Ich habe meine Wohnung zum 01.06.2012 verkauft. Die Abrechnung für 2011 wurde von unserer Hausverwaltung jetzt fertiggestellt und soll am 12.07.2012 in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden. Da ich aber kein Eigentümer mehr bin, hat der neue Eigentümer jetzt die komplette Korrespondenz (Abrechnung und Einladung zur Eigentümerversammlung) und die Aufforderung zur Zahlung bekommen. Ich möchte die Abrechnung ja gerne noch begleichen - auch die von diesem Jahr bis einschließlich 31.05. - ich möchte dann aber auch die Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen können, was sicher beim Finanzamt nicht möglich ist, wenn die Abrechnung nicht an mich adressiert ist. Da unser Verwalter Ende Juli seine Verwaltertätigkeit abgibt, habe ich die Befürchtung, dass er die Abrechnung für das erste Halbjahr 2012 nicht mehr erstellen wird. Kann mir jemand sagen, ob es eine rechtliche Grundlage gibt, wonach die Hausverwaltung verpflichtet ist, die Abrechnung an die Person zu senden, die zum Abrechnungszeitraum Eigentümer war? Und ob die Verwaltung mir auch noch eine Abrechnung bis zum Verkaufszeitpunkt ausstellen muss? Für eine schnelle Rückmeldung wäre ich sehr dankbar.
Hallo Altea,
die Hausverwaltung muss die Abrechnung für den jeweiligen Eigentümer erstellen, der im Abrechnungszeitraum Eigentümer war. Was soll der neue Eigentümer mit der Abrechnung 2011, wenn er die Wohnung erst in 2012 Eigentümer wurde?
Wenn der Eigentümerwechsel innerhalb eines Wirtschaftsjahres stattfindet, so muss die Hausverwaltung zwei Abrechnungen erstellen für den jeweiligen anteiligen Zeitraum.
Wenn die Hausverwaltung zwischenzeitlich wechselt, so ist das nicht das Problem der Eigentümer sondern muss zwischen der alten und der neuen Hausverwaltungen vereinbart werden. Eine der beiden Hausverwaltungen muss die Abrechnung für das gesamte Wirtschaftsjahr erstellen. Eine Teilabrechnung bis zum Verwalterwechsel gibt es nicht.
Richtig wäre auch, dass der ehemalige (ausgeschiedene) Eigentümer zur Eigentümerversammlung eingeladen wird, wenn es um die Genehmigung der Jahresabrechnung und die Entlastung der Verwaltung geht, die das Wirtschaftjahr betreffen, in dem er noch Eigentümer war. Nach Abhandlung dieser Tagesordnungspunkten muss der Eigentümer dann die Versammlung verlassen.
Beste Grüße
Patrick65
Hallo Patrick,
vielen Dank für die schnelle Reaktion. Ja - so sehe ich das auch. Eigentlich sagt einem das ja auch schon der gesunde Menschenverstand. Aber gibt es eine rechtliche Grundlage WEG (Paragraph…) oder irgendein anderes verbindliches Werk, wo das drinsteht, und das ich meinem Hausverwalter unter die Nase halten kann, damit er auch danach handelt???
Gruß
Altea
Hallo, der Verwalter handelt absolut richtig. Nur der jenige bekommt eine Abrechnung, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragener Eigentümer ist. So hat der BGH schon 1988 geurteilt. In der Praxis wird es häufig so gehandhabt, dass der Verwalter zwei Abrechnungen erstellt. Das ist aber nicht richtig. Auch im nächsten Jahr (2012) erstellt der Verwalter EINE Abrechnung. Sie müssen sich dann im Innerverhältnis mit dem Käufer Ihrer Wohnung einigen. Dies sollte in Ihrem Kausvertrag geregelt sein (sodenn der Notar aufgepasst hat). Ob Sie anteilig Steuervergünstigungen geltend machen können, kann ich Ihnen nicht sagen. Fragen Sie dazu am Besten Ihren Steuerberater.
