitungsrohre mit den entsprechenden Anschlüssen an die jeweiligen 4 Häuser.

Auf der anderen Seite sind die Gärten der anderen 4 Häuser, mit Gartentüren zum gemeinschaftlichen Wohnweg.

Jetzt stellt sich die Frage wer beim einem Rohrbruchschaden der Zuleitungs- oder Ableitungsrohre auf dem Wohnweg in Anspruch genommen werden kann?

Gehören die genannten Rohre ebenfalls der Eigentümergemeinschaft aller 8 Eigentümer oder sind die Rohre nur den 4 Eigentümern zuzuordnen, die auch den Nutzen davon haben?

#2

Und bei denen sind die Wasserleitungen also nicht in diesem Wohnweg verlegt?
Dann können für diese Wasserleitungen auch nicht die anderen 4 Häuser in Anspruch genommen werden. Wäre ja hirnrissig, dass rechts für links aufkommt und links nur für sich aufkommen muss.
Mal ganz davon abgesehen, dazu muss es doch irgendwo ein Vertragswerk geben und wer verwaltet denn diese Häusergemeinschaft? ramses90

#3

Das läßt sich ohne weitere Informationen nicht beantworten. Zunächst stellt sich die Frage, ob das fragliche Rohr schon zum städtischen Kanalnetz gehört oder nicht. Falls nicht, ist ein Blick ins Grundbuch bzw. die Teilungserklärung erforderlich. Gerade in letzterer sind solche „Banalitäten“ gerne mal geregelt.

Gruß
C.

#4

Guten Tag,
danke für Ihre Reaktion. Die Zuleitungs-und Ableitungsrohre sind nicht städtisch, sondern privat.

Im Grundbuch im Bestandsverzeichnis hat der Wohnweg die Bezeichnung „Verkehrsfläche“.
und ich habe dort ausgewiesen 1/8 Anteil. davon…

#5

Es ist genauso. Die Frage stellt sich weiterhin, ob, obwohl hirnrissig, diese Rohre nicht doch evtl. allen 8 Eigentümern gehören könnten.

#6

Hallo,

Sind Leitungsrechte im Grundbuch eingetragen?
Es muss einen notariellen Vertrag geben, in dem das Wegegrundstück „entstanden“ ist. Was steht da drin?

Gruss
Jörg Zabel

#7

Im Notarvertrag steht folgendes:
Mitverkauft wird ferner ein Miteigentumsanteil von 1/8 an der Teilfläche von 177 qm, die in der beigefügten Skizze als privater Wohnweg gekennzeichnet ist.
Hierbei handelt es sich um die beschriebene Fläche (Stichstrasse).
Ansonsten kann ich keine weiteren Hinweise hierzu finden.

#8

Leitungsrechte sind im Grundbuch nicht ersichtlich.

#9

„Mitverkauft wird ferner ein Miteigentumsanteil von 1/8 an der Teilfläche von 177 qm, die in der beigefügten Skizze als privater Wohnweg gekennzeichnet ist.“
Hätte das in Deiner Eingangsfrage gestanden, hätte sich meine Antwort erübrigt. denn daraus ist ja nun klar ersichtlich, dass alle acht für einander haften.
Nur Ihr 4, deren Rohre halt nicht im Stichweg liegen, haften zusätzlich dafür.
Man sollte sich dazu mal die Erstberatung eines Fachanwaltes gönnen um klar zu stellen ob in dem Fall nur die „Oberfläche“ des Stichweges oder auch alles was darunter liegt , samt der Leitungswegen gemeint sein kann .
Sollte das der Fall sein, seid Ihr beim Kauf des Hauses miserabel und zu Eurem Nachteil vertreten worden! ramses90

#10

Es könnte sich lohnen, mal tiefer zu graben und die Geschichte des Privatweges zu ermitteln. Irgendwann wurden die Grundstücke aufgeteilt und es gab Baugenehmigungen. Was ist damals passiert? Kann sein, dass da irgendwas zu finden ist.

#11

Vielen Dank für Ihre Reaktion.

Ich werde weiter nachforschen.

Gruß Hans-Heinz Hemmann

#12

Vielen Dank für Ihre Nachricht. Diese Meinung hatte ich auch gehabt.
Danke für Ihre Mühe.