Mit freundlichen Grüßen
Udo Behrend
ARCO-Immobilien
Hausverwaltung
Wir hatten hier einen ähnlichen Fall. Von der Verwaltung müssen somit 2 Einladungen und 2 Abrechnungen (mit den unterschiedlichen Eigentümern natürlich)bis zum jeweiligen Eigentümerwechsel erstellt werden.Damit teilen sich auch die Verwalterkosten auf.Eine Hausverwaltung ist davon nicht immer begeistert, da es einen erhöhten Aufwand nach sich zieht.
Ich habe meine Wohnung zum 01.06.2012 verkauft. Die Abrechnung
für 2011 wurde von unserer Hausverwaltung jetzt fertiggestellt
und soll am 12.07.2012 in einer Eigentümerversammlung
beschlossen werden. Da ich aber kein Eigentümer mehr bin, hat
der neue Eigentümer jetzt die komplette Korrespondenz
(Abrechnung und Einladung zur Eigentümerversammlung) und die
Aufforderung zur Zahlung bekommen. Ich möchte die Abrechnung
ja gerne noch begleichen - auch die von diesem Jahr bis
einschließlich 31.05. - ich möchte dann aber auch die
Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen können, was
sicher beim Finanzamt nicht möglich ist, wenn die Abrechnung
nicht an mich adressiert ist. Da unser Verwalter Ende Juli
seine Verwaltertätigkeit abgibt, habe ich die Befürchtung,
dass er die Abrechnung für das erste Halbjahr 2012 nicht mehr
erstellen wird. Kann mir jemand sagen, ob es eine rechtliche
Grundlage gibt, wonach die Hausverwaltung verpflichtet ist,
die Abrechnung an die Person zu senden, die zum
Abrechnungszeitraum Eigentümer war? Und ob die Verwaltung mir
auch noch eine Abrechnung bis zum Verkaufszeitpunkt ausstellen
muss? Für eine schnelle Rückmeldung wäre ich sehr dankbar.
Die Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung einer Jahresabrechnung ergibt sich aus dem § 28 Abs. 3 Wohnungseigentümergesetz. Allerdings wurde in diesem Paragraphen nicht festgelegt, wie die Abrechnung im Einzelnen auszusehen hat. Diese Gestaltungsfragen wurde letztendlich von den Gerichten geklärt.
Die angesprochenen Punkte im Einzelnen nachzuweisen, dürfte etwas aufwendiger sein. Ein Hausverwalter ist i.d.R. kein Jurist und hat die Gesetze nicht alle im Kopf. Hier würde ich mal einfach im Internet recherchieren oder mich an einen Fachanwalt wenden. Oder in der Verwaltervertrag reinschauen, was dort geregelt ist.
Wurde denn schon bei der Hausverwaltung angefragt und die fehlende/falsch adressierte Jahresabrechnung reklamiert? Wie war die Reaktion? Gibt es in der Gemeinschaft einen Verwaltungsbeirat, an den man sich wenden könnte? Dieser könnte sich dann bei der Hausverwaltung einsetzen.
Ein Druckmittel könnte auch sein, die Verwaltung darauf hinzuweisen, dass sie für eine fehlerhafte, unverständliche oder unvollständige Jahresabrechnung haftet.
Viele Erfolg
Patrick65
Soweit ich orientiert bin darf der Verwalter nur eine Abrechnung erstellen. Die müsste an den grundbuchlichen eingetragenen Eigentümer gehen. Der vielleicht im Kaufvertrag eingetragene Nutzen-und Lstenwechsel ist für den Verwalter unerheblich. In der Regel wird in den Kaufverträgen vereinbart das die Parteien zeitanteilig untereinader selbst ausgleichen
Gruß K.P.M
Hallo Altea,
es bekommt immer derjenige Eigentümer die Einladung, Jahresabrechnung usw., der zum Zeitpunkt des Versendens im Grundbuch steht. Es hat nichts damit zu tun, wer die Kosten verursacht hat.
Bei Nachzahlungen aus 2011 muss der neue Eigentümer als Rechtsnachfolger die Kosten übernehmen und anschließend mit dem Vorbesitzer, also mit Ihnen, abrechnen. Auch die Überschüsse erhält der neue Eigentümer, der dann mit Ihnen intern abrechnen muss.
Dem Finanzamt können Sie trotzdem die Abrechnung vorlegen, auch wenn sie auf einen anderen Namen lautet. Das Finanzamt kennt diese Methode, dass der Rechtsnachfolger automatisch alle Abrechnungen erhält.
Der scheidende Verwalter muss keine neue Abrechnung zum 31.05.2012 erstellen, dazu ist kein Verwalter verpflichtet, da es praktisch ja auch gar nicht geht, denn er kennt ja nicht die aktuellen Verbrauchsdaten usw. Die Abrechnung durch den Verwalter kann nur zum Jahresende oder zum Ablauf des festgelegten Wirtschaftsjahres erfolgen, wenn alle Verbräuche feststehen.
Eine halbjährliche Abrechnung kenne ich nicht. Jeder Verwalter wird immer ganzjährig abrechnen. Wenn ein Verwalter ausscheidet, wird der Nachfolger die Abrechnung übernehmen, aber auch erst zum Ende des Wirtschaftsjahres.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.
MOETT
Hallo Altea,
zu Deinen Fragen habe ich leider keine Gerichtsurteile parat, auf die man sich beziehen könnte. Allerdings ist es eigentlich üblich, dass der Notar die Zuständigkeiten im Vertrag nach Absprache mit Verkäufer und Käufer festlegt. Aber es sollte doch keine Schwierigkeit sein, vom Käufer die entsprechenden Unterlagen zu bekommen - der kann ja die Ausgaben steuerlich nicht geltend machen, da sie ja vor dem Kauf liegen.
was sicher beim Finanzamt nicht möglich ist, wenn die Abrechnung
nicht an mich adressiert ist.
Bei uns reicht ein entsprechender Vermerk bez. der Fakten!
Da unser Verwalter Ende Juli
seine Verwaltertätigkeit abgibt, habe ich die Befürchtung,
dass er die Abrechnung für das erste Halbjahr 2012 nicht mehr
erstellen wird.
Wie soll er denn? Es würde ihm ja nahezu alles an Unterlagen fehlen, was er dazu braucht! Das geht erst mit der Abrechnung für 2012, die also nächstes Jahr von der neuen Verwaltung kommt!
Kann mir jemand sagen, ob es eine rechtliche
Grundlage gibt, wonach die Hausverwaltung verpflichtet ist,
die Abrechnung an die Person zu senden, die zum
Abrechnungszeitraum Eigentümer war? Und ob die Verwaltung mir
auch noch eine Abrechnung bis zum Verkaufszeitpunkt ausstellen
muss?
Das dürfte wohl eine Selbstverständlichkeit sein, dass die jeweiligen Eigentümer „ihre“ Abrechnung erhalten, die Verwaltung MUSS eigentümerbezogen abrechnen, das gehört zu den grundsätzlichen Verwaltungsaufgaben.
Im Prinzip sind Deine Bedenken unbegründet, es sollte alles reibungslos laufen!
pieter
Hallo Altea
Ich kann dich beruhigen die Hausverwaltung verhält sich in Deinem Falle nicht korrekt.Da der Abrechnungszeitraum noch mit in Deine Eigentümerzeit mit hineinfällt, muss Dir auch eine Einladung zur Versammlung erteilt werden.Du musst, wie alle übrigen Eigentümer, die Abrechnung mit genehmigen und nicht ausgeschlossen werden. Da Dir das Recht zusteht die gefassten Beschlüsse anzufechten.Meine Empfehlung:Teile der Verwaltung mit, dass Du ebenfalls das Recht hast zur Versammlung geladen zu werden ansonsten sind Alle gefassten Beschlüsse nicht gültig.Gruß
Süden78
Der Verwalter rechnet nur mit „der Wohnung“ ab, unterjährige Eigentümerwechsel interessieren nicht. Das Abrechnungsergebnis steht immer dem aktuellen Eigentümer zu.