#13

Das Grundbuch kennt aufgrund § 905 BGB nur Grundstücke, die auch in die Höhe als auch die Tiefe reichen. D.h. da beißt die Maus zunächst mal keinen Faden ab. Und die klassischen Leitungen bewegen sich auch nicht in einer grundsätzlich so uninteressanten Tiefe, dass der Eigentümer entsprechende Eingriffe grundsätzlich nicht verbieten könnte. Daher gibt es ja gerade so Dinge wie das Leitungsrecht, mit dem eine Leitung über ein fremdes Grundstück geführt werden kann. D.h. das Eigentumsrecht kann in der Tiefe zwar durchaus ggf. in der ein oder anderen nicht ganz uninteressanten Art und Weise eingeschränkt werden, aber es besteht nun mal.

Ein bestehendes Eigentum an einem Grundstück muss aber nicht bedeuten, dass damit auch gleich eine Unterhaltungspflicht für Dinge einhergeht, die dem Grundstück selbst gar nicht dienen. Und da klingt es hier so, als ob schlicht und ergreifend damals vergessen wurde ein Leitungsrecht einzutragen/in der Teilungserklärung eine Regelung hierzu aufzunehmen. Und daraus würde dann aktuell tatsächlich zunächst mal die Konsequenz folgen, dass alle Eigentümer auch bzgl. der nur einigen Grundstücken dienenden Leitungen dran wären. Und die hierdurch begünstigten Eigentümer werden wenig Interesse haben, daran im Nachhinein noch etwas zu ändern. Man müsste mal schauen, inwieweit man ggf. hier auf Zustimmung zur Eintragung eines Leitungsrechts oder eine Änderung der Teilungserklärung mit welchen Argumenten erfolgreich klagen könnte. Aber einfach wird dies wohl eher nicht werden.

1 Like
#14

Vielen Dank für Ihre Bemühungen und Ihre ausführliche Stellungnahme…
Es ist eine interessante Konstellation., die man im Nachhinein bereinigen sollte.

#15

Generell gehören bei Bauwerken Leitungen, bis zum Absperrventil (in der Regel der Wasserhahn) und ab den Abfluss zum Gemeinschaftseigentum. Da es wohl hier keine andere Regelung dazu gibt, ist auszugehen, dass dies hier auch zutrifft.
Sind die Grundstücke Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht?

#16

Gebäude, nicht Bauwerk. Und eine kleine Stichstraße ist kein Gebäude. Mal abgesehen davon, daß es hier auch um Abwasserleitungen geht, bei denen sich die Frage nach dem Absperrventil nur sehr eingeschränkt stellt.

Daher gilt das, was ich schrieb, ergänzt um das, was Wiz schrieb: es gilt das, was im Grundbuch bzw. in der Teilungserklärung steht und falls da nichts steht, gehört die Leitung den Grundstückseigentümern.

#17

Nach einigem Nachdenken:
Gibt es eine Teilungserklärung? Haben wir es mit Wohnungs- und Teileigentum zu tun oder nur mit gemeinschaftlichem Eigentum? (Die Frage nach der Entstehung des Wegegrundstücks ist noch unbeantwortet.)
Wem gehören die Leitungen? Wer hat sie in wessen Auftrag gebaut? Gibt es Genehmigungen? Was sagen die Baugenehmigungen über die Ver- und Entsorgungsleitungen aus?

Gruss
Jörg Zabel

#18

Vielen lieben Dank für alle Rückäußerungen und die dadurch verursachte Mühe.

Im Ergebnis wurde mein Rechtsverständnis bestätigt. Die vorhandene Nichtregelung ist nicht für alle Interessen gerecht.

#19

Danke für die Antwort.

#20

Sagen wir es mal so: letzteres ist m.E. (nicht nur, aber auch wegen der Schilderung „8 Häuser mit 8 Eigentümern“) unwahrscheinlich, was aber nicht heißt, daß es solche Konstruktionen (also Miteigentumsanteil an einer Kleinsiedlung) nicht geben kann. Aber selbst wenn, gäbe es einen Vertrag, der in diesem Fall das Äquivalent zur Teilungserklärung darstellte.

Wenn es - wie berichtet - keine Leitungsrechte gibt, dann sind sie wohl Eigentum der Grundstückseigentümer, wie das ja meistens so ist, d.h. der Teil vom öffentlichen Kanal bzw. der Wasserleitung des Versorgers bis zum Haus ist Privatvergnügen. Ob diese Leitung dann zu einem oder zu mehreren Häusern führt, ist dabei nicht nicht ausschlaggebend.

1 Like