Vermutlich hast du im Kaufvertrag mit dem Käufer vereinbart, dass die Kosten und Lasten anteilig getragen werden.
Dies ist aber eine private Vereinbarung zwischen dir und dem Käufer.
Haushaltsnahe Dienstleistungen würde ich bei der Steuer angeben, ggf. mit Hinweis. Und bezahlt hast du die HNDL ja auch mitdemHausgeld.
Ist der Eigentumsübergang bereits im Grundbuch eingetragen???
Wenn nicht, bis du noch formal Eigentümer und hast das Recht die Eigentümerversammlung zu besuchen.
Sollte der Eintrag erfolgt sein, könnte der neue Eigentümer dir eine Vollmacht ausstellen, damit du die Versammlung noch besuchen kannst.
Man könnte sich auch vorstellen, dass der neuer Eigentümer den alten Eigentümer als Begleitung zur Versammlung mitbringt. Begleitung ist in Ausnahmefällen erlaubt. Mit dem Verwalter klären.
Mit dem Finanzamt sehe ich keine Probleme auch wenn die Abrechnung an den neuen Eigentümer gehen sollte.
Mit dem FA kann man über solche Sachen sprechen. Die müssen dazu auch Auskunft geben wie es zu regeln ist.
Bei einem Verwalterwechsel wird keine Zwischenabrechung erstellt. Der neue Verwalter wird im Jahr 2013 die Abrechnung für das Jahr 2012 erstellen und dabei auf die Unterlagen des alten Verwalters zurückgreifen.
Ob der alte Verwalter noch einen Abrechnung an die schicken „muss“ kann ich jetzt auch nicht sagen.
Würde mal eher sagen nein.
Mit dem Kauf hat der neue Besitzer alle Verbindlichkeiten und Guthaben mitgekauft.
Hätte man besser beim Notar geregelt wie die Abrechnung zu handhaben ist.
Würde die Sache mit dem neuen Eigentümer besprechen, auch den Verwalter ansprechen und den Notar, der hat viel Geld bekommen und solche Sachen ansich im Kaufvertrag regeln müssen.
MfG
uwe
Hallo Altea,
soweit mir bekannt ist, gehen mit dem Verkauf alle Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer über.
Der kann Dir also dann wenn Ihr Euch entsprechend geeinigt (Am Besten: Zusatz zuum Kaufvertrag: „…die bist zum Eigentumsübergang anfallenden Rechte und Pflichten im Jahr 2012 werden von „Altea“ getragen und ausgeübt …“) habt eine Rechnung erstellen sowie als Anlage eine Kopie der ausgewiesenen Handwerkerabrechnungen zukommen lassen (aus der hervorgeht zu welchem Datum die Leistung abgerechnet wurde), so dass das Finanzamt das eigentlich anerkennen müsste.
MfG
Claudia
Hallo Altea,
der Verwalter muss die Abrechnung an den aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer schicken, was aller dings aufgrund meiner über 30-jährigen Erfahrung in der Wohnungswirtschaft nicht der neue sein kann, wenn erst zum 1.6.2012 verkauft wurde. Normalerweise dauert es 8-12 Wochen, bis die Auflassung eingetragen ist. Nicht das Datum des Kaufvertrages gilt, auch nicht das im Vertrag vereinbarte Übergabedatum, sondern nur das Datum der Eintragung der Auflassung. Der am Tage der Versendung eingetragene Eigentümer erhält die Abrechnung und der am Tage der Wohnungseigentümer-Versammlung eingetragene hat das Stimmrecht. Ganz klar.
Der Eigentümer der die Abrechnung erhält, muss dann mit seinem Voreigentümer abrechnen. Für 2011 gelten alle Daten dann steuerlich auch noch für den alten Eigentümer. Es genügt eine Vorlage der alten Abrechnung, die dann der „Neue“ dem alten schickt. Das wird vom FiAmt anerkannt.
Die Abrechnung 2012 hat der neue VErwalter komplett zu erstellen. Der neue Eigentümer rechnet dann noch 5/12-tel mit dem vorigen Besitzer ab, einschl. aller Daten wie haushaltsnahe Dienstleistungen u.a.
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte sachverständige Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere sachverständige Beurteilung die Folge sein. Es handelt sich nicht um eine rechtliche Auskunft i.S.d. Rechtsberatungsgesetzes.
Hartmut Eger, Dipl. Verwaltungswirt
Freier Sachverständiger in der Wohnungswirtschaft
Hallo Alte,
leider kann ich dir nicht helfen; würde mich auch interessieren! Kannst mich informieren.
Bis später,
Ecky1
Hallo Patrick,
vielen Dank für die Infos. Ich habe die Abrechnung jetzt vom jetzigen Eigentümer bekommen - und es steht tatsächlich mein Name und Anschrift auf der Abrechnung. Ich habe sehr viele Rückmeldungen auf meine Anfrage bekommen und offensichtich ist es rein rechtlich so, dass derjenige, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, die Abrechnung bekommt - und auch die Einladung zur Eigentümerversammlung. Der Verwalter hat’s offensichtlich richtig gemacht, aber so kann ich demit leben. Wegen der Abrechnung des ersten halben Jahres muß ich mich dann mit dem neuen Eigentümer noch einigen.
Einen Verwaltungsbeirat haben wir leider nicht und der Verwalter kommuniziert offensichtlich nicht mehr mit mir, da ich ja nicht mehr Eigentümer bin.
Vielen Dank für die Mühe.
Grüße
Altea.
Hallo Herr Behrend,
vielen Dank für Ihre Antwort. So ist es offensichtlich. Der neue Eigentümer hat mir die Abrechnung jetzt zukommen lassen und sie ist tatsächlich an mich adressiert - von daher sollte es auch beim Finanzamt keine Probleme geben.
Herzlichen Dank für Ihre Mühe.
Mit freundlichen Grüßen
Altea.
Hallo Herr Waltersdorf,
vielen Dank für Ihre Antwort. Tatsächlich ist es doch wohl so, dass nur derjenige, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, die Gesamt-Abrechnung bekommt - und auch die Einladung zur Eigentümerversammlung. Ich habe die Abrechnung vom jetzigen Eigentümer bekommen - und sie ist tatsächlich an mich adressiert. Von daher sollte es auch keine Probleme mit dem Finanzamt geben. Der Verwalter hat’s offensichtlich richtig gemacht, aber so kann ich demit leben. Wegen der Abrechnung des ersten halben Jahres muß ich mich dann mit dem neuen Eigentümer noch einigen.
Herzlichen Dank für Ihre Mühe.
Vielen Grüße
Altea.
Hallo Herr Meyer,
so ist es wohl. Ich habe die Abrechnung vom jetzigen Eigentümer bekommen - und sie ist tatsächlich an mich adressiert. Von daher sollte es auch keine Probleme mit dem Finanzamt geben. Der Verwalter hat’s offensichtlich richtig gemacht, aber so kann ich demit leben.
Herzlichen Dank für Ihre Mühe.
Vielen Grüße
Altea.
Hallo Altea,
vielen Dank für die Rückmeldung. Jetzt wäre also zu klären, ob die Grundbuchumschreibung überhaupt schon vollzogen ist? So schnell geht das i.d.R. nicht. Zuerst wird nur eine Auflassung im Grundbuch eingetragen.
Ich würde es aber auch weiterhin anders machen und sehe darin auch kein (rechtliches) Problem. Warum die Hausverwaltung nun nicht mehr mit Ihnen kommuniziert ist auch nicht nachvollziehbar. Sie haben ja weiterhin ein Auskunftsrecht für die Zeit, wo Sie Eigentümer waren.
Beste Grüße
Patrick